4 · Marknadsvärdet och rådgivningsansvaret

1.Fastighetsmäklaren har som konstaterats ovan ett allmänt ansvar för att de besked hen lämnar i egenskap av fackperson är korrekta. Frågan är då hur gränserna för detta ansvar ska definieras. De legala förutsättningarna ges i 3 kap. 1 § och 25 §§ FML, dvs. i omsorgsplikten och culpaansvaret. Mäklarens rådgivningsansvar prövades i NJA 1991 s. 625, där mäklaren hade gett ett felaktigt besked om uppskovsavdrag. Tvisten gällde dock frågan huruvida ersättningsgill skada hade uppstått; att mäklaren agerat oaktsamt och därigenom ådragit sig skadeståndsansvar var ostridigt.s. 685

2.Ytterligare vägledning får hämtas i den allmänna kontraktsrätten, och mer precist i metodansvaret och den befogade tillitens princip. Att rådgivningsansvaret generellt anses vara ett metodansvar, snarare än ett resultatansvar, har konstaterats ovan. Enligt denna princip ansvarar rådgivaren för att hen grundar sina besked på vedertagna metoder och med den omsorg, inklusive de undersökningar, som frågans natur påkallar. Sentida praxis får anses bekräfta denna princip. Tillämpat på en fastighetsmäklares uttalanden om marknadsvärdet tycks det sagda innebära att mäklaren ansvarar för att bedömningen grundar sig på en tillräckligt omsorgsfullt utförd värdering, men inte för att fastigheten verkligen kommer att betinga ett visst pris vid en framtida försäljning, eller att fastigheten kommer att kunna belånas till det bedömda värdet. Med tillräckligt omsorgsfullt avses den nivå av noggrannhet som skäligen kan avkrävas mäklaren givet uppdragets natur.s. 686

3.Hänsyn måste emellertid även tas till den befogade tillit som mottagaren av informationen fäster till rådgivarens särskilda fackkunskap. Att felaktiga värderingsintyg kan vara skadeståndsgrundande med stöd av den befogade tillitens princip torde det inte råda några tvivel om. Vilken nivå av tillit som kan anses befogad torde bland annat vara avhängigt uppdragets natur. En betalande kund torde allmänt kunna ha högre anspråk på ett värdeutlåtandes tillförlitlighet än en som fått en gratis värdering. Frågan är i vilken utsträckning ansvar enligt denna princip kan komma ifråga för uttalanden inom ramarna för ett förmedlingsuppdrag. Till att börja med kan det diskuteras om säljaren haft fog att lita blint på beskedet från mäklare X, givet att mäklare Y gett ett lägre besked. Om vi accepterar att rådgivningsansvaret är ett metodansvar, torde mäklare X inte ansvara för det lägre försäljningspriset, så länge uttalandet inte är så tvärsäkert att det är att betrakta som en garanti, och så länge mäklare X grundar sitt uttalande på en fackmässig bedömning av marknadsvärdet, och därtill upplyst säljaren om eventuella osäkerhetsmoment. Ett intag sker typiskt sett genom besök på fastigheten, vilket möjliggör en sådan bedömning. Det kan konstateras att båda buden ligger inom det intervall till vilket mäklaren bedömt marknadsvärdet, dvs. 4 600 000 kr–5 000 000 kr. Så länge mäklaren informerat säljaren i förväg om det bedömda marknadsvärdet kan mäklarens svar på frågan knappast kallas oaktsamt, särskilt som det gått två veckor utan att godtagbara bud inkommit. Säljaren får antas vara medveten om att det finns en viss risk att gå miste om ett högre bud. Om mäklaren däremot inte informerat säljaren om det bedömda marknadsvärdet ligger det nära till hands att anse att säljaren haft fog att fästa sin tillit till att ett högre bud än 4 700 000 var osannolikt, särskilt som utgångspriset var satt till 4 500 000 kr. Lockpriser är en fråga som under många år rönt stor uppmärksamhet i och omkring fastighetsmäklarbranschen. Lockpriser innebär i korthet att fastighetsmäklaren åsätter fastigheten ett orealistiskt lågt utgångspris, vilket antas ske i syfte att locka fler spekulanter och på så sätt åstadkomma en livlig budgivning, i förhoppningen att det i sin tur leder till ett högre slutpris. Huruvida lockpriser verkligen leder till högre slutpriser kan diskuteras. Förfarandet betraktas dock allmänt som otillbörligt då det riskerar lura spekulanter att lägga ner kostnader på att bland annat bevista visningar, delta i budgivningar avseende fastigheter de inte har utsikter att ha råd med, eller rentav att de lägger bud som de inte har råd med.s. 686

4.Lockpriser, som kan anses falla under förbudet i 10 § 4 p. MFL mot vilseledande prissättning, regleras inte uttryckligen i FML och saknar därmed legal mäklarrättslig definition. I förarbeten och praxis definieras lockpriser som att fastighetsmäklaren åsätter fastigheten ett utgångspris som väsentligt understiger det av mäklaren bedömda marknadsvärdet, eller som väsentligt understiger vad säljaren är beredd att acceptera. För att räknas som väsentlig ska avvikelsen vara större än 10 procent. Är marknadsvärdet bedömt som ett intervall räknas avvikelsen från dess lägsta punkt. För en vidare genomgång av lockprisproblematiken hänvisas till litteraturen. En särskild fråga har varit om s.k. omvända lockpriser, dvs. där mäklaren åsätter fastigheten ett utgångspris som väsentligt överstiger det bedömda marknadsvärdet, ska betraktas som otillåtna. FMI har, trots tidigare bakslag i domstolarna, ansett att så är fallet, bland annat med motiveringen att även avvikelser över marknadsvärdet mycket väl kan vara vilseledande, och att marknadsföring till överpris riskerar att ge ännu tydligare ekonomiska konsekvenser än ett lockpris eftersom den som vilseleds riskerar att köpa objektet till ett alltför högt utgångspris. Frågan avgjordes nyligen i ett mål i Högsta förvaltningsdomstolen.s. 688

5.I HFD 2023 ref. 28 hade fastighetsmäklaren bedömt marknadsvärdet till mellan 3 200 000 kr och 3 700 000 kr, och lade initialt ut fastigheten på en bostadssajt med utgångspriset 3 495 000 kr. Sedan säljarna förklarat sig ovilliga att godta ett lägre pris än 4 250 000 kr angav mäklaren, efter viss diskussion med säljarna, detta högre pris som utgångspris i den objektsbeskrivning som delades ut vid visningarna. Ingen köpare var villig att köpa fastigheten till detta pris, och den kom senare att säljas för 3 700 000 kr.s. 688

6.FMI åberopade i sitt tillsynsbeslut 5, 6, 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, vilka reglerar god marknadsföringssed (5 §), otillbörlig marknadsföring (5 och 8 §§) respektive vilseledande marknadsföring (10 §). Inspektionen konstaterade vidare att det uttalats i förarbetena till MFL respektive FML att god marknadsföringssed innefattar ett krav på vederhäftighet, samt att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknads föringslagen. Med hänvisning till sin egen praxis fann FMI att ett utgångspris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet strider mot god fastighetsmäklarsed oavsett om det rör sig om en avvikelse uppåt eller nedåt. Mäklaren tilldelades en varning.s. 689

7.Förvaltningsrätten i Karlstad avslog mäklarens överklagande på grunder som i hög grad liknade inspektionens. Kammarrätten i Göteborg, som i sin dom över huvud taget inte nämnde MFL:s bestämmelser utan endast hänvisade till FML och dess förarbeten, konstaterade att önskemål eller intressen från uppdragsgivarens sida som strider mot god fastighetsmäklarsed inte påverkar bedömningen om mäklaren har agerat i strid med sina skyldigheter. Kammarrätten uttalade vidare att kravet på att mäklaren ska vara en opartisk mellanman innebär en skyldighet att upplysa både köpare och säljare om prisläget i allmänhet. Med stöd härav, och då en spekulant riskerar att tro att utgångspriset ligger inom ramen för vad som utgör ett marknadspris för bostaden, fann kammarrätten att det i god fastighetsmäklarsed ingår att en mäklare i sin marknadsföring av bostäder inte använder sig av utgångspriser som överstiger det bedömda marknadsvärdet. Varningen fastställdes.s. 689

8.HFD hänvisade till såväl FML:s och MFL:s regler, och konstaterade att kravet på fastighetsmäklaren att i allt följa god fastighetsmäklarsed innefattar ett krav att följa all tillämplig lagstiftning, bland annat MFL. HFD slog vidare fast att angivandet av det höga utgångspriset i enlighet med säljarnas instruktion inte innebar någon risk för att presumtiva köpare skulle vilseledas om det sannolika försäljningspriset, eftersom utgångspriset var i nivå med vad säljarna kunde tänka sig att sälja fastigheten för. Ifråga om FMI:s uppfattning att det höga utgångspriset skulle kunna vilseleda spekulanter om fastighetens värde uttalade HFD att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak, och att en eventuell villfarelse hos spekulanter om vad ett utgångspris ger uttryck för inte kan leda till att marknadsföringen ska anses vilseledande. Eftersom marknadsföringen inte varit vilseledande hade den heller inte, enligt HFD, varit i strid med god fastighetsmäklarsed, varför varningen undanröjdes.s. 689

9.Den uppenbara konsekvensen av HFD:s dom är att frågan om omvända lockpriser får anses avgjord; det strider inte mot god fastighetsmäklarsed att gå ut med ett utgångspris som överstiger det bedömda marknadsvärdet, om säljaren meddelat att hen inte är beredd att sälja till ett pris som motsvarar det värdet. Domen är emellertid intressant på fler sätt.s. 690

10.För det första är en bärande tanke – även om den inte alltid kommer till tydligt uttryck – med lockprisregeln att prisangivelsen anses kunna vilseleda spekulanter om fastighetens marknadsvärde. På något annat sätt kan underinstansernas uppfattning att även en avvikelse över marknadsvärdet är att betrakta som otillbörlig knappast förstås. Denna uppfattning delas emellertid inte av HFD, som istället – något knapphändigt – uttalar att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak, och att en eventuell uppfattning hos spekulanter om att utgångspriset ger uttryck för marknadsvärdet är en villfarelse hos dem som inte medför att marknadsföringen ska anses vilseledande. HFD:s resonemang kan i denna del diskuteras. Att utgångspris och marknadsvärde inte är samma sak är närmast en truism, och att konsumenterna skulle missta det förra för det senare har veterligen ingen hävdat. Däremot är det – tvärtemot vad HFD tycks förutsätta – inte alls särskilt märkligt om konsumenter drar slutsatsen att utgångspriset inte väsentligt avviker från marknadsvärdet. Lockprisregeln är sedan många år fast etablerad i praxis, förarbetena och litteraturen som en del av god fastighetsmäklarsed. Att utgångspriset inte väsentligt ska avvika från marknadsvärdet är också den information som FMI lämnar till konsumenter på sin webbplats. Därmed kan konsumenten anses ha fog att fästa sin tillit till att utgångspriset inte avviker väsentligt från marknadsvärdet. Således fungerar utgångspriset, även för den vaksamma konsumenten, som en approximativ signal om marknadsvärdet. Följaktligen kan ett utgångspris som väsentligt avviker från marknadsvärdet vara vilseledande. HFD:s dom får därför i denna del anses ha ett begränsat prejudikatvärde.s. 690

11.För det andra väcker domen frågan om HFD haft för avsikt att inskränka eller rentav omkullkasta förbudet mot lockpriser. Om logiken bakom regeln är att ett utgångspris som väsentligt avviker från marknadsvärdet ska anses vilseledande ifråga om marknadsvärdet, och HFD nu avfärdat detta samband – finns det då kvar någon grund för lockprisförbudet? Mot bakgrund av det ovan anförda torde utgångspunkten få vara att utgångspriser som väsentligt understiger marknadsvärdet även fortsättningsvis är otillåtna. Regeln har som sagt fast förankring i FML:s förarbeten och etablerad rättspraxis, även om frågan tidigare inte prövats av HFD. HFD hade i det aktuella fallet inte skäl att pröva utgångspriser under marknadsvärdet, och om avsikten varit att domen indirekt skulle ändra på en etablerad rättsregel får det antas att den saken skulle ha kommit till tydligt uttryck i domen. HFD konstaterar tvärtom uttryckligen att målet inte rör ett lockpris.s. 690

12.Det bör också erinras om att ett förbud mot utgångspriser över marknadsvärdet i praktiken skulle kunna tvinga säljare att sälja till lägre priser än de önskar, eller t.o.m. har råd med. På en vikande marknad där säljaren kan se sig nödgad att sälja till förlustpris – ett scenario som i skrivande stund är högst verkligt på bostadsmarknaden – får det ses som legitimt att säljaren vill begränsa sin förlust. Att tvinga säljaren att välja mellan att gå ut med ett lägre pris än hen kan acceptera, eller vara förhindrad att anlita fastighetsmäklare för att förmedla affären, vore en svårsmält ordning. Det fanns alltså särskilda hänsyn i det aktuella fallet, som inte gör sig gällande ifråga om lockpriser.s. 691

13.Vid utgångspriser väsentligt under marknadsvärdet får säljaren tvärtom i allmänhet antas vara obenägen att sälja till utgångspriset, varvid spekulanterna blir vilseledda om chanserna att få köpa fastigheten till ett pris som motsvarar eller ligger nära utgångspriset. Därmed innebär lockpriset ändå vilseledande marknadsföring enligt 10 § MFL. HFD:s dom bör således inte förstås som att den innebär ett omkullkastande, eller en inskränkning, av förbudet mot lockpriser. En särskild fråga är om fastighetsmäklaren kan sägas ha en allmän skyldighet att verka för att fastigheten säljs till marknadsvärdet. Gentemot säljaren i egenskap av uppdragsgivare är den gängse uppfattningen att mäklaren inte kan hållas ansvarig på den grunden att uppdraget inte leder till någon försäljning. Det förefaller därmed logiskt att anta att säljaren inte kan hålla mäklaren ansvarig om det visserligen blir en försäljning, men till ett lägre pris än marknadsvärdet – åtminstone inte enbart på grund av utfallet. Eftersom mäklaren är skyldig att tillvarata, och särskilt beakta, uppdragsgivarens ekonomiska intressen, finns det emellertid en skyldighet att verka för ett så högt pris som möjligt. I en situation där inga bud, eller endast bud som understiger marknadsvärdet, har inkommit, harmonierar denna skyldighet med att verka för ett pris som åtminstone motsvarar marknadsvärdet. Det är emellertid skyldigheten att verka för ett så högt pris som möjligt som styr; hur slutpriset förhåller sig till marknadsvärdet är av underordnat intresse, utom i så måtto att marknadsvärdet utgör ett naturligt riktmärke vid bedömningen av om mäklaren i tillräcklig utsträckning har verkat för ett så högt pris som möjligt.s. 691

14.Gentemot köparen får rättsläget uppfattas som att det inte finns någon skyldighet för mäklaren att skydda köparen från att betala ett högre pris än marknadsvärdet. Det torde egentligen följa av den sedan gammalt etablerade principen att mäklaren är skyldig att vara opartisk ifråga om allt utom priset. Till den del osäkerhet skulle kunna sägas ha rått tidigare, torde ovan refererade HFD 2023 ref. 28 definitivt stänga dörren för en missnöjd köpare som anser sig ha betalat för mycket och vill hålla mäklaren ansvarig på den grunden.s. 692