2 · Sakägarens möjlighet att hävda sina rättigheter

1.och något om lantmäterimyndighetens roll Att vara sakägare innebär primärt att man har möjlighet att bevaka och hävda sina intressen som eventuellt kan påverkas av den aktuella förrättningen. Hur sakägaren hävdar sina intressen kan dock variera med förutsättningarna, och det kan även variera beroende av vilket typ av rättighet det är som påverkas; exempelvis står något olika möjligheter till förfogande för någon som äger en fastighet kontra en nyttjanderättshavare.s. 48

2.En grundläggande möjlighet som i allmänhet följer av att bli upptagen i sakägarkretsen är att lantmäterimyndigheten ska kalla alla kända sakägare till ett första sammanträde, där myndigheten även ska samråda med sakägarna. Vad samrådet kan innehålla kommer naturligen variera med förutsättningarna och föreliggande intressen, men en möjlighet som står sakägarna till buds är att få tillfälle att yttra sig om förrättningen, och även möjlighet att tillsammans med lantmäterimyndigheten diskutera hur förrättningen bör genomföras, bl.a. i avseendet av regleringens omfattning och vilka mer konkreta åtgärder som bör ingå inom förrättningens ram. Lantmäterimyndigheten kan även verka för att sakägarna kan träffa frivilliga överenskommelser i sådana frågor där det är möjligt och lämpligt.s. 48

3.Inte sällan finns alternativa utföranden för att uppnå syftet med förrättningen, och sakägarna har därför möjlighet att inkomma med olika yrkanden som lantmäterimyndigheten får ta ställning till och pröva gentemot fastighetsbildningslagens materiella (och i viss mån även processuella) regler. Dessutom kan olika sakägare inte sällan ha olika uppfattningar om hur förrättningen bäst kan genomföras, främst eftersom olika alternativ kan komma att påverka deras specifika intressen mer eller mindre än andra alternativa genomföranden. Normalt kan man alltså utgå från att många av yrkandena som görs, när alternativa möjligheter står till buds, avser att ge bästa möjliga resultat för det intresse som sakägaren bevakar för egen räkning.s. 48

4.En prövning som blir aktuell, när olika yrkanden om hur syftet med regleringen kan uppnås inte är kompatibla med varandra, är att lantmäterimyndigheten efter adekvat officialutredning ska välja det alternativ som ”föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras”. Villkoret är inte något ordinärt vinstvillkor, utan i stället ett villkor som innebär att det bästa alternativet ska väljas mot bakgrund av att lönsamheten inte oskäligt får försämras. Det i kronor och ören bästa alternativet är alltså inte det som nödvändigtvis behöver väljas givet att ett alternativt yrkande inte innebär att lönsamheten av projektet oskäligt försämras. Förarbetena talar härav i termer om att det totalekonomiskt bästa alternativet normalt bör väljas. Här kan exempelvis tänkas att intressen av ideell karaktär kan ges viss vikt vid bedömningen av vilket alternativ som bäst uppnår regleringens syfte; i praxis har bl.a. ideellt betonade boendevärden getts prioritet framför ett rent ekonomiskt fördelaktigare alternativ.s. 48

5.Vidare behöver innehavare av vissa typer av rättigheter vara särskilt aktiva under förrättningen för att få sina intressen tillgodosedda. Bakgrunden är framför allt att bl.a. servitut och nyttjanderätter som en huvudregel upphör att gälla om marken som rättigheterna hör till blir överförd till en annan fastighet genom fastighetsreglering. Huvudregeln är i detta avseende att mark som överförs görs det fri från rättighetsbelastningar. Huvudregeln har dock undantag; ett sådant är att lokaliserade officialrättigheter, utan någon uttrycklig lagregel, följer marken, dvs. rättigheten anses fortsätta gälla inom samma område även efter att den aktuella marken överförts till en ny fastighet.s. 49

6.Rättighetsinnehavare som omfattas av 7 kap. 29 § 2 st. JB måste normalt agera proaktivt under förrättningen för att förhindra att deras rättighet upphör att existera genom regleringen. Detta sker för nyttjanderätter och avtalsservitut med stöd av en särskild bestämmelse som innebär att rättighetshavaren kan yrka att servitutet eller nyttjanderätten i förrättningen ska förordnas av lantmäterimyndigheten, vilket innebär att rättigheten fortsätter gälla i området när det överförts till den nya fastigheten; även andra sakägare än den aktuella rättighetsinnehavaren kan yrka på ett sådant förordnande.s. 49

7.Ett förordnande kan enligt bestämmelsens ordalydelse dock endast göras om åtgärden dels är lämplig (i allmänhet men framför allt sett till 3 kap. FBL), dels inte motverkar syftet med regleringen. Det senare kan exempelvis vara fallet om markområdet ska användas för något specifikt ändamål – exempelvis allmän plats i en detaljplan – vilket kan innebära att denna användning inte går att utöva parallellt med ändamålet för den aktuella rättigheten. Dessas respektive användning är s.a.s. inte kompatibla med varandra, vilket gör att ett förordnande skulle motverka syftet med regleringen. Lantmäterimyndigheten behöver dock från en mer objektiv synvinkel beakta om det finns skäl som talar mot ett förordnande; alla typer av invändningar om att syftet med åtgärden motverkas genom ett förordnande av rättighetens bestånd kan alltså inte ligga till grund för att inte förordna rättigheten, utan det behöver vara sakligt grundande skäl. När ett förordnande görs, gäller det mot tillträdaren på samma sätt som om denne hade förvärvat marken genom köp där det gjorts förbehåll om att upplåtelsen ska fortsätta gälla i egendomen. Det kan även poängteras att det fordras att en sakägare tar initiativ och yrkar på att ett förordnande ska göras eftersom lantmäterimyndigheten saknar initiativrätt att förordna rättigheter ex officio.s. 50

8.Om rättigheten inte går att förordna finns andra möjligheter för dess innehavare att bevaka sitt intresse. En sådan möjlighet är att lantmäterimyndigheten kan verka för att frivilliga avtal sluts om att ny rättighet kan upplåtas på nytt område. Det går även att tänka sig att sakägare under vissa omständigheter kan komma att yrka på att lantmäterimyndigheten ska pröva om det är möjligt att inrätta officialrättighet för det aktuella ändamålet på något alternativt område där ändamålet kan utövas. Även lantmäterimyndigheten kan under vissa förutsättningar ta officialinitiativ till att bilda officialrättighet. Om ingen av dessa möjligheter är möjliga att genomföra kan sakägare som förlorar sin rättighet även yrka att ersättning ska utgå för den skada förlusten av rättigheten innebär. En rättighetshavare kan alltså vara berättigad till ersättning vid förlust av rättigheten som sker på beskrivet sätt.s. 50

9.När det föreligger diverse oklarheter kring vissa frågor i förrättningen kan det ibland vara påkallat att göra en fastighetsbestämning. Huvudsyftet med en fastighetsbestämning är primärt att få till ett för framtiden bindande avgörande för vissa typer av fastighetsindelnings- och servitutsfrågor. För att kunna gå vidare i en förrättning kan det ibland vara en nödvändighet att först fastighetsbestämma förhållanden som är ovissa, även mot bakgrund av att sakägarna kan ha olika uppfattningar i frågan.s. 50

10.Någon som är upptagen i sakägarkretsen är behörig att söka fastighetsbestämning, likväl som att lantmäterimyndigheten kan ta initiativ ex officio om det behövs under förrättningen. Under vissa förutsättningar kan även samfällighetsföreningar ha initiativrätt. Vad som kan fastighetsbestämmas framgår av 14 kap. 1 § FBL. En vanligt förekommande situation är att det föreligger oklarheter gällande hur fastighetsindelningen är beskaffad. Det kan exempelvis vara fråga om gränsernas sträckning mellan fastigheter och således till vilken fastighet ett visst markområde tillhör äganderättsligt. Gränsens sträckning kan av olika anledningar vara oklar, men en förekommande situation är där gränserna tillkommit under olika äldre skiftesreformer, där dokumentation på ett eller annat vis är oklar, inte uppdaterad efter rättsliga förändringar som skett över tid eller delvis gått förlorad under åren som passerat sedan fastighetsindelningen genomfördes.s. 51

11.Även ovissa förhållanden kring samfälligheter kan fastighetsbestämmas enligt 14 kap. 1 § FBL. Bl.a. kan det bestämmas om en samfällighet över huvud taget existerar, vilken mark som hör till samfälligheten, vilka som har delaktighet i den och efter vilken grund delaktigheten är bestämd. I likhet med situationen för oklara gränser härrör många ovissheter kring samfälligheter från åtgärder som tillkommit under olika skiftesperioder, i synnerhet under 1800-talet, vilket tillsammans med händelser som inträffat efter denna tidpunkt för samfälligheten ibland gör det svårt att veta vad som rättsligen gäller kring många förhållanden.s. 51

12.Vidare kan fastighetsbestämning ske av oklara förhållanden kring servitut. Här kan lantmäterimyndigheten bestämma om servitut över huvud taget föreligger, och så fall vilket innehåll servitutsrätten har. Innehållet i en servitutsrätt kan även bestämmas för situationer där servitutet i sig inte är ovisst, utan enbart servitutets omfattning. Även här kan en vanlig situation vara att servitutsliknande rättigheter upplåtits under skiftesperioderna, men aldrig formellt sett blivit antecknat som ett uttryckligt servitut eftersom dessa formaliseringar kom att införas långt senare. Detta kan i så fall ske genom en fastighetsbestämning, som kan bestämma att rättigheten uppfyller kraven för att utgöra ett servitut. Poängterbart är att avtalsservitut och deras förhandenvaro endast kan fastighetsbestämmas genom officialinitiativ.s. 51

13.Det kan som framgått tidigare finnas ovissa nyttjanderättigheter som inte utgör servitutsrättigheter. Lantmäterimyndigheten kan dock enbart fastighetsbestämma att en rättighet utgör ett servitut. Om myndigheten kommer fram till att det inte är ett servitut, utan någon form av nyttjanderätt eller annan typ av civilrättslig rättighet som inte är servitut, kan inte fastighetsbestämningen gå vidare för att avgöra om nyttjanderätt föreligger och vilket innehåll den i så fall har eftersom nyttjanderätter inte omfattas av fastighetsbestämningen enligt 14 kap. FBL. Lantmäterimyndigheten är alltså förhindrad att formellt pröva en nyttjanderätts existens och innehåll; parterna är i stället hänvisade till att tvista om detta i allmän domstol.s. 52

14.En nyttjanderätts existens och innehåll kan dock, i viss likhet med ett servitut, vara centralt för en förrättnings genomförande och påverka vilket av flera sakägaryrkanden som bör ges bifall. Det finns därför andra möjligheter för lantmäterimyndigheten att beakta en eventuell nyttjanderätts existens inom ramen för förrättningen, exempelvis genom vilandeförklaring av förrättningen, vilket kan vara ett viktigt instrument att använda sig av för att lantmäterimyndigheten rättskraftigt ska kunna avgöra om civilrättsliga rättigheter föreligger. Ett annat verktyg är att lantmäterimyndigheten kan förordna om att nyttjanderätten ska fortsätta gälla i det överförda området. Beroende av vad en allmän domstol kommer fram till, i en parallell eller senare process, i ett sådant tvistemål kan lantmäterimyndighetens beslut antingen vara gällande om nyttjanderätten befinns föreligga av domstolen, eller alternativt, bli en nullitet om domstolen i stället bestämmer att någon nyttjanderätt inte föreligger.s. 52