1.andelsägande och invändningarna mot kritiken Andelsägarmetoden har kritiserats av professor Erika P. Björkdahl vid Uppsala universitet. Hon har i en PM 2019-05-13 med rubriken Övergripande rättslig analys av andelsägarmetoden lyft fram ett antal ”riskmoment” i SoF-avtalet. Promemorian anges ha upprättats på uppdrag av Sveriges Allmännytta. Professor emeritus Ulf Jensen har på uppdrag av Andelsägarbolaget M2 AB i en promemoria 2020-02-13 med rubriken Andelsägarmetoden och dess kritiker bemött Erika P. Björkdahls argumentation. De båda promemoriorna ger sammantaget en klarläggande bild av andelsägarmetodens för- och nackdelar i flera avseenden och bidrar samtidigt till att belysa boendeformen andelshus. Jag sammanfattar i det följande några av Erika P. Björkdahls synpunkter och redovisar Ulf Jensens invändningar.s. 745
2.Erika P. Björkdahl hävdar i sin PM att det är ”ett riskmoment” att en delägare ensam har möjlighet att påkalla försäljning av hela fastigheten och att det på grund av JB:s regler finns ”mycket begränsade möjligheter att genom avtal inskränka delägarnas rätt att förfoga över sin andel genom att sälja den”.s. 746
3.Inledningsvis har jag ovan redovisat reglerna i 4 kap. 3 § JB om avtalade förbud mot överlåtelse. Ulf Jensen tar också upp detta i sin PM och tillägger att det givetvis är viktigt att överlåtelseförbudet upprätthålls i köpeavtalen med nya andelsägare. Vad hon anför äger viss riktighet. I bland andra NJA 2017 s. 289 och NJA 2017 s. 550 konstaterades att olika slags avtalade begränsningar av möjligheten att överlåta fastighet eller att påkalla försäljning av gemensamt ägd fastighet inte gäller mot någon som förvärvat trots förbudet, och trots sin insikt om förbudet. Det kan dock ifrågasättas om denna inställning om fri förvärvsrätt skulle kunna tillämpas på en andelsägd bostadsfastighet. I nämnda och i tidigare fall, lämnades det uttryckligen utrymme för motsatta bedömningar i enskilda fall. Det får anses mycket säkert att en andelsägare som vill påkalla försäljning av hela fastigheten, vare sig den vore i ond eller god tro om det avtalade förbudet om att inte påkalla försäljning enligt 6 § samäganderättslagen, inte skulle få framgång därmed. Däremot kan det tänkas vara mera troligt, men absolut inte säkert, att en förvärvare som inte erhållit samtycke till sitt förvärv från grundandelsägaren (eller mera egentligt, en överlåtare som inte erhållit samtycke till överlåtelse till den aktuella förvärvaren) att överlåtelseförbudet skulle uppfattas vara overksamt mot förvärvaren. Detta går emellertid att bota genom att införa vitesklausuler mot överlåtaren eller förvärvaren eller båda.s. 746
4.Erika P. Björkdahl befarar i sin PM att samäganderättslagen kan komma att tillämpas eftersom SoF-avtalet inte är bindande för andelsägarens borgenärer. Om en andelsägare kommer på obestånd, skulle det därför kunna finnas en risk för att inte bara lägenheten utan hela fastigheten säljs på exekutiv auktion. Det skulle innebära att andelsägarnas rättigheter till fastigheten utsläcks vilket i sin tur leder till förlust av alla andelsägares bostäder.s. 746
5.Ulf Jensen instämmer i att det finns en sådan risk men hävdar att den är mycket liten och hänvisar till att det är mycket ovanligt med personliga konkurser och att bostäder säljs på offentlig auktion i Sverige. Han påpekar också att grundandelsägaren alltid har möjlighet och även skyldighet enligt SoF-avtalet att köpa tillbaka andelen.s. 746
6.Erika P. Björkdahl hävdar i sin PM att den oåterkalleliga fullmakten för grundandelsägaren är så omfattande att andelsägarna inte har något inflytande över de kostnader som kan komma att belasta dem. Fullmakten kan missbrukas. En oåterkallelig fullmakt innebär därför ett riskmoment för andelsägarna. Den är dessutom ogiltig eftersom det inte går att åta sig en sådan, anser hon.s. 746
7.Ulf Jensen understryker att fullmakten är en viktig del i SoF-avtalet och att den innebär att andelsägarna avlastas från administrativa plikter. Med en hänvisning till kommentaren till avtalslagen drar Ulf Jensen slutsatsen att den oåterkalleliga fullmakten till grundandelsägaren är giltig eftersom den inte är exklusiv utan inriktad på en bestämd sektor av en personens förmögenhetssfär.s. 747
8.Min bedömning är att Ulf Jensens slutsats är korrekt. Det bör ju här även påpekas att andelsägarnämnden har en viktig funktion att pröva om missbruk föreligger.s. 747
9.Erika P. Björkdahl påpekar att det i andelshusen borde finnas en styrelse som kan bevaka andelsägarnas intressen. Jag delar den uppfattningen eftersom det rimligtvis finns situationer där fastighetsägarintresset är gemensamt för alla delägare. Andelsägarna är fastighetsägare och har ett särskilt fastighetsägaransvar. Rätt utformade borde bestämmelser om stadgar och styrelse för andelshuset inte vara någon belastning för grundanddelsägaren. Det är dessutom, såvitt jag känner till, den normala lösningen i andelshus.s. 747
10.Kritiken som Erika P. Björkdahl framför i sin rättsliga analys innehåller även inslag av mer allmänpolitisk karaktär. Hon menar bland annat att det finns risk för att ”finansiering av andelsförvärvet sker med medel som kommer från brottslig verksamhet”. Orsaken skulle vara att andelen i fastigheten inte kan användas som säkerhet för lån. Det är riktigt att banklån inte har kunnat erhållas för att finansiera köp av lägenheterna, men något annat stöd för påståendet redovisas inte.s. 747
11.Professor Ulf Jensen har i sin PM framfört flera invändningar mot Erika P. Björkdahls ståndpunkter än de här ovan redovisade. Han understryker att själva modellen med samägda flerbostadshus inte lett till några större svårigheter och påpekar att ”svartmålning genom riskbedömning kan göras med snart sagt alla företeelser”.s. 747