1.4.1 Inledning Som angetts ovan ska avflyttningsersättningen inte utgöra ersättning för överlåtelse av hyresrätten som sådan. En relevant fråga vid bedömning av om ersättning utgått för något annat än hyresgästens egendom är dock om hyresrätten över huvud taget kan anses ha något ekonomiskt värde för hyresgästen. Två starka skäl till att bostadshyresrätten generellt inte anses ha ett faktiskt ekonomiskt värde för hyresgästen är för att den dels subventioneras genom bruksvärdessystemet, vilket betyder att det uppstår ett värde som motsvarar mellanskillnaden mellan marknadsmässig hyra och bruksvärdeshyra, dels inte är fritt överlåtbar. Från överlåtelseförbudet finns tre för denna analys relevanta undantagssituationer:s. 699
2.i. lokalhyresgästens hyresrätt (12 kap 36 § jordabalken),s. 699
3.ii. bostadens roll vid bodelningssituationer (12 kap. 33–34 §§ jordabalken) ochs. 699
4.iii. bytes- och dellikvidssituationer (12 kap. 35 § jordabalken).s. 700
5.I det följande kommer vi först utreda några hyresrättsliga utgångspunkter för att därefter titta närmare på de ovan angivna undantagen (i–iii) från överlåtelseförbudet. Syftet är att analysera frågan om hyresrätten har ett ekonomiskt omsättningsbart värde för hyresgästen. 4.2 Hyresrättsliga utgångspunkter Den svenska hyresrätten brukar sammanfattas som en social skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen. Mer rättvisande är dock att beskriva regelverket som en avvägning mellan olika intressen. Det är inte heller nödvändigtvis alltid den enskilde hyresgästens intressen som ska stå i fokus i bedömningen; reglerna ska utformas så att de gynnar hyresgästkollektivet i stort, vilket även innefattar de som söker bostad.s. 700
6.Vid intresseavvägningen kan å andra sidan noteras att ett förhållandevis starkt skydd upprätthålls för hyresvärdens äganderätt till fastigheten. Detta äganderättsintresse anses innebära en för ägaren principiell rätt att disponera egendomen utan annans inblandning, tillgodogöra sig fastighetens avkastning och fritt överlåta egendomen. I hyreslagen är dessa befogenheter i flera avseenden begränsade, men ett tydligt äganderättsintresse återfinns t.ex. i fastighetsägarens rätt att med omedelbar verkan säga upp en hyresgäst som inte reglerar hyran i tid och i det generella överlåtelseförbudet för hyresgäster. I överlåtelseförbudet i 12 kap. 32 § jordabalken stadgas att en överlåtelse av hyresrätten utan hyresvärdens medgivande inte är tillåten, med de undantag som ovan nämns. Det är fastighetsägarens äganderätt till sin fastighet som ligger till grund för överlåtelseförbudet och som historiskt sett föranlett att närapå alla överlåtelser varit förbjudna fram till år 1968.s. 700
7.För hyresgästens del är hyresrätten ofta beskriven som en rättighet till boende, privatliv och säkerhet. 4.3 Lokalhyresgästens hyresrätt (i) Lokalhyresgästens rätt att överlåta sitt hyresavtal, undantagen i 12 kap. 36 § jordabalken, har motiverats med att lokalhyresgästen skapar ett värde i hyresrätten genom sitt arbete och sina kapitalinsatser som endast hyresgästen ska kunna få tillgodogöra sig. Regelns tillämpning förutsätter dock att lokalhyresgästens verksamhet kan tillskrivas ett självständigt ekonomiskt värde — utöver hyresrätten. I praxis har detta kommit till uttryck bl.a. genom att tillstånd till en överlåtelse inte medges om en verksamhet varit nedlagd under en längre tid, i och med att man då rimligen inte kan tala om en övergång av verksamheten som sådan. Verksamheten anses i sådana fall inte ha ett självständigt värde som motiverar undantaget från det i hyreslagen generella överlåtelseförbudet av hyresrätten.s. 700
8.I RBD 1987:38 lyckades hyresgästen inte visa att hennes frisersalongsverksamhet som legat nere i sex år hade ett självständigt värde utöver hyresrätten. Objektet för bedömningen var en kombinerad lägenhet på 72 kvm för bostadsändamål och frisersalong. Hyresgästen menade att det självständiga värdet låg i verksamhetens stora goodwillvärde samt en viss kvarvarande kundkrets. Domstolen ansåg emellertid att varken goodwill, kundkrets eller inventarierna i lägenheten kunde anses ha något större värde.s. 701
9.Däremot krävs inte att verksamheten ska drivas oförändrat fram till dagen för överlåtelsen. Ett kortare uppehåll accepteras också, särskilt om det har motiverats av att hyresgästen varit upptagen med att hitta en förvärvare. Av praxis följer att även ett längre uppehåll kan godtas om det berott på att hyresvärden blockerat överlåtelsen genom att inte godkänna denna. Det är tydligt att möjligheten till överlåtelse av lokalhyresrätten under alla förhållanden förutsätter att ersättningen avser mer än enbart hyresrätten som sådan. 4.4 Bostadens roll vid bodelningssituationer (ii) Enligt 12 kap. 33 § jordabalken har en make eller sambo möjlighet att utan hyresvärdens samtycke överta en hyresrätt, om maken eller sambon tilldelats en gemensam bostad i ett familjerättsligt skifte. En make eller sambo har även rätt att vid hyresavtalets upphörande överta hyresavtalet från sin make/sambo utan hyresvärdens samtycke. Detta förutsätter dock att hyresvärden skäligen kan nöja sig med partnern som ny hyresgäst. Den för detta sammanhang intressanta frågan uppstår emellertid i samband med lottläggningen vid en bodelning som ska göras i samband med att makar eller sambor separerar (under förutsättning att lägenheten ingår i giftorättsgodset eller det gemensamma bohaget). Utgångspunkten är att hyresrätten inte får tillskrivas ett ekonomiskt värde. I den familjerättsliga diskursen förklaras detta ställningstagande i just förbudet i 12 kap. 65 § jordabalken, d.v.s. att det är förbjudet att uppställa villkor om särskild ersättning för överlåtelse av en hyresrätt.s. 701
10.Det förhållandet att hyresrätter ibland ”säljs svart” mot ersättning, påverkar inte utgångspunkten att hyresrätten inte får upptas som en tillgång som kan ha ett beräknat marknadsvärde, utan jämförs med pactum turpe-situationer. Frågan är emellertid inte helt okomplicerad. Vid en bodelning tilldelas lägenheten normalt den part som har störst behov av den. Den make eller sambo som inte får hyresrätten vid bodelningen kan i praktiken tvingas betala en högre kostnad för en likvärdig bostad, eller för en bostad som behöver vara i närheten av den tidigare bostaden på grund av växelvist boende för parternas gemensamma barn. I de fallen finns en risk att likadelningsprincipen inte uppnås i bodelningen. För att faktiskt uppnå en likadelning, har det i doktrin diskuterats om det inte ändå kan vara motiverat att i bodelningen uppta hyresrätten till ett visst värde. Rättsläget är alltså oklart. Detta tyder således på att det finns situationer i vilka en bostadshyresrätt kan behöva tillskrivas ett värde. 4.5 Bytes- och dellikvidssituationer (iii) Den sista undantagssituationen som diskuteras i den här artikeln avser hyresgästens möjlighet att enligt 12 kap. 35 § jordabalken byta hyresrätt mot annan. I lagtexten har föreskrivits att hyresgästen har rätt till ett byte, detta har dock visat sig ha ett vidare tillämpningsområde än vad formuleringen ger intryck av. Tidigare förekom att hyresrätten utgjorde en s.k. dellikvid i en bytesaffär (när hyresrätten byttes mot en bostadsrätt eller villa) samt s.k. byteskedjor, i vilket flera än två parter gick samman för att byta hyresrätter. Sedan 1 oktober 2019 har bytesrätten inskränkts i syfte att förhindra svarthandel med hyresrätter på så sätt att byte endast får ske mot annan hyresrätt. Bestämmelsens praktiska betydelse vid dellikvidsfallen har således begränsats. Om hyresvärden medger det kan byte dock ske mot ägd bostad, vilket innebär att förbudet mot särskild ersättning i 12 kap. 65 § jordabalken kan aktualiseras.s. 702
11.Bytesmöjligheterna i 12 kap. 35 § jordabalken har inte avsett att utgöra något godtagande av att hyresgästen tillgodogör sig ett ekonomiskt värde av hyresrätten genom ett lägre pris på motpartens bostad. I samband med 1970 års ändringar behandlades särskilt situationen att hyresgästen utnyttjar hyresrätten till att pressa ned priset vid köp av ett eget hem på ett sätt som innebär att hyresrätten överlåts mot vederlag. Adolfsson och Hillert bedömde 1991 att ungefär 25 procent av de förmedlade småhusförsäljningarna i Stockholmsområdet var s.k. dellikvidsaffärer med genomsnittliga rabatter om åtminstone 200 000 kr till följd av hyresrättens övergång. Det har funnits skattemässiga fördelar för småhussäljarna när köpeskillingen för hyresrätten utgått som en ospecificerad rabatt av köpeskillingen för småhuset, vilket medfört att kapitalvinstbeskattning kunnat undvikts. I RÅ 1987 ref. 89 I och II konstaterade HFD att den inbytta egendomens värde i och för sig ska läggas till grund för beskattningen, men att hyresrätten i detta sammanhang inte kunde åsättas något värde.s. 703
12.Utgångspunkten i bedömningen av om en hyresrätt utgjort en dellikvid återfinns i NJA 1990 s. 412 i vilket HD prövade ett byte av andel i bostadsförening mot hyresrätt. Målet avsåg krav på återbetalning enligt 12 kap. 65 § jordabalken. HD uttalade att förbudet i 65 § i och för sig kunde omfatta denna situation, men fann ändå att förutsättningar för återbetalning saknades. Återbetalningsskyldigheten kommer i fråga först när köpeskillingen för bytesobjektet klart understiger vad köparen skulle ha betalat om inte hyresrätten lämnats i byte. Enbart det förhållandet att andelen i bostadsföreningen såldes för 550 000 kr och det uppskattade försäljningsvärdet uppgick till 650 000 kr var inte tillräckligt för att slå fast att särskild ersättning faktiskt hade betalats för hyresrätten. Bevisbördan för att hyresrätten de facto tillmätts ett värde som dellikvid ställs således högt, möjligen för högt. Även om förutsättningarna för återbetalningsskyldighet inte var uppfyllda i fallet, var det visat att köpeskillingen hade understigit marknadsvärdet med ca 100 000 kr. Det går inte att bortse ifrån denna omständighet samt att säljaren erhöll en hyresrätt som del i överlåtelsen. Det framstår närmast som uppenbart att skillnaden mellan priset och marknadsvärdet berott på att hyresrätten ingått som dellikvid.s. 704
13.Att beviskravet ställts högt framgår kanske särskilt i efterföljande praxis i RH 2005:22. Hovrätten fann, till skillnad från hyresnämnden, att det inte var klarlagt att en villafastighet hade sålts till ett klart underpris i utbyte mot hyresrätten och inte heller att det fanns grund för slutsatsen att det på annat sätt ställts upp ett villkor om särskild ersättning för en hyresrätt. I målet var det fråga om ett byte av en villa i Bromma mot en lägenhet om sju rum och kök om 259 kvm. Köpeskillingen hade fastställts till fyra miljoner kronor, men villan hade annonserats ut för drygt 4,5 miljoner kronor plus en hyresrätt. Köpet annullerades så småningom och frågan i målet var om hyresförhållandet skulle anses förverkat till följd av kravet på särskild ersättning. Hyresgästerna hade inför bytet tillställt hyresvärden en skrift i vilket hyresgästerna bl.a. hade bett hyresvärden återkomma med en uppgift om vad lägenheten kunde vara värd och vad en marknadsmässig ”hyresrabatt” brukade vara. Hovrätten menade att skriften medgav skilda tolkningar och vid en samlad bedömning inte kunde ligga till grund för slutsatsen att särskild ersättning hade begärts. Möjligen kan det högt ställda kravet motiveras av att det tidigare var tillåtet med byten mot äganderätt och att det således uppkom en svårbedömd gränszon mellan de tillåtna och de otillåtna bytesfallen. Sedan 2019 tillåts endast byten mot andra hyresrätter, vilket torde göra det klart enklare att fastställa om särskild ersättning begärs eller erhålls.s. 704
14.Följden av att hyresrätten anses utgör en dellikvid — och således särskild ersättning vid bytet — är att bytet ogiltigförklaras och att återbetalning kan aktualiseras. 4.6 Ett dolt marknadsvärde Fallen med bytessituationerna och bodelningssituationerna vittnar om att bostadshyresrätter tillskrivs ett visst ekonomiskt värde på bostadsmarknaden, om än i strid med lagstiftarens intentioner. Värdet uppkommer på grund av bruksvärdessystemet; med hyror under marknadsnivå och ett starkt besittningsskydd framstår bostadshyresrätten som ett attraktivt alternativ till andra boendeformer. Bruksvärdessystemet medför att lägenhetens egentliga marknadsvärde inte kan slå igenom i hyressättningen och i stället uppstår ett värde i själva rätten att få hyra lägenheten. Ett s.k. dolt marknadsvärde uppstår.s. 705
15.Skulle detta marknadsvärde dock få realiseras genom möjliggörande av särskilda ersättningar vid byten och överlåtelser skulle detta innebära att bruksvärdesprincipen upphävdes.s. 705
16.Förbudsregeln i 12 kap. 65 § jordabalken cementerar att bostadshyresrätten möjligen har ett dolt marknadsvärde, men att detta inte är ett värde som får realiseras.s. 706