1.Det allmännyttiga bostadsföretaget Botkyrkabyggen AB införde 2014 den så kallade andelsägarmetoden i sitt fastighetsbestånd. Det innebär en möjlighet för ett begränsat antal hyresgäster att bli andelsägare. Flertalet andelsägare bor kvar i de lägenheter de tidigare haft med hyresrätt och som de nu friköpt och några har sålt sina andelslägenheter till nya ägare. För närvarande finns det 36 andelslägenheter hos Botkyrkabyggen AB.s. 741
2.Bakgrunden till andelsägarmetoden och etableringen i Botkyrka är dels önskemål från de boende att äga sin bostad, dels fastighetsägarens behov av kapital för renovering av bostäder i miljonprogramsområden. Metoden har tagits fram av Andelsägarbolaget M2 AB som tecknat ett särskilt licensavtal med Botkyrkabyggen AB för rätten att använda metoden.s. 741
3.Samägandeavtalsdokumentet enligt andelsägarmetoden är, såvitt jag känner till, mycket mer omfattande och detaljerat än övriga på marknaden förkommande avtal om samägande av andelshus och det skiljer sig från dessa i några viktiga avseenden. Enligt andelsägarmetoden ska det till exempel finnas en huvudandelsägare, grundandelsägaren, som är majoritetsägare och som tar på sig förvaltningsansvaret för fastigheten. I de andelsägda hus som bildats av Botkyrkabyggen AB är Botkyrkabyggen AB grundandelsägare. Det samägandeoch förvaltningsavtal som tagits fram i andelsägarmetoden, i fortsättningen kallat SoF-avtalet, innehåller 21 artiklar med tillhopa 84 punkter. Därtill kommer 14 bilagor. Det upprättas ett avtal för varje andelslägenhet.s. 741
4.Enligt andelsägarmetoden har grundandelsägaren, i detta fall Botkyrkabyggen, genom fullmakt rätt och skyldighet att på ett långtgående sätt företräda övriga delägare i de flesta avseenden som har med fastighetsägandet att göra. I artikel 9 beskrivs mer ingående det övergripande ansvaret för förvaltningen av fastigheten och grundandelsägarens behörighet att företräda fastigheten. I artikel 10 redovisas ansvaret för underhåll och skötsel. Grundandelsägaren ansvarar för alla kontakter med myndigheter och tillser att fastigheten är försäkrad. Fullmakten kan inte återkallas.s. 741
5.Artikel 2 innehåller bland annat bestämmelsen att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig, vilket bland annat innebär att andelsägare inte har rätt att påkalla försäljning av fastigheten på offentlig auktion.Det sägs vidare att bostadsrättslagen inte är tillämplig, men det uttalas att avtalsparterna är överens om att tillämpa den lagen som utfyllande rätt vid rättstolkning.s. 741
6.I artikel 5 regleras överlåtelse av andelar i andelshuset. Varje andel och lägenhet är numrerade för att kunna identifieras och benämns numrerad ägarandel. En andelsägare får inte äga mer än en lägenhet och ska enligt avtalet vara folkbokförd på den adressen. Det finns särskilda regler om äkta makars och sambors rättsliga ställning i avtalet.s. 741
7.Grundandelsägaren har rätt att överlåta sin grundandel och andelsägarna sina respektive numrerade ägarandelar. En överlåtelse av en numrerad ägarandel ska godkännas av grundandelsägaren som därvid enligt SoF-avtalet ska tillämpa hyresnämndens praxis om medlemskap vid överlåtelse av bostadsrätter. Andelsägarna har alltid rätt att sälja sin numrerade ägarandel till grundandelsägaren. Detta innebär givetvis en betydande trygghet för andelsägarna men samtidigt en viss belastning för grundandelsägaren. Vid överlåtelser av andelsägarnas andelar och lägenheter ska grundandelsägaren medverka och även erhålla ersättning för det.s. 742
8.För det fall att en andelsägare inte följer avtalet och till exempel överlåter sin numrerade ägarandel till någon person som inte godkänts av grundandelsägaren, förbinder sig andelsägaren i avtalet att till grundandelsägaren betala vite motsvarande tre prisbasbelopp. Det bör påpekas att den nye icke godkände andelsägaren vid en sådan icke godkänd försäljning inte får dispositionsrätten till lägenheten eftersom något SoF-avtal inte upprättas. Dispositionsrätten till lägenheten regleras i artikel 6. Där sägs bland annat att med dispositionsrätten till lägenheten följer även en icke-exklusiv rätt att använda allmänna ytor och utrymmen i andelshuset. Detta innebär att förvärvaren av en andelslägenhet utesluts från att nyttja lägenheten men att den antingen kan häva köpeavtalet och få det ogiltigförklarat, beroende på omständigheterna, eller att sälja den till en förvärvare som andelsägarmajoriteten objektivt bör finna godtagbar.s. 742
9.Parterna förklarar sig i artikel 7 vara överens om att var och en av andelsägarna ansvarar för de lån som respektive delägare tar upp. Grundandelsägaren har fullmakt att pantsätta andelshuset som säkerhet för lån, men det finns i SoFavtalet en begränsning av hur stor pantsättningen i fastigheten får vara, 60 procent av fastighetens marknadsvärde. Det finns inget hinder i avtalet mot att en andelsägares förvärv av en andel skulle kunna finansieras genom en sådan pantsättning, och grundandelsägaren har i det aktuella fallet förklarat sig villig att göra detta, men bankerna och låneinstituten har inte accepterat det. Orsaken till detta är okänd för mig, men ställningstagandet har sannolikt haft stor negativ betydelse för andelsägarmetoden.s. 742
10.Troligen har kreditväsendets tveksamhet att göra med att panthavaren skulle finna det vara socialt obekvämt att i sista hand kunna behöva begära utmätning i fastigheten, påverkande många oskyldiga, även om säkerheten i sig inte vore möjlig att ifrågasätta vare sig till existens eller som godtagbar i säkerhetshänseende. Det är alltså inte någon tvekan om att panthavaren i grunden har en sådan rätt, jfr 1 kap. 11 §, 6 kap. 14 §, 8 kap. 8 och 9 §§ samt 12 kap. utsökningsbalken (UB), eller att den i samtliga relevanta fall vore betryggande, utan det måste handla om en osäkerhet inför vad som skulle kunna vara ett etiskt godtagbart säkerhetsutnyttjande. Denna kreditgivarens rätt kan emellertid inskränkas genom pantavtalet. Därmed skulle kreditgivaren kunna inskränka sitt säkerhetsanspråk till det belopp som kan utfås vid en försäljning av egendomen, andelslägenheten.s. 742
11.När ett anspråk inte är knutet till en belåning kan en fordringsägare ansöka om utmätning av fastigheten i sin helhet genom indragningsbestämmelsen 8 kap. 8 § UB. Då kan emellertid grundandelsägaren undvika exekutiv försäljning genom att antingen köpa fordringen eller interventionsbetala. Den senare möjligheten har sannolikt vidgats genom Labs2-avgörandet NJA 2016 s. 107.s. 743
12.I artikel 8 beskrivs förvaltningskostnader och avkastning. Andelsägaren betalar månadsvis en förvaltningkostnad till grundandelsägaren för drift, underhåll och administration. Andelsägaren ska vidare betala avgift för mediakostnader, det vill säga vatten, värme, bredband etc. Härtill kommer vissa andra kostnader kopplade till olika åtgärder i andelshuset. Grundandelsägaren är enligt avtalet skyldig att på begäran redovisa sina beräkningar och korrigera eventuella felaktigheter. Vid särskilda årliga samrådsmöten ska grundandelsägaren redovisa fastighetens totala ekonomi för andelsägarna och årsmöte ska hållas beträffande drift och skötsel.s. 743
13.Flertalet boende i andelsfastigheterna i Botkyrkabyggen är hyresgäster och all avkastning från uthyrning av lägenheter tillfaller grundandelsägaren. Det gäller emellertid inte när en andelsägare hyr ut sin lägenhet ”i andra hand”. Då tillfaller hyran andelsägaren. Juridiskt sett är en sådan uthyrning att anse som en förstahandsuthyrning eftersom det är ägarna samfällt som är uthyrare även om samägandeavtalet anger att andelsägare är behöriga att hyra ut lägenheten. Andelsägarnas uthyrning regleras i artikel 13 av vilken det bland annat framgår att grundandelsägaren ska godkänna uthyrningen och den tilltänkte hyresgästen.s. 743
14.Avtalet innehåller regler om förverkande av dispositionsrätt på grund av andelsägares dröjsmål med betalning och andra avtalsbrott. Även grundandelsägarens avtalsbrott tas upp liksom det skadeståndsansvar som kan uppstå vid kontraktsbrott.s. 743
15.I artikel 17 erinras om bestämmelserna om förköpsrätt för ombildning av fastigheten till bostadsrätt eller till kooperativ hyresrätt. Om hyresgästerna i andelsfastigheten bildat en bostadsrättsförening och anmält intresse av att förvärva den, måste en överlåtelse av en ägarandel godkännas av bostadsrättsföreningen eller tillstånd till överlåtelse utan s.k. hembud till föreningen erhållas av hyresnämnden. Enligt SoF-avtalet ska tvister mellan avtalsparterna avgöras av allmän domstol. I avtalet föreskrivs också att det ska finnas en andelsägarnämnd med tre ledamöter som kan avge yttranden och utfärda rekommendationer vid tvister mellan delägarna. Andelsägarnämnden som ska vara ett oberoende forum utses av Andelsägarbolaget M2 AB i enlighet med det ovan nämnda licensavtalet. Andelsägarnämnden ska enligt SoF-avtalet – utfärda rekommendationer vid tvister mellan andelsägarna och grundandels-s. 743
16.ägaren och mellan andelsägarna inbördes (artikel 20.2) – avge yttrande i en tvist innan grundandelsägaren eller andelsägare väckers. 744
17.talan vid domstol (artikel 20.1) – avge yttrande när grundandelsägaren vill överlåta sin andel (artikel 5.5) – avge yttrande om underhållsåtgärder (artikel 10.5) Vid sin prövning av ärenden ska andelsägarnämnden, utöver bestämmelserna i SoF-avtalet, även tillämpa lagen (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag (HBL), bostadsrättslagen och 12 kap. JB såsom utfyllande regler i den mån de inte står i strid med SoF-avtalet. Åtskilliga bestämmelser i HBL uppräknas som icke tillämpliga. Huvudsakligen blir bostadsrättslagen vägledande. Tanken är alltså inte att andelsägarnämnden ska bevaka andelsägarnas intressen mot grundandelsägaren, men det finns samtidigt ett behov av balans mellan andelsägarna som ska upprätthållas. Det kan anses komma till uttryck genom lokutionen i avtalet om hur bostadsrättslagen ska tillämpas.s. 744
18.Grundandelsägaren har rätt att överlåta grundandelen under vissa förutsättningar. Det krävs att förvärvaren, den nye grundandelsägaren, kan antas ha som syfte med förvärvet att långsiktigt förvalta andelsfastigheten. Det krävs därjämte att förvärvaren kan antas ha möjlighet att hålla fastigheten i ett sådant skick i som förutsätts i SoF-avtalet och att förvärvaren iakttar ”god sed” på hyresmarknaden. Grundandelsägaren ska, i god tid innan överlåtelseavtalet undertecknas, skriftligen informera andelsägarna om överlåtelsen. Om mer än två tredjedelar av andelsägarna motsätter sig överlåtelsen, ska grundandelsägaren påkalla andelsägarnämndens prövning. Grundandelsägaren får inte överlåta grund andelen förrän andelsägarnämnden avgivit sitt yttrande. Om grundandelsägaren överlåter grundandelen i strid med bestämmelserna, ska grundandelsägaren betala vite till andelsägarna.s. 744
19.Grundandelsägaren ska enligt avtalet underhålla fastigheten i enlighet med ”god förvaltningsstandard” och ska upprätta och följa en underhållsplan för den kommande 10-årsperioden. Om fler än två tredjedelar av samtliga delägare motsätter sig en viss åtgärd, ska grundandelsägaren låta andelsägarnämnden pröva om underhållsåtgärden överensstämmer med villkoren i SoF-avtalet.s. 744
20.Andelsägarnämnden har sedan den inrättades 2014 endast haft ett ärende. Den fråga som då aktualiserades föll emellertid till stor del utanför nämndens behörighet och kunde inte behandlas i sak av nämnden. Ett yttrande lämnades dock om principerna för prissättning vid försäljning av en andelslägenhet. Vanligtvis finns det i andelsägda bostadshus stadgar och regler om styrelse. Enligt andelsägarmetoden ska det däremot inte finnas särskilda stadgar och inte heller någon styrelse utan alla gemensamma frågor ska skötas av grundandelsägaren. Grundandelsägaren har, som nämnts, genom fullmakter från övriga andelsägare tagit på sig hela ägaransvaret för andelsfastigheten. Det är logiskt med hänsyn till grundandelsägarens roll som hyresvärd för de hyresgäster som har sin bostad i huset. Det är också praktiskt ur övriga andelsägarnas synvinkel att det finns en andelsägare med professionella kunskaper om fastighetsförvaltning och med finansiella muskler.s. 745
21.För att tillgodose behovet av transparens finns det i SoF-avtalet krav på årsmöte minst en gång per kalenderår. Vid årsmötet ska övergripande frågor i avseende på drift och förvaltning diskuteras. Som underlag för diskussionen ska Grundandelsägaren upprätta en årsrapport och en underhållsplan. Andelsägarna kan utöver årsmötet även begära samrådsmöte. För det krävs framställan av minst 2/3 av andelsägarna.s. 745