1.Kritik mot praxis har framförts av Anders Victorin i SvJT 1992 s. 487– 493 och SvJT 1998 s. 421–422 samt Rättsfall att minnas (Juristförlaget, 1997) samt av Leif Holmqvist och Rune Thomsson i Hyreslagen En kommentar, nionde upplagan, s. 584. En redogörelse rörande praxis beträffande ytskillnader finns på s. 585 ff. Undersökningar om praxis har gjorts inom Sveriges Allmänna Bostadsföretag (SABO) och Kungliga Tekniska Högskolan (KTH). Undersökningarna har redovisats i rapporter i november 2002 respektive den 28 november 2005.s. 38
2.Kritik har framförts också av Utredningen om allmännyttans villkor i betänkandet (SOU 2008:38) EU, allmännyttan och hyrorna s. 462.s. 38
3.Victorin har i SvJT 1992 s. 487–493 utvecklat sin syn på betydelsen av byggnadsår och ytskillnader vid bruksvärdering och därvid berört rättsfallet RBD 21:91.s. 38
4.Rättsfallet gällde hyressättning beträffande två lägenheter i Norrköping, belägna i hus i stadens centrum och uppförda 1967 (Prinsen 18) respektive 1974 (Eken 8). Flertalet jämförelselägenheter var belägna i hus uppförda på 1980-talet.s. 38
5.Vad gäller jämförelselägenheterna fann Bostadsdomstolen att en av lägenheterna bl.a. hade ett så avvikande läge (ca fem km från stadens centrum) att den redan på grund härav måste uteslutas från en direktjämförelse.s. 38
6.Lägenheten i Prinsen 18 hade en yta om 85 kvm medan de kvarstående jämförelselägenheterna var på 74 respektive 78 kvm. Bostadsdomstolen ansåg att avvikelserna var så stora (13 respektive 8 procent) att en direktjämförelse inte kunde ske.s. 38
7.I praxis torde skillnader på upp till 5 procent godtas. Det finns tidigare exempel på att större skillnader godtagits. Victorin ställer i SvJT 1992 s. 490 frågan om det är så säkert att skillnader på 10 kvm spelar så stor roll när det gäller lägenheter på mellan 70 och 80 kvm. På frågan inverkar att det kan vara svårt att efter en okulärbesiktning uppskatta vilken yta en lägenhet har. Jag erinrar mig ett fall från Bostadsdomstolen där hyresgästen efter det att domstolen hållit syn kontrollmätte lägenheten och fann att den var betydligt mindre än som angivits i hyreskontraktet. Ingen hade märkt skillnaden. Jfr NJA 2002 s. 477, där en hyresgäst bott i lägenheten i 8 år utan att märka att ytan var 77 kvm i stället för i hyreskontraktet uppgivna 85 kvm (en skillnad på 10 procent).s. 38
8.Ytskillnaderna mellan lägenheten i Eken 8 och jämförelselägenheterna (2–3 kvm) ansågs inte utesluta en direktjämförelse. En jämförelselägenhet uteslöts emellertid på den grunden att fastigheten hade sämre läge och boendemiljö. Beträffande övriga jämförelselägenheter jämförde Bostadsdomstolen planlösningarna och beaktade särskilt den högre standarden i jämförelselägenheterna beträffande badrum och utrustning i kök men även detaljer som säkerhetsdörrar av stål och treglasfönster samt entrédörrar med porttelefon och kodlås. Mot detta ställdes bättre fritidslokal med därtill hörande allmänna utrymmen och gårdsmiljö i Eken 8. Bostadsdomstolen sammanfattade bedömningen så att även om varje enskildhet kunde sägas vara mindre betydelsefull så var dock skillnaderna i fråga om standard och modernitet sammantagna så stora att jämförelselägenheterna inte i grova drag kunde anses motsvara prövningslägenheten.s. 39
9.Victorin påpekade i SvJT 1992 s. 492 att de skillnader i standard som Bostadsdomstolen dragit fram var typiska för hus som byggts under 1960- och 1970-talen i förhållande till de hus som uppförts under 1980-talet. Det var fråga om samma typ av ganska marginell teknisk utveckling som skett under en stor del av 1900-talet efter det att de dramatiska förbättringarna i boendestandarden skett med införandet av el, centralvärme, WC, badrum och rinnande varmt och kallt vatten.s. 39
10.Victorin anförde sammanfattningsvis att Bostadsdomstolens beslut var följdriktigt och i överensstämmelse med tidigare praxis. Han fann dock att domstolens praxis utvecklats mot ett ganska snävt synsätt och åberopade bl.a. RBD 21:91 och 46:80 (varom strax mera).s. 39
11.Tonen var en annan i Rättsfall att minnas s. 379–382. Artikeln har, talande nog, rubriken ”Rättsfall man minns (fastän man helst vill glömma dem)”. Victorin återgav domskälen i RBD 21:91 beträffande lägenheten i Eken 8 och avfyrade därefter följande gruvliga salva: ”Kommentarer från författaren är överflödiga. Men läsaren kanske kan rannsaka hjärta och njurar för att komma till klarhet i frågan i vilket hus han eller hon själv skulle vilja bo och om han eller hon för sin del skulle vilja skriva under på att skillnaderna är så stora att prövnings- och jämförelselägenheterna inte ens i grova drag kan anses motsvara varandra”. I rättsfallsöversikten SvJT 1998 s. 421–422 var den raljanta tonen borta. Victorin anförde, efter att ha erinrat om kritiken i Rättsfall att minnas, att Bostadsdomstolens sätt att resonera, enligt hans mening, inte överensstämde med förarbetenas utgångspunkt att lägenheterna skall vara i grova drag likvärdiga, att de skall ha ungefär samma storlek och modernitetsgrad och att en relativt stor tolerans behövs för att jämförelsematerialet skall bli tillräckligt stort och därmed mera rättvisande. Med det synsätt Bostadsdomstolen anlagt är det, enligt Victorin, nästan uteslutet att anställa jämförelser annat än med lägenheter i samma hus eller inom samma område byggda vid samma tidpunkt.s. 39
12.Holmqvist — Thomsson anför (a.a. s. 584) att i praxis hyresnämnden/Bostadsdomstolen och senare Svea hovrätt ofta med hänvisning till att lägenheterna beträffande inte särskilt viktiga faktorer skilt sig åt uteslutit direktjämförelse. Frågan är enligt författarna om lagstiftaren tänkt sig en sådan detaljgranskning som kommit att ske.s. 40
13.I rapporterna från SABO och KTH framhålls att det ställs mycket höga krav på likvärdigheten för att en direktjämförelse skall kunna göras.s. 40
14.Utredningen om allmännas villkor framhöll i betänkandet (SOU 2008:38) EU, allmännyttan och hyrorna (s. 462) att det i rättspraxis ställs upp mycket höga krav för att lägenheter skall anses direkt jämförbara med varandra. Dessa krav är så höga att direkt jämförelseprövning i själva verket är ytterst sällsynt. Det är enligt utredningen inte tillfredsställande att lagen ger intryck av att prövningen går till på ett sätt, medan den i verkligheten går till på ett annat sätt.s. 40
15.Ändringen i bruksvärdereglerna innebärande att hyror som bestämts genom förhandlingsöverenskommelse skall vara normerande tillkom efter förslag av utredningen. Syftet är att bredda jämförelseunderlaget. Utredningen föreslog även andra ändringar i bruksvärdereglerna, däribland att jämförelse inte skall ske med ”likvärdiga” lägenheter utan med ”andra liknande lägenheter”. Dessa förslag har inte lett till lagstiftning.s. 40