1.Det går som redan antytts att i grunden relatera aktuellt fall till den övergripande frågan om att ta ställning till i vilken utsträckning allmänna principer, och närmare bestämt kontraktsrättsliga sådana, ska äga tillämpning inom hyresrättens område. Det kan också konstateras att frågan i sig om vilket utrymme som finns att låta allmänna principer ges tillämpning på ett särskilt reglerat område inte är unik för hyresrätten. Det räcker med att lyfta blicken bara en aning för att finna motsvarande frågeställningar inom den allmänna fastighetsrätten i övrigt. Frågeställningen kan knappast besvaras mer generellt även om det förefaller var så att allmänna principer under ganska många år vunnit ett ökat inflytande på fastighetsrättens område; dock inte utan begränsningar.s. 90
2.Ett exempel kan här vara NJA 2012 s. 1021 där HD lät köplagens reglering vinna insteg på området för fastighetsköp när det gäller frågan om reklamation vid rättsliga fel. Reklamationsfristen (skälig tid) befanns börja löpa, i linje med köplagens regel (41 §), redan när tredje mans krav om viss rättighet i fastigheten kan anses vara grundat på sannolika skäl och inte först senare när detta krav är klarlagt. Jordabalkens avsaknad av en entydig regel kompletterades i fallet av vad man måste kalla för mer allmängiltiga principer. Detta trots att det går att hävda att den bakomliggande situationen i flera avseenden skiljer sig åt mellan fastighetsköp och köp enligt köplagen. Här räcker det med att påpeka att fastighetsköpet i sig knappast i regel är förknippat med samma skyndsamhet som det genomsnittliga köpet enligt köplagen är. Ett annat senare exempel, ett hyresrättsligt sådant, är Lägenheten på Karlaplan NJA 2022 s. 82 där HD på motsvarande sätt kan sägas ha, i viss mening, mer lutat sig mot allmänna regler och därmed mindre mot JB:s särreglering. Avgörandet i detta fall kan sägas ha stått mellan att tillmäta de särskilda (sociala) skäl som ligger bakom makes eller sambos övertaganderätt enligt jordabalken avgörande betydelse eller att i stället just s.a.s. luta sig mot allmänna avtalsrättsliga regler. Ytterligare ett exempel, NJA 2015 s. 961, som dock gick i motsatt riktning, och som därför visar på att särskilda hänsyn och regler kan motivera att allmänna principer i viss mening hålls tillbaka. Det nu åsyftade fallet gällde bland annat de allmänna principerna om accession i relation till JB:s tillbehörsreglering. Här kan det inte råda någon tvekan om att reglerna om accession verkar i motsatt riktning än vad nu åsyftad tillbehörsregel gör. Regeln som återfinns i 2 kap. 4 § JB syftar till att kunna särbehandla eller särskilja ett presumtivt tillbehör i förhållande till fastigheten som förmögenhetsobjekt, medan principerna om accession tvärtemot s.a.s. håller samman två föremål som ett. I det nämnda fallet fann HD att principerna om accession inte kunde tillämpas och därmed att JB:s regler i viss mening ägde företräde. Här fick alltså de allmänna principerna stå tillbaka, men det kan påpekas att förhållandena var säregna inte minst som en följd av att flera fastigheter berördes.s. 90
3.Det bör tilläggas att det som nu sagts inte ska ses som någon egentlig invändning mot endera av de nämnda avgörandena. Det är inte minst lätt att instämma i utgången i Lägenheten på Karlaplan bland annat med avseende på möjliga konsekvenser som det kunnat öppnas upp för vid en annan utgång. Däremot kan det understrykas att de särskilda förhållanden som gäller inom det särskilda rättsområdet, och som i grunden motiverat regleringen inom just det området, bör noga beaktas. Ibland synes detta senare skjutas i bakgrunden utan, såvitt man kan se tydliga sakliga skäl. Som redan indirekt lär ha framgått måste frågan om de allmänna principerna och dessas tillämpning bero på det enskilda fallet och dess förutsättningar, och även om det som redan sagts synes finnas tendenser till en ökad tillämpning av dessa och därmed en i visst avseende likriktning. Här bör särskilt beaktas hur dessa allmänna principer kan sägas passa in, eller omvänt inte passa in, på det särskilda området, vilket också synes vara en fråga som åtminstone inte uttryckligen alltid redovisas.s. 91
4.När det särskilt gäller det hyresrättsliga området blir det av stor vikt att beakta att det på det området i stor utsträckning återfinns en tvingande reglering, vilket i sig manar tillförsiktighet. Här måste inte minst de vidare konsekvenserna begrundas och det kan finnas skäl att HD i sådana fall intar mer av en roll som lagstiftare än annars.s. 91
5.Den situation som bedömdes av HD i Lägenheten i Jämjö gällde alltså frågan om förstahandshyresgästens ansvar i relation till fastighetsägaren för en kvarstannande andrahandshyresgäst. Förutom att svara på om allmänna principer kunde tillämpas var det också fråga om att ta ställning till om situationen som sådan skulle ses som kontraktsrättslig eller om så inte var fallet. Därtill kom också själva det nämnda ansvaret för annan och omfattningen av det, som en särskild fråga. Denna senare fråga och dess lösning behöver inte med nödvändighet följa av de andra frågornas besvarande.s. 91
6.Det kan även kort upprepas att HD även berörde frågan om de preklusionsregler som gäller för överklagade domar i tvistemål och om dessa regler kunde tillämpas analogt. De åsyftade reglerna ansågs analogt tillämpliga och beskedet synes väl motiverat.s. 92
7.Över tid har inte minst frågan om ansvar för annan väckt diskussion och det har konstaterats att det hyresrättsliga ansvaret i detta avseende går längre än vad allmänna principer föreskriver, även om det förefaller vara lätt att anföra skäl för en sådan syn. Det ansvar som i första hand diskuterats är ansvaret vid en tillåten andrahandsupplåtelse med avseende på skador i lägenheten som vållats av andrahandshyresgästen. JB innehåller som bekant en reglering om detta ansvar. Frågan eller rättare sagt dess svar har lagts fast av HD. Det kan noteras att det också i dessa diskussioner, som nyss framgick, hänvisats till vad som gäller enligt allmänna principer och att detta framförts som ett argument för viss tolkning när JB:s regler är mindre entydiga.s. 92
8.I det nu åsyftade fallet, Läckaget hos snabbmatsserveringen NJA 2014 s. 465, har en hyresgäst befunnits ansvarig för den skada som vållats av andrahandshyresgästen och detta trots att upplåtelsen skett med samtycke. Det bör noteras att HD i det fallet fann att förstahandshyresgästen var ansvarig för skador på fastigheten som andrahandshyresgästen hade orsakat av vårdslöshet. Här kan även hänvisas till det senare fallet, Brandskadan i asyllägenheten NJA 2022 s. 329 som understryker det nu sagda. Den tidigare diskussionen rörde det faktum att lagtexten kunde tolkas på varierande sätt och att det hävdades, att ansvaret enligt 12 kap. 24 § fjärde stycket JB förutsatte att andrahandsupplåtelsen skett utan samtycke eller tillstånd.s. 92
9.Den övergripande motiveringen för HD:s ställningstagande 2014, var att förstahandshyresgästen under upplåtelsen i andra hand, enligt uttalanden i förarbetena, bibehåller sitt ansvar för avtalets ekonomiska förpliktelser. Detta har också tidigare tolkats som att andrahandshyresgästens kvalifikationer med avseende på att kunna upprätthålla de med avtalet följande betalningsförpliktelserna endast är en fråga för förstahandshyresgästen. Det kan inte råda någon tvekan om att detta med styrka talar för att ansvaret i förhållande till fastighetsägaren ligger kvar hos förstahandshyresgästen också när en andrahandsupplåtelse skett, men det hade åtminstone varit tänkbart att hävda att det nämnda uttalandet endast avsåg själva erläggandet av hyra. Därmed hade det vidare ansvaret för i lägenheten orsakade skador måhända kunnat bedömas på ett annat sätt. Här kunde det möjligen ha diskuterats om inte ett godkännande av viss person som andrahandshyresgäst kunnat anses innefatta ett besked om att fastighetsägaren samtidigt också medger att hålla sig till andrahandshyresgästen i vad avser problem som denne orsakar. När fastighetsägaren enligt äldre regler medgav att annan fick nyttja aktuell lägenhet kunde ett sådant medgivande innefatta att annan togs för god också med avseende på orsakade skador, även om detta i sig alltså erfordrade ett tydligt besked i det avseendet. Detta förhållande talar dock i och för sig mer för den lösning som HD ändå fastslog.s. 92
10.I vilken utsträckning allmänna principer skulle kunna påverka tillämpningen berördes i princip inte och utgången grundades på en tolkning av lagtexten och vad den kunde anses anvisa. Utgången motiverades därmed i första hand av lagtexten i sig och en s.a.s. korrekt tolkning av denna på grundval av förarbetsuttalandena. Det fördes inte någon egentlig diskussion om lämpligheten av att den aktuella bördan placerades på fastighetsägaren eller tvärtom på hyresgästen. En lösning där fastighetsägaren skulle anses mer lämplig hade exempelvis kunnat anses förenlig med det faktum att fastighetsägaren i regel bedriver professionell förvaltning av hyreshuset med allt vad det innebär, vilket förstahandshyresgästen i regel inte gör. Härtill kan möjligen också anföras att det råder ett visst begränsat ansvar för den personkrets som förstahandshyresgästen svarar för enligt 12 kap. 24 § första stycket; personkretsen består exempelvis av gäster och personer som utför arbete för hyresgästens räkning i lägenheten. Det går också att hävda att denna fråga s.a.s. är en annan sak och att lagtexten innebär ett hinder för en sådan antydd lösning.s. 93
11.Det går under alla omständigheter inte att komma ifrån att Läckaget hos snabbmatsserveringen NJA 2014 s. 465 med viss tydlighet lade fast förstahandshyresgästens ansvar för andrahands hyresgästen och därmed att denne befunnits ansvarig för skador som andrahandshyresgästen orsakat genom vårdslöshet. Hur långt man kan dra detta ansvar är knappast givet. Fallet rörde som sagt enbart en situation där andrahandshyresgästen vållat skada i lägenheten under hyrestiden. Här infinner sig omedelbart frågan om detta ansvar med självklarhet alltid också innefattar andrahands hyresgästens uppsåtliga handlande, men även vad som gäller efter kontraktstidens utgång.s. 93
12.I vad avser uppsåtligt handlande har det framför allt diskuterats vad som gäller när exempelvis en gäst beter sig mer oberäkneligt. Det har hävdats att just ett sådant mer oberäkneligt handlande ska ligga utanför förstahandshyresgästens ansvar och därmed att ett sådant måste bedömas för sig. Det bör tilläggas att detta mer oberäkneliga handlande hävdats förutsätta att inte förstahandshyresgästen ändå kan anses i någon mening ansvarig. Här har exemplet att en s.k. spritfest anordnats kunna, beroende på vad som inträffat, leda till ett ansvar. Vid sidan av ett sådant utrymme att hävda ansvar är saken åtminstone inte helt klarlagd i praxis; äldre motiv har hävdats tyda på att ansvaret är begränsat. Därmed infinner sig frågan om det är möjligt att i linje med vad som nu sagts begränsa också ansvaret för en andrahandshyresgäst? Eller finns det inga gränser alls i detta avseende som en följd av lagtextens formulering?s. 93
13.Här kan även inflikas att HD möjligen också kunnat anknyta till senare diskussioner rörande allmänna förutsättningar för skadestånd i kontraktsförhållanden, där det har argumenterats för en rådande huvudregel i svensk rätt om ett allmänt krav på vårdslöshet.s. 94
14.Innebär vad som nu sagts därmed att förstahandshyresgästen har att svara för andrahandshyresgästens kvarstannande? Eller kan man i stället hänvisa till att det var fråga om ett uppsåtligt handlande? Med hänsyn till att JB inte innehåller något entydigt besked i dessa frågor var svaret, under alla omständigheter, inte givet. Att situationen som sådan ifrågasatts som varande utomobligatorisk var ytterligare en komplikation. Vad avser den aspekten har Anders Victorin tidigare, framför allt mot bakgrund av att det saknas en uttrycklig skadeståndsskyldighet i JB när inte lägenheten lämnas i tid samt att det med hänsyn till att kontraktet löpt ut inte kan bli fråga om att ge skadestånd med stöd av 12 kap. 42 §, framfört att det ”tycks innebära att man bör återgå till att betrakta rättsförhållandet som utomobligatoriskt”. Det kan tilläggas att uttalandet görs mot bakgrund av det annorlunda förhållande som bedömdes i NJA 1993 s. 13 (obehörigt nyttjande). HD hänvisade även till detta fall. Att en hyresgäst med avseende på ett obehörigt nyttjande är skyldig att utge ersättning för nyttjandet motsvarande skälig hyra berördes alltså av HD i Lägenheten i Jämjö. Inom parentes är det lätt att hävda en sådan ersättning, vilket också påpekades av Victorin, trots allt innebär att fastighetsägare principiellt blir underkompenserad. Detta följer av att liden skada i regel lär uppgå till ett högre belopp än motsvarande sedvanlig hyra. Med hänsyn till denna konsekvens förefaller det som ansvaret trots allt i den situationen och mot bakgrund av nämnt fall får betraktas som mindre strängt.s. 94
15.Tillämpningen i Lägenheten i Jämjö utgick dock från hyresgästens förpliktelser enligt 12 kap. 7 § JB och hyresavtalet att lämna lägenheten när avtalet löpt ut. Därmed fann HD att det var fråga om ett kontraktuellt ansvar och undvek samtidigt den begränsning som måste sägas ha legat i nyss nämnd lösning vid ett obehörigt nyttjande. I dessa förpliktelser att lämna lägenheten innefattades även att tillse att den som lägenheten upplåtits till också lämnar lägenheten. När så inte skett gör sig förstahandshyresgästen skyldig till ett kontraktsbrott. Med den utgångspunkten får hänvisningarna som ändå gjordes till nämnda fall om obehörigt nyttjande ses som argument för att ansvaret s.a.s. skulle ligga på en viss lägsta nivå, men som knappast var nödvändig för utgången.s. 95
16.Det måste dock tilläggas att ansvaret för annan (dvs. för andrahandshyresgästen) inte gärna med det argumentet (kontraktuellt ansvar) kunde sägas vara avgjort. I själva verket blir den avgörande frågan trots allt om förstahandshyresgästens ansvar för en andrahandshyresgäst enligt tidigare praxis kan utsträckas också till nu aktuell situation. Här återstår också att beakta JB:s avsaknad av en sanktion med avseende på 12 kap. 7 § JB, men också frågan om ansvaret för andrahandshyresgästens uppsåtliga handlande.s. 95
17.När det gäller frågan om JB:s avsaknad av en särskild påföljd med avseende på skyldigheten att lämna lägenheten enligt 12 kap. 7 § hänvisar HD till ett flertal uttalanden i doktrinen som på lite varierande sätt ger stöd för att skadeståndsskyldighet anses föreligga i ett sådant fall. Det kan dock tilläggas att den nu aktuella situationen inte synes behandlas i åsyftade uttalanden. Härefter görs en jämförelse med tidigare nämnt obehörigt nyttjande och det sägs att hyresvärden inte kan hamna i ett sämre läge i förhållande till sin avtalspart än vad som gällt om hyresvärden krävt ersättning av en nyttjare som aldrig haft något hyresavtal. Men innebär inte detta argument att frågan om ansvar för annan och dess utsträckning indirekt därmed gås förbi? Är det inte en tydlig skillnad på att svara för ett eget nyttjande av hyresrätten och att svara för annans nyttjande?s. 95
18.När det närmare gäller hyreslagstiftningens karaktär av skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen är HD:s slutsats att det inte föreligger något hinder mot att fylla ut regleringen med allmänna principer också när det är fråga om betungande förpliktelse för hyresgästen. I grunden hävdas denna slutsats följa av att JB inte innehåller någon bestämmelse med en specifik begränsning av ersättningsansvaret som skulle tala mot en sådan utfyllnad.s. 95
19.HD kan därmed sägas ta avstånd från att se den reglering som ändå finns med avseende på hyresgästens skyldighet att lämna lägenheten, inbegripet det faktum att det saknas en sanktion i JB, som ett besked i sig från lagstiftarens sida. Det går att känna viss tveksamhet till detta resonemang och det hade under alla omständigheter varit lättare att acceptera en tillämpning av allmänna principer när en viss fråga helt saknat reglering i JB, än när den trots allt just regleras. Det går knappast att se skyldigheten att lämna lägenheten som en mindre praktisk eller mindre förutsebar fråga, vilket talar för att lagstiftaren trots allt kan sägas ha tillhandahållit ett besked i frågan, om än i indirekt form. Det kan upprepas att utrymmet att enligt JB kräva skadestånd av hyresgästen i princip är begränsat till fall av skador på lägenheten och till fall av förverkande.s. 96
20.Slutligen vad gäller frågan om ansvar för annan grundar HD sitt ställningstagande, såvitt man kan se, i första hand på Läckaget hos snabbmatsserveringen NJA 2014 s. 465 och att förstahandshyresgästen bibehåller sina förpliktelser enligt avtalet samt därmed att denne i förhållande till fastighetsägaren svarar för samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet också med avseende på andrahandshyresgästen. Att ansvaret i Läckaget hos snabbmatsserveringen endast avsåg skador orsakade av vårdslöshet uppmärksammades inte särskilt. Fallet, som trots allt rörde skada på lägenheten och som regleras i JB, förefaller bli en sorts hävstång förbi ovan nämnda komplikationer. Därmed diskuteras inte heller uttryckligen eventuella gränser med avseende på annans uppsåtliga handlande, som framför allt avseende oberäkneligt handlande möjligen skulle kunna motivera någon begränsning av ansvaret. Det kan naturligtvis hävdas att HD:s uttalande om att svara för samtliga avtalsförpliktelser ska tolkas som att det ansågs givet att även uppsåtligt handlande ingick oberoende av dess karaktär, men detta måste åtminstone kunna ifrågasättas. De enda begränsningar vad gäller ansvaret som HD kort berör är frågan om adekvans och frågan om skadebegränsning. Här kan man fråga sig om en adekvansbedömning skulle vara ett sätt att begränsa förstahandshyresgästens skadeståndsansvar vid exempelvis ett mer oberäkneligt agerande från andrahandshyresgästen? Det är dock svårt att uttala sig om utrymmet för detta och HD för här inte någon diskussion.s. 96
21.Sammanfattningsvis tar sig HD förbi en rad problem för att fastslå förstahandshyresgästens ansvar för andrahandshyresgästens kvarstannande i lägenheten. Ansvaret vilar på en kontraktsrättslig grund, hyreslagens tystnad utgör intet problem och ansvaret för annan innefattar, såvitt man måste förstå avgörandet, också andrahandshyresgästens uppsåtliga handlande. Det kan även upprepas att ovan nämnda regler om preklusion tillämpades analogt.s. 96