Rättsfall
NJA 2007 s. 86
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 2007 s. 86
BibTeX
@misc{nja-2007-s-86,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 2007 s. 86}},
year = {2007},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
20 hänvisningar i 15 artiklar · 20 stycken/fotnoter
Condictio indebiti – från skyddsregel för betalaren till skyddsregel för mottagaren på tre decennier2 hänvisningar
- Jämför Motocrossbanan NJA 2007 s. 86. Grunderna för 29–30 §§ skuldebrevslagen skulle förmodligen inte heller ha grundat betalningslegitimation för mäklaren. gick i väg till mäklarens klientmedelskonto kan alltså inte ha verkat befriande för köparen i förhållande till säljaren.86 Rättsgrunden i fallet handlade i stället om att köparen ansågs ha gett mäklaren i uppdrag att ta emot betalning före tillträdesdagen för att senast på tillträdesdagen förmedla pengarna vidare till säljaren. Det betyder att det inte rörde sig om ett frånsteg från betalningsvillkoret i köpeavtalen. Något sådant hade heller inte kunnat ske genom en disposition mellan köparen och mäklaren som inte säljaren var med i, utan uppdraget får anses ha gått ut på att mäklaren skulle bistå köparen med att uppfylla villkoret. Genom köparens meddelande till mäklarföretaget om att slutlikviderna skulle betalas till mäklarens klientmedelskonto tre dagar före tillträdesdagen, gav köparen med andra ord mäklaren i uppdrag att agera som köparens betalningsombud. Ett betalningsombudsuppdrag kan återkallas av uppdragsgivaren intill dess att uppdragstagaren har förmedlat pengarna till tredje man, i detta fall till säljaren. Men rättsgrunden, det vill säga betalningsombudsuppdraget, ansågs alltså alltjämt föreligga vid betalningstidpunkten, trots att köparen dessförinnan hade begärt att köpen skulle återgå och dessutom meddelat mäklaren därom. Säljaren hade ifrågasatt att köparen hade rätt till återgång av köpen. HD ansåg att mäklaren hade befogad anledning att inte uppfatta köparens återgångsmeddelande som en återkallelse av betalningsombudsuppdraget. Argumentet för detta var att en gäldenär, i väntan på ett rättsligt avgörande avseende en tvistig skuld, kan välja att göra en provisorisk betalning för att försäkra sig om att inte drabbas av dröjsmålspåföljder. Argument är i sig rimligt, och det har stöd i tidigare praxis.87 Men sedan rättsgrunden har preciserats på det sätt som här har gjorts menar jag att det kan ifrågasättas om det ändå inte fanns befogad anledning för mäklaren att uppfatta att rättsgrunden hade återkallats. Särskilda hänsyn aktualiseras nämligen när det är fråga om ett uppdrag till en fastighetsmäklare att för köparen agera betalningsombud gentemot säljaren. Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag är enligt 3 kap. 11 § fastighetsmäklarl agen (2021:516) förbjudna att som ombud företräda säljare mot köpare eller köpare mot säljare. Ombudsförbudet är inte förenat med någon ogiltighetsverkan, men ett brott mot det är ett brott mot god fastighetsmäklarsed, vilket kan leda till skadeståndsskyldighet och provisionsnedsättning.88 Förbudet är absolut för fastighetsmäklarföretag, men för fastighetsmäklare gäller ett undantag för ”begränsade uppgifter”. Undantaget är tillämpligt när det inte råder någon intressekonflikt mellan köpare och säljare, såsom vid ett tillträde där alla villkor har framförhandlats och endast köpeskillingen ska betalas och kvitteras.89 Då får mäklaren enligt undantaget för begränsade uppgifter agera betalningsombud för köparen. I förarbetena klargörs dock att undantaget inte är tillämpligt om den rättshandling som det är fråga om är tvistig mellan parterna.90 Det betyder att om det inför tillträdet uppstår en konflikt mellan köpare och säljare, så måste mäklaren omedelbart avträda från betalningsombudsuppdraget.91 Innehållet i god fastighetsmäklarsed styr vad mäklaren har fog att göra och uppfatta. Fog-frågan är en normativ fråga,92 och även om ombudsförbudet saknar en ogiltighetssanktion kan det påverka
- Jämför Motocrossbanan NJA 2007 s. 86.
- Om gäldenärens felaktiga betalning har kommit den seniora borgenären till godo och förfa- randet inte har inneburit någon nackdel för denne kan tänkas att betalningen ändå skulle anses befriande. Så skulle exempelvis kunna vara fallet om en solvent junior borgenär utan dröjsmål betalar den seniora borgenären enligt bestämmelser om turnover. Se NJA 1943 s. 537 och NJA 2007 s. 86 (Motocrossbanan) samt Lindskog, Betalning s. 338 f.
- 139, 229NJA 2010 s. 617 197, 251 NJA 2003 s. 465 329NJA 2010 s. 629 60 NJA 2004 s. 345 280, 281NJA 2010 s. 725 251 NJA 2004 s. 561 326NJA 2010 s. 734 243, 325 NJA 2004 s. 777 238NJA 2011 s. 600 208 NJA 2005 s. 11 158NJA 2011 s. 739 297 NJA 2005 s. 142 218NJA 2011 s. 792 342 NJA 2005 s. 342 325, 349NJA 2012 s. 97 30, 285 NJA 2005 s. 425 28NJA 2012 s. 328 317 NJA 2005 s. 443 240NJA 2012 s. 391 125, 298 NJA 2005 s. 510 254NJA 2012 s. 419 160, 314 NJA 2005 s. 557 347NJA 2012 s. 441 157, 237, 287 NJA 2005 s. 608 219, 220NJA 2012 s. 697 221 NJA 2005 s. 792 281NJA 2012 s. 715 313 NJA 2005 s. 871 160NJA 2012 s. 1095 27, 127, 342 NJA 2006 s. 420 239, 333NJA 2013 s. 271 208 NJA 2006 s. 439 157, 176NJA 2013 s. 421 95, 283, 284 NJA 2006 s. 678 348NJA 2013 s. 491 218 NJA 2007 s. 86 199NJA 2013 s. 822 125, 290 NJA 2007 s. 280 158, 159NJA 2013 s. 1017 325 NJA 2007 s. 413 173, 174, 197NJA 2013 s. 1190 232 NJA 2007 s. 455 194NJA 2013 s. 1203 332 NJA 2007 s. 471 280NJA 2014 s. 537 56, 254, 255, 282 NJA 2007 s. 599 318NJA 2014 s. 669 333, 340, 341 NJA 2007 s. 652 174, 197NJA 2014 s. 760 220, 353 NJA 2007 s. 736 240, 251NJA 2014 s. 798 240 NJA 2008 s. 339 256NJA 2014 s. 877 51, 333, 353 NJA 2008 s. 392 26, 299NJA 2014 s. 960 208 NJA 2008 s. 684 58, 170, 172, NJA 2015 s. 346 349
- Ett viktigt avgörande är NJA 2007 s. 86. Här hade en person köpt en fastighet där det efter köpet visade sig att fastigheten exponerades för buller från en motocrossbana i närheten. Vid köp av fast egendom har köparen en skyldighet att undersöka objektet före förvärvet. Detta uttrycks i 4 kap. 19 § andra stycket JB som att köparen som fel inte får åberopa ”en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”. Frågan i målet var om köparen skulle ha rätt att åberopa felet trots att han, med HD:s ord, ”utan nämnvärd svårighet kunnat inte bara upptäcka motocrossbanan utan också komma till insikt om bullrets omfattning”.
- I ”Det Andra Bolaget” NJA 2014 s. 960 (se avsnitt 1.9.4.3 och särskilt 1.9.4.4.2) uttalade sig HD generellt om dispositiv rätt på det entreprenadrättsliga området. Man angav här att en entreprenör, på motsvarande sätt som vid köp av lös egendom, enligt dispositiv rätt har både skyldighet och rätt att avhjälpa fel och brister i entreprenaden och att en underlåtenhet att avhjälpa ger beställaren rätt till avdrag på den avtalade entreprenadsumman. Enligt HD:s majoritet innebär underlåtenheten att efterkomma en avhjälpandeskyldighet ett kontraktsbrott som ger beställaren rätt att som påföljd avhjälpa felet på entreprenörens bekostnad. Den ersättning som ska utgå utgörs då av ett skadestånd. Här gäller vidare en presumtion för att beställaren kommer att avhjälpa felet. Eftersom det föreligger en rätt till skadestånd har beställaren rätt till ersättning motsvarande en beräknad avhjälpandekostnad även om inget faktiskt avhjälpande har skett. Den skiljaktige anförde att en obligationsrättslig grundsats är att den kontraktsbrytande parten som inte fullgör sin prestation blir skyldig att utge ersättning för vad det kostar att avhjälpa det som han eller hon trots avtalet inte gjorde. Det spelar då principiellt sett ingen roll — eftersom det saknar betydelse för motparten — om den berättigade parten sedan använder ersättningen till att avhjälpa felet eller om han eller hon nöjer sig med felet och använder pengarna till något annat. Enligt dissidenten skulle därför ersättning utgå för en beräknad kostnad för avhjälpande av felet, oavsett hur det blev med avhjälpandet. 4.3 Rätt att häva ett avtal 4.3.1 Hävning av fastighetsköp I NJA 2007 s. 86 bestod felet i högt ljud från en till fastigheten närbelägen motocrossbana som användes huvudsakligen tisdag och torsdag kl. 17.00–20.00, lördag kl. 11.00–16.00 och söndag kl. 10.00– 15.00 och särskilt på sommaren. Eftersom köpet avsåg en fritidsfastighet kom HD fram till att det avsevärda bullret under dessa tider sommartid anses ha utgjort ett väsentligt fel. Köparen ansågs därför ha hävningsrätt enligt bl.a. 4 kap. 19 § JB. 4.3.2 Hävningsliknande påföljder Av 12 kap. 27 § JB framgår att om hyresgästen överger lägenheten (jfr om detta begrepp bl.a. prop. 1973:23 s. 139), får hyresvärden genast återta den. Återtagandet sker genom att hyresvärden åter tar lägenheten i sin besittning. Genom åtgärden upphör hyresförhållandet, dvs. avtalet mellan hyresvärd och hyresgäst, och hyresvärden kan därför efter återtagandet ingå ett nytt hyresavtal med annan.
- Ett tydligt uttryck för detta finns redan i underrubriken till min artikel Claes Martinson, Säljarens upplysningsplikt – en fråga om att gå över ån efter vatten?, JT 1992–93 s 436. För samma tema se: Folke Grauers, Fastighetsköp, Juristförlaget i Lund, 21 u, 2016 s 222–234, 213–214, och 20 u, 2012 s 232–245, 223–224. Folke Grauers, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, JT 2006–07 s 890–906. Att frågor som dessa lätt kan vara beroende av perspektivet se Torgny Håstad, Säljarens upplysningsplikt, JT 1992–93 s 607–619. Torgny Håstad, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, JT 2007–08 s 41–46. Christina Hultmark, Upplysningsplikt vid ingående av avtal, Juristförlaget Stockholm, 1993. Jon Kihlman, Fel, Handelshögskolan i Stockholm, 1999, särskilt s 183–185. Notera NJA 2001 s 155 (Den polsktillverkade båten) och NJA 2007 s 86 (Motocrossbanefallet).
- Referenslista 589 NJA 1989 s 781 (Postväxelseparation) NJA 1990 s 343 (Nordanland) NJA 1990 s 562 (Stålmanufaktur) NJA 1990 s 649 (Travtränaren) NJA 1991 s 217 (WH Finans) NJA 1995 s 367 II (Obligentia) NJA 1997 s 115 (Ekblad Construction) NJA 1997 s 418 (SÖMÅ) NJA 1998 s 275 (Makarnas konto) NJA 1998 s 487 (EBN Center) NJA 1999 s 426 (Sturetvättsfallet) NJA 1999 s 812 (Zambagars) NJA 2001 s 155 (Den polsktillverkade båten) NJA 2003 s 37 (Hjärtervägen Invest) NJA 2005 s 608 (Max o Frasses) NJA 2007 N 19 (C A Förvaltning) NJA 2007 s 86 (Motocrossbanefallet) NJA 2007 s 599 (Gullivers) NJA 2008 s 653 (Kokain) NJA 2009 s 16 (Bravida) NJA 2009 s 500 (Bankkontomanipulationerna) NJA 2010 s 467 (Hansas skuldebrev) NJA 2010 s 709 (L Holding AB) NJA 2011 s 357 (Mefedron) NJA 2011 s 411 (Konkursprövningen) NJA 2011 s 576 (Sydställningar) NJA 2011 s 675 I (Syntetiska katinoner) NJA 2011 s 675 II (Metylon) NJA 2011 s 799 (www.rctraders) NJA 2012 s 70 (Amfetamin m m) NJA 2012 s 115 (Ecstasy) NJA 2012 s 144 (Cannabisharts) NJA 2012 s 510 (Ecstasy) NJA 2012 s 528 (Kokain) NJA 2012 s 535 (Cannabis) NJA 2012 s 650 (Mefedron) NJA 2013 s 421 (KLM Fastigheter) NJA 2013 s 502 (Ne bis in idem) NJA 2013 s 1190 (Brf Fjällsidan) NJA 2014 s 272 (BDO Nordic) NJA 2014 s 760 (Cargo Center) NJA 2014 s 877 (Processbolag) NJA 2014 s 935 (Independent Finans) NJA 2015 s 359 (Emtunga) NJA 2015 s 1040 (De enstegstätade fasaderna II) NJA 2016 s 51 (Saltkråkan) NJA 2016 s 288 (Betalningserklæringen) NJA 2017 s 9 (Multitotal) NJA 2017 s 261 (Butikslokalen på Jakobsbergs sjukhus) NJA 2017 s 289 (Valdemarsviksfastigheten) NJA 2017 s 882 (Intercontainer) Svea HovR T 337013 från 20131206 (Swedeport) Svea HovR T 356114 från 20150313 (Café Lumiére) Svea HovR 133717 från 20180219 (Dickson & Co) Stockholms TR, T 1926512 från 20180326 (Emtunga II) ARN 20110429 (Kontokortet i den kvarglömda kavajen)* ARN 20112037 (Kontokortsstölden på Apoteket) ARN 20111732 (Kontokortsstölden i den delade svarttaxin) ARN 20112225 (Kontokortsstölden ur det gemensamma mässskåpet) ARN 20112776 (Kontokortsstölden vid bilinbrottet) ARN 20113888 (Kontokortsstölden av tjejen som följt med till hotell
2016/531 hänvisning
Varumärket som kontraktsföremål2 hänvisningar
- Se särskilt Håstad, Köprätt s. 79, Håstad, Säljarens upplysningsplikt s. 608 och 616 samt J. Ramberg & Herre, Köplagen s. 184. Som ett exempel på att vetskap kan ha bety- delse kan nämnas NJA 2007 s. 86 (motocrossbana), i vilket säljarens onda tro medförde att köparens undersökningsplikt föll bort. Målet gällde visserligen fel i fast egendom, men kan antas få betydelse även vid en prövning enligt 20 § köplagen. Se härom, Håstad, Köprätt s. 86. Jfr även Håstad, Säljarens upplysningsplikt s. 616 och Martinson, Sälja- rens upplysningsplikt s. 440 ff. angåen de eventuell möjlighet att utsträcka upplysnings- plikten som följer av 19 § köplagen även för situationer i vilka friskrivningsklausul inte förekommer.
- av nyttjanderätt) 265 NJA 2005 s. 180 (Formsprutarna) 198 NJA 2005 s. 510 (överlåtet varulager) 247, 315 f., 352 NJA 2005 s. 643 (Entelcard) 132, 135 NJA 2006 s. 7 (Blockbuster) 132 NJA 2007 s. 86 (motocrossbana) 153 NJA 2007 s. 431 (Nokia) 199 NJA 2007 s. 475 (skiljeklausul) 202 NJA 2007 s. 519 (Oceanterminalen) 198, 209 NJA 2007 s. 909 (Jehander) 55, 57 f., 68, 71, 175 NJA 2007 s. 1018 (Shell) 68, 72, 321 NJA 2008 s. 24 (Comtax) 68, 71, 322, 324 f. NJA 2008 s. 1082 (North Face) 188 NJA 2009 s. 672 (Allbröd) 55, 68, 71, 253 f., 258, 261 ff., 319 f., 328 NJA 2009 s. 695 (rollator) 102, 163, 167 ff., 285, 352 NJA 2010 s. 286 (golvkonstruktion) 99 NJA 2010 s. 617 (Texsun) 102, 167 f., 278, 280, 283 ff., 352 NJA 2010 s. 629 (avtalsvite för förkommen egendom) 75 NJA 2011 s. 600 (fel i konsumenttjänst) 75 NJA 2012 s. 597 (förseningsvite vid konkurrerande skadeorsaker) 75 378
Entreprenadrätten och kontraktsrättens finrum1 hänvisning
Lojalitetsplikten som rättsprincip1 hänvisning
Deposition av handpenning hos fastighetsmäklare1 hänvisning