1.I vilken utsträckning allmänna kontraktsrättsliga principer äger tillämpning vid hyra enligt 12 kap. jordabalken (JB), kan vara mer eller mindre förknippat med osäkerhet. I synnerhet tidigare har det på sina håll hävdats att en mer långt gående tillämpning av åsyftade principer kan leda till att det skydd som ställs upp i 12 kap. JB kan komma att försvagas eller ytterst gå om intet. Denna konsekvens är naturligtvis endast relevant när nu åsyftade principer leder till en s.a.s. försämrad position för hyresgästen. I andra fall kan knappast, annat än i undantagsfall, betänkligheter föreligga mot att låta allmänna principer få ett genomslag.s. 86
2.Den bakomliggande tanken är att JB:s bestämmelser på området i princip är att se som en uttömmande reglering i en särskild fråga och att hyresgästen därmed ska kunna känna trygghet i att så också är fallet. Följaktligen kan det, i den mån man hårdrar denna aspekt, hävdas att det utrymme att exempelvis kräva skadestånd från hyresgästen rent principiellt är uttömmande reglerat i 12 kap. JB. Därmed skulle skadestånd i andra fall inte vara en tillgänglig sanktion när hyresgästen i viss mening skadar fastighetsägaren. Här kan kort nämnas att utrymmet att enligt JB kräva skadestånd av hyresgästen är begränsat och i princip endast utgörs av att det föreligger en förverkandegrund (12 kap. 42 § JB) eller att skada vållats på lägenheten (12 kap. 24 och 24 a §§ JB). Det kan tilläggas att även om man inte intar en nu nämnd mer hårdragen inställning kan det ändock vara så att JB:s frånvaro av en viss påföljd kan för tillämpningen hävdas innebära att allmänna kontraktsrättsliga principer bör få ett genomslag endast efter noggrant övervägande och bara när detta är väl motiverat.s. 86
3.Genom Högsta domstolens beslut i Lägenheten i Jämjö NJA 2023 s. 738 har det nu klarlagts att en förstahandshyresgäst i förhållande till fastighetsägaren är ansvarig, på kontraktsrättslig grund, för att en andrahandshyresgäst stannat kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och också har att ersätta fastighetsägaren för att denne inte kunnat hyra ut lägenheten på nytt. Det var fråga om en tilllämpning av allmänna kontraktsrättsliga principer och det faktum att 12 kap. JB inte innehöll någon uttrycklig och tillämplig regel sågs inte som ett hinder för en sådan tillämpning och därpå följande ansvar. Särskilt bedömdes också ansvaret för annan i nu aktuell situation omfatta andrahandshyresgästens kvarstannande i lägenheten.s. 86
4.Förutom denna ansvarsfråga berörde även HD frågan om de preklusionsregler som gäller för överklagade domar i tvistemål och om dessa regler kan tillämpas analogt. Frågan berodde på att förstahandshyresgästen åberopat ny skriftlig bevisning och även sagt sig ha giltig ursäkt för att först i HD lägga fram bevisningen. De åsyftade reglerna ansågs analogt tillämpliga.s. 87
5.Denna processuella fråga som alltså besvaras jakande ska ytterligare endast mycket kort beröras nedan.s. 87
6.I det följande ska bakgrunden till tvisten samt domstolarnas bedömningar redovisas samt därefter saken diskuteras.s. 87