1.Förhållandet mellan å ena sidan allmänna regler och å andra sidan särskilda regler beträffande fast egendom kan ibland te sig ovisst. Den enskilda tillämpningen kan här bero på vilken hänsyn som tas till de allmänna eller de särskilda reglerna och i vilken utsträckning det ena eller det andra regelkomplexet ska tillåtas styra tillämpningen. Här kan inte minst en önskan om att dra allt över en och samma kam komma att innebära att det tas mindre hänsyn till de särskilda förhållandena och reglerna inom fastighetsrättens område. Detta trots att det i grunden är just dessa särskilda förhållanden som legat bakom de avvikande reglerna eller lösningarna. För att undvika missförstånd kan framhållas att valet inte alltid behöver formuleras som antingen eller, utan det kan bli fråga om mer av ett sammanjämkande.s. 111
2.Högsta domstolen (HD) har Lägenheten på Karlaplan NJA 2022 s. 82 berört frågan om förhållandet mellan allmänna regler och särskilda regler inom fastighetsrätten. Fallet synes ge uttryck för, kan hävdas, generella tendenser att låta allmänna regler slå igenom också på det fastighetsrättsliga området och därmed i viss mening hålla tillbaka fastighetsrättens särskilda reglering. Det är möjligt att åtminstone delvis se det bakomliggande ställningstagandet som ett val mellan, vad man kan kalla för, en mer konformistisk syn eller omvänt en mer nonkonformistisk sådan där varierade synsätt och lösningar bevaras. Det kan påpekas att HD inte var enig i sin dom och att två justitieråd, måhända som en följd av den till synes starkare fastighetsrättsliga bakgrund som kan skönjas därvidlag, lutade åt det fastighetsrättsliga hållet. Majoriteten gick alltså i annan riktning och lät de allmänna reglerna erhålla ett tydligt genomslag.s. 111
3.Det kan redan här inledningsvis konstateras att HD:s ställningstagande i det enskilda fallet är entydigt och klart och även att den avgörande frågan är väl avgränsad. Trots detta kan man åtminstone fråga sig om det kan finnas anledning att se kritiskt på HD:s avgörande som en följd av att domen i viss mening låter de allmänna reglerna få ett genomslag i tillämpningen och att domen kan sägas gå åt det likriktande hållet.s. 111
4.Mer precist prövades i fallet om en underliggande ogiltighet i rättsförhållandet slår igenom och därmed förhindrar ett övertagande av en bostadshyresrätt enligt 12 kap. 47 § 2 st. jordabalken (JB). Formuleras frågan på ett annat sätt kan den sägas gälla vilka krav som kan ställas upp med avseende på den hyresrätt som kan tas över enligt nämnt stadgande samt om reglerna i 12 kap. 49 § JB om hänskjutande inom viss tid måste iakttas för att hyresvärden ska vinna framgång.s. 112
5.I grunden behandlar fallet alltså 12 kap. 47 § 2 st. JB och den övertaganderätt som återfinns där för hyresgästens ”make eller sambo [som] inte har del i hyresrätten” när hyresgästen ”säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet”. Det anges även i förarbetena, när det gäller makar som hyr en lägenhet, ofta kunna vara en tillfällighet om båda makarna eller bara en av dem skriver under hyresavtalet; det kan naturligtvis vara av avgörande betydelse när en uppsägning ska ske, hur det ligger till i det enskilda fallet. Inte desto mindre är det fråga om ett skydd för, i viss mening, familjen när kanske endast exempelvis en av makarna har misskött sig och förorsakat hyresavtalets avslutande. Härvidlag diskuteras inte minst hur man har att se på en förverkandesituation och det faktum att den andre familjemedlemmen kan vara mer eller mindre ovetande om det inträffade. Situationen att maken eller sambon flyttar in först senare särskiljs inte i stadgandet och måhända kan det finnas anledning att i vissa fall se annorlunda på en sådan situation.s. 112
6.Ser man till den i och för sig mer begränsade diskussionen i förarbetena vad gäller den situation som aktuell bestämmelse utgår ifrån synes det stå klart att det förutsätts vara fråga om att ett hyresavtal ska ha förelegat mellan en hyresgäst och en hyresvärd, men att detsamma sedermera kommit att i vid mening avslutas. Det går även att hävda att, vilket även HD berör, lagtexten i sig förutsätter att det från början förelegat ett giltigt hyresavtal, eftersom det annars inte finns någon hyresrätt att ta över eller hyresavtal att förlänga. Även om detta stöd för en viss tolkning kan sägas vara svagt kan redan här påpekas att det sagda talar för att avsikten inte varit att reglerna ska ha karaktären av att fungera som ett utökat övertagandeskydd som i sådana fall skulle kunna sägas påminna om ett godtrosskydd.s. 112
7.Ytterligare en omständighet att beakta är den nyss nämnda processuella regel som innebär att hyresvärden har att agera och dessutom att agera inom viss tid. Omvänt kan man därför fråga sig vad som gäller om jordabalkens föreskrifter med avseende på att anmoda en kvarboende att flytta samt därefter hänskjuta en tvist till hyresnämnden inte iakttas med hänsyn till att det i princip inte finns några motsvarande krav enligt allmänna regler och att avtalslagen inte ställer upp några tidsfrister vad gäller ogiltighet till följd av svek eller ogiltighet vid rättshandlande i strid mot tro och heder.s. 112
8.En annan omständighet som åtminstone synes böra has i åtanke är att det som en följd av den stora bristen på bostadshyresrätter som föreligger och som innebär att en hyresrätt kan anses ha ett högt, om än inte accepterat, värde, förekommer en otillåten marknad eller otillåtna sätt att komma över en bostadshyresrätt.s. 113
9.Det kan även nämnas att särskilda processuella aspekter och svårigheter kan aktualiseras inte minst med hänsyn till de skilda instansordningar som kan aktualiseras i hyresmål. Här är en svårighet att hyresnämnden och hovrätten kan ha att bedöma s.k. preliminärfrågor och vidare härmed sammankopplade frågor om rättskraft. Utan att närmare gå in på saken kan konstateras att perspektiven endast snuddas vid i HD, varför motsvarande aspekter i det följande i stort förbigås. Domstolarna fann genomgående sig vara behöriga att pröva nu aktuell fråga trots det tidigare förlängningsärendet.s. 113
10.Med utgångspunkt i vad som nu sagts innebär den fråga som HD hade att besvara om det föreligger en övertaganderätt enligt jordabalken när det hyresavtal som ska övertas i grunden är behäftat med en ogiltighet enligt avtalslagens regler samt vidare om jordabalkens krav på viss aktivitet från hyresvärdens sida är tillämpliga i ett sådant fall.s. 113
11.I det följande ska bakgrunden till tvisten samt domstolarnas bedömningar redogöras för och därefter ska fallet kort diskuteras.s. 113