3 · Lantmäterimyndighetens officialutredningsplikt

1.och övergripande om sakägarkretsen Fastighetsbildningslagens mest centrala regel om vem som ska klassas som sakägare återfinns i 4 kap. 11 § FBL. Lagtexten är dock ganska intetsägande och ger inte särskilt mycket vägledning. I första stycket framgår, som vi ska fördjupa oss i nedan, att lantmäterimyndigheten ex officio ska ”I den utsträckning som är påkallad med hänsyn till fastighetsbildningens art och förhållandena i övrigt … utreda vilka som i egenskap av ägare till fastighet eller på annan grund är sakägare”. Det är tydligt att ägare av fastighet som berörs är sakägare, men i övrigt framstår det som mer oklart eftersom den generella utgångspunkten är att någon kan vara sakägare enligt den något svävande skrivelsen ”på annan grund”.s. 52

2.Trots att lagtexten inte uttryckligen omnämner olika typer av rättighetsfigurer ska dessa anses falla in under sakägarbegreppet om rättigheterna påverkas i tillräckligt stor utsträckning. Detta gäller såväl officialrättigheter som civilrättsligt avtalade rättigheter. Principiellt torde det alltså inte finnas någon begränsning av rättighetsfigurens karaktär så till vida att rättigheten i fråga berörs av förrättningen tillräckligt mycket.s. 53

3.Rättighetsfigurer som faller in under bestämmelsen är exempelvis servitut, som ju följer äganderätten till fastigheten och inte personen. Även samfälligheter och delägande av samfälligheter omfattas av bestämmelsen. Vad som gäller för dessa följer av bestämmelsens fjärde stycke, där det framgår att vid förrättningar som angår samfälld mark som förvaltas av en samfällighetsförening är föreningen sakägare i stället för samfällighetens delägare.s. 53

4.Nyttjanderätter och rätt till elektrisk kraft faller noterbart inte in under 4 kap. 11 § FBL. Dessa rättighetsfigurer har i stället, med oklara motiv varför, av lagstiftaren ansetts behöva en helt egen bestämmelse genom 5 kap. 34 § FBL. Från lagtexten följer att innehavare av denna typ av rättighetsfigur är sakägare om regleringen har betydelse för denne. I motiven betonas att varje obetydlig inverkan på rättigheten inte kvalificerar rättighetshavaren som sakägare, utan det krävs att inverkan ska vara av betydelse för denne, dvs. effekten på rättigheten måste, i brist på bättre ordval, vara av viss magnitud för att kvalificering till sakägare ska ske.s. 53

5.Vidare torde det inte finnas någon begränsning vad gäller vilka typer av nyttjanderätter det är fråga om som ska beröras enligt bestämmelsen. Ordalydelsen nämner enbart ”nyttjanderätt” vilket torde innebära att i princip alla tänkbara nyttjanderätter omfattas av 5 kap. 34 § FBL. Inte heller motiven tar i detta avseende upp några begränsningar.s. 53

6.Det kan vidare poängteras, vilket vi ska återkomma till nedan mer fördjupande, att lantmäterimyndigheten inte behöver fastställa att en rättighet de facto existerar för att någon ska upptas som sakägare. Under vissa förutsättningar ska den som hävdar sig vara rättighetsinnehavare, men det är oklart och/eller tvistigt om rättighet faktiskt föreligger, trots föreliggande osäkerhetsmoment upptas i sakägarkretsen.s. 53

7.En delförklaring till detta är att sakägarbegreppet i fastighetsbildningslagen kan sägas utgå från en slags försiktighetsprincip. Försiktighetsprincipen är dock inget som explicit framgår av varken fastighetsbildningslagens regler eller förarbeten, utan är i stället något som kan sägas ha utvecklas av HD genom praxis. Poängterbart är att HD inte heller använder ordet ”försiktighetsprincip” i sina skrivelser, utan det är min beskrivning av vad rättsfallen sammantaget kan sägas ge uttryck för. Vi återvänder till försiktighetsprincipen nedan där den kommer utvecklas och konkretiseras. Lantmäterimyndigheten har en skyldighet att ex officio ta fram allt underlag som behövs för att förrättningen ska kunna genomföras på ett adekvat sätt. Detta gäller även för fastställandet av sakägarkretsen. Det finns dock generella begränsningar för hur långtgående officialutredningsplikten sträcker sig. I förarbetena framgår en allmän ledstjärna om att det måste finnas en balans mellan å ena sidan det som i allmänhet kan beskrivas som transaktionskostnader (ett effektivitetsargument) och å andra sidan rättssäkerhet. Utredningarna ska därför, vilket framgår av lagtexten, som en övergripande princip inte göras mer omfattande än vad som är nödvändigt sett till fastighetsbildningens art och förhållandena i övrigt för det enskilda fallet. Motivet torde vara att krav på att alltid upprätta fullständiga och uttömmande utredningar över diverse förhållanden många gånger skulle bli orimligt dyrt sett till framför allt förrättningskostnadernas storlek kontra vad som mer konkret vinns genom att göra omfattande utredningar.s. 53

8.En helt uttömmande sakägarkrets är därför inte något absolut krav, och kanske inte heller något eftersträvansvärt sett till transaktionskostnaderna, utan hur långtgående utredningar som behöver göras avgörs av omständigheterna i det enskilda fallet, hur förrättningen påverkar olika intressen, rättssäkerhetsaspekter och möjligen vad som framstår som rimligt sett till dessa aspekter. Som påpekats i lagkommentaren till FBL ligger det dock i fastighetsregleringens komplexa natur att det inte särskilt så sällan fordras relativt omfattande utredningar för att ens kunna få en överblick av vilka intressen som kommer påverkas samt effekterna från regleringen på dessa intressen; för att kunna ta ställning till att någon inte ska ingå i sakägarkretsen kan alltså ibland relativt omfattande utredningar behöva göras. Till detta kan även läggas att det många gånger kan finnas flera alternativa utföranden som behöver utredas; olika alternativ kan därför påverka olika personers intressen på olika sätt och kan därför vara något som påverkar utredningen av sakägarkretsen. Sakägarkretsen är alltså dynamisk under förrättningsprocessen så till vida att det såväl kan tillkomma som falla ifrån sakägare under processens gång.s. 54

9.Vid utredningen av vilka som är sakägare i förrättningen kan dock lantmäterimyndigheten till viss del få hjälp av berörda fastigheters ägare. Under vissa omständigheter, om det anses skäligt att den sökande skaffar fram uppgifter eller om denne ändå har tillgång till dessa, ska i förrättningsansökan anges vilka andra fastigheter som berörs och vilka som är ägare till dessa. Den sökande ska i ansökan dessutom ange vilka som är innehavare av eventuella servitut, nyttjanderätter och rätt till elektrisk kraft. Enligt förarbetena ska ägarnas skyldighet ses som ett komplement till officialutredningsplikten.s. 55

10.Vidare kan även lantmäterimyndigheten under själva förrättningen begära att ägare till fastighet som berörs, dvs. även någon annan än den sökande fastighetens ägare, ska uppge kända innehavare av servitut, nyttjanderätt och rätt till elektrisk kraft. Om ägaren åsidosätter en sådan begäran riskerar han eller hon att bli ersättningsskyldig för den skada som en rättighetshavare kan drabbas av. Någon ersättningsskyldighet uppkommer dock inte om det funnits giltiga skäl för att inte förmedla informationen, exempelvis om lantmäterimyndigheten trots ägarens underlåtenhet borde ha känt till rättighetens existens.s. 55

11.Lantmäterimyndighetens utredningsplikt ex officio upphör därför inte genom att myndigheten begär underlag från berörda fastighetsägare eller om underlaget som tillhandahålls från ägarna är ofullständigt. I NJA 1998 s. 142 hade dåvarande Banverket ansökt om att ett överfartservitut över järnväg skulle upphävas i syfte att permanent stänga järnvägsövergången. Fastighetsbildningsmyndigheten (FBM) fattade beslut att servitutet skulle upphävas samt att ett nytt servitut för den härskande fastigheten skulle bildas på ett nytt område. På den härskande fastigheten fanns dock en byggnad på ofri grund – ett fritidshus – som var upplåtet med nyttjanderätt.s. 55

12.Den aktuella vägen som skulle stängas, vilken fritidshusets ägare inte hade någon formell rätt att använda, var den enda möjligheten att ta sig till och från fritidshuset. Beslutet att stänga vägen innebar alltså att fritidshuset fysiskt blev helt avskuret då det inte längre gick att ta sig till området för byggnaden. Ägaren till fritidshuset togs inte upp i sakägarkretsen av FBM. Det var dock under förrättningen känt för FBM att det fanns en nyttjanderätt, men inte vem som var innehavare. Under förrättningen hade den härskande fastighetens ägare nämligen upplyst FBM om att nyttjanderätten existerade, men ägaren kunde inte komma ihåg namn eller adress på innehavaren. Huset var dessutom utmärkt på en karta, dock inte upptaget i taxeringsregistret.s. 55

13.Av HD:s domskäl framgår att lantmäterimyndighetens officialutredningsplikt inte upphör på grundval av att en tillfrågad ägare brister i att tillhandahålla adekvat underlag till myndighetens bedömning av sakägarkretsen. Förhållandena i det aktuella fallet innebar enligt HD att FBM borde ha gått längre i sina utredningsåtgärder för att bringa klarhet kring den i och för sig kända nyttjanderätten. Det borde även ha varit uppenbart för FBM att den aktuella vägen användes av ägaren till fritidshuset – trots avsaknad av formell rätt för detta ändamål – eftersom den aktuella vägen var den enda som förband fritidshuset till allmän väg. FBM borde alltså ha insett att det fanns hög sannolikhet för att någons intresse påverkades på ett sådant sätt att denne borde ha varit sakägare i förrättningen. Noterbart är även att HD:s slutsatser ligger i linje med förarbetsuttalandena om att ägares upplysningsplikt ska ses som ett komplement till lantmäterimyndighetens officialutredningsplikt och alltså inte något som ersätter densamma.s. 56

14.Att formell rätt att använda annans egendom saknas för exempelvis en nyttjanderättshavare behöver alltså inte nödvändigtvis innebära att denne inte ska tas upp som sakägare – tvärtom kan enligt domen nyttjandet i sig vara skäl nog att bli upptagen till sakägarkretsen eftersom en nyttjanderätt påverkas, om än inte en nyttjanderätt till området som explicit berörs av förrättningen. I det aktuella fallet ansågs med anledning av det återgivna domvilla föreligga.s. 56

15.En faktor som kan göra att officialutredningsplikten utökas är om det i det enskilda fallet finns indicier som indikerar att någon slags rättighet kan föreligga inom området som omfattas av fastighetsregleringen. En relativt vanligt förekommande situation kan i detta avseende vara, som antytts i det föregående, att det finns tecken på att någon annan än fastighetsägaren eller delägarna av en samfällighet använder ett visst markområde. Det kan exempelvis vara en väg eller någon annan anläggning som fysiskt finns på platsen, vilket gör att lantmäterimyndigheten kan ha anledning att gräva djupare i avseendet om det finns någon existerande rättighet som kommer påverkas genom förrättningen. Föreliggande omständigheter kan med andra ord på indirekt väg göra att myndigheten borde inse att en sakägare kan finnas.s. 56

16.NJA 1991 s. 37 rörde s.k. sanering av fastighetsindelningen, vilket i förevarande fall innebar att samfälld mark för stenbrott genom fastighetsreglering överfördes till ett antal omkringliggande fastigheter som var delägare i samfälligheten. En till samfälligheten gränsande fastighet, som inte var delägare i samfälligheten, hade byggnad på mark tillhörande samfälligheten samt två utfartsvägar över den samfällda marken som var de enda vägarna som ombesörjde fastigheten. Enligt uppgift i målet hade dessa områden brukats av ägaren, med stöd av någon muntlig rättighet, sedan fastigheten avsöndrades 1878. Byggnaden och vägarna fanns även utmärkta på den karta som användes vid förrättningen. Ägaren till fastigheten togs dock inte upp i sakägarkretsen, utan denne fick kännedom om förrättningen först några år efter att den vunnit laga kraft och anförde därefter domvilla med anledning av att man ansåg att man borde ha varit sakägare vid förrättningen.s. 56

17.Av HD:s domskäl framgår att det hade varit väsentligt att utreda vem som nyttjade vägar och byggnad, och även med vilken rätt, särskilt med anledning av att dessa fanns utmärkta på den aktuella kartan samt att området för samfälligheten gränsade till bebyggelse. Även om HD inte säger det ordagrant i domskälen, kan skrivningarna rimligen inte tolkas på annat sätt än att indicierna som fanns i det aktuella fallet innebar att utredningen hade behövt gå djupare för att bringa klarhet i om det fanns några rättighetshavare för vägar och byggnader. Finns exempelvis vägar i anslutning till bebyggelse, som i övrigt saknar vägar än de aktuella, går det alltså normalt att misstänka att dessa eventuellt används av bebyggelsens ägare och att det därmed kan föreligga rättigheter som ombesörjer bebyggelsens behov av utfart och liknande transportbehov, vilket fordrar en utökad utredning för att klargöra dessa förhållanden. Dessa typer av indicier går alltså inte att avfärda eftersom det exempelvis kan finnas muntligt upplåtna rättigheter som fortfarande gäller.s. 57

18.Det i föregående återgivna rättsfallet NJA 1998 s. 142 är också ett exempel där utredningsplikten utökades eftersom fastighetsägaren hade uppgivit omständigheter som gjorde gällande att en rättighet fanns. Även i det fall fastighetsägaren inte hade informerat lantmäterimyndigheten om dessa förhållanden torde officialutredningsplikten ha blivit utökad eftersom det aktuella fritidshuset fanns utmärkt tillsammans med vägen på den karta som användes i förrättningen. Det gick alltså på goda grunder att misstänka att det kunde finnas någon form av rättighet, vilken skulle komma att påverkas av förrättningen eftersom den aktuella vägen var den enda som gick till fritidshuset. Indicier om rättighets (möjliga) existens utökar alltså tveklöst utredningsplikten.s. 57

19.En annan faktor som kan göra att officialutredningsplikten utökas är om det finns inskrivna rättigheter, där det dock föreligger oklarheter dels huruvida dessa fortfarande gäller och vem som har rätt att nyttja rättigheterna, dels vilken typ av rättighetsfigur – normalt servitut eller nyttjanderätt – det är fråga om. NJA 2001 s. 593 handlade om en inskrivning om rätt till grusuttag på en fastighet och gällde till förmån för det något oklara subjektet ”Oknöns innebyggare”. Inskrivningen gjordes 1915 och grundade sig på ett villkor i ett köpeavtal från samma år. Inskrivningen förnyades 1970. Fastigheten som rättigheten gällde i reglerades över till en annan fastighet, vilket gjorde att den förstnämnda fastigheten utplånades. Ingen av de potentiella rättighetshavarna till grustäkten blev upptagna i sakägarkretsen eftersom FBM, utan närmare motivering eller utredningsarbeten, bedömde att rättigheten hade upphört. I målet konstaterades att rättigheten hade brukats även efter 1970 års inskrivningsförnyelse, men att det var oklart om den fortfarande gällde vid tidpunkten för fastighetsregleringen. Om den fortfarande gällde vid den tidpunkten hade den dock upphört genom marköverföringen enligt 7 kap. 29 § 2 st. JB.s. 57

20.Enligt HD borde FBM mer utförligt ha utrett förhållandena kring den inskrivna rättigheten och om den fortfarande gällde eftersom det enligt HD inte var uppenbart att eventuella rättighetsinnehavare saknat ställning som sakägare under förrättningen. Ordvalet är intressant eftersom HD betonar att en mer djupgående utredning fordras just om det inte är uppenbart att någon inte berörs av förrättningen. Finns exempelvis indicier som pekar på att någon potentiellt kan vara berörd av förrättningen är det rimligen svårt att komma till slutsatsen att det är uppenbart att dessa inte berörs och ska lämnas utanför sakägarkretsen; officialutredningsplikten borde rimligen utökas vid dessa typer av förutsättningar. En inskriven rättighet kan, i likhet med situationen i NJA 2001 s. 593, alltså vara en sådan förutsättning som gör att förhållandena behöver klarläggas ytterligare innan ett ställningstagande kan göras över sakägarkretsens sammansättning. En vanlig missuppfattning torde vara att det under förrättningen behöver säkerställas att det faktiskt finns en rättighet för att någon ska tas upp i sakägarkretsen. Så är dock inte fallet. I praxis har HD stakat ut en riktning som övergripande innebär att sakägarkretsen ska bestämmas med ledning av något som kanske bäst kan betecknas som en försiktighetsprincip. Övergripande kan den sägas innebära att om ovissa förutsättningar råder kring exempelvis en rättighets existens ska lantmäterimyndigheten trots detta normalt uppta den som potentiellt kan vara innehavare av rättigheten som sakägare så att denne, i det fall den hävdade rättigheten senare visar sig finnas, under förrättningen haft möjlighet att bevaka sina eventuella intressen och utöva inflytande på processens gång. Om personen inte upptas som sakägare, och det senare visar sig finnas en rättighet, är risken överhängande att domvilla kan åberopas av rättighetsinnehavaren och förrättningen helt eller delvis behöver göras om.s. 58

21.Försiktighetsprincipen som utvecklats i praxis bygger delvis på 4 kap. 11 § 3 st. FBL. I denna bestämmelse framgår att när det är ovisst vem av flera som äger en fastighet, eller som innehar en rättighet, ska alla behandlas som sakägare. Ordalydelsen i lagtexten tar framför allt sikte på situationen när det finns konkurrerande anspråk till en fastighet eller till en rättighet. Vid dessa förutsättningar innebär bestämmelsen att samtliga som gör anspråk på fastigheten eller rättigheten ska upptas som sakägare, och tvisten får sedan lösas på annat håll i en separat process. Resultatet blir därför att alla är sakägare parallellt med varandra så länge som förrättningen pågår eller fram tills dess att det har bringats klarhet i vem som har bättre rätt till fastigheten eller rättigheten.s. 59

22.Situationen kan exemplifieras genom ett mål som har varit föremål för prövning av Mark- och miljööverdomstolen (MÖD). I målet skulle en fastighet med fyra delägare, som ägde lika stor andel vardera, klyvas enligt 11 kap. FBL. En femte person hävdade att denne hade förvärvat hälften till en av delägarnas andel och därmed ägde 12,5 % av fastigheten. Till stöd för sitt påstående åberopades ett köpebrev. Övriga delägare hävdade att något giltigt köp ej hade ägt rum och att den femte personen därför inte var delägare till fastigheten. Lantmäterimyndigheten tog inte upp den femte personen i sakägarkretsen, främst på grund av att någon lagfart inte kunde uppvisas. MÖD menar dock att ägarsituationen, trots avsaknad av lagfart hos den femte personen, framstår som oviss och att köpebrevet därför inte kan lämnas utan avseende i sakägarfrågan. Enligt 4 kap. 11 § 3 st. FBL ska därför enligt MÖD samtliga som hävdar rätt till fastigheten tas upp i sakägarkretsen, vilket i målet innebar att även den femte personen borde ha varit sakägare i förrättningen.s. 59

23.Lagtextens ordalydelse behandlar alltså den specifika situationen när flera personer hävdar äganderätt till fastighet eller innehav av rättighet, och det är oklart vem eller vilka som har bättre rätt. En annan, kanske mer vanligt förekommande situation, är den i ovan beskrivna när det är ovisst om en rättighet över huvud taget existerar. Situationen skiljer sig från den som lagtexten beskriver i avseendet att det inte är fråga om några konkurrerande anspråk mellan flera personer, utan i stället att det föreligger oklarheter kring en påstådd rättighetsfigurs själva existens eller innehåll.s. 59

24.För den beskrivna typsituationen har HD med stöd av framför allt ändamålsöverväganden slagit fast att 4 kap. 11 § 3 st. FBL ska äga motsvarande tillämpning, vilket innebär att även den som påstår sig ha en rättighet normalt bör ingå i sakägarkretsen, givet att påståendet om rättigheten inte är uppenbart ogrundat. I NJA 2013 s. 783 skedde en marköverföring genom fastighetsreglering samt en fastighetsbestämning. I målet var det oklart om ett fritidshus på ofri grund låg på en fastighet, en samfällighet eller delvis på båda. Ägaren till fritidshuset menade att nyttjanderättsavtal fanns med såväl fastighetsägaren som samfälligheten; bl.a. åberopades att sådant avtal ingåtts skriftligen med företrädare för samfälligheten. Lantmäterimyndigheten bedömde dock avtalet med samfälligheten som ogiltigt och tog därför inte upp fritidshusägaren till sakägarkretsen. Vid förrättningen gjordes en fastighetsbestämning som slog fast att fritidshuset låg på såväl fastigheten som samfälligheten. Efter fastighetsregleringen låg huset dock enbart på fastigheten. Fritidshusägaren överklagade förrättningsbeslutet och yrkade att man borde ha varit sakägare i förrättningen. För frågan om ägaren av fritidshuset var sakägare i förrättningen slår HD till att börja med fast att: I domskälen till det aktuella fallet berörde HD ytterligare en mycket intressant omständighet, som hade betydelse för slutsatsen i domen. HD konstaterade å ena sidan att den som företrädde samfälligheten inte var behörig att ingå nyttjanderättsavtal så som skett i det aktuella fallet, men att fritidshusägaren å andra sidan nyttjat markområdet under lång tid och dessutom betalat ersättning för nyttjandet till samfälligheten i enlighet med det påstådda avtalet. Mot bakgrund av dessa omständigheter kunde enligt HD fritidshusägarens ”… påstående om nyttjanderätt till den av dem nyttjade tomtmarken inte anses vara uppenbart ogrundat. Det medför att de ska behandlas som sakägare vid fastighetsregleringen”.s. 60

25.Att en påstådd rättighetsinnehavare har handlat i tron om att ett giltigt avtal föreligger, och att handlandet inte är uppenbart ogrundat, kan alltså spela in i bedömningen om denne är sakägare i en förrättning. En annan faktor som torde kunna ha betydelse, som HD dock inte berör i detta mål men som har stora likheter med angränsande praxis, är att samfälligheten också handlat på ett sätt som om det fanns en nyttjanderätt, åtminstone i avseendet att samfälligheten förhållit sig passiv och inte vidtagit några aktiva åtgärder mot nyttjandet av marken för fritidshusändamålet; tvärtom hade samfälligheten i målet tagit emot vederlag för nyttjandet. Även passivitet från motparten torde alltså vara en faktor kan spela in för bedömningen av om en påstådd rättighetsinnehavare bör upptas till sakägarkretsen eller ej, eftersom detta kan ha betydelse för hur man bör tolka vad som utgör ej uppenbart ogrundade anspråk. Här torde även tidsaspekten spela in; desto längre tid motparten varit passiv desto mer talar för att anspråket inte är ogrundat. Poängterbart är att ett anspråk som inte är ogrundat i ett senare skede kan visa sig sakna rättslig grund, men detta har mindre betydelse när det kommer till att bestämma sakägarkretsen.s. 60

26.Vidare kan det även poängteras att HD inte tar ställning till om en nyttjanderätt de facto föreligger i det aktuella målet. En central aspekt i domen är i stället att HD beaktar att det finns omständigheter som behöver klarläggas och eventuellt prövas i en separat tvistemålsprocess i allmän domstol för att parterna s.a.s. ska få ett definitivt besked i frågan om nyttjanderättens existens. För sakägarfrågan behöver dock, vilket är ett tydligt budskap från HD i domen, en sådan tvistemålsprocess inte vara slutligt avgjort. Tvärtom räcker det med att någon gör rättighetsanspråk, som inte är uppenbart ogrundade, för att denne normalt ska upptas i sakägarkretsen.s. 61

27.Försiktighetsprincipen när rättigheters bestånd är oklara har kommit att befästas genom senare praxis. I Sjövistet på Värmdö NJA 2023 s. 859 fanns en samfällighet som bildades 1947 med ändamålet sjöviste, som ursprungligen delägdes av två fastigheter. Två avtal ingicks 1972 mellan respektive delägare och en tredje fastighet om att den senare skulle ha rätt att nyttja sjövistet. Det ena avtalet blev inskrivet som ett avtalsservitut, medan det andra inte skrevs in. I två separata förrättningar överfördes senare de ursprungliga delägande fastigheternas andel i samfälligheten till två andra fastigheter, som ägdes av samma person. Ägaren till den tredje fastigheten informerades inte över huvud taget om förrättningarna, och inte heller om besluten, och togs således inte heller upp i sakägarkretsen. När det blev känt för denne att förrättningen genomförts och vunnit laga kraft åberopades dock domvilla med hänvisning till att det fanns en rättighet att använda sjövistet och att man därmed borde ha varit sakägare under förrättningen.s. 61

28.I målet var det mycket som var oklart kring den påstådda rättigheten. Det var oklart om det var ett servitut eller om det var en nyttjanderätt, eller om det alternativt inte var någotdera utan i stället en annan typ av civilrättsligt avtal som inte längre gällde eftersom avtalen ingåtts mellan tidigare ägare till fastigheterna. En delförklaring till rådande ovisshet finns även i 7 kap. 9 § JB där det framgår att avtal som upplåts i andel i fastighet eller samfällighet inte har verkan som servitut, nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft. Lantmäterimyndigheten bedömde att så var fallet i det aktuella målet, dvs. att avtalen från 1972 inte hade verkan som servitut eller nyttjanderätt eftersom avtalen gällde i andelar.s. 61

29.Enligt förarbetena finns dock sådan avsedd verkan om avtal finns i samtliga andelar i en fastighet eller samfällighet, dvs. om avtal ingås på ett sätt så att rättighetsförvärvaren får tillgång till hela egendomen genom upplåtelse i samtliga andelar. Då har avtalen tillsammans verkan som servitut eller nyttjanderätt. Om detta är uppfyllt kan det alltså finnas en giltig sakrätt trots ordalydelsen i 7 kap. 9 § JB. I det aktuella målet var detta dock oklart tillsammans med vilken rättighetsfigur det eventuellt var fråga om och även om någon påstådd rättighet fortfarande existerade i dagsläget då fastigheterna under åren som passerat bytt ägare samt att inskrivning saknades för ett av avtalen. Även civilrättsliga avtal, som inte är s.a.s. renodlade servitut eller nyttjanderätter, torde normalt falla in under sakägarbegreppet om dessa påverkas av förrättningen. Det torde exempelvis kunna vara fråga om bebyggelsereglerande bestämmelser, som inte utgör villaservitut, men som gäller obligationsrättsligt mellan parterna.s. 62

30.I målet var det ostridigt att ägaren av den tredje fastigheten, sedan denne förvärvade fastigheten 1985, hade använt sjövistet i enlighet med 1972 års avtal oavbrutet fram tills att rättigheten kom att ifrågasättas efter att förrättningen vunnit laga kraft. I domens slutsatser anförde HD att förhållandena kring rättigheten förvisso var ovissa, men att ägarens påstående om att en rättighet existerade inte kan anses vara uppenbart ogrundat. Ägaren till den tredje fastigheten borde därför ha varit sakägare vid förrättningen och domvilla ansågs föreligga.s. 62

31.Att HD kom fram till att ägaren av den tredje fastigheten borde ha varit sakägare i förrättningen är inte särskilt överraskande sett till rättskällematerialet. Mer överraskande är att denne inte upptogs i sakägarkretsen från första början eftersom det var uppenbart att markområdet användes av någon som inte var delägare av samfälligheten. En omständighet som inte nämnts tidigare är att ett yrkande gjordes från en delägare under den första förrättningen som innebar att det påstådda servitutet skulle fortsätta gälla i andelen efter överföringen. Även om yrkandet avslogs med hänvisning till 7 kap. 9 § JB framstår det som att delägarna i samfälligheten uppfattade att det fanns en giltig rättighet. Detta sammantaget borde ha räckt för att lantmäterimyndigheten skulle ha utrett frågan mer utförligt och upptagit den som använde sjövistet med stöd av avtal – gällande eller ej – som sakägare.s. 62

32.Det tål att upprepas att rättighetsfrågan inte behöver vara slutligt avgjord under förrättningen eller domstolsförhandlingen för att någon ska bli sakägare, utan det räcker med att det finns oklara omständigheter runt den påstådda rättigheten som inte kan avfärdas som uppenbart ogrundade för att någon ska upptas som sakägare. Att lantmäterimyndigheten tar ställning till att en rättighet inte är giltig eller att avtalet inte har verkan som ett servitut eller nyttjanderätt hindrar inte heller att den som påstår att en sådan rättighet föreligger också tas upp i sakägarkretsen. Någon kan alltså vara sakägare samtidigt som lantmäterimyndigheten själva tar ställning till att rättigheten inte finns eftersom detta ställningstagande inte ensamt är skäl nog för att exkludera någon från sakägarkretsen. Påståendet kan i förstone verka märkligt, men kan framför allt förklaras genom att påståenden om rättigheters existens som inte är ogrundade i ett senare skede kan fastställas av en allmän domstol, vilket skulle leda till domvilla av förrättningen om rättighetshävdaren inte tagits upp i sakägarkretsen. Försiktighetsprincipen leder alltså förhoppningsvis till att förrättningar, helt eller delvis, inte behöver göras om.s. 63