Jämför Motocrossbanan NJA 2007 s. 86. Grunderna för 29–30 §§ skuldebrevslagen skulle förmodligen inte heller ha grundat betalningslegitimation för mäklaren. gick i väg till mäklarens klientmedelskonto kan alltså inte ha verkat befriande för köparen i förhållande till säljaren.86 Rättsgrunden i fallet handlade i stället om att köparen ansågs ha gett mäklaren i uppdrag att ta emot betalning före tillträdesdagen för att senast på tillträdesdagen förmedla pengarna vidare till säljaren. Det betyder att det inte rörde sig om ett frånsteg från betalningsvillkoret i köpeavtalen. Något sådant hade heller inte kunnat ske genom en disposition mellan köparen och mäklaren som inte säljaren var med i, utan uppdraget får anses ha gått ut på att mäklaren skulle bistå köparen med att uppfylla villkoret. Genom köparens meddelande till mäklarföretaget om att slutlikviderna skulle betalas till mäklarens klientmedelskonto tre dagar före tillträdesdagen, gav köparen med andra ord mäklaren i uppdrag att agera som köparens betalningsombud. Ett betalningsombudsuppdrag kan återkallas av uppdragsgivaren intill dess att uppdragstagaren har förmedlat pengarna till tredje man, i detta fall till säljaren. Men rättsgrunden, det vill säga betalningsombudsuppdraget, ansågs alltså alltjämt föreligga vid betalningstidpunkten, trots att köparen dessförinnan hade begärt att köpen skulle återgå och dessutom meddelat mäklaren därom. Säljaren hade ifrågasatt att köparen hade rätt till återgång av köpen. HD ansåg att mäklaren hade befogad anledning att inte uppfatta köparens återgångsmeddelande som en återkallelse av betalningsombudsuppdraget. Argumentet för detta var att en gäldenär, i väntan på ett rättsligt avgörande avseende en tvistig skuld, kan välja att göra en provisorisk betalning för att försäkra sig om att inte drabbas av dröjsmålspåföljder. Argument är i sig rimligt, och det har stöd i tidigare praxis.87 Men sedan rättsgrunden har preciserats på det sätt som här har gjorts menar jag att det kan ifrågasättas om det ändå inte fanns befogad anledning för mäklaren att uppfatta att rättsgrunden hade återkallats. Särskilda hänsyn aktualiseras nämligen när det är fråga om ett uppdrag till en fastighetsmäklare att för köparen agera betalningsombud gentemot säljaren. Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag är enligt 3 kap. 11 § fastighetsmäklarl agen (2021:516) förbjudna att som ombud företräda säljare mot köpare eller köpare mot säljare. Ombudsförbudet är inte förenat med någon ogiltighetsverkan, men ett brott mot det är ett brott mot god fastighetsmäklarsed, vilket kan leda till skadeståndsskyldighet och provisionsnedsättning.88 Förbudet är absolut för fastighetsmäklarföretag, men för fastighetsmäklare gäller ett undantag för ”begränsade uppgifter”. Undantaget är tillämpligt när det inte råder någon intressekonflikt mellan köpare och säljare, såsom vid ett tillträde där alla villkor har framförhandlats och endast köpeskillingen ska betalas och kvitteras.89 Då får mäklaren enligt undantaget för begränsade uppgifter agera betalningsombud för köparen. I förarbetena klargörs dock att undantaget inte är tillämpligt om den rättshandling som det är fråga om är tvistig mellan parterna.90 Det betyder att om det inför tillträdet uppstår en konflikt mellan köpare och säljare, så måste mäklaren omedelbart avträda från betalningsombudsuppdraget.91 Innehållet i god fastighetsmäklarsed styr vad mäklaren har fog att göra och uppfatta. Fog-frågan är en normativ fråga,92 och även om ombudsförbudet saknar en ogiltighetssanktion kan det påverka
Jämför Motocrossbanan NJA 2007 s. 86. Grunderna för 29–30 §§ skuldebrevslagen skulle förmodligen inte heller ha grundat betalningslegitimation för mäklaren. gick i väg till mäklarens klientmedelskonto kan alltså inte ha verkat befriande för köparen i förhållande till säljaren.86 Rättsgrunden i fallet handlade i stället om att köparen ansågs ha gett mäklaren i uppdrag att ta emot betalning före tillträdesdagen för att senast på tillträdesdagen förmedla pengarna vidare till säljaren. Det betyder att det inte rörde sig om ett frånsteg från betalningsvillkoret i köpeavtalen. Något sådant hade heller inte kunnat ske genom en disposition mellan köparen och mäklaren som inte säljaren var med i, utan uppdraget får anses ha gått ut på att mäklaren skulle bistå köparen med att uppfylla villkoret. Genom köparens meddelande till mäklarföretaget om att slutlikviderna skulle betalas till mäklarens klientmedelskonto tre dagar före tillträdesdagen, gav köparen med andra ord mäklaren i uppdrag att agera som köparens betalningsombud. Ett betalningsombudsuppdrag kan återkallas av uppdragsgivaren intill dess att uppdragstagaren har förmedlat pengarna till tredje man, i detta fall till säljaren. Men rättsgrunden, det vill säga betalningsombudsuppdraget, ansågs alltså alltjämt föreligga vid betalningstidpunkten, trots att köparen dessförinnan hade begärt att köpen skulle återgå och dessutom meddelat mäklaren därom. Säljaren hade ifrågasatt att köparen hade rätt till återgång av köpen. HD ansåg att mäklaren hade befogad anledning att inte uppfatta köparens återgångsmeddelande som en återkallelse av betalningsombudsuppdraget. Argumentet för detta var att en gäldenär, i väntan på ett rättsligt avgörande avseende en tvistig skuld, kan välja att göra en provisorisk betalning för att försäkra sig om att inte drabbas av dröjsmålspåföljder. Argument är i sig rimligt, och det har stöd i tidigare praxis.87 Men sedan rättsgrunden har preciserats på det sätt som här har gjorts menar jag att det kan ifrågasättas om det ändå inte fanns befogad anledning för mäklaren att uppfatta att rättsgrunden hade återkallats. Särskilda hänsyn aktualiseras nämligen när det är fråga om ett uppdrag till en fastighetsmäklare att för köparen agera betalningsombud gentemot säljaren. Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag är enligt 3 kap. 11 § fastighetsmäklarl agen (2021:516) förbjudna att som ombud företräda säljare mot köpare eller köpare mot säljare. Ombudsförbudet är inte förenat med någon ogiltighetsverkan, men ett brott mot det är ett brott mot god fastighetsmäklarsed, vilket kan leda till skadeståndsskyldighet och provisionsnedsättning.88 Förbudet är absolut för fastighetsmäklarföretag, men för fastighetsmäklare gäller ett undantag för ”begränsade uppgifter”. Undantaget är tillämpligt när det inte råder någon intressekonflikt mellan köpare och säljare, såsom vid ett tillträde där alla villkor har framförhandlats och endast köpeskillingen ska betalas och kvitteras.89 Då får mäklaren enligt undantaget för begränsade uppgifter agera betalningsombud för köparen. I förarbetena klargörs dock att undantaget inte är tillämpligt om den rättshandling som det är fråga om är tvistig mellan parterna.90 Det betyder att om det inför tillträdet uppstår en konflikt mellan köpare och säljare, så måste mäklaren omedelbart avträda från betalningsombudsuppdraget.91 Innehållet i god fastighetsmäklarsed styr vad mäklaren har fog att göra och uppfatta. Fog-frågan är en normativ fråga,92 och även om ombudsförbudet saknar en ogiltighetssanktion kan det påverkas. 433