Pacta sunt servanda
1.Avtalsrätten vilar på principen att avtal skall hållas.302 Rättsordningen står förfogande för att effektivt hjälpa till att framtvinga de avtalade förpliktelser na. Samtidigt förutsätter avtalsbundenheten att förhållandena inte väsentli gen ändras efter avtalsslutet.303 För att säkerställa att den principiella avtals bundenheten skall stå fast och vara förutsebar, framförallt gentemot godtro ende kontrahent, har man i rättsordningen emellertid eftersträvat en stark be gränsning av möjligheten att jämka avtalsförpliktelser beroende på ändrade förhållanden. Förutsättningarna för avtalet skall i princip ha ändrats så pass mycket att det vore orimligt att låta detta bestå. För att de oförutsedda för ändringarna skall leda till att avtalsunderlaget i sin helhet skall anses ha rub bats, så krävs att den drabbade parten varken kunnat eller bort inse händelse utvecklingen.304s. 138
2.Det allmännas avtal omfattas av det avtalsrättsliga regelverket, men vissa modifieringar måste göras på grund av det offentligrättsliga regelverket. Det är karakteristiskt att de avtal som det allmänna ingår och som inte är av rent privaträttslig karaktär, är underkastade betydligt mer nyanserade regler, efter som avtal kan ha större eller mindre offentligrättsliga inslag.305 Avtalsrättsliga principer om avtahbundenhet och ändradef örutsättningar 139s. 138
Ändrade förutsättningar och förutsättningsläran
1.En avtalspart kan inte ensidigt ändra ett slutet avtal.306 Å andra sidan kanf ör utsättningarna för avtalet ha ändrats i en sådan omfattning att det vore oskä ligt om det inte upphörde att gälla. Antingen sker detta genom att de inblan dade parterna tillsammans enas om en ändring, eller så far man ta hjälp av domstol. Domstolen får sedan, med hjälp av de bestämmelser om jämkning eller upphävande av avtal som finns, presentera en rimlig lösning. Det torde, om inte jämkning av avtalet sker, till och med kunna bli fråga om hävning el ler uppsägning.s. 139
2.Utöver det konkreta stadgandet i 36 § AvtL utgör även den s.k. förutsätt ningsläran en metod för att bringa ett avtal att upphöra på grund av ändrade förhållanden. Även den tar huvudsakligen sikte på förhållanden inom förmö genhetsrättens område.307 Den är emellertid inte lagfäst i svensk rätt och har därför till viss del en osäker och omstridd status.s. 139
3.I korthet kan sägas att förutsättningsläran innebär att ett avtal kan förkla ras att upphöra att gälla eller jämkas308 om en part ingått detta under felaktiga förutsättningar. Man uppställer kravet att motparten skall ha insett att dessa förelåg och att de skall ha varit väsentliga för den part som ingick avtalet un der de felaktiga förutsättningarna. Vidare måste det vid en s.k. relevansbe dömning vara rimligt att risken för de felaktiga förutsättningarna bör ligga hos motparten.309 För att se om förutsättningen varit väsentlig uppställs ett hypotetiskt prov, skulle parten ha ingått avtalet med det innehåll det fick, om denne känt till att förutsättningen var felaktig?310 Om en part vid avtalsslutet haft vetskap om ett visst förhållande, så har denne ingen möjlighet att senare åberopa detta faktum för att komma ifrån sina förpliktelser enligt avtalet. Vi140 Möjligheterna att ensidigt ändraförutsättningarnaf ör avtal dare skall förutsättningen vara oriktiga d.v.s. felaktig redan vid avtalsslutet, el ler bristande, d.v.s. senare inträffade händelser har gjort att förutsättningen blev fel.311 Förutsättningsläran är dock först och främst ett tankeschema för lösningar av problem som inte reglerats direkt i avtal eller genom lag. Tack vare förutsättningslärans lösa form blir domstolarnas frihet vid en bedömning ganska stor.312s. 139
4.En förutsättning definieras traditionellt som ett antagande, dock inte all tid i ordets allmänspråkliga betydelse, utan i regel som ett fiktivt antagande. Antagandet kan vara medvetet eller omedvetet. Löftesgivarens förutsättning går ju ut på att just den ifrågavarande okända eller oförutsedda omständighe ten, av betydelse för hans förmåner eller bördor av avtalet, inte föreligger eller skall inträffa. Förutsättningen sägs då ha slagit fel. Förutsättningen motsvarar det rättsliga tillstånd som skulle varit fallet om den omständighet, varigenom förutsättningen kan sägas ha slagit fel, inte hade inträffat. Den utgör härige nom en vid juridiska resonemang användbar motpol till det för löftesgivaren oförmånliga läge som blivit den egentliga följden.313 314s. 140
5.I NJA 1970 s. 72 ingick som en del i ett avtal mellan en kommun och entreprenörs. 140
6.grävning av en brunn. Markförhållandena visade sig dock vara väsentligt annors. 140
7.lunda än vad kommunen uppgivit. Entreprenören hävde därför avtalet vad gälldes. 140
8.brunnsgrävningen och krävde skadestånd. Kommunen svarade enligt avtalet förs. 140
9.riktigheten av sina uppgifter. Emellertid ingick inte hävning bland de påföljders. 140
10.som i avtalet angavs gälla vid avvikelser. HD ansåg sig dock vara fri att tillämpas. 140
11.allmänna rättsgrundsatser om bristande förutsättningar på avtalet och fann att ens. 140
12.treprenören ägt rätt att häva avtalet i denna del, eftersom det borde stått klart förs. 140
13.kommunen att avvikelserna från avtalet var av väsentlig betydelse för denne. Ens. 140
14.treprenören ansågs även ha rätt att erhålla skadestånd.s. 140
15.Rättsfallet NJA 1981 s. 269f4 vilket rörde en resningsansökan av en kommunss. 140
16.motpart, behandlar förutsättningslärans användning i ett sådant civilrättsligt förs. 140
17.hållande som kan uppstå vid en stadsplaneändring. En jordbruksarrendator hades. 140
18.här sagts upp från sitt arrende avseende 16 hektar åkermark av markägaren, en Avtalsrättdiga principer om avtahbundenhet och ändradeförutsättningar 141s. 140
19.kommun. Motiveringen var att marken skulle användas till bebyggelse. Sedan hys. 141
20.resnämnd tillerkänt arrendatorn rätt till förlängning av jordbruksarrende beträfs. 141
21.fande 5 hektar under återstoden av arrendetiden, avstod denne sin rätt genom etts. 141
22.förlikningsavtal som fastställdes av TR, efter det att kommunen överklagat hyress. 141
23.nämndens beslut. Anledningen var att kommunen uppgivit att den arrenderades. 141
24.marken skulle användas för bebyggelse, och att arrenderätten därmed saknades. 141
25.värde.s. 141
26.Kommunen ändrade kort tid efter avtalsslutet markplaneringen, så att markens. 141
27.även i fortsättningen fick användas för jordbruk och erbjöd dessutom arrendet tills. 141
28.en annan person. Arrendatorn ansåg då att han träffat förlikningen under felaktigas. 141
29.förutsättningar och ansökte om resning, då han ville frånträda förlikningsavtalet.s. 141
30.Han gjorde därefter gällande att förlikningsavtalet var ogiltigt på grund av att desss. 141
31.förutsättningar brustit till följd av att markområdets användningsområde vid tids. 141
32.punkten för förlikningen var ett annat än vad en senare planändring innebar.s. 141
33.HD beviljade resning enligt 58:1 1 st. 3 p. RB, med motiveringen att sannolikas. 141
34.skäl förelåg för att förlikningen inte skulle vara bindande för arrendatorn. Is. 141
35.domskälen framhölls bl.a. att markplaneringens bestånd varit en väsentlig föruts. 141
36.sättning för arrendatorn, att kommunen insett detta, att kommunen haft särskildas. 141
37.möjligheter att överblicka den framtida markplaneringen eftersom markplanes. 141
38.ringen ingår i kommunens uppgifter och de vid förhandlingen lämnade uppgifs. 141
39.terna måste därför i stor utsträckning ha varit av betydelse för arrendatorn. HDs. 141
40.fann därför att kommunen stod närmast att bära ansvaret för den brustna föruts. 141
41.sättningen, oberoende av om någon förebråelse för oaktsamhet kunde riktas mots. 141
42.den. Planändringen skedde kort tid efter avtalets tillkomst, och eftersom kommus. 141
43.nen inte tagit markområdet i anspråk för något särskilt ändamål, ansågs det intes. 141
44.vara betungande för kommunen - som dessutom varit beredd att arrendera borts. 141
45.det ifrågavarande området till annan - att arrendeförhållandet med den ursprungs. 141
46.lige arrendatorn blev bestående i oförändrad omfattning. Vidare uttalades atts. 141
47.»[u]ppenbart är att part i ett avtal regelmässigt själv måste bära risken av att hanss. 141
48.förutsättningar för avtalet brister. Annat gäller, om svikligt eller därmed likställts. 141
49.förfarande ligger motparten till last. Men även i vissa andra fall, där en förutsätts. 141
50.ning varit väsentlig för part och detta också insetts eller bort inses av motparten,s. 141
51.torde - låt vara i snäv omfattning - rättslig betydelse kunna tillerkännas förutsätts. 141
52.ningar, och detta även på det sättet att förutsättnings bristande kan medföra atts. 141
53.avtal förklaras ej vara gällande. Härför bör dock krävas, att särskilda omständighes. 141
54.ter föreligger som gör detta lämpligt och rimligt.»315s. 141
55.I NJA 1980 s. 352 var fråga om skyldighet för kommunen att minska köpeskils. 141
56.lingen för ett småhus på den grund, att tomten vid tiden för köpet gränsade till etts. 141
57.enligt fastställd stadsplan till park avsett område, vilket kort tid därefter genoms. 141
58.stadsplaneändring avsågs för bebyggelse. TR fann att så var fallet, medan HovRs. 141
59.ansåg att köparna var skyldiga att tåla sådana förändringar i stadsplanen, beroende 142 Möjligheterna att ensidigt ändra förutsättningarnaför avtals. 141
60.på den låga köpeskillingen. Frågan avgjordes emellertid inte av HD, eftersom tviss. 142
61.temålet återförvisades till HovR på grund av grovt rättegångsfel, då ingen av pars. 142
62.terna åberopat den låga köpeskillingen som grund för sin talan. HovR ansåg atts. 142
63.det för att stadsplaneändringen skulle vara att bedöma som ett fel som kunde förs. 142
64.anleda prisavdrag, krävdes att kommunen utfäst sig att stadsplanen inte skulles. 142
65.ändras eller att motparten eljest skulle haft anledning räkna med att så inte skulles. 142
66.ske. Någon sådan utfästelse hade inte gjorts och det »måste i princip ha ankommits. 142
67.på» motparten att skaffa sig upplysningar om planförhållandena i anslutning tills. 142
68.de hus de önskade förvärva. HovR ogillade därför talan, Svea hovrätts dom 1981-s. 142
69.09-23, DT 6 (Mål nr T 743/80). HovR anför dock att om motparten gjort klarts. 142
70.för kommunen att ett bibehållande av stadsplanen var av avgörande betydelse förs. 142
71.köpet eller om ändringen varit av så ingripande betydelse för området att en kös. 142
72.pare uppenbarligen måste fasta avgörande vikt därvid, skulle upplysningsskyldig-s. 142
73.het eventuellt ha förelegat för kommunen. HD fann inte skäl att meddela prövs. 142
74.ningstillstånd. Generellt sett torde utgångspunkten vara att det finns utrymme för att tilläm pa förutsättningsläran på avtal där det allmänna är part, oavsett om avtalet har större eller mindre offentligrättsliga inslag.316 Finns det då någon skillnad mot fall där båda parterna är enskilda? Som påpekas i dissidentens votum i NJA 1981 s. 269 har kommunen genom rätten att besluta om ändringar i t.ex. detalj- och områdesplaneringen en särskild ställning i förhållande till enskild avtalspart. Som anförts tidigare kan inte sådan rätt avtalas bort. Det kan där för anföras argument för att enskild avtalspart måste räkna med att den vid av talstidpunkten rådande detaljplaneringen kan komma att ändras. Med ett så dant synsätt fråntas kommunen från ansvar för att förutsättningarna för avta let kan komma att ändras, även om det är den själv som genom beslut om ny detaljplan skapar de ändrade förutsättningarna. Lagstiftningen är dock tving ande och kommunen kan inte genom avtal inskränka dessa möjligheter.317 Det är därför meningslöst att göra alltför stor affär av förutsättningsändringen på grund av att det är kommunen i egenskap av avtalspart som ändrar för utsättningarna för avtalet - detta måste i det här fallet anses ligga inbyggt i systemet. Avtalsrättsligaprinciper om avtalsbundenhet och ändrade förutsättningar 143s. 142
75.När det gäller de civilrättsliga rättsverkningarna till följd av att avtalet inte kommer fullföljas, d.v.s. i första hand frågan om ersättning, kan det däremot vara befogat att föra ett resonemang om vem som bör ha de största förutsätt ningarna för att bära risken för att förhållandena ändrats. Det torde inte råda någon tvekan om att t.ex. en ändring av detaljplan kan vara av väsentlig bety delse för avtalspart som ingått ett avtal med kommunen enligt den vid avtals slutet gällande planen och att kommunen borde ha insett att den gällande de taljplanen utgjorde en väsentlig förutsättning för motparten. Så långt är såväl synbarhetsrekvisitet som väsentlighetsrekvisitet uppfyllda. Däremot torde detsamma i de flesta fall kunna anföras vad gäller den enskilde parten. En skillnad är dock att kommunen som regel har betydligt större möjlighet att avgöra sannolikheten för vilka ändringar som kan komma att ske och när dessa kommer att genomföras, vilket vid relevansprövningen bör kunna på verka bedömningen av om kommunen bör bära risken för den felaktiga för utsättningen. I vissa uppenbara fall, då ändring företas kort efter avtalet, och det allmänna känt till eller måste anses ha känt till den redan vid avtalsslutet, kan man kanske rentav tänka sig att förhållandet jämställs med avtalsbrott med hävning och skadestånd enligt det positiva kontraktsintresset som på följd.s. 143
76.Den enskilde bör dock anses känna till att kommunen enligt lag har en ex klusiv rätt att ändra detaljplaner. Vanligtvis bör det därför anses vara så att den enskilde löftesgivaren bort räkna med att detaljplanen kunde komma att ändras. I synnerhet torde detta vara fallet om motparten är näringsidkare eller exploatör med erfarenhet av samarbete med kommunen. Möjligen kan kraven ställas lägre om det rör sig om en privatperson utan tidigare erfarenhet av kommunala regler. Om man vid en bedömning finner att den enskilde borde ha varit medveten om att förutsättningarna skulle kunna ändras, kan inteförutsättningsläran tillämpas.s. 143
Avtalsjämkning till följd av ändrade förutsättningar
1.Ibland ändras förutsättningarna för ett avtal genom att ny lagstiftning till kommer.s. 143
2.I NJA 1994 s. 359 hade en kommun år 1954 med ett bolag träffat ett s.k. tredje-s. 143
3.mansavtal vilket innehöll bestämmelse om befrielse för all framtid från bruknings-s. 143
4.avgift för spillvattenavlopp för vissa uppräknade fastigheter.318 Borås kommun 144 Möjligheterna att ensidigt ändra förutsättningarna för avtals. 143
5.yrkade över 30 år senare vid statens va-nämnd att dessa fastighetsägare utan hins. 144
6.der av avtalet skulle vara skyldiga att betala brukningsavgifter enligt gällande taxa.s. 144
7.Kommunen yrkade i första hand att något bindande tredjemansavtal inte förelågs. 144
8.och i andra hand att någon naturlig bindning mellan det bolag som ingått avtalets. 144
9.och fastighetsägarna numer inte förelåg. Avgiftsbefrielsen skulle i vart fall ansess. 144
10.vara oskälig enligt 36 § AvtL dels på grund av senare tillkommen va-lagstiftnings. 144
11.med starkt offentligrättsligt inslag, dels den därigenom och i KL lagfästa likstäl-s. 144
12.lighetsprincipen. Kommunens åtagande hade därutöver ökat avsevärt sedan avtas. 144
13.let ingicks och det var dessutom inte rimligt med evighetsavtal av den här typen.s. 144
14.Motparterna bestred yrkandet och anförde att det i vart fall var rimligt att avs. 144
15.giftsbefrielsen bestod så länge de ursprungliga fastighetsägarna, till vilkas förmåns. 144
16.avtalet träffats, hade kvar sina fastigheter. Frågan var därför om klausulen kundes. 144
17.jämkas med stöd av 36 § AvtL.s. 144
18.HD konstaterade att det var fråga om ett för kommunen bindande civilrättsligts. 144
19.tredjemansavtal. Giltigheten ansågs inte ha påverkats direkt av vare sig senare tills. 144
20.kommen va-lagstiftning eller den för kommunal verksamhet i allmänhet gällandes. 144
21.likställighetsprincipen. Varken införandet av offentligrättslig lagstiftning eller lik-s. 144
22.ställighetsprincipen befanns därför utgöra något skäl för jämkning, eftersom etts. 144
23.avtal inte automatiskt ansågs upphöra att gälla vid senare införd lagstiftning. Intes. 144
24.heller ansågs att »evighetsavtal» i och för sig var oskäliga. Bestämmelser om avgifs. 144
25.ter som avses gälla för all framtid ansågs inte utgöra något ensamt skäl för jämks. 144
26.ning.s. 144
27.När det gällde bedömningen av jämkningsfrågan skulle emellertid beaktas oms. 144
28.ständigheten att det genom va-lagstiftningen föreligger en offentligrättsligt regles. 144
29.rad skyldighet att va-avgiften fördelas i taxa efter skälig och rättvis grund och atts. 144
30.avtal i strid med taxan i princip är förbjudna. Vidare skulle det beaktas att skillnas. 144
31.den mellan avgiftsfrihet och den avgift som förelåg enligt den fastställda taxans. 144
32.med tiden blivit allt större. Ju längre tid som förflyter desto större skäl av det ovans. 144
33.nämnda slaget ansågs tala för att en jämkning. Bestämmelsen om att avgiftsbefris. 144
34.elsen skall gälla för all framtid ansågs därför på grund av den allmänna pris- ochs. 144
35.kostnadsutvecklingen vara oskälig enligt 36 § AvtL. HD:s majoritet jämkade avs. 144
36.giftsbefrielsen till att gälla så länge den i målet aktuelle fastighetsägaren beboddes. 144
37.fastigheten. I det här fallet ledde alltså inte ändrade förhållanden i form av ny lagstiftning, som i princip omöjliggjorde den här typen av avtal, till att ett avtal blev ogil tigt, även om det dessutom kom att strida mot vissa därmed aktualiserade of fentligrättsliga principer. Det går därför inte generellt att säga att ny lagstift ning alltid leder till att tidigare ingångna avtal upphör att existera, även om det rör sig om en offentligrättslig reglering.s. 144
38.Det blev dock fråga om en förhållandevis lindrig jämkning av avtalet. Möjligen kan man säga att avtal som rör förhållanden som berörs av (tving Avtalsrättsliga principer om avtalsbundenhet och ändradef örutsättningar 145 ande) offentligrättslig reglering bör kunna jämkas med hänsyn till de allmänna principer som ligger till grund för regleringen. Här spelar även tidsfaktorn in. Det är dock tveksamt vilket prejudikatvärde rättsfallet kan anses ha.s. 144
39.I förarbetena till VAL uttalades att »avtal inte får träffas i fråga som reg leras i allmänna bestämmelser eller taxa. Sådant avtal blir alltså utan verkan. Om exempelvis de allmänna bestämmelserna ändras kan detta medföra att ett tidigare träffat avtal inte längre blir gällande i viss del. Vilka konsekvenser detta skall få för avtalets rättsverkningar i övrigt far bedömas enligt allmänna avtalsrättsliga regler.»319 Genom uttalandet slås fast att regleringar i va-fråga utöver vad gällande taxa inte kan göras. Dessutom tycks föredraganden anse att ett ingånget avtal helt eller delvis kan upphävas genom en senare taxereglering. Visserligen står det helt klart att kommunen har rätt att ensidigt ändra taxan, men samtidigt - vilket även NJA 1994 s. 359 visar - är det så att avtal kan medföra civilrättslig bundenhet för kommunen som gör att den offent ligrättsliga regleringen inte aktualiseras i det enskilda fallet. Det avgörande blir bl.a. avtalets utformning och omständigheterna vid dess tillkomst.320s. 145
40.IRH1994:121 hade en kommun år 1947 träffat avtal med enskild fastighetsägares. 145
41.om va-anslutning. Fastighetsägaren betalade det överenskomna priset för ansluts. 145
42.ningen. Någon anslutning skedde emellertid inte. Senare ägare av fastighetens. 145
43.uppförde i början av 1990-talet en byggnad på den tidigare obebyggda fastigheten.s. 145
44.Kommunen upprättade då förbindelsepunkt för va-anslutning och debiterade des. 145
45.nya ägarna, vilka betalade kommunen för detta. Fastighetsägarna yrkade sedan atts. 145
46.beloppet skulle betalas tillbaka eftersom betalning för anslutning skett redan 1947.s. 145
47.Kommunen anförde att eftersom VAL inte fanns vid tidpunkten för det ursprungs. 145
48.liga anslutningsavtalet så rörde det sig om en vanlig civilrättslig förpliktelse, vilkens. 145
49.preskriberats. Preskription innebär dock inte att alla rättsverkningar av fordringens. 145
50.släcks ut, bara att fullgörelsen inte kan återkrävas. Anslutningen ansågs därför uts. 145
51.göra ett fullgörande av kommunens förpliktelse enligt avtalet och någon ny betal 146 Möjligheterna att ensidigt ändra förutsättningarnaf ör avtals. 145
52.ning, motsvarande grundavgiften i kommunens taxa, ansågs därför inte kunnas. 146
53.krävas.s. 146