Jfr t.ex. Parkfastigheten NJA 2018 s. 753.
Hänvisas från p. 57 (s. 81)
1.Innehavare av en nyttjanderätt är som framgått genom föregående kapitel sakägare om den aktuella regleringen är av betydelse för honom eller henne. Vi har tidigare i artikeln slagit fast att nyttjanderätten inte nödvändigtvis behöver ligga på det aktuella markområdet som berörs av regleringen i förrättningen, utan det räcker ibland med att rättighetshavaren påverkas indirekt för att denne ska upptas i sakägarkretsen. I NJA 1998 s. 142 har detta åskådliggjorts genom att ett markområde som belastades med nyttjanderätt för fritidshus på ofri grund kan beröras på ett sådant sätt om den enda vägen till markområdet där nyttjanderätten är lokaliserad stängs genom regleringen, och detta trots att nyttjanderättshavaren inte har någon formell rätt att använda vägen.s. 63
2.I ett liknande fall hade dåvarande Banverket ansökt om fastighetsreglering med syfte att upphäva ett servitut för väg över järnväg. Den härskande fastigheten var i sin helhet utarrenderad till en annan person. Nyttjanderättshavaren hade inte något formell rätt att använda vägen eller järnvägsövergången, och denne blev inte upptagen som sakägare och hade inte heller kännedom om förrättningen. Lantmäterimyndigheten beslutade i enlighet med ansökan och stängde därefter vägen för trafik. Nyttjanderättshavaren ansökte om domvilla eftersom man inte hade tagits upp i sakägarkretsen.s. 63
3.Ett problem i fallet var att nyttjanderättshavaren inte hade något formell rätt att använda vägen och järnvägsövergången. Det fanns med andra ord inte något direkt rättighetsförhållande mellan den tjänande fastigheten och nyttjanderättshavaren. HD uttalar dock i domskälen att det genom nyttjanderättsupplåtelsen följer en befogenhet att använda den härskande fastighetens vägservitut, vilket gör att nyttjanderättshavaren ska ses som sakägare eftersom förrättningen är av betydelse för dennes intressen. Situationen är intressant eftersom HD i princip menar att det genom nyttjanderättsavtalet på indirekt väg uppkommit en slags outtalad och icke formell rätt för nyttjanderättsinnehavaren att använda den upplåtande (för nyttjanderätten) fastighetens servitutsrätt över annan fastighet utan att den tjänande fastigheten involverats över huvud taget. Slutsatsen är dock rimlig, så länge som inte belastningen för den tjänande fastigheten ökar i för stor utsträckning sett till servitutsupplåtelsen, eftersom nyttjanderättshavaren annars inte skulle kunna ta sig till och från området där nyttjanderätten gäller.s. 64
4.För sakägarfrågan ger de två domarna sammantaget ett förklaringsvärde i form av att markområden upplåtna med nyttjanderätt på fastigheter som är härskande part i ett servitutsförhållande kan innebära att nyttjanderättshavaren har en ingående befogenhet att använda servitutet på samma sätt som den härskande fastigheten. Detta torde dock ske under förutsättning att servitutsändamålet är av betydelse för att nyttjanderätten ska kunna brukas för avsett ändamål samt att användningen inte strider mot 14 kap. 11 § JB. Givet detta blir dock nyttjanderättshavaren sakägare när servitutsrätten berörs på ett sätt som är av betydelse för nyttjanderättshavarens intressen.s. 64
5.För denna typ av beskrivna situation, och andra liknande, kan man vidare tänka sig att nyttjanderättshavaren genom att vara sakägare kan inkomma med alternativa yrkanden för hur förrättningen ska genomföras, och kanske viktigare, även ges möjlighet att kunna träffa frivilliga överenskommelser med andra sakägare i syfte att tillgodose behovet av väg, eller andra ändamål som är aktuella, vilka gör att nyttjanderätten fortsatt kan utövas så som var tänkt vid upplåtelsen. Genom att inte tas upp i sakägarkretsen förtas nyttjanderättshavaren möjligheten att hävda sina intressen.s. 64
6.Att en nyttjanderättshavare ges möjlighet att påverka förrättningen genom att inkomma med alternativa yrkanden och utöva inflytande på förrättningen kan vidare illustreras genom NJA 1989 s. 20. En person hade förvärvat två fastigheter och yrkade att dessa skulle regleras till en tredje fastighet, vilket gjorde att de två förstnämnda utplånades. Lantmäterimyndigheten beslutande i enlighet med yrkandet. I de två förstnämnda fastigheterna fanns en partiell nyttjanderätt – ett jaktarrende – som innehades av en person. Genom regleringen upphörde nyttjanderätten enligt 7 kap. 29 § JB. Noterbart är att fallet är från tiden före möjligheten att förordna om en nyttjanderätts bestånd, vilket i fallet innebar att enda möjligheten för jakträttens fortsatta bestående var att träffa frivilligt avtal. Något avtal träffades emellertid inte.s. 64
7.Nyttjanderättshavaren överklagade beslutet och yrkade bl.a. att fastighetsreglering inte skulle genomföras över huvud taget, dvs. att ansökan skulle ogillas, att sammanläggning enligt 12 kap. FBL skulle göras eller alternativt att regleringen skulle göras i omvänd ordning, dvs. att den tredje fastigheten reglerades till någon av de förstnämnda, eftersom detta skulle innebära att nyttjanderätten fortsatt skulle komma att gälla i aktuella markområden. Tingsrätten avslog nyttjanderättshavarens yrkanden eftersom det skulle ge högre lagfartskostnader och annat besvär, vilket oskäligt skulle försämra regleringens lönsamhet, och fastställde därmed lantmäterimyndighetens beslut. I hovrätten befanns nyttjanderättshavaren inte vara sakägare vad gäller yrkanden som handlar om att avgöra om den sökta åtgärden kan genomföras som fastighetsreglering, dvs. nyttjanderättshavaren var inte sakägare i avseendet att föra talan om regleringen över huvud taget skulle genomföras. Detta yrkande avvisades därför. Hovrätten dömer vidare i favör till nyttjanderättshavaren genom att dennes yrkande om omvänd ordning av fastighetsregleringen enligt hovrätten är det som bäst uppfyller 5 kap. 6 § 2 st. FBL.s. 65
8.I HD prövas först om nyttjanderättshavaren är behörig att föra talan om att ansökan om fastighetsreglering ska ogillas. HD menar att regleringen har sådan betydelse för nyttjanderättshavaren att denne är sakägare, vilket innebär att det är möjligt att föra talan mot hela regleringens genomförande. I domskälen lägger HD viss vikt vid en ändamålstolkning av förarbetena till 5 kap. 34 § FBL, i avseendet att domstolen framhäver att ett huvudsyfte med bestämmelsen är att nyttjanderättshavare ska kunna agera på ett sätt under förrättningen så att skadliga verkningar på dennes intressen såvitt möjligt undviks. Detta gäller såväl omfattningen av regleringen som sättet för regleringens genomförande och utformning. Här ingår även, enligt HD, att sakägare ska kunna ifrågasätta om en fastighetsreglering över huvud taget ska genomföras. I en konkret prövning av yrkandena i HD kommer domstolen fram till att fastighetsregleringen ska genomföras i enlighet med lantmäterimyndighetens ursprungliga beslut, dvs. tingsrättens dom fastställdes. FBL innehåller, till skillnad från fallet med nyttjanderätt, inte någon särskild bestämmelse som reglerar servitutsrättigheter, utan dessa faller in under den generella bestämmelsen 4 kap. 11 § FBL och skrivningen att ägare till fastighet även omfattar fastighetsanknutna rättigheter. Noterbart är att även en härskande part, som inte är en fastighet, i ett servitutsförhållande kan vara sakägare, exempelvis en gruva. I förarbetena ansågs det som så pass självklart att en härskande fastighet normalt ska vara sakägare, om servitutet berörs, att någon särskild regel som reglerar detta inte behövdes. Inte fullt lika självklart är att även den tjänande fastighetens ägare under vissa omständigheter kan vara sakägare, exempelvis om det föreligger sannolikhet för att regleringen kommer innebära allt för stora avsteg från det ursprungliga upplåtelseavtalet för servitutet. För såväl en härskande som en tjänande fastighet gäller alltså den generella principen att en fastighetsreglering ska vara av betydelse och beröra dennes intressen som finns i servitutsrättigheten på ett tillräckligt påtagligt sätt.s. 65
9.För fastigheter som är härskande i servitutsförhållandet är huvudproblemet normalt inte att fastslå om rättigheten påverkas eller ej, utan i stället huruvida någon servitutsrättighet över huvud taget föreligger och vilket innehåll den i så fall har. Försiktighetsprincipen borde rimligen innebära att en person som hävdar anspråk på servitutsrätt, som uppenbarligen inte är ogrundat, normalt bör tas upp i sakägarkretsen i avvaktan på att servitutets eventuella existens kan fastställas genom exempelvis en fastighetsbestämning. Detta dock under förutsättning att servitutsrätten påverkas av förrättningsåtgärden på ett sådant sätt att den härskande fastigheten ska vara sakägare.s. 66
10.Gällande officialservitut har dessa en mycket stark ställning och påverkas normalt inte av förrättningsåtgärder som inte specifikt omfattar det aktuella officialservitutet. Frågan är därför om servitutsinnehavaren blir sakägare även i förrättningar som inte explicit berör själva servitutsrättigheten. I praxis har ett befintligt officialservitut för väg, där det för en del av vägen skulle inrättas en gemensamhetsanläggning, inte ansetts påverkas på ett sådant sätt att ägaren av den härskande fastigheten blev sakägare i anläggningsförrättningen. Att ett område för ett servitut omfattas av förrättningen innebär alltså normalt inte att den härskande fastighetens ägare blir sakägare enbart på denna grund eftersom servitutsrättigheten normalt inte påverkas av att nya rättigheter upplåts i samma område. Slutsatsen hade rimligen blivit densamma om det alternativt hade varit ett avtalsservitut.s. 66
11.Vidare kan det noteras att servitut som uppenbart är övergivna och som saknar värde för den härskande fastigheten kan upphävas genom förrättning utan att ägaren av den härskande fastigheten fått tillfälle att yttra sig. Regeln är ett sätt att förenkla handläggningen i fall där det inte är nödvändigt att servitutsinnehavaren får tillfälle att yttra sig, vilket normalt är fallet där servitutet kan anses vara övergivet och sakna värde. Det är dock av yttersta vikt att lantmäterimyndighetens utredning med säkerhet visar att servitutet de facto är övergivet och saknar värde; om det visar sig att så inte är fallet kan domvilla komma föreligga. Poängterbart är att ägaren inte förlorar sin potentiella status som sakägare genom regeln, utan om denne får kännedom om förrättningen och inkommer med yrkanden ska personen normalt upptas i sakägarkretsen och yrkandena prövas i vanlig ordning.s. 67
12.En situation som i förstone intuitivt kan framstå påverka en tjänande fastighets intressen i ett servitutsförhållande är när det tillkommer nya härskande fastigheter som gör att antalet härskande fastigheter i servitutsförhållandet ökar i antal. Så kan exempelvis ske vid avstyckning genom att lantmäterimyndigheten bestämmer att stamfastighetens servitutsrätt läggs till styckningslotten, som i och med detta blir en härskande fastighet i förhållande till den tjänande fastigheten. Antalet härskande fastigheter ökar därför i omfattning. För den aktuella situationen har dock HD slagit fast att en ökning av antalet härskande fastigheter i sig inte är tillräckligt för att den tjänande fastigheten ska bli sakägare i en förrättning, utan för att den tjänande ska upptas i sakägarkretsen fordras att servitutsbelastningen ökar. Om så är fallet krävs normalt ett nytt förrättningsbeslut som bildar ett nytt servitut för styckningslottens behov. Vid nybildning av servitut blir den tjänande fastigheten självklart sakägare.s. 67
13.I MÖD 2020:50 hade avstyckning skett från en fastighet som var härskande i ett servitutsförhållande med en annan fastighet. Det var ett avtalsservitut från 1937. Stamfastighetens servitutsrätt lades till styckningslotten som när den registrerades som fastighet blev en tillkommande härskande fastighet gentemot den tjänande. Styckningslotten ägdes av en tomtägareförening med 54 medlemmar. Den tjänande fastigheten ansågs under förrättningen inte beröras av åtgärden och upptogs därför inte som sakägare i denna. Ägaren av den tjänande fastigheten yrkade senare på bl.a. domvilla eftersom man ansåg att belastningen hade ökat genom tillskottet av ytterligare en härskande fastighet i servitutsförhållandet och att man därför borde ha varit sakägare i förrättningen.s. 68
14.Ur MÖD:s domskäl framgår att bedömningen av om en ökad belastning inträffat dels behöver ske mot bakgrund av den ursprungliga servitutsupplåtelsens ändamål och omfattning, dels den nya fastighetens ändamål. I målet bedömdes, mot bakgrund av dessa faktorer, en ökad belastning inte ha inträffat. Den tjänande fastighetens ägare var därför inte sakägare i målet. I ett fall från samma år kom MÖD till motsatt slutsats – att den tjänande fastigheten var sakägare – eftersom en tillkommande härskande fastighet, som avstyckats och tillagts servitut genom stamfastigheten, ansågs öka belastningen sett till det ursprungliga servitutsupplåtelsens ändamål och omfattning.s. 68
15.Ibland kan det finnas ett behov av att omvandla ett befintligt avtalsservitut till ett nytt officialservitut. Det är dock inte omvandling i egentlig mening eftersom det fordras förrättning och prövning av fastighetsbildningslagens materiella bestämmelser för officialservitut. En fråga som uppkommer är om den tjänande fastigheten är sakägare vid en sådan förrättning. I ett fall från MÖD omvandlades ett avtalsservitut till officialservitut i samband med att ett område avstyckades från den härskande fastigheten. Stamfastigheten hade avtalsservitut för väg över en grannfastighet. I stället för att lägga servitutet till styckningslotten enligt 10 kap. 4 § FBL bildades ett officialservitut på samma område och för samma ändamål. Den tjänande fastighetens ägare blev inte upptagen i sakägarkretsen. När ägaren avlidit och dennes arvingar övertagit äganderätten till den tjänande fastigheten yrkade dessa på domvilla eftersom ägaren borde ha varit sakägare vid förrättningen. MÖD konstaterar i korta domskäl att ägaren till den tjänande fastighetens ägare borde ha varit sakägare. Domvilla förelåg därför.s. 68
16.Vidare finns en något märklig servitutskonstruktion som benämns andelsservitut, som enbart kan bildas i samband med avstyckning. Andelsservituten är en udda fågel bland rättighetsfigurerna och speciell till sin karaktär, och klassificeras normalt som ett olokaliserat officialservitut. Konstruktionen innebär att en styckningslott i samband med avstyckningsförrättningen kan erhålla servitut i stamfastighetens andel till samfälld väg. Styckningslotten har alltså inte servitut i samfälligheten, utan i stamfastigheten, vilket innebär att stamfastigheten är tjänande i servitutsförhållandet trots att ändamålet rent fysiskt utövas på ett område som är samfällt för flera fastigheter. Rättsligt är servitutet knutet till stamfastighetens andel i den samfällda vägen. Det är med andra ord fråga om ett undantag från 7 kap. 9 § JB som uttryckligen förbjuder denna typ av lösning.s. 69
17.I motiven framhölls att andelsservitut i den specifika situationen med avstyckning kan vara att föredra framför andra lösningar, bl.a. p.g.a. att andra lösningar skulle riskera att bli onödigt komplicerade, involvera många fastighetsägare genom samfälligheten samt försvåra förvaltningen av samfälligheten; det ansågs inte heller lämpligt att dela upp styckningsfastighetens andel i samfälligheten till en eller flera styckningslotter. Enligt lagtexten till 10 kap. 5 § 2 st. FBL är andelsservitut avgränsat till att enbart omfatta vägändamål, dvs. det kan inte bildas för andra ändamål än väg, där marken för vägen alltså måste vara samfälld. Det centrala framstår vara att marken vid tidpunkten för avstyckningen används som väg av samfälligheten, även om samfällighetens ursprungliga ändamål eventuellt varit något annat.s. 69
18.Avgränsningen till att enbart samfällda vägändamål kan vara föremål för andelsservitut var en nyhet i FBL då äldre jorddelningslagstiftning medgav servitutsupplåtelse i stamfastighetens andel för alla typer av samfällda ändamål, dvs. servitutsmöjligheten gällde generellt i samfälld mark givet att stamfastigheten hade andel i denna. Äldre förhållanden är dock inte överspelade eftersom många av andelsservituten som inrättades med stöd av äldre lag fortfarande är gällande och därmed något som kan påverkas genom fastighetsbildningsåtgärder som vidtas enligt dagens lagstiftning. Äldre andelsservitut kan därför omfatta andra ändamål än väg, vilket man bör vara uppmärksam på vid utredningen av sakägarkretsen.s. 69
19.Andelsservitut är sårbara vid olika typer av förändringar i fastighetsindelningen. Om stamfastigheten i sin helhet överförs till en annan fastighet upphör andelsservitutet att gälla. Samma gäller om stamfastighetens andel överförs till en annan fastighet eller om samfälligheten helt eller delvis överförs till en fastighet som inte är stamfastigheten och tjänande i servitutsförhållandet. Andelsservitut har vidare svagare ställning än ordinära avtalsservitut då det inte finns någon möjlighet att förordna om att andelsservitutet ska fortsätta att gälla i det överförda området eller andelen – servitutet måste ju vara upplåtet i stamfastighetens andel och ett förordnande kan enbart ske för avtalsrättigheter; andelsservitutet är ju en slags officialrättighet vilket omöjliggör ett förordnande.s. 70
20.I samtliga av dessa beskrivna situationer ska andelsservitutets innehavare, dvs. ägaren till den avstyckade fastigheten, upptas i sakägarkretsen. Under förrättningen har ägaren möjlighet att yrka om att ordinärt servitut ska inrättas och även om ersättning för den eventuella skada som uppkommer om andelsservitutet upphör att gälla. Det finns även möjlighet för parterna att på frivillig väg träffa överenskommelse om avtalsservitut under förrättningen.s. 70
21.En faktor som riskerar att göra andelsservitut svårhanterade är om det över huvud taget föreligger ett andelsservitut, vilket inte är helt självklart. En träffande beskrivning som gjorts i doktrinen mot denna bakgrund är att andelsservituten har en karaktär av att vara lömska. Huvudförklaringen är andelsservitutens något särpräglade villkor om att vägen och vägområdet ska tillhöra en samfällighet samt att stamfastigheten ska ha andel i samfälligheten. Om något av dessa två villkor inte är uppfyllda, eller något annat relevant servitutsrekvisit, föreligger inte något giltigt andelsservitut. Ett problem som här kan föreligga vid tiden för avstyckningen är att det är oklart om samfälligheten existerar på sådant sätt som antagits under förrättningen eller om stamfastigheten de facto har del i samfälligheten. Dessa typer av oklarheter kan vidare delvis härledas från förrättningsåtgärder som skett över tid, och som eventuellt påverkat eller rubbat rättighetsförhållanden som en gång i tiden förelegat. Det kan därför vara oklart vad som faktiskt gäller vid tidpunkten för avstyckningen, vilket kan komma att påverka om ett påstått andelsservitut är giltigt vid en senare tidpunkt.s. 70
22.I dessa beskrivna situationer, när det är oklart om andelsservitut föreligger, torde man behöva falla tillbaka på den tidigare beskrivna försiktighetsprincipen när sakägarkretsen ska avgränsas och bestämmas. Detta innebär att den som påstår sig vara härskande fastighet i servitutsförhållandet bör upptas som sakägare, givet att det inte är uppenbart ogrundat, i avvaktan på att rättighetsförhållandena klargörs. Att äga och bruka egendom gemensamt genom en samfällighet är något som har historiskt långa anor och många av dagens samfälligheter härrör från äldre tiders skifteslagstiftningar. Mycket kan dock hända under århundradena som förflutit och ändamål som tidigare var väsentliga för en ändamålsenlig markanvändning, exempelvis samfällda kolbottnar, diken, stenrösen, kvarnar och sjöfoder, har inte samma aktualitet sett till dagens behov och markanvändning. Vissa samfälligheter har dock fortsatt hög aktualitet, exempelvis samfällda vägar, bryggor och grönområden, och bidrar till en ändamålsenlig markanvändning av fastigheterna som samfälligheten ombesörjer.s. 70
23.Oavsett om ändamålet med en samfällighet har blivit onyttigt eller ej finns samfälligheten kvar och gäller således. Det fordras normalt förrättning för att få en samfällighet upplöst. Detta gör att det kan finnas väldigt många potentiella sakägare, som dessutom inte sällan kan vara okända, vid förrättningar som berör mark som är samfälld. Dessa förhållanden riskerar att göra utredningen mycket omfattande och tidskrävande, och ger inte helt oväntat ganska ofta upphov till höga utredningskostnader, vilka för många fall inte står i rimlig proportion till värdet av den samfällda marken.s. 71
24.Fastighetsbildningslagen innehåller bl.a. av denna anledning vissa lättnader i utredningens omfattning och delägande fastigheters möjlighet att yttra sig inom förrättningen när det är fråga om onyttiga samfälligheter med ringa värde. Det förenklade förfarandet berör framför allt hur delgivning kan ske, hur många delägare som behöver informeras och samrådas med, samt att beslut kan fattas utan att samtliga delägare fått tillfälle att yttra sig under förrättningen. Även utredning och beslut som rör ersättningsfrågor har under vissa förutsättningar lättnader och ett förenklat förfarande. Det sagda innebär att det ibland kan vara mycket svårt att med tillräcklig säkerhet fastslå sakägarkretsen när en samfällighet omfattas av förrättningen.s. 71
25.Frånsett reglerna som finns om förenklat förfarande och något minskad utredningsplikt under vissa förutsättningar gäller samma generella bestämmelse genom 4 kap. 11 § FBL för vem som är sakägare när den samfällda marken berörs av en förrättning. När den samfällda marken förvaltas genom s.k. delägarförvaltning är var och en av delägarna sakägare om en förrättning berör den samfällda marken och är av betydelse för delägarna.s. 71
26.Många samfälligheter förvaltas dock i föreningsform, vilket innebär att man måste fråga sig om det är delägarna, föreningen eller båda som ska tas upp som sakägare i förrättningar som berör den samfällda marken. Efter antagandet av 1970 års fastighetsbildningslag var den rådande uppfattningen att rättsläget innebar att det normalt fordrades att alla delägare kallades och togs upp i sakägarkretsen vid alla typer av förrättningar som berörde samfälld mark, inklusive när den samfällda marken förvaltades i föreningsform. I förarbetena till den reform av fastighetsbildningslagen som trädde ikraft 1990 framfördes bl.a. att denna ordning ledde till ett onödigt komplicerat utredningsarbete och att det skulle vara lämpligare att låta samfällighetsföreningen företräda delägarna som sakägare i vissa typer av situationer. Den situation som framför allt avsågs var fastighetsreglering och i synnerhet när samfälligheten avstår eller förvärvar markområden.s. 72
27.Mot bakgrund av den upplevda problematiken tillkom vid denna reform ett helt nytt fjärde stycke till 4 kap. 11 § FBL. Lagtexten stadgar härav att om en förrättning angår samfälld mark som förvaltas av en samfällighetsförening, är föreningen sakägare i förrättningen i stället för delägarna. Att enbart kalla föreningens representanter i stället för alla delägare sparar mycket utredningsarbete och leder därmed normalt till betydligt lägre kostnader. Enligt förarbetena är dock, som framgått i det föregående, bestämmelsen inte tänkt att ge föreningen sakägarställning vid alla typer av förrättningar. Föreningens sakägarställning är i stället begränsad till situationer där den samfällda marken berörs, vilket framför allt inträffar vid fastighetsreglering, avstyckning, klyvning och fastighetsbestämning.s. 72
28.Det kan noteras att föreningen när den är sakägare har att tillgodose och bevaka såväl samfällighetens som de enskilda delägarnas intressen som finns i samfälligheten. Ett exempel: I en dom från MÖD hade en marköverföring skett från en föreningsförvaltad samfällighet till en närliggande fastighet. Efter att förrättningen hade vunnit laga kraft ansökte en delägare om resning och yrkade att denne borde ha varit sakägare i stället för föreningen. Bakgrunden var att marköverföringen innebar att markområdet för en väg reglerades bort från samfälligheten och överfördes till en fastighet. Vägen stängdes senare av den nye ägaren, med resultatet att den klagandes fastighet blev avskuren och inte kunde nås. MÖD avslog ansökan med motivering att det var föreningen som var sakägare och företrädde delägaren under förrättningen. En intressant aspekt, som inte berördes i målet och såvitt känt inte heller senare, är om delägaren i en sådan beskriven typsituation skulle kunna resa krav mot föreningen och hävda att dennes enskilda intressen inte tillgodosetts i tillräckligt stor utsträckning, i och med förlusten av en väsentlig funktion till fastigheten. När sakägarställningen överlämnats till föreningen måste ju dess representanter även hävda varje enskild delägares enskilda intresse som kan finnas i den samfällda egendomen. Även lagstiftaren har framfört liknande uppfattning.s. 72
29.När det gäller förrättningar som rör själva deltagandet i samfälligheten är dock enligt förarbetena inte föreningen sakägare. Vid denna förutsättning är i stället delägarna själva sakägare och får företräda sina intressen på egen hand. Denna distinktion var något som särskilt betonades av lagstiftaren i förarbetena till bestämmelsen: ”Jag vill … understryka att föreningen inte blir sakägare när förrättningen genomförs bara för att förändra eller bestämma delaktigheten i samfälligheten.” och vidare: ”Rör förrättningen däremot delaktigheten i samfälligheten är föreningen inte sakägare.”s. 73
30.Delaktigheten i samfälligheten kan beröras på några olika sätt. En situation är att antalet delägare kan öka eller minska i antal eller att andelstalen i samfälligheten förändras på annat sätt. När detta sker torde delaktigheten i samfälligheten normalt anses beröras, vilket gör att delägarna är sakägare. En annan situation är att befintliga andelar i samfälligheten överförs mellan fastigheter. Detta innebär inte att antalet delägande fastigheter till samfälligheten förändras, utan det som förändras är till vilken fastighet en befintlig andel framgent kommer tillhöra. Det som ändras är alltså vilka registerfastigheter som är delägare i samfälligheten, men inte antalet delägande fastigheter totalt sett. Fastigheter som dittills har haft andel kan alltså träda ur samfälligheten genom att andelen överförs till en annan fastighet, som därmed träder in i denna fastighet ställe. För samtliga av dessa situationer torde delägarna vara sakägare i stället för föreningen.s. 73
31.En annan anslutande situation är frågan om alla delägare är sakägare vid förrättningar som rör delaktigheten eller om det alternativt går att avgränsa sakägarkretsen till enbart vissa delägare. För den beskrivna situationen har HD klargjort rättsläget. Målet Lastageplatserna på Skaftölandet NJA 2023 s. 104 gällde en samfällighet för lastageplatser (bryggor) med ett antal delägande fastigheter. Genom fastighetsreglering överfördes fyra fastigheters samtliga andelar i samfälligheten till fyra andra fastigheter som inte varit delägare sedan tidigare. Antalet fastigheter ökade alltså inte i omfattning, och inte heller andelstalen påverkades, utan den enda förändringen var vilka fastigheter som var delägare av samfälligheten. I förrättningen upptogs avträdande och mottagande fastigheters ägare som sakägare. Ingen annan delägare togs dock upp i sakägarkretsen. Efter att förrättningen vunnit laga kraft menade en delägare, vars andel inte direkt berördes, att man borde ha varit sakägare i förrättningen och anförde därför domvilla.s. 73
32.I domskälen lägger HD ganska stor vikt vid de i ovan återgivna förarbetsuttalandena att delägarna och inte samfällighetsföreningen ska vara sakägare vid förrättningar som rör delaktigheten i samfälligheten. I samband med detta gör HD ett uttalande som kan sägas förtydliga varför den valda ordningen är viktig att upprätthålla. Enligt HD är delaktigheten i en samfällighet av grundläggande betydelse för de andra delägarfastigheterna och inte en förvaltningsåtgärd som sköts av föreningen. Enligt HD ska därför en delägare alltid anses vara berörd på ett sätt som gör att denne blir sakägare om en fastighetsregleringsåtgärd innebär en förändring av antalet fastigheter i samfälligheten eller när det sker en förändring av delägarfastigheternas andelstal.s. 74
33.Också fastighetsregleringar som innebär att en andel i samfälligheten överförs från en fastighet till en annan – antingen en befintlig delägare eller en utomstående som ska inträda i samfälligheten genom överföringen – innebär enligt HD att delaktigheten i samfälligheten berörs på ett sätt som typiskt sett har en sådan grundläggande betydelse att även andra delägare som inte direkt omfattas av regleringen bör få möjlighet komma till tals genom att vara sakägare.s. 74
34.Trots att HD till viss del gör sitt ställningstagande i något försiktiga och reserverande ordalag – man använder formuleringarna typiskt sett och bör få möjlighet att komma till tals – är ett tydligt budskap att fastighetsregleringar som berör någon delägares andel i samfälligheten normalt har en såpass grundläggande betydelse för samtliga delägare av samfälligheten, vilket gör att alla delägare normalt behöver tas upp i sakägarkretsen även om förrättningen inte påverkar alla delägares direkta andel.s. 74
35.Det kan i detta avseende även noteras att HD i domskälen från en mer allmän synvinkel även lyfter fram det centrala i att den som är sakägare har möjlighet att vara med på sammanträde och inkomma med yrkanden. En person är inte enbart berörd genom att dennes faktiska rättsställning påverkas, utan det räcker ibland med att ett intresse som är erkänt av rättsordningen påverkas av åtgärden. De två exempel som HD ger är när en prövning ska föregås av ett samråd eller när vissa intressen ska beaktas vid prövningen. Vilken konkret betydelse detta har för hur berörd en person ska anses vara i sakägarfrågan är dock oklart. Det torde dock kunna vara en faktor som vägs in i bedömningen om någon är sakägare. I det aktuella fallet är det dessutom svårt att se att något annat än sammanträdes- och inflytandebiten i förrättningen har gått förlorad för delägarna som ansåg sig ha blivit berövade att bli upptagna i sakägarkretsen eftersom deras egna andelar inte påverkades och inte heller samfällighetens totala antal andelar.s. 74
36.En reflektion över HD:s avgörande och inställningen i förarbetena: en allmän ledstjärna att förhålla sig till vid bestämningen av sakägarkretsen, som också berörs i förarbetena, är förhållandet mellan effektivitet och rättssäkerhet. Utredningskostnaderna måste stå i någon slags rimlig proportion till rättssäkerhetsaspekter. Här kan man dock fråga sig om lagstiftaren och HD träffat helt mitt i prick mot bakgrund av att sakägarkretsen och dess utredning riskerar bli relativt omfattande i förhållande till vad som vinns.s. 75
37.Förvisso har delaktigheten i en samfällighet en grundläggande betydelse som gör att delägaren ska vara sakägare när delaktigheten berörs. Frågan är dock om det inte många gånger uppkommer en obalans mellan vad som vinns kontra utredningskostnaden när delägare vars andel inte direkt berörs, eller när totala antalet delägare inte förändras, ska tas upp i sakägarkretsen. Många samfälligheter består av ett relativt stort antal delägare, vilket leder till relativt höga utrednings- och delgivningskostnader. Även tidsutdräkten blir oftast längre. Frågan man bör ställa sig och begrunda är vad som egentligen går förlorat för dessa delägare eftersom den faktiska möjligheten att påverka förrättningen normalt torde vara minimal. Att det finns ett ideellt värde att få möjlighet att delta i förrättningen och vara med på samråd ska dock inte förringas, men frågan är om kostnaderna för att ha en relativt bred sakägarkrets i dessa typer av situationer står i rimlig proportion till vad som vinns genom att låta dessa vara sakägare? Detta tål att begrundas trots att det numer är relativt tydligt vad som är gällande rätt.s. 75
38.En helt annan typ av situation där rättsläget kring sakägarbegreppet är något oklart är när mark som redan är bebyggd överförs till en fastighet som har andel i samfällighet. I denna situation påverkas inte samfälligheten direkt av regleringen – ingen mark tillförs eller frångår samfälligheten, och inte heller antalet delägare eller andelstalen påverkas genom regleringen – men givet att marken som tillförs den delägande fastigheten har bebyggelse av en viss omfattning finns det en risk att samfälligheten kommer nyttjas mer intensivt. Verksamheten utvidgas med andra ord på en av de delägande fastigheterna, vilket kan innebära ett mer intensivt nyttjande av samfälligheten. Ett exempel där det kan tänkas ske är när ett markområde med många flerbostadshus förs över till en fastighet som är delägare i en samfällighet.s. 75
39.Här infinner sig alltså frågan om övriga delägare (eller föreningen vid föreningsförvaltning) är sakägare vid den reglering som innebär att mark förs över från en fastighet till en delägande fastighet, vilket riskerar att leda till ett mer intensivt nyttjande av samfälligheten. Situationen har såvitt känt aldrig varit föremål för domstolsprövning, men den påminner en del om när en tjänande fastighet i ett servitutsförhållande ska anses vara sakägare när antalet härskande fastigheter ökar i antal. Möjligen skulle det vara möjligt att göra en analogi till servitutssituationen i avseendet att samfällighetens ursprungliga ändamål och omfattning kan ges viss vikt vid bedömningen av sakägarkretsen, tillsammans med ändamålet som utövas på det tillkommande markområdet. Allt detta är dock en spekulation från min sida. Fastighetsbildningsåtgärder kan ha vissa effekter på omgivningen. En fråga som därför uppkommer är om även ägare till grannfastigheter, som inte ingår inom ramen för förrättningen och därmed inte direkt berörs av åtgärden, trots detta ska klassas som sakägare om åtgärden har vissa effekter på dessa fastigheters intressen. Frågan handlar alltså delvis om även ägare till fastigheter som inte ingår i förrättningen ska ha möjlighet att i egenskap av sakägare vara med på sammanträden och ha möjlighet att inkomma med yrkanden. Svaret är, som ska utvecklas nedan, inte helt självklart även om det i praxis har kommit att utvecklas en huvudregel som innebär att grannfastigheter och andra som indirekt berörs av fastighetsbildningsåtgärdens effekter normalt inte är sakägare. Det torde dock, som vi ska återkomma till strax, finnas undantag från denna huvudregel under vissa särskilda förutsättningar. En vägledande dom som omfattar såväl ägare till grannfastigheter som en bredare allmänhet som upplever sig berörd av en fastighetsbildningsåtgärd är NJA 1957 s. 57. I fallet skulle en del av en fastighet, som ägdes av ett större bruk, avstyckas för att användas av ett dotterbolag till bruksbolaget. Syftet med avstyckningen var att den nya fastigheten skulle användas inom den industriella verksamhet som bruket och dotterbolaget bedrev, exempelvis upplag och maskinbarkningsplats för timmer samt barkbränning. Ägare till grannfastigheter samt andra boende i närområdet anförde klagomål mot den yrkade åtgärden och åberopade bl.a. att avstyckningen skulle leda till störningar i form av buller och rök. Dessutom skulle avstyckningen medföra att en ny flottningsled för timret skulle behöva tas i anspråk, vilket enligt de klagande skulle innebära att uttag av vatten för husbehov skulle förvanskas, att de boendes båtplatser skulle försvinna samt att nyttjande av fiskerättigheter skulle försämras.s. 75
40.HD:s slutsats är att de klagande inte är sakägare sett till skälen som åberopats. Domskälen är mycket korta och det är svårt att på direkt väg utläsa domens mer konkreta effekter på sakägarbegreppet. En betoning i domskälen görs dock på att de klagande har anfört sig som ”kringboende och allmänhet” vilka drabbas negativt av den verksamhet som ska bedrivas på det avstyckade området. Att vara kringboende och allmänhet medför dock enligt HD inte att de klagande blir sakägare i förrättningen.s. 76
41.Domen har kommit att tolkats som att ägare till grannfastigheter normalt inte är sakägare vid förrättning trots att ändamålet för en fastighetsbildningsåtgärd kan ha en negativ omgivningspåverkan på ägarnas intressen. En delförklaring till detta torde vara att HD någorlunda väl vill upprätthålla en systematik och enhetlighet mellan olika rättsliga möjligheter att inrätta den aktuella verksamheten. Ett alternativ till avstyckning för det avsedda ändamålet är exempelvis att parterna ingår ett civilrättsligt nyttjanderättsavtal som grannfastigheternas ägare inte har någon möjlighet att påverka eller ha några invändningar mot.s. 76
42.Att grannfastigheter normalt inte är sakägare vid förrättning innebär dock inte att dessa är rättslösa vid verksamheter som har en negativ effekt på dessas intressen; tvärtom står många alternativa möjligheter till buds genom annan lagstiftning, främst i plan- och miljölagstiftningen, för att hävda de intressen som ägaren har i sin fastighet. Ett exempel är 32 kap. MB där det dels är möjligt att få ersättning för miljöskador från verksamhet som bedrivs på omgivande fastigheter givet att skadan är kvalificerad, dels finns möjlighet att väcka talan om införande av förbud eller vidtagande av skyddsåtgärder eller partiella inskränkningar mot den störande verksamheten.s. 77
43.NJA 1957 s. 57 innebär noterbart även att fastighetsbildningslagens sakägarbegrepp har en påtaglig skillnad mot sakägarbegreppet i plan- och bygglagen, där grannar och andra kringboende i ett planområde normalt är sakägare och bl.a. kan anföra besvär mot detaljplaner och bygglov som har en negativ påverkan på dessa enskildas intressen. Fastighetsbildningslagens sakägarbegrepp är med andra ord snävare avgränsat än exempelvis det som återfinns i PBL. När det för den verksamhet som avses bedrivas på det fastighetsbildade området fordras bygglov, marklov eller liknande tillstånd enligt PBL är normalt grannfastigheter sakägare och kan föra sin talan med stöd av plan- och bygglagstiftningen. En sådan tillståndsprocess kan numera genomföras före fastighetsbildningen, och lantmäterimyndigheten bör normalt förelägga sökande om att erhålla erforderliga tillstånd för den tilltänkta verksamheten före den konkreta prövningen av fastighetsbildningsåtgärden.s. 77
44.Vid åtgärder som fordrar plan eller lov enligt PBL är grannfastigheter alltså normalt så pass berörda att ägaren kan föra talan för sina intressen vid plan- eller lovprocessen. Det kan i detta avseende noteras att kommunen genom en detaljplan och dess planbestämmelser kan reglera många fastighetsbildningsfrågor, exempelvis fastigheters storlek, fastighetsindelningen och vissa servitutsfrågor. Här torde grannfastigheter normalt vara behöriga att överklaga och föra talan mot dessa åtgärder. En särskild situation, som faller utanför möjlighet att föra talan enligt PBL, är när det sker vissa typer av fastighetsbildningsåtgärder inom en lagakraftvunnen plan. Huvudregeln vid fastighetsbildning inom planområden är att åtgärden ska följa planen, vilket innebär att planstridig fastighetsbildning inte kan genomföras. Här finns dock ett undantag i form av att lantmäterimyndigheten har visst utrymme att under förrättning göra s.k. mindre avvikelser från planen givet att syftet med planen inte motverkas. Situationen innebär bl.a. att en plan där ägare av grannfastigheter haft möjlighet att bevaka sina intressen i praktiken inte genomförs i exakt överenstämmelse med det man haft möjlighet att klaga på. Det sagda innebär alltså att grannfastigheters ägare inte har möjlighet att inkomma med synpunkter med stöd av PBL eftersom planen vunnit laga kraft, och inte heller i förrättningen eftersom grannfastigheter enligt FBL:s huvudregel inte är sakägare.s. 77
45.Eventuella problem som följer av situationen ska inte överdrivas – det torde normalt inte vålla några problem för omgivningen eftersom enbart mindre avvikelser tillsammans med att planens syfte inte får motverkas tillåts – men det går samtidigt inte helt att utesluta att även fastighetsbildning som innebär mindre avvikelse från plan under vissa förutsättningar kan leda till icke försumbara negativa effekter på omgivningen eller att lantmäterimyndigheten har gjort en missbedömning av vad som rättsligen är en mindre avvikelse i det aktuella fallet. En sådan tänkbar situation, som kan ha stora effekter på omgivningen, är mindre avvikelse från bestämmelser om minsta fastighetstorlek, vilket kan påverka hur fastigheter kan avstyckas och i förlängningen exploateringsgraden inom området. Följden kan bl.a. bli att ytterligare en byggnad kan uppföras, vilket annars inte hade varit möjligt.s. 78
46.Frågan om ägare av grannfastighet är sakägare i den beskrivna situationen vid fastighetsbildning som innebär mindre avvikelse från plan har varit föremål för prövning av HD. I NJA 1990 s. 800 hade ett antal avstyckningar gjorts i enlighet med en byggnadsplan. Problemet var att antalet avstyckade fastigheter till antalet var fler än vad som medgavs genom en planbestämmelse, vilket innebar en högre exploateringsgrad än vad planen medgav. Avstyckningarna var därför planstridiga. Detta bedömdes dock av fastighetsbildningsmyndigheten, som samrått med den aktuella kommunen, som en mindre avvikelse enligt 3 kap. 2 § FBL. Ett antal ägare till grannfastigheter anförde besvär mot beslutet och yrkade bl.a. att den höga exploateringsgraden var planstridig, olämplig och påverkade deras intressen negativt samt att man borde ha varit sakägare i förrättningen.s. 78
47.Förevarande fall bör läsas i ljuset av att det vid tiden strax före domstolsprocessen fanns ett tredje stycke i 3 kap. 2 § FBL, som dock upphävdes i samband med att plan- och bygglagen trädde i kraft 1987. Detta tredje stycke innebar att relativt stora avvikelser från en gällande plan kunde göras vid fastighetsbildningsåtgärder. En förutsättning för en sådan planavvikelse var dock att länsstyrelsen gav dispens för den sökta åtgärden. Vid dispensprövningen skulle ägare av grannfastigheter ha möjlighet att yttra sig, inkomma med synpunkter och ha möjlighet att anföra besvär mot åtgärden. HD har i ett tidigare fall kommit fram till att ägare av grannfastighet kan bli sakägare vid denna typ av situation, dock under förutsättning att någon dispensansökan inte inlämnats till länsstyrelsen. En missbedömning gällande nödvändigheten av dispensprövning, med resultat att någon sådan process inte initieras, ska enligt HD i detta äldre fall inte påverka möjligheten att kunna hävda sina intressen för den aktuella åtgärden med resultat att ägaren ska tas upp som sakägare vid förrättningen. Detta fall är dock överspelat i och med 1987 års förändringar i såväl PBL som FBL.s. 78
48.Trots detta anför HD i NJA 1990 s. 800 att det förvisso skulle kunna hävdas att det sakligt sett finns lika starka skäl som före PBL/FBL-reformen att ägare av grannfastigheter blir sakägare vid situationer som faller in under 3 kap. 2 § FBL. Avsaknaden av en uttrycklig regel tillsammans med en tystnad i nämnda reforms förarbeten för frågan innebär dock sammantaget enligt HD att lagstiftningen utformats på ett sätt som innebär att grannfastigheter inte berörs på ett sådant sätt som gör att ägarna till dessa blir sakägare i den aktuella situationen.s. 79
49.I målet var de klagande därför inte sakägare vilket enligt HD noterbart gäller oberoende av om man haft en sådan rätt enligt tidigare lagstiftning. Slutsatsen är därför att ägare av grannfastigheter i en förrättning som innebär mindre avvikelser från gällande plan enligt 3 kap. 2 § FBL normalt inte är sakägare trots att deras intressen på ett mer påtagligt sätt kan komma att påverkas negativt genom åtgärden. Som vi ska återkomma till nedan torde det dock inte kunna uteslutas att ägare av grannfastighet efter en fristående proportionalitetsprövning under vissa särskilda förutsättningar potentiellt kan bli sakägare även i den beskrivna situationen. Även anläggningsförrättningar handläggs av lantmäterimyndigheten. Anläggningslagen (AL) har processuellt stora likheter med FBL och har genom hänvisningar till FBL i princip samma sakägarbegrepp som vid fastighetsbildningsförrättningar. Det finns därför anledning att även undersöka praxis som rör frågan om grannar vid anläggningsförrättningar är sakägare.s. 79
50.I likhet med fastighetsbildningsförrättningar kan ändamålet och den verksamhet som ska bedrivas på ett område för en gemensamhetsanläggning ha effekt på omgivningen. Grannfastigheter som varken upplåter mark eller ska delta i anläggningen kan alltså påverkas negativt.s. 80
51.Anläggningsförrättningar innebär ofta att olika alternativa lokaliseringar för en avsedd anläggning behöver undersökas. Detta innebär att det kan vara befogat att i förrättningens initiala skede uppta en större krets sakägare som kommer bli berörd om ett visst alternativ väljs, dvs. alla som blir berörda av de olika alternativen är under det initiala skedet sakägare. I förrättningens senare skede, när ett specifikt alternativ väljs, kommer vissa fastighetsägare som initialt var sakägare inte nödvändigtvis påverkas på ett sätt som gör att man borde vara sakägare sett till den lokalisering som valts. Faller dessa i så fall bort som sakägare i förrättningens senare skede eller innebär det initiala upptagandet att man är sakägare under hela förrättningen?s. 80
52.Frågorna har varit föremål för prövning i NJA 1977 s. 585. Målet gällde inrättande av gemensamhetsanläggning avseende väg. Efter att förrättningen vunnit laga kraft anförde en fastighetsägare besvär mot beslutet och menade bl.a. att det valda alternativet skulle innebära ökad trafik och säkerhetsrisker eftersom vägens sträckning gick nära den klagandes bostadshus. Den klagande fastigheten upplät dock inte någon mark, skulle inte delta i anläggningen och hade inte heller några andra rättigheter upplåtna i det aktuella området, utan fastigheten skulle enbart vara granne med vägen.s. 80
53.Underrätterna avvisade klagan med hänvisning till att fastighetsägaren inte var sakägare i förrättningen och därför saknade klagorätt. Denne hade dock tagits upp som sakägare i förrättningens inledande skede och även deltagit på sammanträden eftersom ett alternativ som utreddes, men senare förkastades, hade påverkat fastigheten på ett sätt som gjort ägaren till sakägare. Den slutligt valda sträckningen av vägen innebar dock att fastigheten inte påverkades mer än som grannfastighet av vägens negativa effekter på bostadshuset.s. 80
54.HD:s slutsats i målet var att omständigheten att ägaren i ett inledande skede hade kallats till sammanträde och tagits upp i sakägarförteckningen inte per automatik medför sakägarställning i den senare delen av förrättningen och det slutgiltiga förrättningsbeslutet. Slutsatsen i domen är en god illustration över sakägarbegreppets dynamik i avseendet att det är föränderligt sett till vilket av flera alternativ som väljs under förrättningen. Att det finns en viss dynamik framstår som helt naturligt, bl.a. med tanke på att det för vissa åtgärder på förhand inte finns ett givet alternativ som är det bästa; detta utkristalliseras ofta efter hand som förrättningen fortlöper och det skulle därför vara märkligt om ägare till fastigheter som inte kommer ingå på direkt väg i förrättningsåtgärden skulle ha möjlighet att utöva inflytande på processens senare skeden där alternativet som först gjorde dessa till sakägare inte längre är aktuellt. HD:s slutsats i målet innebär även en förstärkt koherens jämfört med liknande fastighetsbildningssituationer, där ju som framgått ovan grannfastigheter inte är sakägare enbart för att åtgärden har en omgivningspåverkan som upplevs som negativ.s. 80
55.Ett annat vägledande fall som gäller huruvida grannfastigheter är sakägare vid anläggningsförrättningar är NJA 2002 s. 161. I målet skulle gemensamhetsanläggning för båtbrygga inrättas. Fastigheten dit bryggan lokaliserades ägdes av en förening, där bl.a. två grannfastigheter var delägare. Den aktuella fastigheten för bryggan låg så att säga inkilad mellan dessa två fastigheter belägna på vardera sida om bryggan. Ägarna av grannfastigheterna överklagade förrättningsbeslutet och angav ett antal skäl varför det borde upphävas. Grannfastigheternas klagan avvisades dock i underrätterna eftersom ägarna inte bedömdes vara sakägare. I HD yrkade ägarna att man var sakägare, dels i egenskap av grannfastighet som påverkades negativt av bryggan, dels som delägare i föreningen.s. 81
56.HD börjar med att konstatera att grannfastigheterna inte är sakägare i egenskap av delägare i föreningen eftersom föreningen är behörig att föra talan för delägarnas räkning vid denna typ av process. Gällande om ägarna kan vara sakägare i egenskap av att vara grannar som påverkas av bryggan inleder HD med en beskrivning av AL:s systematik kring skydd av enskildas intressen och att skyddsreglerna är utformade med avseende på de fastigheter som ska delta i anläggningen eller upplåta mark för den. I avslutningen till denna beskrivning, som även innefattar en kort beskrivning av skydd för allmänna intressen, gör HD följande uttalande: ”Utrymmet för att ta hänsyn till utomstående enskilda intressen är begränsat.”s. 81
57.Uttalandet är intressant i avseendet att HD upprätthåller huvudregeln om att grannfastigheter normalt inte är sakägare trots att en anläggningsåtgärd kan ha negativ effekt på enskildas intressen. Det är även intressant ur synvinkeln att HD på ett tydligt sätt trots detta inte utesluter att grannfastigheter under särskilt speciella omständigheter kan vara sakägare. Vilka särskilda omständigheter det ska vara fråga om är svårt att närmare konkretisera, men det finns som vi ska se strax ett exempel från tidigare praxis, vilket även omnämns av HD i NJA 2002 s. 161. Vidare torde viss ledning kunna hämtas från den rättsutveckling som skett på konstitutionell nivå senaste dryga decenniet för skydd av grundläggande rättigheter. I förevarande typer av situationer torde därför en ledstjärna för när grannfastighet blir sakägare vara när det vid en fristående prövning inte framstår som proportionerligt att den enskilde lämnas utanför sakägarkretsen. Det torde dock behöva vara fråga om särskilt negativa effekter på grannfastigheternas enskilda intressen för att klassas som oproportionerligt för att dessa ska bli sakägare under förrättningen.s. 81
58.Ett vägledande fall där ägaren av en grannfastighet faktiskt blev upptagen som sakägare, dock utan att proportionalitetsprincipen (eller liknande princip) nämns eller tillämpas explicit, är NJA 1985 s. 429. I fallet skulle en styckningslott tilläggas servitut i stamfastighetens rätt att nyttja en samfälld väg. Vägen i fråga utgjordes alltså av en samfällighet, som ägde den aktuella marken för vägområdet. Efter att beslutet vunnit laga kraft anfördes besvär från ägaren av en grannfastighet till vägen som inte tagits upp som sakägare under förrättningen och inte heller meddelats om beslutet. Ägaren menade att servitutet skulle innebära störande biltrafik för hennes fastighet.s. 82
59.Så långt inget nytt jämfört med ovan praxis, men en omständighet som gör detta fall speciellt är att vägen i fråga enligt den aktuella förrättningskartan gick rakt genom en byggnad som ägdes av den klagande. Enligt HD är detta en omständighet som påverkar det enskilda intresset på ett så pass ingripande sätt att ägaren borde ha tagits upp som sakägare under förrättningen.s. 82
60.Fallet skulle kunna ges ett visst förklaringsvärde i kontexten av att det uppenbarligen skulle leda till problem för grannfastigheten om vägen faktiskt går igenom byggnaden och att det av denna anledning är rimligt att grannfastighetsägaren får möjlighet att som sakägare inkomma med yrkanden under förrättningen om exempelvis alternativa sträckningar av servitutet och liknande. Fallet kan även vara att någon fysisk väg inte finns anlagd eller att den över tid har försvunnit, vilket gör att något faktiskt nyttjande inte finns i dagsläget men att marken har någon slags vilande potential för ändamålet. Om byggnad uppförts i vägområdet uppkommer av lätt insedda skäl problem den dag vägens potential s.a.s. ska realiseras.s. 82
61.Vidare kan det från ett mer allmänt perspektiv framhållas att de kartor som finns tillgängliga inte alltid stämmer överens med den faktiska fastighetsindelningen eller den rättsliga lokaliseringen av en anläggning. De faktiska rättsförhållandena kan dessutom vara oklara, även om det finns kartor, vilket kan medföra att en fastighetsbestämning kan bli aktuell att genomföra. Det kan alltså sammantaget finnas anledning att gå varsamt framåt även vid dessa typer av situationer när det finns indicier som gör att det kan föreligga oklara rättsförhållanden som potentiellt kan ha tillräckligt stor påverkan på grannfastigheter för att dessa ska bli sakägare i förrättningen.s. 82