1.I jordabalken har frågan om vad som krävs för att konkursboet ska ådra sig massaansvar för förpliktelser som emanerar från konkursgäldenärens nyttjanderättsavtal delvis reglerats. Det gäller både i frågan om huruvida boet har inträtt i avtalet och den om boet ska bli ansvarigt enligt särskilda konkursrättsliga normer. Regler finns för hyra av lokal och för jordbruksarrende, och de gäller i de fall då boet fortsätter att använda nyttjanderätten efter konkursutbrottet. Inom doktrinen har det dessutom framförts att boet bör bli ansvarigt om det använder en lokal utan att inträda i avtalet i vissa fall som inte omfattas av jordabalkens regler. Den förordade ordningen och argumenten för densamma bygger på, och ger därmed implicit uttryck för förfogandeprincipen.[^1051] I regel har också hyresv ärden en sakrättsligt skyddad återtaganderätt till fastigheten vid hyrestagarens konkurs, vilket aktualiserar nämnda princip. Principens tillämplighet har prövats av Högsta domstolen. Rättskällematerialet är på så vis av principiellt intresse för om boet ska bli ansvarigt då det förfogar över prestationer som emanerar från konkursgäldenärens avtal. I avsnittet tas avstamp i jordbruksarrende. Det ger nämligen även möjlighet att teckna en historisk bakgrund till reglerna om hyra av lokal, vilket är värdefullt för förståelsen av desamma.s. 43
2.I 9 kap 30 § JB regleras vad som gäller såvitt avser arrendeavtalet vid jordarrendatorns konkurs. I bestämmelsen skiljs på om tillträde har skett före konkursutbrottet eller inte. Har tillträde skett före konkursutbrottet får jordägaren säga upp avtalet. Det gäller dock inte om jordägaren har säkerhet för avtalet i viss utsträckning eller sådan säkerhet ställs inom en månad efter anfordran. För att undvika en sådan uppsägning kan konkursboet också, inom en månad efter anfordran, förklara sig villigt att svara för arrendatorns skyldigheter under arrendetiden. Allt detta framgår av 9 kap 30 § JB. Boet har alltså givits en uttrycklig rätt att inträda i dessa avtal och därigenom ådra sig ett massaansvar.[^1052] Liksom påpekades i det föregående avsnittet synes det lämpligt och rimligt att använda de sedvanliga avtalsrättsliga verktygen, för att avgöra om boet har förklarats. 43
3.355 sig villigt att inträda i avtalet. Samtliga relevanta omständigheter som aktualiseras i det enskilda fallet får därmed beaktas, för att avgöra om boet har givit uttryck för en sådan avsikt som krävs.s. 43
4.Frågan vad som gäller om konkursboet inte inträder i avtalet, men ändå fortsätter nyttja marken, har inte reglerats uttryckligen i jordabalken. I den frågan är i stället NJA 1999 s 617 relevant att beakta. Rättsfallet gällde visserligen hyra av lokal och tillämpningen av 12 kap 31 § JB, men den bestämmelsen hade då en lydelse som motsvarar nuvarande 9 kap 30 § JB (i de frågor som här är av intresse).[^1053] I fallet hade gäldenären försatts i konkurs den 6 september. Konkursgäldenärens verksamhet drevs vidare av boet i konkursgäldenärens hyreslokal. Hyresvärden frågade konkursboet den 24 oktober samma år om det avsåg att ställa säkerhet eller inträda i avtalet. Boet meddelade dock den 13 november att det inte avsåg att inträda i avtalet. Det var därför svårt att nå slutsatsen att boet hade förklarat sig villigt att svara för avtalet (det vill säga träda in i detsamma). Boet fortsatte i stället att nyttja lokalen fram till årsskiftet, då det avflyttade. Konkursboet nyttjade alltså lokalen i knappt fyra månader. Tilläggas bör att hyresvärden inte sa upp avtalet.s. 44
5.I Högsta domstolen prövades om konkursboet skulle bli massaansvarigt på grund av nyttjandet av lokalen (enligt vad som här beskrivs som särskilda konkursrättsliga normer). Domstolen uttalade att 12 kap 31 § JB hade ersatt en tidigare bestämmelse, enligt vilken boet var tvunget att säga upp hyresavtal för att undgå ansvar. Efter vad som framgick av lagmotiven till den då gällande 12 kap 31 § JB var avsikten att konkursboet inte skulle bli bundet av hyresavtalet genom passivitet.[^1054] Mot den bakgrunden konstaterade Högsta domstolen att det av bestämmelsen följde att ett konkursbo inte var ansvarigt för förpliktelserna enligt konkursgäldenärens lokalhyresavtal, om boet inte hade åtagit sig ansvar för detsamma.s. 44
6.Högsta domstolen stannade dock inte vid detta konstaterande. Domstolen noterade nämligen att bland annat Möller och Håstad hade gjort gällande att ordningen innebar att konkursboet i viss utsträckning kunde driva verksamheten vidare i förhyrda lokaler, utan att behöva erlägga hyra.[^1055] De skäl som Möller och Håstad hade anfört sammanföll till viss del med de som ovan redovisades som stöd för förfogandeprincipen. Håstad hade bland annat påtalat att tillhandahållandet av en hyreslokal 356 kunde likställas med ett äganderättsförbehåll (snarare än med en leverans av lösöre), varför hyresvärden hade en sakrättslig skyddad rätt att häva avtalet, om konkursboet inte erlade hyra. Boet borde därför bli ansvarigt under den tiden det nyttjat lokalen enligt Håstad.[^1056]s. 44
7.Möller och Håstad hade också påpekat att konkursbon på ett chikanöst sätt kunde begagna hyresvärdars okunskap om reglerna och nyttja lokalerna under en längre tid, med den enda följden att hyresvärdarna fick ytterligare konkursfordringar.[^1057] Högsta domstolen noterade också att Konkursförvaltarkollegiernas förening rekommenderade förvaltarna att betala för konkursbons nyttjande av lokaler. Förmånsrättskommittén hade dessutom föreslagit att nyttjande i dessa fall skulle leda till massaansvar.[^1058]s. 45
8.Förmånsrättskommitténs förslag kom också att påverka Högsta domstolens avgörande, men inte i förslagets riktning. Domstolen uttalade nämligen att den inte önskade att föregripa lagstiftaren, särskilt när den förordade ordningen endast med svårighet lät sig förenas med gällande lag och förarbeten. Därtill påpekade domstolen att det inte var givet hur en sådan bestämmelse skulle utformas, vilket visade sig genom de tidigare instansernas domslut. Tingsrätten och hovrätten hade visserligen kommit fram till att konkursboet var ansvarigt, men i olika stor omfattning. Sammantaget fann Högsta domstolen att boet inte var ansvarigt till någon del avseende hyresfordringarna. I detta fall avfärdade alltså domstolen förfogandeprincipen.s. 45
9.I och med att reglerna om jordbruksarrende fortsatt har samma lydelse, som motsvarande regler om hyra då hade, bör de konkursbon som nyttjar ett arrende i dessa fall inte bli massaansvariga. Det gäller även om fordringarna blir fullgångna först efter konkursutbrottet.[^1059] Massafordringar uppkommer i stället om boet förklarar sig vilja svara för arrendatorns skyldigheter enligt arrendeavtalet. Det följer av 9 kap 30 § JB. Jordägaren kan också säga upp avtalet i vissa fall efter vad som föreskrivs i samma bestämmelse. Skulle konkursboet då fortsätta att nyttja arrende-s. 45
10.357 stället kan konkursboet bli ansvarigt för ett sådant nyttjande. Stöd för ett sådant ansvar finns i NJA 2007 s 519, som ska studeras närmare nedan under avsnitt 15.7.6.s. 45
11.Med det sagt är det dags att byta nyttjanderättsform i frågan om vad som krävs för att konkursboet ska bli ansvarigt. Hur boet kan bli ansvarigt för konkursgäldenärens lokalhyresavtal regleras i 12 kap 31 § JB. Som framgick strax ovan korresponderade dessa regler tidigare med vad som gäller för jordbruksarrende. Reglerna om lokalhyresavtal har numera modifierats. Liksom tidigare skiljs på om (konkurs)gäldenären har tillträtt lokalen vid konkursutbrottet eller inte. Har (konkurs)gäldenären tillträtt lokalen har hyresvärden möjlighet att säga upp den, om hyresvärden inte har sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att hyresvärden skäligen kan nöja sig. Konkursboet kan bland annat säkra hyresrätten genom att inom en månad från uppsägningen förklara sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. Det framgår av 12 kap 31 § 3 st JB. En sådan förklaring innebär att konkursboet inträder i konkursgäldenärens avtal.[^1060] Återigen bör frågan om huruvida boet har givit en sådan förklaring hanteras med en avtalsrättslig bedömning.[^1061]s. 46
12.Reglerna om hur konkursboet kan bli ansvarigt för ett nyttjande av en lokal förändrades 2004. Förmånsrättskommittén hade föreslagit att även om boet inte hade inträtt i hyresavtalet skulle det efter en övergångstid på sju dagar (räknat från konkursutbrottet) svara för hyra fram tills att boet ställde lokalen till hyresvärdens förfogande.[^1062] Det skulle alltså finnas en särskild regel enligt vilken boet skulle bli ansvarigt genom passivitet på visst sätt.[^1063] Syftet sades vara att boet skulle stå för kostnaderna avseende den fortsatta driften och därigenom tvingas konkurrera på lika villkor med andra verksamheter.[^1064] Konkursgäldenärens medkontrahents 358 sakrättsliga skydd lyftes också fram i kommittébetänkandet.[^1065] På så vis sammanföll, som nämnts, till stor del den föreslagna regeln och stödet för densamma med förfogandeprincipen.[^1066]s. 46
13.Förmånsrättskommitténs förslag kom dock inte att genomföras fullt ut. För de fall då konkursboet inte har inträtt i avtalet blir boet numera massaansvarigt om hyresvärden uppmanar boet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte gör detta inom en månad. Då svarar boet för hyran från konkursbeslutet fram tills att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande.[^1067] Det följer av 12 kap 31 § 5 st JB. Hyresvärden måste alltså vara aktiv, om boet ska bli ansvarigt för att det inte ställer lokalen till hyresvärdens förfogande. Det räcker inte att båda parter förhåller sig passiva, som Förmånsrättskommittén hade föreslagit.s. 47
14.I propositionen (till den nu gällande 12 kap 31 § JB) konstaterade regeringen att det kan vara svårt för en konkursförvaltare att inom en begränsad tid få tillgång till den information som behövs, för att ta ställning till om lokalen ska behållas för verksamheten. Regeringen uttalade också att enligt Förmånsrättskommitténs förslag skulle konkursboet kunna bli ansvarigt för hyra utan att förvaltaren hade haft tillräckliga och rimliga möjligheter att påverka situationen. Det påpekades att det skulle kunna vara till men för borgenärskollektivet.[^1068]s. 47
15.Kritiken mot den äldre regeln har alltså i viss mån efterkommits. Konkursboet ådrar sig massaansvar genom att förklara att det inträder eller genom att inte ställa lokalen till hyresvärdens förfogande efter en uppmaning på föreskrivet sätt. Det är vad som följer av 12 kap 31 § JB. Boet kan alltså inte förfoga över en lokal i samma utsträckning som tidigare. Förfogandeprincipen har dock inte genomförts rakt av, eftersom hyresvärden måste uppmana boet att ställa lokalen till förfogande. Att hyresvärden på så vis måste vara aktiv har kritiserats med liknande argument som de vilka har anförts till stöd för förfogandeprincipen.[^1069]s. 47
16.Vad gäller 12 kap 31 § JB har dess betydelse preciserats av Högsta domstolen i NJA 2009 s 41, såvitt avser vad det innebär att ställa lokalernas. 47
17.359 till hyresvärdens förfogande. Rättsfallet ger också uttryck för på vilket sätt argument som anförts till stöd för förfogandeprincipen fått genomslag i rättspraxis. Omständigheterna i rättsfallet var som följer: Hyresvärden hade uppmanat konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande, i enlighet med 12 kap 31 § 5 st JB. Boet hade då meddelat att det var berett att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande inom den relevanta tidsfristen, om hyresvärden insisterade på det. Högsta domstolen fann att meddelandet var tillräckligt klart för att boet inte skulle ha gjort anspråk på lokalen.s. 47
18.När fristen löpte ut fanns dock egendom kvar som tillhörde konkursgäldenären. Lokalen var också delvis uthyrd till en andrahandshyresgäst, som fortsatt nyttjade lokalen. Det fanns dessutom miljöfarligt avfall kvar i lokalen (som konkursboet i och för sig tog bort inom fristen). Frågan var om boet ändå hade ställt lokalen till hyresvärdens förfogande.s. 48
19.Vad gällde de föremål som fanns kvar i lokalen uttalade Högsta domstolen:s. 48
20.”Det finns inget i förarbetena till 12 kap. 31 § JB som antyder att hyresvär-s. 48
21.dens krav på att återfå lokalen i avtalat skick skulle ha sakrättsligt skydd. Atts. 48
22.det i lokalen fanns egendom som tillhörde gäldenären men som konkurs-s. 48
23.boet inte gjorde anspråk på utgör alltså inget hinder mot att konkursboet fårs. 48
24.anses ha ställt lokalen till [hyresvärdens] förfogande.”[^1070] Intressant nog fäste Högsta domstolen här avseende vid hyresvärdens (konkursborgenärens) sakrättsliga skydd i bedömningen av om konkursboet var ansvarigt, vilket står i linje med de argument som anförs till stöd för förfogandeprincipen.s. 48
25.Vad gällde den omständigheten att det fanns en andrahandshyresgäst i lokalen uttalade Högsta domstolen att konkursboet inte hade någon skyldighet att inträda i andrahandshyresavtalet, vilket var en förutsättning för att boet skulle kunna ingripa mot andrahandshyresgästen. Boet bedömdes ha ställt lokalen till hyresvärdens förfogande, trots att en andrahandshyresgäst fanns kvar i lokalen. Att det hade funnits miljöfarligt avfall kvar i lokalen förändrade inte den slutsatsen.s. 48
26.Förfogandeprincipens genomslag (eller snarare avsaknad av genomslag) illustrerar sammantaget diskussionen kring och förändringarna av reglerna om på vilket sätt konkursboet blir ansvarigt i dessa fall. Förfogandeprincipen avfärdades av Högsta domstolen i NJA 1999 s 617. Men reglerna förändrades. Förfogandeprincipen genomfördes dock inte. Om hyresvärden är aktiv, på så vis att värden uppmanar boet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande, begränsas emellertid tiden då boet kan an360 vända lokalen och undgå massaansvar till en månad.[^1071] Hyresvärden kan också vara aktiv genom att förverka hyresavtalet, om grund för förverkan finns. Boet blir då ansvarigt för fortsatt nyttjande.[^1072]s. 48
27.Om hyresvärden i stället är passiv kan boet dock undvika ansvar, även om det fortsätter att nyttja lokalen. I den bemärkelsen är fortsatt NJA 1999 s 617 relevant. Argument som tar hänsyn till motpartens sakrättsliga skydd har ändå fått visst utrymme, genom att Högsta domstolen har tillmätt sådana argument betydelse i tolkningen av vad som krävs för att boet ska anses ha ställt lokalen till hyresvärdens förfogande enligt 12 kap 31 § 5 st.s. 49