1.Den ledande tanken bakom ersättningsregeln är som bekant att den drabbade hyresgästen skall kompenseras för sin förlust. För att beräkna denna förlust hänvisas i förarbetena till de regler och principer som används vid uppskattningen av rörelseskada med anledning av expropriation. Motiveringen härtill är att dessa båda situationer överensstämmer med varandra. I själva verket är utgångspunkten i de båda fallen identisk. Det är nämligen i båda fallen fråga om att uppskatta det ekonomiska värde som rörelsen hade vid den aktuella tidpunkten. Det kan också påpekas att expropriationsreglerna vid rörelseskada, dvs. ersättning för s.k. annan skada, föreskriver en ren skadevärdering och anknyter till den allmänna skadeståndsrätten. Ersättningen skall varken vara högre eller lägre, vilket innebär att ett ordinärt skadeståndsrättsligt betraktelsesätt är styrande för ersättningens storlek. Hyresgästen skall således i ekonomiskt hänseende försättas i den situation som hade varit för handen om hyresavtalet inte bringats att upphöra. Den skada som hyresvärden åsamkat hyresgästen kan generellt sägas visa sig i en ofördelaktig påverkan på ett pågående händelseförlopp. Ersättningens syfte är i detta hänseende att sätta den skadelidande i samma ekonomiska förmögenhetsställning som om uppsägningen inte företagits.s. 794
2.Den traditionella uppfattningen vid ersättning för rörelseskada har varit att arbeta utifrån tre huvudsakliga företagsmässiga värderingsprinciper. Syftet har, framför allt i äldre litteratur, angetts vara att finna det "verkliga" värdet på ett företag. Ett företags värde kan med en enkel definition sägas motsvara nuvärdet av alla de betalningsströmmar från detsamma som ägaren på olika sätt kan tillgodogöra sig. Eftersom principerna mer eller mindre lagts fast i förarbetena till lagstiftning från slutet av 60-talet finns inte de modernaste varianterna med. Man tar sålunda inte upp t.ex. cashflow analys, även om detta i och för sig skulle vara möjligt.s. 795
3.Det faktum att uppgiften är att finna det verkliga värdet och att ersättningen skall överensstämma med hyresgästens förlust har öppnat upp för ett användande av alternativa tekniker. Hyresgästen har därmed kunnat åberopa den beräkningsmetod som ger den för honom förmånligaste ersättningen under åberopande av att resultatet motsvarar det aktuella företagets verkliga värde för just denne. Man kan säga att hyresgästen har rätt att få ersättningen bestämd efter den för honom förmånligaste metoden, eftersom det häremot svarande handlingsalternativet i princip hade kunnat väljas om inte uppsägningen kommit emellan och hindrat detsamma. En utgångspunkt tycks vara att bedömningen skall vara ganska generös, dock utan att gå till överkompensation. Här kommer också frågan om hur högt beviskravet skall ställas och man får också väga in det mått av skön som domstolen har vid värdering enligt reglerna i 35 kap. 5 § rättegångsbalken.s. 795
4.Det kan understrykas att valet av värderingsmetod som skall användas förutsätter att metoden grundas på ett handlingsalternativ som hade varit möjligt att realisera om uppsägningen inte företagits. Man kan också uttrycka saken så att hyresgästen skall försättas i samma situation som om han valt att överlåta rörelsen själv eller alternativt valt att driva den vidare på visst sätt. Det är uppenbart att, om flera av beräkningsmetoderna kan komma till användning, hyresgästen vänder sig till den köpare som är beredd att använda den metod som ger högst ersättning. Har företaget istället ett högre värde för hyresgästen själv är det på samma sätt ur strikt ekonomisk synvinkel givet att denne väljer fortsätta driva företaget. — Hur man skall ta hänsyn till detta i en värderingssituation tillhör de mera svårlösta frågorna.s. 795
5.Vid bedömning av överlåtelsevärden inom företagsekonomisk litteratur diskuterar man ett område där en försäljning kan komma till stånd, knappast ett exakt pris. Det slutliga priset beror på en förhandling mellan köpare och säljare och dessas respektive förhandlingsstyrka. Eftersom det i denna artikel är fråga om en ofrivillig "överlåtelsesituation" och då hyresgästen skall hållas skadeslös finns det starka skäl för att ersättningen skall sättas i den övre delen av det prisintervall som kan vara aktuellt. De olika metoderna kan också ge olika resultat. En rörelse med obefintlig lönsamhet kan ha ett gott likvidationsvärde. När avkastningsvärdet är högre än substansvärdet bör detta väljas. Om substansvärdet är högre än avkastningsvärdet kan det dock finnas anledning att iaktta försiktighet. Det tyder på att rörelsen har ett för högt kapital i förhållande till avkastningen och ytterligare ställningstagande kan behöva göras för att finna det mest rättvisande värdet. Kan en del av kapitalet avskiljas blir en värdering enligt substansvärdemetoden kanske riktig. — Ett exempel kan illustrera detta. Ett sågverk ger i och för sig dålig avkastning på sågverksverksamheten, men klarar sin lönsamhet därför att det äger mycket egen skog, som används i verksamheten. I så fall kan det vara attraktivt för en investerare att förvärva företaget, sälja skogen och lägga ned sågverksrörelsen.s. 796
6.Kan inte detta ske, bör man likväl, åtminstone i vissa fall, gå efter substansvärdemetoden eller rentav likvidationsvärdemetoden. Det kan också framhållas att en köpare av ett företag, som skall fatta ett rationellt och övervägt beslut, självfallet måste ta hänsyn till det värde företaget har enligt olika metoder för att kunna ta ställning till vilket pris köparen själv är beredd att erlägga. Härmed indirekt sagt att en viss metods användande också beror på dess acceptans på den öppna marknaden.s. 796
7.Ytterligare en faktor som måste beaktas är att all värdering innefattar ett större eller mindre inslag av osäkerhet. En dylik osäkerhet torde vara betydande i varje situation där en rörelse är mer omfattande. Den stora frågan i detta sammanhang är hur man skall förhålla sig till denna osäkerhet. Vid skadevärdering, där den drabbade skall ersättas för uppkommen ekonomisk skada, föreligger starka skäl mot att låta den skadelidande bära denna osäkerhet, medan det i andra sammanhang kan finnas skäl för en annan fördelning av osäkerheten. Vid exempelvis värdering i ett bodelningsfall kan det hävdas att det är rimligt att den förefintliga osäkerheten delas jämt mellan parterna på samma sätt som tillgångarna normalt delas lika mellan parterna. När det åter gäller skadevärdering vill författarna framhålla att en större del av den förefintliga osäkerheten måste så att säga räknas den drabbade tillgodo i den mån man skall kunna hävda att dennes förmögenhetsställning är oförändrad.s. 796
8.Detta innebär å andra sidan inte att varje liten risk för en ”felvärdering” måste beaktas, men att merparten av denna risk bör bäras av den skadeståndsskyldige. Inom utomrättslig värdering löser man normalt problemet med osäkerhet på så vis att värderaren beskriver och uppskattar densamma och därefter överlämnar frågan hur den skall beaktas till uppdragsgivaren. Eftersom en dylik lösning inte kan nyttjas inom den rättsliga sfären och inte heller problemet så att säga kan avgöras bör denna skillnad mellan rättslig och ekonomisk värdering hållas i minnet när jurister använder utomrättsliga metoder.s. 797
9.En allmän diskussion av rättspraxis och gällande rätt i dessa frågor försvåras av att parterna bestämmer sin talan på olika sätt i målen. I mål om ersättning kan hyresgästen naturligtvis efterge sitt krav och därigenom bestämma sin talan på samma sätt som i en helt dispositiv tvist, trots att reglerna är tvingande till hyresgästens förmån.s. 797
10.De tre metoder som används i den hyresrättsliga praxisen brukar, som redan sagts, anges vara substansvärdemetoden, likvidationsvärdemetoden och avkastningsvärdemetoden, av vilken s.k. cash-flow analys är en vidareutveckling. Man kan emellertid anta att en fjärde metod har vunnit insteg, som kan kallas marknadsvärdemetoden. Marknadsvärdemetoden har möjligen i något enstaka fall använts som en självständig metod, men kan klart komma till användning som en korrigering av framför allt avkastningsvärdemetoden — ett beräknat avkastningsvärde jämförs alltså med försäljningsvärden på motsvarande rörelser under senare tid. Det förefaller alltså som att domstolarna förhåller sig avvaktande till att nyttja marknadsvärdemetoden, trots metodens enkelhet. Emellertid måste det vara så att om ett företag har ett tämligen säkert överlåtelsevärde, i nu aktuellt avseende, det inte kan vara riktigt att ett lägre belopp döms ut av domstolarna. När domstolarna har nekat hyresgästen en motsvarande ersättning får man förmoda att den inte varit övertygad om att det värde, som åberopade försäljningspriser hävdats peka på, varit tillräckligt tillförlitligt och att bl.a. det faktum att ett lägre avkastningsvärde gällt för företaget tvärtom talat för att försäljningspriserna inte varit relevanta för just den aktuella rörelsen.s. 797
11.Man har anledning att förmoda att även andra metoder kan användas, så länge som de på ett bättre sätt ger uttryck för en uppskattning av rörelsens ”verkliga” värde.s. 798
12.I rättsfallet RH 1999:45 kom marknadsvärdemetoden till användning efter en uppsägning, där hyresvärden, ett sjukhus, inte ville godta att hyresgästen överlät rörelsen. Då var överlåtelsen i princip klar, parterna hade enats om ett pris och värdering hade också skett av en bank. I rättsfallet RH 2001:1 gjorde hyresgästen gällande att ersättningen borde beräknas enligt den s.k. marknadsvärdemetoden. Omständigheterna var särpräglade. Hyresgästen drev kaféverksamhet i Konserthuset i Stockholm och hyresvärden sade upp avtalet för ombyggnad. I ett sådant läge måste hyresvärden erbjuda en ersättningslokal eller betala skadestånd. Priset för en motsvarande rörelse med tillhörande hyreskontrakt låg på omkring 5,5 milj. kr. Detta belopp förutsatte dock möjligheten att erhålla utskänkningstillstånd.s. 798
13.Emellertid hade hyresvärden, Konserthusstiftelsen, egentligen åberopat fel uppsägningsgrund — ett bättre skäl hade varit hyresvärdens eget behov av lägenheten. P.g.a. principen i NJA 1981 s. 675 var hyresvärden bunden vid den grund han angivit för uppsägningen. Svea hovrätt fann därför att hyresvärden inte i ersättningstvisten fick åberopa att denne behövde lokalen för egen del. Trots detta faktum tilläts ändå denna omständighet indirekt påverka ersättningens storlek. Marknadsvärdet av den aktuella lokalen kunde nämligen inte uppskattas till det yrkade beloppet, eftersom en eventuell förvärvare måste vara beredd på att mötas av en ny uppsägning från hyresvärdens sida, där denne åberopar eget behov av lägenheten. Svea hovrätt uttalade att en seriös presumtiv köpare måste vid sin värdering av rörelsen ta hänsyn till hyresvärdens möjlighet att säga upp lokalen på angiven grund. Hyresvärden hade ju själv sedan mycket lång tid tillbaka drivit egen verksamhet i lokalen och behövde lägenheten för utvidgning, en situation där hyresgästen vid intresseavvägningen kan få vika. Till detta kom att det yrkade marknadsvärdet som nämnts förutsatte utskänkningstillstånd. Detta skulle innebära ändrad användning av lokalen, något som man inte kunde förutsätta att hyresvärden skulle gå med på. Någon utredning om marknadsvärdet i en sådan situation fanns inte i målet och det yrkade marknadsvärdet var således inte rättvisande för aktuell rörelse. Svea hovrätt fann därför att hyresgästen inte styrkt att rörelsen hade det yrkade beloppet. — I målet säger emellertid Svea hovrätt även att marknadsvärdeprincipen lämpar sig bäst för fritt överlåtbara objekt och att ersättningen därför i allmänhet, i nu aktuella fall, bör fastställas på annan grund, främst med hjälp av en avkastningsvärdering. Å andra sidan diskuterar Svea hovrätt därefter det yrkade marknadsvärdets relevans för aktuella rörelser och kommer fram till att beloppet inte är relevant i fallet. Följaktligen behöver Svea hovrätt inte fullt ut ta ställning till om marknadsvärdeprincipen kunnat följas i målet.s. 798
14.Som redan anförts är fallet särpräglat och dess prejudicerande verkan är därför oviss. Att Svea hovrätt inte för egen del behöver ta ställning till sitt uttalande om marknadsvärdeprincipens användbarhet, och som därför måste betraktats om ett obiter dictum, gör inte saken enklare. Att Svea hovrätt först förklarar att hyresvärden i ersättningstvisten inte får åberopa att denne hade behov av lokalen för egen del men ändå i själva ersättningsberäkningen tar hänsyn till denna omständighet torde kunna kritiseras som en motsägelse. I den mån ett i och för sig riktigt och relevant marknadsvärde inte tillerkänns hyresgästen vid ersättningsberäkningen måste konstateras att en sådan princip varken står i överensstämmelse med expropriationsrättsliga principer eller med allmänna skadeståndsrättsliga dito.s. 799
15.Substansvärdemetoden ger ett värde på företaget utifrån marknadsvärdet på dess tillgångar efter avdrag av företagets skulder. För att finna värdet på tillgångarna utgår man vanligen från balansräkningen och där gör justeringar med hänsyn till skillnaden mellan de verkliga värdena och de bokförda värdena samtidigt som justeringar för skattebelastning m.m. sker. Dolda reserver löses upp, övervärden tas ned, korrigeringar av skulder m.m. äger rum. På det sättet är det tänkt att man skall få fram ett värde på företagets egna, verkliga kapital vid fortsatt drift av företaget. — Substansvärdemetoden är ofta en mindre god värdemätare på företagets värde. Inte sällan kan det leda till ett för högt värde, nämligen i den meningen att företaget inte ger tillräcklig avkastning på investerat kapital. Det kan å andra sidan hända att företaget i själva verket är värt mera, något som kan komma fram vid en beräkning enligt avkastningsvärdemetoden (se nedan). Uppvisar avkastningsvärdemetoden ett större värde än substansvärdemetoden brukar man beteckna mellanskillnaden som goodwill. Goodwill är därmed en rent teknisk term. Bakom denna ligger faktorer som en väl inarbetad kundkrets, skicklig företagsledning m.m.s. 799
16.Ofta används substansvärdemetoden tillsammans med avkastningsvärdemetoden för att undersöka ett företags värde vid företagsöverlåtelser av andra skäl. Om substansvärdet visar sig vara högt vid en jämförelse med avkastningsvärdet tyder detta på att företagets kapital är omotiverat stort. En fråga är då om en del av kapitalet kan avskiljas utan att lönsamheten påverkas. Ett annat skäl till att använda substansvärdemetoden är att man försöker få ett grepp om vad man kan få ut av företaget vid en senare nedläggning, om det visar sig bli olönsamt. Man övergår då till en användning av likvidationsvärdemetoden (se nedan), som närmast är ett specialfall av substansvärdemetoden. Likvidationsvärdemetoden är ur denna synpunkt ett lämpligt komplement till avkastningsvärdemetoden.s. 799
17.Likvidationsvärdemetoden är ett sätt att undersöka företagets värde när det belastas med kostnader för en nedläggning. Det kan påpekas att det i framför allt amerikansk litteratur brukar ställas upp olika varianter på nu aktuell värdering beroende på de närmare förutsättningarna för avvecklingen, bl.a. hur skyndsam den skall vara. Utgångspunkten är i princip en värdering enligt substansvärdemetoden. Det kan därutöver vara fråga om kostnader för att friställa personal, skadestånd för att kontrakt måste brytas, kostnader för att realisera lager m.m. Också skattekonsekvenser uppstår och dessa kan vara delvis annorlunda än vid substansvärdemetoden. Likvidationsvärdemetoden är av naturliga skäl knappast aktuell annat än om företaget måste läggas ned på grund av andra omständigheter än att avtalet upphör.s. 800
18.Avkastningsvärdemetoden är ett sätt att beräkna värdet med hänsyn till företagets vinstkapacitet. I förarbetena till expropriationslagen anges avkastningsvärdering vara en huvudmetod för att kunna uppskatta en rörelses värde. Företagets primära uppgift kan sägas vara att leverera ett överskott till ägaren och i princip går avkastningsvärderingen ut på att direkt beräkna detta framtida överskott. Skulle exempelvis ett företag ha ett högre substans- eller likvidationsvärde kan man förmoda att företagaren lägger om sin verksamhet eller säljer den. I normalfallet kan man därför förutsätta, vid fortsatt verksamhetsdrift, att avkastningsvärdet är högre än de alternativ som ägaren så att säga inte väljer. Detta både förklarar och försvarar avkastningsvärdemetoden som en huvudmetod.s. 800
19.Företagets värde är därmed summan av alla framtida årsvinster (minus likvidationskostnader) vid fortsatt (evig) drift av företaget omräknat till nuvärde. Att man räknar med evig drift medför dock att likvidationskostnaderna ligger oändligt avlägset och därför får ett nuvärde på 0. Man bestämmer avkastningsvärdet enligt följande mycket enkla formel, som utgör det matematiska uttrycket för nuvärdet av alla framtida vinster, under förutsättning att vinsterna och kalkylräntan är oförändrade:s. 800
20.as. 800
21.A = –s. 800
22.p där A är avkastningsvärdet, a är genomsnittliga vinsten och p är kapitaliseringsfaktorn.s. 800
23.Det kan framhållas att är fråga om att söka en vad man kan kalla för normalavkastning. Det kan därför det bli fråga om att granska räkenskaperna för att bedöma om det bör ske några justeringar med hänsyn till vad som kan anses som ett rättvist resultat med tanke på att det går att påverka resultatet högst avsevärt, både vad gäller bokföringens utförande och att ägarna har möjlighet att påverka detta med olika transaktioner.s. 800
24.Nästa problem är frågan hur man får ett grepp om vad alla framtida årsvinster kan vara. Svaret på den frågan är naturligtvis att detta inte går — framtiden går inte att blicka in i ens med något mått av rimlig säkerhet. I stället får man försöka att använda sig av en metod som framstår som den minst osannolika. Den metod som traditionellt används är att se till vinsterna i det förflutna. Här brukar man emellertid inte blicka bakåt längre än 3–5 år, beroende på föränderligheten i marknad och andra villkor. Mer sofistikerade metoder synes ha svårt att vinna gehör i tillämpningen trots att det från ekonomisk teoretisk synvinkel är överlägsna. Hänsyn måste naturligtvis tas, inte bara till det historiska resultatet i sig, utan också till prognoser om den framtida utvecklingen. Dessa kan i vissa fall, om de kan anses tillräckligt säkra, leda till att hänsyn till det historiska resultatet minskar. Om det däremot inte kan förväntas ske några förändringar av den framtida avkastningen torde ett medelvärde av de senaste årens resultat ge ett acceptabelt avkastningsvärde.s. 801
25.Vidare kan det vara så att de historiska resultaten kan ge anledning att anta att en viss tendens till förändring kommer att fortsätta. I det sistnämnda fallet måste det dock observeras att det ofta förekommer upp- och nedgångar som måhända kan innebära att en uppgång under de senaste åren kan förväntas följas av en nedgång. Slutsatsen måste bli att det är av stor vikt att söka de bakomliggande förklaringarna till de framräknade siffrorna för att därmed bättre kunna avgöra hur den framtida avkastningen kommer att förändras.s. 801
26.För den oinitierade kan det synas vara en egendomlig ordning att överblicka oändligheten från ett så kort perspektiv, men så tycks man likväl traditionellt göra. (I och för sig är detta inte orimligt, eftersom — i ekvationens andra led — nuvärdet av vinster som ligger långt fram i tiden minskar ju längre fram de ligger.)s. 801
27.Utgångspunkterna för resonemangen må vara aldrig så tilltalande, men vad man inte säger är att frågan om flera av dessa värderingsmetoder över huvud taget är användbara vid värdering av rörelser i hyressammanhang är minst sagt tveksam. Några exempel får illustrera detta.s. 801
28.Antag att det förefaller som om en avkastningsvärdeberäkning är den mest förmånliga för hyresgästen. Rörelsen skall läggas ned och tingsrätten dömer ut en ersättning om ett visst belopp. Men det innebär ju att hyresgästen nu också kan tillgodogöra sig substansvärdet, eventuellt belastat av kostnader för nedläggningen, dvs. i det sistnämna fallet likvidationsvärdet. Hyresgästen blir alltså kraftigt överkompenserad. I några fall från underättspraxis, som anförs av Holmqvist/Thomsson har man visserligen minskat avkastningsvärdet med egendom som hyresgästen sålt, men detta förefaller mera vara undantag. Från ett skadeståndperspektiv skall alltså avkastningsvärdet minskas med substansvärdet eller alternativt likvidationsvärdet.s. 802
29.Detsamma kan sägas gälla om värderingen undantagsvis utgår från marknadsvärdemetoden.s. 802
30.Antag i stället att det är frågan om ersättning enligt substansvärdemetoden. I så fall kan man ju fråga sig varför ersättning över huvud taget skall utgå. Hyresgästen kan i sådant fall själv finna en köpare för egendomen och därigenom bli kompenserad. Om ersättning skall ges enligt substansvärdemetoden så måste substansvärdet minskas med värdet av den substans som hyresgästen får behålla. Alltså blir ersättningen noll.s. 802
31.Detsamma kan än starkare sägas gälla likvidationsvärdemetoden och man kan rent principiellt fråga sig om det någonsin finns utrymme att nyttja likvidationsvärdemetoden eftersom en likvidering av tillgångarna som får behållas alltid kan ske eller skall ske. Med det sistnämnda åsyftas den generella skyldighet en skadelidande har att inom rimliga gränser ta till vara skadevållarens intresse och minska eller begränsa skadeverkningarna. Ur ett strikt skadeståndsrättsligt perspektiv har hyresgästen alltså att likvidera tillgångarna och så att säga räkna av det erhållna beloppet från det ersättningsgilla beloppet. Om likvidationsvärdet är negativt så måste dock ersättning alltid ges.s. 802
32.Förklaringen till dessa egendomligheter får anses ligga i att utgångspunkten för hela resonemanget har varit företagsvärdering vid företagsöverlåtelse (och kanske även vid tvångsinlösen, t.ex. av aktier). Men vid företagsöverlåtelse kommer ju substansen i företaget att överföras till köparen. Detta sker ingalunda vid skadestånd på grund av obehörig uppsägning i lokalhyresförhållanden. Man var åtminstone delvis medveten om detta vid diskussionen inom lagstiftningen med expropriation, men detta förefaller senare i stort sett ha fallit i glömska. Att det också i övrigt finns principiella egendomligheter i materialet, som ökar förvirringen, skall diskuteras i de två följande avsnitten.s. 802
33.Hela den teoretiska grund som domstolarna hittills arbetat med kan därför enligt författarnas mening på goda grunder ifrågasättas. Här kan det bli nödvändigt att börja om från början med klar utgångspunkt i allmänna skadeståndsrättsliga resonemang och ledstjärnan där om ersättning motsvarande liden förlust. I synnerhet måste ordentliga ställningstaganden till för att klart tala om användbara metoder och dessa inbördes förhållanden. I längden kan inte heller domstolarna vägra tillämpa modernare och teoretiskt mer riktiga metoder utan får istället så att säga sätta sig i skolbänken.s. 803