1 · Inledning

1.Få torde invända mot påståendet att förmågan att bedöma marknadsvärdet på en fastighet är en kärnkompetens för en fastighetsmäklare. Historiskt är marknadskännedom en av de främsta orsakerna till mäklaryrkets framväxt i det medeltida Europa. De flesta torde vidare känna igen sig i påståendet att fastighetsmäklare faktiskt erbjuder och utför värderingar, dels inför potentiella förmedlingsuppdrag, dels i särskilda värderingsuppdrag såsom vid nya inteckningar. Det kan även konstateras att fastighetsmäklare åtnjuter lagstiftarens förtroende som fastighetsvärderare. Mäklare antas vara den yrkeskategori som är bäst skickad att bedöma marknadsvärdet på den sorts fastigheter de förmedlar, då det hör till de yrkeskunskaper en mäklare förväntas besitta. Det förekommer också antaganden att fastighetsmäklaren känner till det verkliga marknadsvärdet på den fastighet hen förmedlar, och att allmänheten fäster sitt förtroende till fastighetsmäklarens direkta eller indirekta indikationer på den enskilda fastighetens värde. Att fastighetsvärdering anses vara en central kompetens för fastighetsmäklare vinner också stöd i att det är ett obligatoriskt ämne i den utbildning som krävs för att bli registrerad fastighetsmäklare.s. 661

2.Det sagda till trots lyser fastighetsvärdering med sin frånvaro i den lag som reglerar fastighetsmäklarens verksamhet, fastighetsmäklarlagen (2021:518). I 1 kap. 2 § 1 p. FML definieras fastighetsmäklare som en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. I 3 p. i samma paragraf definieras förmedling som en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med. Att sammanförandet av kontrahenterna anses utgöra det allra mest centrala momentet framgår tydligt av 3 kap. 23 § FML, som knyter mäklarens provisionsrätt till uppkomsten, genom mäklarens förmedling, av ett bindande köp mellan uppdragsgivaren och en motpart som fastighetsmäklaren anvisat.s. 662

3.Fastighetsmäklarlagen innehåller förvisso en rad skyldigheter som inte har någon koppling till provisionsrätten, t.ex. upplysnings- och rådgivningsplikten enligt 3 kap. 12 § och skyldigheten att tillhandahålla en objektsbeskrivning enligt 3 kap. 14–15 §§. Hanteringen av budgivningen, en annan uppgift som de flesta torde uppfatta som ett centralt moment i förmedlingsuppdraget, är visserligen inte uttryckligen reglerad per se i lagtexten, men bekräftas ändå indirekt genom skyldigheten i 3 kap. 18 § att upprätta en budgivningslista och överlämna densamma till kontrahenterna när uppdraget slutförts.s. 662

4.Somliga av lagens skyldigheter torde uppfattas som naturliga och rentav underförstådda i ett förmedlingsuppdrag, medan andra förmodligen uppfattas som pålagor utan naturlig koppling till uppdraget. Mot den bakgrunden framstår det som egendomligt att ett så centralt moment som fastighetsvärdering inte kommer till uttryck över huvud taget.s. 662

5.I den utredning som föregick 2011 års fastighetsmäklarlag föreslogs att fastighetsmäklaren skulle vara skyldig att dels upplysa köpare och säljare om det bedömda marknadsvärdet, dels ange det bedömda marknadsvärdet samt grunderna för beräkningen av detsamma i den objektsbeskrivning som mäklaren är skyldig att tillhandahålla. Dessa skyldigheter föreslogs framgå uttryckligen i lagen. Regeringen valde dock att inte gå vidare med dessa förslag, och någon skyldighet ifråga om bedömt marknadsvärde kom aldrig att tas in i 2011 års lag. Något förslag om lagstadgade skyldigheter om marknadsvärdet lades aldrig fram av regeringen inför 2021 års lag. Att frågor om marknadsvärdet inte finns lagreglerade innebär emellertid inte att de inte uppstår och bör adresseras. En central fråga är vem mäklaren är skyldig att kommunicera sitt bedömda marknadsvärde till – säljaren, köparen, den intresserade delen av allmänheten? Som nämnts infördes ingen uttrycklig skyldighet om detta vare sig 2011 eller 2021. Det utesluter emellertid inte att en viss skyldighet kan föreligga med stöd av andra regler. Fastighetsmäklaren är enligt 3 kap. 12 § FML skyldig att, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med köpet. Denna upplysnings- och rådgivningsplikt omfattar frågor av juridisk, teknisk och ekonomisk natur. Det bedömda marknadsvärdet torde tveklöst vara en fråga av ekonomisk natur som både köparen och säljaren kan sägas behöva bli upplysta om.s. 662

6.I förhållande till uppdragsgivaren har fastighetsmäklaren en kontraktuellt grundad lojalitetsplikt. Gentemot denne kan det därmed, och med stöd av 3 kap. 12 § FML, tyckas ligga nära till hands att avkräva mäklaren en skyldighet att upplysa om det bedömda marknadsvärdet. I praktiken torde mäklaren regelmässigt ge sin uppdragsgivare – i regel säljaren – någon form av besked om marknadsvärde och därmed det ungefärliga pris uppdragsgivaren kan förvänta sig. Emellertid är det i vart fall hypotetiskt möjligt att en fastighetsmäklare inte ger något sådant besked, utan helt sonika frågar säljaren vilket pris denne begär, och därefter bjuder ut fastigheten till det av säljaren begärda priset. Om detta pris skulle avvika från marknadsvärdet – vare sig det är för lågt eller för högt – bör då mäklaren i så fall anses ha brustit i sin rådgivningsplikt gentemot säljaren? Motsvarande fråga aktualiseras i förhållande till köparen, även om någon kontraktuellt grundad lojalitetsplikt där inte kan sägas föreligga.s. 663

7.En hittills outtalad fråga, som också förtjänar att adresseras, är om mäklaren över huvud taget bör anses skyldig att fastställa ett marknadsvärde. Som nämnts är det ett allmänt antagande att fastighetsmäklaren i praktiken har en kvalificerad uppfattning om marknadsvärdet på den fastighet hen ska förmedla. Med andra ord förutsätts mäklaren implicit göra en värdering, som sedan kanske eller kanske inte delges köparen och säljaren. Emellertid kan man ställa sig frågan om mäklaren alls är, eller bör vara, skyldig att känna till marknadsvärdet. Upplysnings- och rådgivningsplikt enligt 3 kap. 12 § föreligger ifråga om sådana förhållanden som mäklaren känner till eller bör känna till. Om en köpare eller säljare är missnöjd med att inte ha blivit upplyst om en viss omständighet, anses mäklaren ursäktad om denne inte känt till uppgiften, och uppgiften heller inte omfattats av kontrollplikt enligt 3 kap. 13 § eller utredningsplikt med stöd av den allmänna omsorgsplikten i 3 kap. 1 §. Frågan är då: kan en mäklare exculpera sig med att hen inte känt till fastighetens marknadsvärde?s. 663

8.En fastighetsmäklare ansvarar, precis som andra professionella rådgivare eller andra fackpersoner vars kunskap och bedömningar kunden har fog att fästa sin tillit till, ett allmänt ansvar för att de råd och upplysningar som lämnas är korrekta. Det gäller oavsett om det har förelegat en skyldighet att lämna rådet eller upplysningen eller ej. Frågan uppstår då vilket närmare ansvar mäklaren ådrar sig om ett lämnat besked om marknadsvärdet visar sig vara felaktigt. Ur påföljdssynvinkel kan det konstateras att skadeståndsskyldighet enligt 3 kap. 25 § FML förutsätter att mäklaren åsidosatt en skyldighet eller ett förbud, liksom oaktsamhet och skada. På motsvarande sätt kräver offentligrättsliga påföljder att mäklaren agerat i strid med sina skyldigheter enligt FML samt, såvitt avser påföljden varning, även ett visst mått av klandervärdhet. Nedsättning av provisionen enligt 3 kap. 24 § kräver däremot endast att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren i något avseende. Gemensamt för samtliga påföljder är således att de endast kan inträda om mäklaren agerat i strid med sina skyldigheter.s. 664

9.Om vi nu antar att fastighetsmäklaren på ett eller annat sätt lämnat ett i sak felaktigt besked om marknadsvärdet. Frågan är då var, eller enligt vilka principer, gränsen ska dras mellan sådana felaktiga besked som en mäklare kan tvingas ansvara för, och sådana som mäklaren inte ansvarar för. Ska gränsdragningen fokusera på avvikelsens storlek, eller på hur mäklaren gör sin bedömning? Den generella normen för professionella rådgivare är s.k. metodansvar, snarare än resultatansvar. Det antyder att det är fackmässigheten i fastighetsmäklarens beräkning av marknadsvärdet som ska bedömas, snarare än själva värdet i siffror. Samtidigt finns det i tillsynspraxis ifråga om s.k. lockpriser – dvs. där mäklaren bjuder ut en fastighet till ett utgångspris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet, eller som väsentligt avviker från vad säljaren kan tänka sig att sälja för – ibland en tendens att fokusera på själva siffrorna, på ett sätt som delvis förefaller bygga på att mäklarens bedömning av marknadsvärdet är felaktig. Det är därför av intresse att bringa klarhet i om mäklarens ansvar utgår från metodansvar eller de konkreta beloppen.s. 664

10.Slutligen kan man ställa sig frågan om mäklaren i någon mån kan anses skyldig att verka för att fastigheten säljs till ett pris som motsvarar, eller i vart fall inte väsentligen avviker från, marknadsvärdet. Frågan tycks prima facie kunna besvaras nekande; dels finns ingen sådan skyldighet uttryckligen angiven i lag, dels är det allmänt accepterat att fastighetsmäklarens opartiskhet inte förhindrar att mäklaren i frågor som rör priset ger prioritet till sin uppdragsgivares ekonomiska intressen. Dessa intressen torde regelmässigt inkludera att uppnå en så ekonomiskt fördelaktig uppgörelse som möjligt, oavsett hur det förhåller sig till marknadsvärdet. Vidare anges uttryckligen i 3 kap. 1 § 2 st. FML att fastighetsmäklaren, inom ramarna för god fastighetsmäklarsed, särskilt ska beakta sin uppdragsgivares ekonomiska intressen. Frågan kompliceras dock av förbudet mot lockpriser. Kan sagda förbud sägas innebära ett indirekt ansvar för att priset inte väsentligt avviker från marknadsvärdet? Jag ska i det följande söka bringa närmare klarhet i fastighetsmäklarens skyldigheter och ansvar med avseende på marknadsvärdet. Framställningen kretsar kring följande frågeställningar. 1. Vilken skyldighet har fastighetsmäklaren inom ramarna för ett förmedlings-s. 665

11.uppdrag att göra en bedömning av fastighetens marknadsvärde? 2. Är fastighetsmäklaren skyldig att informera någon om marknadsvärdet, ochs. 665

12.vem i så fall? 3. Vilket ansvar har fastighetsmäklaren att ge köpare och säljare normativa råds. 665

13.om marknadsvärdet? 4. Vilket ansvar har fastighetsmäklaren för att värderingen är korrekt? 5. Är fastighetsmäklaren skyldig att verka för att fastigheten säljs till ett priss. 665

14.som motsvarar marknadsvärdet? Perspektivet är primärt mäklarrättsligt, men näring hämtas även från den allmänna kontraktsrätten. Fokus ligger på de krav på aktsamhet och fackmässighet som åvilar fastighetsmäklaren i egenskap av professionell rådgivare. Mot bakgrund av nyss nämnda legala definition av fastighetsförmedling, är det måhända inte självklart att på detta sätt jämställa fastighetsmäklaren med andra yrkeskategorier vars uppdrag har rådgivning som sin kärna, såsom advokater och ekonomiska rådgivare. Eftersom fastighetsmäklare 1) har en lagstadgad rådgivningsplikt och omsorgsplikt, 2) de facto ägnar sig åt såväl frivillig som lagstadgad rådgivning, och 3) är en syssloman på vilken 18 kap. HB är tillämplig, förefaller det dock rimligt att betrakta mäklaren som en professionell rådgivare. Därmed kan det som anses gälla för professionella rådgivare i allmänhet som utgångspunkt även anses gälla för fastighetsmäklare. Det ska dock erinras om att mäklarens särart, med krav på att tillvarata både köparens och säljarens intressen, kan leda till andra slutsatser än ifråga om rådgivare som uteslutande tillvaratar sin uppdragsgivares intressen. Det är av synnerlig vikt att skilja mellan pris och marknadsvärde. Priset är det överenskomna vederlag som köparen ska erlägga till säljaren som sin huvudsakliga prestation i köpeavtalet. Värdet kan – grovt förenklat – sägas vara ett omdöme om det rättvisa, rimliga eller plausibla pris som varan kan tänkas eller borde betinga. Inom värdeteorin förekommer olika definitioner av marknadsvärde. En vedertagen definition, som återfinns i International Valuation Standards (IVS) 104, art. 30.1, lyder i svensk översättning: Det kan, framför allt på bostadsmarknaden där köpare och säljare är lekmän, diskuteras om samtliga kriterier verkligen regelmässigt uppfylls i de transaktioner som sker. Exempelvis kan det diskuteras om köpare typiskt sett handlar kunnigt och insiktsfullt ifråga om sådant som riskkonstruktioner, konsekvenserna av besiktningsprotokoll och försäkringar eller bostadsrättsföreningens ekonomi. Det kan således diskuteras om prisbildningen verkligen motsvarar marknadsvärdena. Det kan också diskuteras om kriterierna i definitionen är realistiska och ändamålsenliga. Trots dessa invändningar får definitionen anses spegla allmänt utbredda uppfattningar inom värdeteorin och bland praktiker.s. 665

15.Priset i den enskilda överlåtelsen kan således i det enskilda fallet sammanfalla med, understiga eller överstiga marknadsvärdet. En konsekvens av detta är att priset i en enskild transaktion inte ensamt kan ses som bevis på varans eller fastighetens marknadsvärde. Jag återkommer till värderingsmetoder i avsnitt 2.4 nedan. Det kan vara på sin plats med ett par terminologiska klargöranden. Jag kommer i det följande att använda mig av framför allt två centrala begrepp: rådgivningsplikt respektive rådgivningsansvar. Med rådgivningsplikt avses alla situationer där fastighetsmäklaren är skyldig att lämna någon form av besked i en fråga som kräver en professionell bedömning och/eller innebär att mäklaren delar med sig av sin fackkunskap. Rådgivningsplikt skiljer sig härmed från den allmänna upplysningsplikten. I 3 kap. 12 § FML används begreppsparet ”råd och upplysningar”. Det har i litteraturen ifrågasatts i vilken utsträckning dessa utgör separata skyldigheter eller ett enda. Det är vidare inte helt ovanligt att begreppet slås ihop till ”rådgivnings- och upplysningsskyldighet”; notabelt förekommer detta i FML som rubrik ovanför 3 kap. 12 §. I förarbetena till den ursprungliga bestämmelsen i 1984 års lag, som överförts till 1995, 2011 och slutligen nuvarande lag, får det dock anses framgå ganska tydligt att det rätteligen rör sig om två olika skyldigheter.s. 667

16.Jag har på annan plats gjort, och väljer att även här göra, en uppdelning mellan råd och upplysningar, för att enkelt skilja mellan två distinkta skyldigheter om vars existens i gällande rätt det mig veterligen inte råder några meningsskiljaktigheter. Rådgivningsplikt avser, som nämnts, skyldigheten att lämna besked i frågor som kräver en professionell bedömning, eller som innefattar att fastighetsmäklaren på något sätt delar med sig av sin fackkunskap. I förarbetena nämns frågor av juridisk, teknisk och ekonomisk natur. Även om ordet råd per definition kan tyckas inrymma ett normativt element, och därmed lätt för tankarna till rekommendationer kan det röra sig om besked som rent språkligt kan tyckas utgöra rena upplysningar, exempelvis att informera en köpare om risken att bli skadeståndsskyldig vid bristande fullgörelse sedan slutligt bindande köp ingåtts. Jag väljer dock att använda begreppen råd, rådgivning och rådgivningsplikt ifråga om alla besked som innebär att fastighetsmäklaren delar med sig av sin fackkunskap.s. 668

17.Upplysningsplikt, å sin sida, avser fastighetsmäklarens skyldighet att informera berörd part om en sakomständighet av något slag som mäklaren råkar känna till eller har särskild anledning att misstänka, exempelvis att det har förekommit en vattenläcka i huset eller att säljaren visserligen ansökt om bygglov för balkong, men ännu inte fått ansökan beviljad. Sådana upplysningar innebär inte att mäklaren delar med sig av sin särskilda fackkunskap.s. 668

18.Eftersom besked om marknadsvärdet tveklöst innebär att mäklaren delar med sig av sin fackkunskap blir det därmed inte aktuellt att tala om upplysningsplikt; istället används genomgående begreppet rådgivningsplikt för skyldigheten att lämna besked om marknadsvärdet.s. 669

19.Rådgivningsansvar avser i denna artikel det ansvar rådgivaren har för att de besked som lämnas är korrekta. Rådgivningsansvar kan aktualiseras så fort fastighetsmäklaren har lämnat någon form av besked, oavsett om hen har varit skyldig att göra det eller ej. Jag är medveten om att denna snäva definition av begreppet rådgivningsansvar inte med självklarhet överensstämmer med den gängse i doktrinen. Jag väljer den ändå för att tydligt särskilja mellan å ena sidan skyldigheten att lämna besked, och å andra sidan ansvaret för att de besked som lämnas är korrekta.s. 669