2 hänvisningar i 2 artiklar · 2 stycken/fotnoter
Anders Victoroin, Richard hager · SvJT 2006 s. 794–812 · 1 ställe
Anders Victorin · SvJT 2005 s. 412–436 · 1 ställe
- I RH 2000:45 gjorde hyresgästen gällande att hyrorna i ett hus, som inte blivit föremål för hyresförhandlingar skulle uteslutas ur jämförelsematerialet. Svea hovrätt fann inte skäl för detta. Varken lagtext eller förarbeten angav något sådant. Det var ostridigt att lägenheterna som inte varit föremål för förhandling var i grova drag jämförbara med prövningslägenheten. Hyrorna där var högre än i annat jämförelsematerial. De lägenheter som bildar den högsta hyresnivån skall då användas vid prövningen av hyran för hyresgästens lägenhet. 3.15 Medhyresgästs behov av lägenheten. I RH 2000:102 gällde frågan om en medhyresgäst hade rätt till förlängning av avtalet för egen del enligt reglerna i 12 kap. 47 § jordabalken. Svea hovrätt ansåg att medhyregästen hade ett skyddsvärt behov av lägenheten och gjorde en skälighetsprövning som motsvarar den enligt 12 kap. 46 § 1 st. 10 jordabalken. 3.16 Uppsägning av lokalhyresavtal. I NJA 1998 s. 426 ansågs en lokalhyresgäst inte samtidigt kunna säga upp ett hyresavtal för såväl villkorsändring som avflyttning med hänsyn till att uppsägningarna har olika rättsverkningar. I fallet hade hyresgästen formulerat uppsägningen i första hand för villkorsändring. Hyresvärden hade därför rätt att ta fasta på detta. Eftersom hyresgästen inte hänskjutit målet till hyresnämnden för medling hade uppsägningen blivit utan verkan. (Jfr NJA 1989 s. 505.) 3.17 Återkallande av ansökan om medling. I rättsfallet NJA 1998 s. 430 diskuteras verkan av att lokalhyresgästen efter uppsägning för villkorsändring återkallar sin medlingsansökan. Frågan gällde om hyresavtalet skulle upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, trots att hyresgästen återkallat sin medlingsansökan. Avtalet innehåll en bestämmelse om att hyresavtalet skulle förlängas vid utebliven uppsägning. Högsta domstolen fann med hänsyn till regeln att hyresgästen har rätt att återkalla sin ansökan om medling och därmed beta uppsägningen dess verkan, en regel som är uppställd i hyresgästens intresse, att hyresavtalet skulle förlängas. Det faktum att hyresgästen lagt fram ett förslag till nya hyresvillkor, vilket hyresvärden avslagit och att förhandlingarna måste anses avslutade, spelade ingen roll. Det skäl som hyresgästen kan ha haft för att återkalla sin medlingsansökan måste anses irrelevant. 3.18 Ersättning till lokalhyresgäst vid uppsägning. I RH 2001:1 gjorde hyresgästen gällande att ersättningen borde beräknas enligt den s.k. marknadsvärdemetoden. Omständigheterna var särpräglade. Hyresgästen drev kaféverksamhet i Konserthuset i Stockholm och hyresvärden sade upp avtalet för ombyggnad. Priset för en tillfredsställande ersättningslokal, som hyresvärden inte lyckats erbjuda hyresgästen låg på omkring 5,5 milj. kr. Emellertid hade hyresvärden, Konserthusstiftelsen, egentligen åberopat fel uppsägningsgrund — ett bättre skäl hade varit hyresvärdens eget behov av lägenheten. (P.g.a. principen i NJA 1981 s. 675 var hyresvärden bunden vid den grund han angivit för uppsägningen.) Svea hovrätt fann emellertid att detta faktum borde påverka ersättningens storlek. Marknadsvärdet av den aktuella lokalen kunde nämligen inte uppskattas till något högre belopp, eftersom en eventuell förvärvare måste vara beredd på att mötas av en uppsägning från hyresvärdens sida, då denne åberopar eget behov av lägenheten. Hyresvärden hade ju själv sedan mycket lång tid tillbaka drivit egen verksamhet i lokalen och behövde lägenheten för utvidgning, en situation där hyresgästen vid intresseavvägningen kan få vika. Till detta kom att ett högt marknadsvärde torde förutsätta utskänkningstillstånd. Detta skulle innebära ändrad användning av lokalen, något som man inte kunde förutsätta att hyresvärden skulle gå med på. Någon utredning om marknadsvärdet i en sådan situation fanns inte i målet.Hyra · p. 7 · s. 425