Stycket

13.Emellertid hade hyresvärden, Konserthusstiftelsen, egentligen åberopat fel uppsägningsgrund — ett bättre skäl hade varit hyresvärdens eget behov av lägenheten. P.g.a. principen i NJA 1981 s. 675 var hyresvärden bunden vid den grund han angivit för uppsägningen. Svea hovrätt fann därför att hyresvärden inte i ersättningstvisten fick åberopa att denne behövde lokalen för egen del. Trots detta faktum tilläts ändå denna omständighet indirekt påverka ersättningens storlek. Marknadsvärdet av den aktuella lokalen kunde nämligen inte uppskattas till det yrkade beloppet, eftersom en eventuell förvärvare måste vara beredd på att mötas av en ny uppsägning från hyresvärdens sida, där denne åberopar eget behov av lägenheten. Svea hovrätt uttalade att en seriös presumtiv köpare måste vid sin värdering av rörelsen ta hänsyn till hyresvärdens möjlighet att säga upp lokalen på angiven grund. Hyresvärden hade ju själv sedan mycket lång tid tillbaka drivit egen verksamhet i lokalen och behövde lägenheten för utvidgning, en situation där hyresgästen vid intresseavvägningen kan få vika. Till detta kom att det yrkade marknadsvärdet som nämnts förutsatte utskänkningstillstånd. Detta skulle innebära ändrad användning av lokalen, något som man inte kunde förutsätta att hyresvärden skulle gå med på. Någon utredning om marknadsvärdet i en sådan situation fanns inte i målet och det yrkade marknadsvärdet var således inte rättvisande för aktuell rörelse. Svea hovrätt fann därför att hyresgästen inte styrkt att rörelsen hade det yrkade beloppet. — I målet säger emellertid Svea hovrätt även att marknadsvärdeprincipen lämpar sig bäst för fritt överlåtbara objekt och att ersättningen därför i allmänhet, i nu aktuella fall, bör fastställas på annan grund, främst med hjälp av en avkastningsvärdering. Å andra sidan diskuterar Svea hovrätt därefter det yrkade marknadsvärdets relevans för aktuella rörelser och kommer fram till att beloppet inte är relevant i fallet. Följaktligen behöver Svea hovrätt inte fullt ut ta ställning till om marknadsvärdeprincipen kunnat följas i målet.s. 798