Svensk rättspraxis i associationsrätt 2011–20201 hänvisning
Rättsfall
NJA 1992 s. 66
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 1992 s. 66
BibTeX
@misc{nja-1992-s-66,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 1992 s. 66}},
year = {1992},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
23 hänvisningar i 11 artiklar · 23 stycken/fotnoter
- I 41 § KTjL stadgas att om inte annat följer av avtalet, är konsumenten skyldig att betala vid anfordran sedan näringsidkaren har utfört tjänsten. Den regeln ansågs ge uttryck för en allmän princip som gäller vid tjänsteprestationer. Huvudregeln vid tandvårdstjänster fick därför anses vara att betalningsskyldighet uppkommer först när tjänsten har utförts av näringsidkaren. I ett fall där näringsidkaren har åtagit sig att göra om behandlingen finns det enligt HD skäl att tillämpa de principer för betalningsskyldighet som gäller när tjänsten ännu inte har utförts eftersom den uppdragsgivande konsumenten vid en sådan överenskommelse har samma intresse av att inte behöva betala förrän uppdragstagaren utfört tjänsten som uppdragsgivaren har vid ett ursprungligt avtal om utförande av en tjänst. Med den slutsatsen behövde HD inte pröva frågan om konsumenten skulle anses ha haft rätt att hålla inne betalningen till följd av att behandlingen varit felaktig. 4.2 Naturaluppfyllelse (fullgörelse, avhjälpande, omleverans) Vid fastighetsköp gäller enligt 4 kap. 1 § JB ett formkrav. Köp av fast egendom ingås genom upprättande av en köpehandling som skrivs under av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåts till köparen. Om köpet inte uppfyller dessa krav är köpet ogiltigt. Detta betyder också att ett löfte om att i framtiden köpa eller sälja en fastighet inte är bindande (jfr t.ex. NJA 1923 s. 316, NJA 1929 s. 225, NJA 1932 s. 290, NJA 1940 s. 112, NJA 1941 s. 689, NJA 1947 s. 220, NJA 1977 s. 509, NJA 1981 s. 897, NJA 1984 s. 673, NJA 1987 s. 726, NJA 1990 s. 18, NJA 1992 s. 66 och ”Överförmyndaren” NJA 2012 s. 1095). Sådana avtal anses lägga band på ägarens handlingsfrihet och skapa osäkerhet i äganderätten med ogynnsamma verkningar för exempelvis fastighetsomsättningen och kreditgivningen.
- I NJA 1992 s. 66 kom HD fram till att det inte fanns ”tillräcklig anledning att anse att uppställandet av formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt skulle inverka på rättsläget beträffande optionsavtal på så sätt att ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt”. Dock konstaterades det att det måste krävas att optionsavtalet är upprättat i skriftlig form eftersom skriftlighetskravet annars skulle ”urholkas på ett inte godtagbart sätt eftersom ett muntligt optionsavtal då skulle binda säljaren lika starkt som ett köpeavtal som uppfyller lagens formkrav”. I NJA 1994 s. 130 ansågs sedan en hembudsklausul i ett avtal mellan en bostadsrättshavare och en bostadsrättsförening vara giltig och i NJA 2001 s. 75 ansågs ett skriftligt avtal om överlåtelse av en bostadsrätt som ännu inte var upplåten vara giltigt (se Herre, SvJT 2005 s. 564 f.).
- HD:s majoritet (1 justitieråd) kom därefter fram till att ansvaret skulle jämkas. En minoritet om två ledamöter ogillade skadeståndskravet eftersom man sammanfattningsvis menade att säljaren/kreditgivaren inte borde ha litat på köpekontraktets uppgift om godkänd leverans, att säljaren borde ha undersökt förhållandena närmare och att säljaren därför inte, trots köparnas oaktsamhet, kunde anses ersättningsberättigad. Två ledamöter kom fram till att köparna fullt ut var skadeståndsskyldiga för den skada som säljaren åsamkats. För att komma fram till den slutsatsen konstaterade ledamöterna att säljaren inte hade varit medvållande till skadan genom brister i kreditprövningen eller genom att inte vidta tillräckliga åtgärder för att kontrollera leveransgodkännandets riktighet. De konstaterade också att leverantörens handlande inte kunde tillräknas säljaren i förhållandet till köparen och att någon grund för jämkning inte förelåg. 4.5.1.5 Formalavtal och skadeståndsskyldighet Vid icke-formbundna avtal och således exempelvis vid förvärv av lös egendom är utgångspunkten att ett optionsavtal är bindande, naturligtvis med den begränsningen att annat kan följa särskilt av lagstiftning eller till följd av särskilda omständigheter i en viss situation. Också vid formbundna avtal om köp av lös egendom torde utgångspunkten vara, när annat inte följer av lag, att optionsavtal är bindande även avseende sådana transaktioner men undantag kan göras om särskilda omständigheter föranleder det (jfr NJA 1992 s. 66 om optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt, NJA 1994 s. 130 angående avtal om hembudsskyldighet mellan bostadsrättshavare och annan än bostadsrättsföreningen samt NJA 2001 s. 75 angående avtal om överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt; se särskilt ”Emissionsgarantin” NJA 2016 s. 107 p. 32, se även Herre, SvJT 2005 s. 561 ff.).
Avtalsviten - effekter och rättsverkningar1 hänvisning
- Jfr Lars Hjerner som i Om rättsfallstolkning (s. 16 f.) laborerar med motsatsparen aktiv-passiv, konstruktiv-destruktiv och extensiv-restriktiv rättsfallstolkning. 1 0 Om rättsfallstolkning s. 44 f. 11 Notera alltså att han säger att prejudikatvärdet av obiter dicta är ”nedsatt”, inte att det är ”obefintligt”. 1 2 Förutom Christina Ramberg, se t.ex. Torgny Håstad i Festskrift till Per Henrik Lindblom, Uppsala 2004, s. 303 och Torkel Gregow i Festskrift till Gösta Walin, Stockholm 2002 s. 105. Vid ett civilrättsseminarium jag för många år sedan höll i hade det blivit 3-0 i tingsrätten, 4-0 i hovrätten och 2–3 i Högsta domstolen. Av totalt 12 domare var det alltså 3 som stod bakom prejudikatet. Flertalet av studenterna tyckte att det var en märklig ordning — men juridiken bjuder ibland på sådana ”märkligheter”. 13 Jfr Torgny Håstads i föregående not nämnda festskriftsartikel. 1 4 Anders Knutsson i Festskrift till Bertil Bengtsson, Stockholm 1993 s. 271. 1 5 Stefan Lindskog, Betalning, Stockholm 2014. Jfr min anmälan i JT 2015–16 s. 976. Jag har dessutom tillgång till en skriven förteckning över de angripna rättsfallen. 16 Se Alexander Unnersjö i JT 2015–16 s. 409, Torgny Håstad i JT 2016–17 s. 102, Patrik Schöldström i SvJT 2017 s. 142 och Göran Lambertz i SvJT 2017 s. 334. 1 7 Högsta domstolens beslut ang. klagan över domvilla den 19 september 2016 (Ö 1810-16) och resning den 19 april 2017 (Ö 5886-16). Särskilt det förstnämnda beslutet sticker ut i det att den ängsliga beröringsskräcken så tydligt lyser igenom i beslutets avfattning. HD skrev så för 100 år sedan men skriver (annars) inte så i dag. Resningsbeslutet är, trots utgången, inte alls lika ”förlåtande”. 1 8 Den rättsgrundsatsen synes inte har kritiserats i någon större utsträckning. Till exempel Alexander Unnersjö (JT 2015–16 s. 423) uttalar tvärtom att HD i den delen ”mycket tydligt tillmötesgått det ovan berörda samhällsintresset av att emissionsgarantier ska kunna utställas med bindande verkan”. Såtillvida kan grundsatsen ses om en icke oväntad utveckling av vad som uttalades i NJA 1918 s. 394 och därefter även i NJA 1992 s. 66, 1994 s. 130 och 2001 s. 75. 19 Se Alexander Unnersjös två regler i JT 2015–16 s. 434 vad gäller den här angivna andra rättsgrundsatsen. 20 Torgny Håstad, JT 2016–17 s. 102, är inne på att detta kan få ”betydande återverkan på hur dispositiva processer förs i rättegångar och skiljeförfaranden”. Jfr också densamme i JT 2017–18 s. 137. 2 1 Se ang. detta Mikael Mellqvist i SvJT 2010 s. 217 och i Festskrift till Torgny Håstad s. 571 med hänvisningar inte minst till Ulf Göranson, Traditionsprincipen, Uppsala 1985 samt SOU 2015:18.
- Fallet är rikt på s.k. läroboksdomskäl (punkterna 15–20, 22–25, 36–40 och även 53–58 kan hänföras till den kategorin även om det senaste också verkligen utgör obiter dicta). Högsta domstolen uttalar sig också om vilka prejudicerande rättsgrundsatser som kan dras ur de tidigare rättsfallen NJA 1918 s. 394 och NJA 1992 s. 66 (se punkterna 26 respektive 33). Och Högsta domstolen uttalar, dvs. skapar, explicit två prejudicerande rättsgrundsatser i målet. För det första (punkten 41) att det, beträffande emissionsgarantier, gäller att ett teckningsåtagande är bindande i den meningen att ett bristande fullgörande utgör ett skadeståndsgrundande avtalsbrott (under vissa ytterligare förutsättningar). För det andra (punkten 66) att en infriande tredje man har en på subrogation grundad regressrätt mot garanterna (se också de sammanfattande slutsatserna i punkten 71). Det är den rättsgrundsatsen som är föremål för omfattande kritik på civilrättslig grund.
Avtal om apport3 hänvisningar
- Se HD:s domskäl i NJA 1992 s. 66.
- Skriftligt formkrav finns även uppställt vid köp av bostadsrätt, se 4 kap. 5 § bostadsrättslagen. Trots detta fastslog HD i NJA 1992 s. 66 att ett skriftligt optionsavtal avseende överlåtelse av bostadsrätt har bindande verkan. Grunden för HD:s resonemang är att då avtalsfriheten är en naturlig utgångspunkt inom avtalsrätten blir optionsavtal avseende lös egendom bindande, om inte annat framgår av lag eller om särskilda omständigheter motiverar det. Dessutom framfördes argument att det saknades förbud mot optionsavtal i bostadsrättslagen och att lagstiftaren inte särskilt uppmärksammat frågan i förarbetena. Formkravet i bostadsrättslagen inverkar dock såtillvida att ett optionsavtal avseende en bostadsrätt skall vara skriftligt för att vara bindande.
- För att knyta ihop det anförda kan sägas att praxis ger intryck av viss restriktivitet med analoga tillämpningar av formkrav. Emellertid bör det noteras att HD undantagsvis tillämpat formkravet analogt; se NJA 1970 s. 180 och NJA 1974 s. 526. Även om formkravet skall utsträckas analogivis torde således praxis inte utesluta att vissa föravtal kan vara giltiga trots formkravet. NJA 1992 s. 66 är i detta sammanhang dock mer jämförbart med aktieteckningens formkrav då en bostadsrätt är att betraktas som lös egendom och är kopplad till andel i en juridisk person.
Svensk rättspraxis1 hänvisning
- Högsta domstolen inledde med att konstatera att, vad gäller lös egendom i allmänhet, bindande avtal om överlåtelse kan ingås avseende egendom som ännu inte finns eller i vart fall ännu inte ägs av överlåtaren. Domstolen ställde sedan frågan om en annan ordning gäller för bostadsrätterna. Inledningsvis konstaterade Hösta domstolen därvid att både upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt är ingående reglerat och att syftet med detta bl.a. är att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att skydda bostadsrättshavare mot rättsförluster. Formkraven vid överlåtelse i 6 kap. 5 § BRL uppmärksammades och man hänvisade till att Högsta domstolen i NJA 1992 s. 66 (se nedan) hade funnit att formkravet inte hindrade att en utfästelse att framdeles sälja en bostadsrätt är bindande. Vidare uppmärksammade Högsta domstolen rätten för en bostadsrättsförening att träffa förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt och det s.k. överlåtelseförbudet för sådana förhandsavtal, dvs. att en förhandstecknare, enligt 5 kap. 6 § BRL, inte får sätta annan i sitt ställe än sin make eller sambo. Högsta domstolen noterade risken för handel med ännu inte upplåtna bostadsrätter, om man tillät avtal som det i målet aktuella. Detta och att parterna genom sådana avtal binder sig gentemot varandra för en transaktion vars ekonomiska konsekvenser de inte fullständigt kan överblicka ansåg domstolen vara rättspolitiska skäl som kunde anföras för ett förbud mot den aktuella typen av avtal. Men sedan konstaterade Högsta domstolen att det var fråga om giltigheten av en rättshandling på förmögenhetsrättens område av en art som i andra sammanhang är tillåten och fortsatte: Det i 5 kap. 6 § bostadsrättslagen intagna principiella förbudet mot överlåtelse av rätt enligt förhandsavtal rör ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis bör utsträckas till att omfatta sådana överlåtelseavtal som det här är fråga om. I vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i ett fall som det förevarande, där avtalet har ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelsen av bostadsrätten var nära förestående. Beträffande de två nu nämnda avtalstyperna finns således särskilda bestämmelser respektive ett vägledande avgörande. Redogörelsen har sin plats här eftersom inte minst motiveringarna har sitt intresse för den fortsatta framställningen. 4.2 Optionsavtal om överlåtelse eller upplåtelse samt förhandsavtal om överlåtelse 4.2.1 Optionsavtal om överlåtelse I NJA 1992 s. 66 prövade Högsta domstolen giltigheten av optionsavtal om överlåtelse av bostadsrätt. Domstolen kom fram till att sådana avtal kan vara bindande. Förutsättningen är att avtalet har upprättats skriftligt. Några särskilda regler som tillåter sådana avtal finns inte.
- Högsta domstolen motiverade sitt ställningstagande att optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt kan vara bindande på i korthet följande sätt. Utgångspunkten för lös egendom är att optionsavtal är bindande. Det är en följd av principen om avtalsfrihet. Man kan inte dra några bestämda slutsatser av reglerna om föravtal vid upplåtelse av bostadsrätt. Den aktuella frågan är inte uppmärksammad i förarbetena till bostadsrättslagarna. Visserligen gäller formkrav för överlåtelse av bostadsrätt. Skälet för formkravet var enligt prop. 1981/82:169 (s. 61 f.) främst att skapa ordning och reda i rättsförhållandena och tillgodose kontrollaspekten vid realisationsbeskattning. Det finns inte tillräcklig anledning att anse att det uppställda formkravet skulle inverka på rättsläget beträffande optionsavtal på så sätt att sådana avtal generellt skall anses ogiltiga. Men för att skriftlighetskravet inte skall urholkas måste optionsavtal vara skriftliga. 4.2.2 Förhandsavtal om överlåtelse Utifrån den gjorda inventeringen är det svårt att se några hinder mot att en bostadsrättshavare träffar ett förhandsavtal om överlåtelse av bostadsrätt. I rättsfallet NJA 1992 s. 66 följde Högsta domstolen principen om avtalsfrihet för annan egendom än fast egendom. Man menade att några slutsatser inte kunde dras av bestämmelserna i 5 kap. BRL om förhandsavtal och att formkraven i 6 kap. 4 § BRL vid överlåtelse inte lade några hinder i vägen. Med hänsyn till dessa motiveringar är det svårt att se att skillnaden mellan förhands- och optionsavtal att bundenheten är ömsesidig vid förhandsavtal bör leda till att de inte skulle anses giltiga när optionsavtal anses vara det. Formkraven vid överlåtelse torde dock, liksom vid optionsavtal om överlåtelse, medföra att det krävs skriftlig form. 4.2.3 Optionsavtal om upplåtelse Finns det då något hinder mot att en bostadsrättsförening träffar optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt?
- Av intresse är också det under avsnitt 4.1.2 nämnda avgörandet NJA 2001 s. 75 om överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt. Det framstår å ena sidan som om man kanske inte skall dra för stora växlar på avgörandet som avsåg en rätt speciell situation, nämligen överlåtelse i samband med en ombildningssituation. Å andra sidan andas resonemangen i både detta avgörande och NJA 1992 s. 66 att Högsta domstolen anser att vad som gäller för lös egendom i allmänhet väger tungt och att särbehandling blir aktuell först om särskilda bestämmelser eller skyddsmotiv för bostadsrättshavare talar för annat.
Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20043 hänvisningar
- I NJA 1987 s. 726 prövades frågan om en överenskommelse i samband med äktenskapsskillnad om rätt att i framtiden förvärva del av en fastighet var giltig. Av utredningen i målet framgick att någon bodelning inte skulle äga rum till följd av att ingendera parten haft giftorättsgods, att en överenskommelse av det innehåll som påståtts inte innehöll benefika inslag och att det inte gjorts gällande annat än att överenskommelsen sedermera skulle fullföljas genom ett avtal om köp. Mot bakgrund härav fann HD att en sådan överenskommelse inte kunde anses vara bindande för parterna. Frågan om ett optionsavtals giltighet prövades också i NJA 1992 s. 66 som rörde en andel i en bostadsrättsförening (se även nedan, avsnitt 1.1.3.3). I 1971 års bostadsrättslag föreskrevs sedan en lagändring 1982 motsvarande formkrav som vid köp av fast egendom (jfr numera 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614)). När regeln infördes i 1971 års lag berördes inte frågan om giltigheten av ett optionsavtal. HD fann här att det inte fanns ”tillräcklig anledning att anse att uppställandet av formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt skulle inverka på rättsläget beträffande optionsavtal på så sätt att ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt”. Dock innebar formkravet att ett optionsavtal endast kunde anses giltigt om det upprättats i skriftlig form. 1.1.3.2 Förköpsrätt Inte heller avtal om förköpsrätt har ansetts bindande (se t.ex. NJA 1971 s. 516). Som skäl härför åberopas normalt att en bindande förköpsrätt skulle föra med sig ogynnsamma verkningar för bl.a. fastighetsomsättning och kreditgivning. I NJA 1981 s. 897 prövade HD om ett förbehåll i ett gåvoavtal enligt vilket gåvotagarna var skyldiga att hembjuda sina respektive andelar till övriga gåvotagare kunde anses giltigt. HD konstaterade här att ett överlåtelseförbud i princip är giltigt mot gåvotagare och tredje man även vid gåva av fast egendom. Enligt HD får ett förbehåll om hembudsskyldighet med en därav följande förköpsrätt anses innebära en mindre inskränkning i gåvotagarnas förfoganderätt och inte anses medföra mer ogynnsamma verkningar än ett överlåtelseförbud, varför ett sådant förbehåll bör anses giltigt. En förutsättning för giltighet är dock att överenskommelsen om förköpsrätt tagits in i gåvobrevet. I NJA 1994 s. 69 ansågs därför ett efter en gåvas fullbordan överenskommet villkor om förköpsrätt ogiltigt.
- Av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) framgår att också ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av parterna samt innehålla uppgift om lägenhet som avses och om priset. Det framgår också att motsvarande bestämmelse gäller vid byte eller gåva. Formkraven infördes i den gamla bostadsrättslagen genom en lagändring 1982. I NJA 1992 s. 66 prövades om de principer som utvecklats för fast egendom enligt vilka optionsavtal ej är bindande också skulle gälla för överlåtelser av bostadsrätter. Det främsta argumentet för en sådan ordning hävdades vara att formkraven införts och att därför bostadsrätter skulle behandlas på samma sätt som fast egendom. HD konstaterade här att skälen för införande av formkrav var främst att skapa ordning och reda i rättsförhållandena och tillgodose kontrollaspekten vid realisationsvinstbeskattning. HD fann emellertid — utan närmare motivering — att det inte finns ”tillräcklig anledning att anse att uppställandet av formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt skulle inverka på rättsläget beträffande optionsavtal på så sätt att ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt. För att ett optionsavtal skall bli giltigt måste emellertid numera krävas att det är upprättat i skriftlig form; om muntliga optionsavtal godkändes skulle nämligen skriftlighetskravet för överlåtelse urholkas på ett inte godtagbart sätt eftersom ett muntligt optionsavtal då skulle binda säljaren lika starkt som ett köpeavtal som uppfyller lagens formkrav”. I NJA 1994 s. 130 prövades om formkravet för överlåtelser av bostadsrätter medförde att ett löfte om att i framtiden överlåta bostadsrätten inte var bindande. Här hade en bostadsrättsköpare ingått ett avtal enligt vilket upplåtaren tillika arbetsgivaren hade rätt att anvisa ny bostadsrättshavare om köparen flyttade från lägenheten inom viss tid eller frånträdde sin tjänst inom samma period. HD fann här att det följde av NJA 1992 s. 66 att formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt inte innebär något principiellt hinder mot att ingå avtal om framtida överlåtelse av sådan egendom och att därför köparens skriftliga utfästelse att under vissa förutsättningar överlåta bostadsrätten till en anvisad köpare inte var ogiltig till följd av formkravet. I NJA 2001 s. 75 bekräftades principen i NJA 1992 s. 66 om att utfästelse att i framtiden sälja bostadsrätt är bindande. Enligt HD innefattar 6 kap. 4 § bostadsrättslagen inte ett krav på att bostadsrätten skall vara upplåten för att utfästelsen skall anses bindande.
- NJA 1978 s. 147...........................626, 627 NJA 1981 s. 1091.................685, 706, 714 NJA 1978 s. 223..................................614 NJA 1981 s. 1205.................................591 NJA 1978 s. 301...........................642, 650 NJA 1981 s. 1255.................................641 NJA 1978 s. 307...642, 647, 651, 712, 719 NJA 1982 s. 36............................645, 695 NJA 1978 s. 317..................................557 NJA 1982 s. 138..................................616 NJA 1978 s. 389..................................634 NJA 1982 s. 244..................................624 NJA 1978 s. 432...................601, 702, 718 NJA 1982 s. 301..................................681 NJA 1978 s. 618..................................698 NJA 1982 s. 366 I................................658 NJA 1978 s. 628..................................604 NJA 1982 s. 380..................................679 NJA 1978 s. 742..................................728 NJA 1982 s. 386..................................701 NJA 1979 s. 85....................................698 NJA 1982 s. 390..................................597 NJA 1979 s. 94....................................690 NJA 1982 s. 404..........................687, 688 NJA 1979 s. 295..................................687 NJA 1982 s. 493..................................589 NJA 1979 s. 401..................................601 NJA 1982 s. 493 I................................579 NJA 1979 s. 451..................................634 NJA 1982 s. 493 II...............................579 NJA 1979 s. 483...................595, 608, 649 NJA 1982 s. 573..................................734 NJA 1979 s. 666...........................592, 593 NJA 1982 s. 589..........................561, 661 NJA 1979 s. 670...........................686, 721 NJA 1982 s. 613..................................599 NJA 1979 s. 731..................................594 NJA 1982 s. 691..........................585, 636 NJA 1979 s. 790...................645, 647, 695 NJA 1982 s. 778..................................556 NJA 1980 s. 1......................................580 NJA 1982 s. 800..........................590, 591 NJA 1980 s. 46....................................601 NJA 1982 s. 853..................................591 NJA 1980 s. 145...................583, 597, 624 NJA 1983 s. 118..................................679 NJA 1980 s. 263..................................582 NJA 1983 s. 229..................................572 NJA 1980 s. 311..................................678 NJA 1983 s. 332..........................594, 673 NJA 1980 s. 383...........................700, 701 NJA 1983 s. 385..................................594 NJA 1980 s. 398...........................613, 656 NJA 1983 s. 510..........................590, 591 NJA 1980 s. 547..................................660 NJA 1983 s. 550..................................561 NJA 1980 s. 555..................................647 NJA 1983 s. 604..................................556 NJA 1980 s. 624..................................642 NJA 1983 s. 617..........................698, 699 NJA 1980 s. 705...........................561, 660 NJA 1983 s. 617 I................................704 NJA 1981 s. 259...........................636, 637 NJA 1983 s. 808..........................616, 656 NJA 1981 s. 269..................................586 NJA 1983 s. 858..................641, 651, 695 NJA 1981 s. 323...........................556, 615 NJA 1983 s. 865...........595, 642, 647, 656 NJA 1981 s. 400...........................615, 655 NJA 1984 s. 3......................647, 650, 695 NJA 1981 s. 412..................................556 NJA 1984 s. 12....................................645 NJA 1981 s. 552..................................614 NJA 1984 s. 45....................................659 NJA 1981 s. 577..................................743 NJA 1984 s. 115..........................598, 625 NJA 1981 s. 693...........................561, 661 NJA 1984 s. 185..................................731 NJA 1981 s. 711..................................590 NJA 1984 s. 229..................................593 NJA 1981 s. 718..................................582 NJA 1984 s. 251..................................669 NJA 1981 s. 811..................................558 NJA 1984 s. 271..........................644, 657 NJA 1981 s. 815..................................647 NJA 1984 s. 280..........................598, 625 NJA 1981 s. 848..................................604 NJA 1984 s. 381..................................726 NJA 1981 s. 894...........................651, 656 NJA 1984 s. 482..................................555 NJA 1981 s. 897..................................559 NJA 1984 s. 501 I................................671 NJA 1981 s. 1050.........................687, 688 NJA 1984 s. 501 II...............................671 NJA 1981 s. 1072................................614 NJA 1984 s. 600..........................733, 734 NJA 1984 s. 673..................................560 NJA 1987 s. 80............................677, 678 NJA 1984 s. 733..................................693 NJA 1987 s. 167..................................561 NJA 1984 s. 747..................................749 NJA 1987 s. 211..................................563 NJA 1984 s. 772..................................561 NJA 1987 s. 243..........................734, 747 NJA 1984 s. 795..................................602 NJA 1987 s. 253..................................733 NJA 1985 s. 29....................................688 NJA 1987 s. 259..........................733, 745 NJA 1985 s. 97....................................561 NJA 1987 s. 266..................................621 NJA 1985 s. 121..................................732 NJA 1987 s. 312..................................687 NJA 1985 s. 178...................581, 585, 586 NJA 1987 s. 383..................................754 NJA 1985 s. 219..................................637 NJA 1987 s. 394..................................600 NJA 1985 s. 223...........................728, 729 NJA 1987 s. 417..................................679 NJA 1985 s. 232..................................634 NJA 1987 s. 468..................................744 NJA 1985 s. 274..................................650 NJA 1987 s. 553..................................604 NJA 1985 s. 343..................................618 NJA 1987 s. 592..................................572 NJA 1985 s. 352..................................723 NJA 1987 s. 639..................................593 NJA 1985 s. 365..................................633 NJA 1987 s. 668..................................636 NJA 1985 s. 373..................................585 NJA 1987 s. 692..........................573, 700 NJA 1985 s. 397 I.........................596, 621 NJA 1987 s. 710..................................705 NJA 1985 s. 397 II...............615, 631, 689 NJA 1987 s. 716..................................734 NJA 1985 s. 468...........................729, 732 NJA 1987 s. 726..................................559 NJA 1985 s. 561..................................750 NJA 1987 s. 746..................................733 NJA 1985 s. 573...........................580, 721 NJA 1987 s. 763..................................723 NJA 1985 s. 615..................................561 NJA 1987 s. 835..........................605, 712 NJA 1985 s. 641..................................679 NJA 1987 s. 845 I........................561, 580 NJA 1985 s. 717...................566, 569, 570 NJA 1987 s. 845 II...............................580 NJA 1985 s. 871...........................648, 650 NJA 1987 s. 982..................................754 NJA 1985 s. 879..................................684 NJA 1988 s. 3..............................694, 695 NJA 1986 s. 3......................................672 NJA 1988 s. 94....................................730 NJA 1986 s. 40....................................663 NJA 1988 s. 176..................................743 NJA 1986 s. 44.............................665, 666 NJA 1988 s. 197..................................561 NJA 1986 s. 61.............................709, 710 NJA 1988 s. 205..................................668 NJA 1986 s. 136...........................634, 684 NJA 1988 s. 230..................................600 NJA 1986 s. 146..................................637 NJA 1988 s. 312..................................658 NJA 1986 s. 198..................................742 NJA 1988 s. 335..................649, 682, 684 NJA 1986 s. 205...........................589, 689 NJA 1988 s. 363..................................724 NJA 1986 s. 358..................................672 NJA 1988 s. 408..................................611 NJA 1986 s. 366..................................636 NJA 1988 s. 457..................578, 724, 725 NJA 1986 s. 388..................................592 NJA 1988 s. 503 I................................735 NJA 1986 s. 454..................................668 NJA 1988 s. 503 II.......................735, 736 NJA 1986 s. 470..................................672 NJA 1988 s. 512..................................607 NJA 1986 s. 495..................................583 NJA 1988 s. 583..........................669, 690 NJA 1986 s. 503..................................618 NJA 1988 s. 598..................................743 NJA 1986 s. 513..................................633 NJA 1989 s. 7......................................691 NJA 1986 s. 539..................................733 NJA 1989 s. 9......................................661 NJA 1986 s. 596...........................570, 616 NJA 1989 s. 117..........................651, 712 NJA 1986 s. 670 I.........616, 644, 648, 656 NJA 1989 s. 156..................652, 703, 712 NJA 1986 s. 696...........................665, 666 NJA 1989 s. 177..................................668 NJA 1986 s. 712...........................679, 706 NJA 1989 s. 185..................................732 NJA 1986 s. 741..................................561 NJA 1989 s. 206..................................685 NJA 1986 s. 748..................................585 NJA 1989 s. 215..................................639 NJA 1989 s. 224...........................576, 683 NJA 1992 s. 263..........................565, 635 NJA 1989 s. 269...607, 615, 619, 675, 736 NJA 1992 s. 268 I................................663 NJA 1989 s. 346...........596, 597, 605, 619 NJA 1992 s. 268 II...............................663 NJA 1989 s. 389..................................679 NJA 1992 s. 290..................................593 NJA 1989 s. 505...........................585, 586 NJA 1992 s. 299..................................564 NJA 1989 s. 546...........................673, 725 NJA 1992 s. 303..................................739 NJA 1989 s. 614...................587, 702, 714 NJA 1992 s. 326..................................699 NJA 1989 s. 671...........................665, 666 NJA 1992 s. 351..................674, 722, 723 NJA 1989 s. 768..................................565 NJA 1992 s. 375..........................617, 628 NJA 1989 s. 773..................................612 NJA 1992 s. 403..................................621 NJA 1990 s. 18....................................560 NJA 1992 s. 414..................575, 622, 623 NJA 1990 s. 24.............................604, 621 NJA 1992 s. 428..................................606 NJA 1990 s. 35.............................736, 746 NJA 1992 s. 439..........................623, 751 NJA 1990 s. 80....................................678 NJA 1992 s. 502..................................707 NJA 1990 s. 110..................................732 NJA 1992 s. 782..566, 596, 619, 658, 703, NJA 1990 s. 245..................................659 749 NJA 1990 s. 405..................................690 NJA 1992 s. 829..........................742, 752 NJA 1990 s. 591...................566, 567, 569 NJA 1992 s. 845 I................................739 NJA 1990 s. 608...................643, 680, 713 NJA 1992 s. 845 II...............................739 NJA 1990 s. 705..................................718 NJA 1992 s. 892..................................742 NJA 1990 s. 745...........................626, 627 NJA 1993 s. 163..................630, 673, 674 NJA 1991 s. 3 I....................................584 NJA 1993 s. 188..................................669 NJA 1991 s. 3 II..................................584 NJA 1993 s. 222..................................664 NJA 1991 s. 43.............................654, 705 NJA 1993 s. 228..................................751 NJA 1991 s. 217...........................697, 717 NJA 1993 s. 319..................................589 NJA 1991 s. 277...................673, 674, 722 NJA 1993 s. 324..................................561 NJA 1991 s. 319..................................609 NJA 1993 s. 436..................603, 613, 682 NJA 1991 s. 343..................................691 NJA 1993 s. 468..................................560 NJA 1991 s. 412..................................572 NJA 1993 s. 555..........................620, 752 NJA 1991 s. 476...........................636, 706 NJA 1993 s. 570..................................685 NJA 1991 s. 481...........................652, 672 NJA 1993 s. 724..................................736 NJA 1991 s. 574..................................691 NJA 1994 s. 3......................................727 NJA 1991 s. 597..................................660 NJA 1994 s. 10 I..........................578, 579 NJA 1991 s. 625...........653, 685, 715, 716 NJA 1994 s. 10 II.........................578, 579 NJA 1991 s. 647..................................748 NJA 1994 s. 69....................................560 NJA 1991 s. 682...........................573, 689 NJA 1994 s. 85....................................646 NJA 1991 s. 725...........641, 653, 654, 704 NJA 1994 s. 95....................................747 NJA 1991 s. 736..................................725 NJA 1994 s. 130..................562, 598, 625 NJA 1991 s. 796..................................726 NJA 1994 s. 177..................................578 NJA 1991 s. 808...........................646, 696 NJA 1994 s. 190..................................663 NJA 1992 s. 16....................................737 NJA 1994 s. 204..........................617, 628 NJA 1992 s. 58.............................707, 715 NJA 1994 s. 297..................................661 NJA 1992 s. 66.............................559, 562 NJA 1994 s. 359..................573, 574, 595 NJA 1992 s. 113..................................672 NJA 1994 s. 381..................................674 NJA 1992 s. 130...........................608, 710 NJA 1994 s. 449 I................................672 NJA 1992 s. 143..................................592 NJA 1994 s. 449 II...............................672 NJA 1992 s. 163..................................660 NJA 1994 s. 474..................................730 NJA 1992 s. 168..................................566 NJA 1994 s. 532..................606, 683, 708 NJA 1992 s. 213..................................722 NJA 1994 s. 553..................................750 NJA 1992 s. 243...........................641, 707 NJA 1994 s. 566..........................605, 606 NJA 1994 s. 712 I................................597 NJA 1997 s. 454..................................729 NJA 1994 s. 712 II..............................597 NJA 1997 s. 524..................................594 NJA 1994 s. 712 III.............................597 NJA 1997 s. 612..................................725 NJA 1994 s. 746...........................664, 690 NJA 1997 s. 629..........................645, 646 NJA 1995 s. 25....................................658 NJA 1997 s. 667..........................653, 654 NJA 1995 s. 135..................................557 NJA 1997 s. 699..................................633 NJA 1995 s. 197..................................574 NJA 1997 s. 734..................................740 NJA 1995 s. 274...........................701, 704 NJA 1997 s. 813..........................727, 728 NJA 1995 s. 356..................................729 NJA 1997 s. 832..................................671 NJA 1995 s. 437..................................570 NJA 1998 s. 3..............................618, 667 NJA 1995 s. 478..................................660 NJA 1998 s. 23....................................658 NJA 1995 s. 586..................................618 NJA 1998 s. 99............................590, 689 NJA 1995 s. 610..................................690 NJA 1998 s. 118..................................638 NJA 1995 s. 648...........................737, 738 NJA 1998 s. 252..........................742, 748 NJA 1996 s. 3......................................600 NJA 1998 s. 304..........................567, 569 NJA 1996 s. 19.....................630, 673, 675 NJA 1998 s. 343..................................606 NJA 1996 s. 68....................................678 NJA 1998 s. 364..................................609 NJA 1996 s. 104...........................699, 703 NJA 1998 s. 390..................................711 NJA 1996 s. 139..................................633 NJA 1998 s. 407..................................648 NJA 1996 s. 252...........571, 665, 702, 706 NJA 1998 s. 426..................................753 NJA 1996 s. 368...........................685, 731 NJA 1998 s. 438..................................716 NJA 1996 s. 400...........................573, 620 NJA 1998 s. 448..................................602 NJA 1996 s. 410..................................587 NJA 1998 s. 462..................................562 NJA 1996 s. 560...........................678, 750 NJA 1998 s. 520...........573, 701, 737, 738 NJA 1996 s. 564...........................699, 704 NJA 1998 s. 552..................................660 NJA 1996 s. 584...........................648, 696 NJA 1998 s. 610..................................563 NJA 1996 s. 598...................614, 649, 657 NJA 1998 s. 625..................................716 NJA 1996 s. 652..................................614 NJA 1998 s. 750..................................748 NJA 1996 s. 663..................................601 NJA 1998 s. 792..................657, 693, 696 NJA 1996 s. 700..................................700 NJA 1998 s. 852..................................675 NJA 1996 s. 727..................................610 NJA 1998 s. 873..........................629, 720 NJA 1996 s. 809..................................747 NJA 1998 s. 893..........................715, 717 NJA 1997 s. 5......................................588 NJA 1999 s. 35....................................611 NJA 1997 s. 27....................................554 NJA 1999 s. 52....................................737 NJA 1997 s. 44.....................575, 602, 644 NJA 1999 s. 71....................................691 NJA 1997 s. 58....................................662 NJA 1999 s. 188..................................754 NJA 1997 s. 65....................................708 NJA 1999 s. 197..................................699 NJA 1997 s. 86....................................623 NJA 1999 s. 232..................................749 NJA 1997 s. 93....................................564 NJA 1999 s. 304..................................600 NJA 1997 s. 97....................................740 NJA 1999 s. 408..........................594, 630 NJA 1997 s. 127 I.654, 655, 685, 705, 718 NJA 1999 s. 512..........................737, 738 NJA 1997 s. 127 II...............654, 655, 705 NJA 1999 s. 575...........558, 577, 581, 588 NJA 1997 s. 149..................................642 NJA 1999 s. 629..................................603 NJA 1997 s. 240..................................676 NJA 1999 s. 793..................558, 588, 658 NJA 1997 s. 250..................................748 NJA 2000 s. 31....................................737 NJA 1997 s. 281..................................747 NJA 2000 s. 43....................................660 NJA 1997 s. 290..................................644 NJA 2000 s. 48............................574, 739 NJA 1997 s. 307..................................612 NJA 2000 s. 97....................................676 NJA 1997 s. 347..................................637 NJA 2000 s. 137..........................737, 738 NJA 1997 s. 382..................................611 NJA 2000 s. 225..................608, 721, 727 NJA 2000 s. 262..................................753 NJA 2001 s. 711..................................575 NJA 2000 s. 285..................................740 NJA 2001 s. 721..................................663 NJA 2000 s. 380..................................571 NJA 2001 s. 750..................................616 NJA 2000 s. 462..................................595 NJA 2001 s. 878..................................700 NJA 2000 s. 538..................................620 NJA 2002 s. 3......................................661 NJA 2000 s. 569...........734, 735, 746, 747 NJA 2002 s. 11....................................728 NJA 2000 s. 629..................................638 NJA 2002 s. 41....................................664 NJA 2000 s. 667..................................677 NJA 2002 s. 142..................561, 662, 747 NJA 2000 s. 685..................................613 NJA 2002 s. 213..........................681, 699 NJA 2000 s. 712...........................629, 720 NJA 2002 s. 244..........................567, 568 NJA 2000 s. 747 I................................555 NJA 2002 s. 322..................................564 NJA 2000 s. 747 II..............................555 NJA 2002 s. 358..................................744 NJA 2000 s. 773..................................620 NJA 2002 s. 378..........................607, 670 NJA 2001 s. 3......................................629 NJA 2002 s. 412..................................727 NJA 2001 s. 10.............................634, 635 NJA 2002 s. 467..................................560 NJA 2001 s. 46....................................633 NJA 2002 s. 477..................641, 697, 714 NJA 2001 s. 75.....................562, 563, 632 NJA 2002 s. 561..................................634 NJA 2001 s. 93....................................741 NJA 2002 s. 577..................................667 NJA 2001 s. 138..................................632 NJA 2002 s. 630..........................653, 686 NJA 2001 s. 155...........................630, 643 NJA 2002 s. 644..................................719 NJA 2001 s. 177..................................639 NJA 2003 s. 128..................................607 NJA 2001 s. 191 I................................567 NJA 2003 s. 194..................................582 NJA 2001 s. 191 II..............................567 NJA 2003 s. 302..........................734, 741 NJA 2001 s. 234..................................711 NJA 2003 s. 540..................................752 NJA 2001 s. 241 I.........................670, 690 NJA 2004 s. 3......................................748 NJA 2001 s. 241 II..............................670 NJA 2004 s. 167..................................751 NJA 2001 s. 255...........................605, 615 NJA 2004 s. 288..................................751 NJA 2001 s. 269..................................708 NJA 2004 s. 397..................................561 NJA 2001 s. 292..................................663 NJA 2004 s. 499...........631, 735, 744, 746 NJA 2001 s. 309..................................680 NJA 2004 s. 534..........................575, 622 NJA 2001 s. 329...........................734, 745 NJA 2004 s. 682..................564, 588, 657 NJA 2001 s. 353..................................578 NJA 2004 s. 804..........................590, 599 NJA 2001 s. 486..................................749 NJA 2004 s. 862..................................554 NJA 2001 s. 511...........................565, 601 T 2362-01............................................640 NJA 2001 s. 657..................................685 T 4233-01....574, 577, 610, 664, 683, 724, NJA 2001 s. 695 I................................741 751 NJA 2001 s. 695 II..............................741
- Om det nu vore så att det ”förhärskande” motivet för formkravet vid fastighetsförvärv är att förhindra ”förhastade” eller ”obetänksamma” avtalsslut, vilket måste betvivlas, förefaller ett sådant motiv inte ha lagts till grund för en analogisk tillämpning av formkravet på utfästelser, för köpsavtal, etc. Fastmera framhålls i rättspraxis andra motiv därför (se NJA 1984 s. 673 och NJA 1992 s. 66, s. 77). Sammanfattningsvis har uttalats, att sådana utfästelser eller avtal ”lägger band på ägarens hand lingsfrihet, kan skapa osäkerhet i äganderätten med ogynnsamma verk ningar bl.a. för fastighetsomsättningen och kreditgivning”. Vad som
- Slutligen kan nämnas, att Högsta domstolen i NJA 1992 s. 66 (jfr NJA 2001 s. 75) funnit, att skriftliga optionsavtal avseende framtida förvärv av bostadsrätt är bindande, oaktat formkravet för överlåtelse av bostads rätt. Det eventuella intresset av att värna kreditgivningen och omsätt ningen av bostadsrätter berördes i sammanhanget överhuvudtaget inte. Utgångspunkten var fastmera att optionsavtal beträffande lös egendom är bindande, vilket är en” naturlig följd” av den allmänna principen om avtalsfrihet. Vidare framhålls i domskälen att det saknas förbud mot optionsavtal i bostadsrättslagstiftningen. Det kan tilläggas, att i fallet utdömdes fullt skadestånd (således till det positiva kontraktsintresset) med hänvisning till att optionsavtalet icke hade honorerats. (För vidare diskussion om rättsfallet, se Kleineman, op. cit. s. 444 ff.) I tillägg kan nämnas NJA 1993 s. 324, enligt vilket avgörande formkravet för över låtelse av fast egendom inte befanns vara tillämpligt ifråga om överlå telse av s.k. dold äganderätt till fastighet, och NJA 2000 s. 747, med ytterligare begränsningar av formkravet (se även NJA 1995 s. 178 och NJA 1998 s. 610 samt SOU 1991:81).