Kan en av bostadshyresgäst begärd avflyttningsersättning vara otillåten svarthandel med hyreskontrakt?2 hänvisningar
- Se Hillert & Adolfsson, Hyresrätt som dellikvid, s. 41. 1 2 Hillert & Adolfsson, Hyresrätt som dellikvid, s. 45 f. 13 Se Hillert & Adolfsson, Hyresrätt som dellikvid, s. 47. 14 Se prop. 1921:352 s. 45. 15 Prop. 2019:107 s. 19. 1 6 Prop. 1973:23 s. 146 f. 17 Ett undantag som finns, men som dock inte behandlas i denna artikel, är rätt för kommun att överlåta hyresrätt enligt 12 kap. 37 § jordabalken. 1 8 Prop. 2018/19:107 s. 20. 19 Se t.ex. Ahlinder, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag, s. 27 och s. 39, Baheru, Hyressättning, s. 294–328 för en grundlig redogörelse för egendomsskyddet inom fastighetsrätten och särskilt bruksvärdessystemet förenlighet med Europakonventionen, Strömgren, Tillbehör och accession, s. 80 f., Hillert, Servitut. Förmån och last, s. 16, och Sjödin, Ekbäck, Kalbro & Norell, Markåtkomst och ersättning s. 31 f. samt Krzymowska Amelia, Servitut: en civil- och offentligrättslig bruksrätt, s. 50 ff. Se även Håstad, Inför en europeisk sakrätt, i JT 2002–03 s. 745 ff. där Håstad på s. 754 framför: ”Ordet äganderätt skulle helt kunna undvaras i en lagstiftning om äganderätt. Istället skulle ord som överlåter, säljer eller skänker kunna användas jämte rättsföljden (skydd mot säljarens borgenärer)”. Jfr även Myhrmans beskrivning: ”Äganderätt innebär egentligen förfoganderätt. Det är en individs rätt att förfoga över en resurs och därmed även att utesluta andra från rätten till förfogande. Denna rätt behöver inte vara gränslös. Tvärtom utmärks varje äganderätt av de begränsningar som omger den. Dessa begränsningar behöver inte vara juridiskt bindande i form av lagar som kan påtvingas med polismakt. I många fall är det enbart sociala konventioner som avgör vilka begränsningar som omger mitt handlande.” Myhrman, Äganderätt och samhällssystem, s. 19. 20 Se t.ex. Hedenberg, Byte och annan överlåtelse av hyresrätt, 2 uppl., s. 12 och SOU 1966:14, s 356 ff. 21 Rätten till bostad är en grundläggande rättighet; Holappa och Lind benämner detta som en social rättighet som är oundgänglig för ett liv i linje med mänsklig värdighet, se Holappa och Lind Rätten till bostad, Sverige och folkrätten — en rättlig kommentar i antologin Allas rätt till bostad, s. 37 ff. 22 SOU 1966:14, s. 378. Se även Hedenberg, Byte och annan överlåtelse av hyresrätt, 2 uppl., s. 59. 23 Hedenberg, Byte och annan överlåtelse av hyresrätt, 2 uppl., s. 62. 24 Se även SÖH 58/2001 i vilket hovrätten fastställde att verksamheten inte anses nedlagd genom att den inte utövas under avvaktan på överlåtelsetillstånd. 25 Detta framgår av RBD 1981:15. I målet önskade ett restaurangdrivande bolag överlåta sin verksamhet. Hyresvärden gjorde gällande att det inte fanns någon verksamhet att överlåta, eftersom den i lokalen bedrivna restaurangverksamheten hade varit nedlagd under de senaste fyra åren. Hyresvärden framförde vidare att det endast var hyresrätten som hade ett värde vid överlåtelsen, då inventarierna representerade ett ringa värde i sammanhanget. Bostadsdomstolen fann emellertid det visat att verksamheten varit nere på grund av att hyresvärden vägrat godkänna tidigare gjorda överlåtelser samt att restaurangen var intakt och kunde öppnas igen utan större investeringar. Bostadsdomstolen tilldelade hyresgästen tillstånd till överlåtelse av hyresrätten. 2 6 Regelns innebörd och tillämpning har behandlats utförligt i doktrin. Se t.ex. Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 9 uppl., s. 160 ff., Björkdahl, Hyra, arrende och bostadsrätt, s. 160 f., Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, 2 uppl., s. 242 ff. och Håstad, Björkdahl, Brattström & Zackariasson, Civilrättens grunder, 3 uppl., s. 204. 27 Se t.ex. Agell & Brattström, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5 uppl., s. 167 och Brattström, Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, JT 2009–10 s. 27 ff., se särskilt s. 27 och 36. 28 Agell & Brattström, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5 uppl., s. 167. 29 Detta diskuteras i Agell & Brattström, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5 uppl., s. 167. 30 Agell & Brattström, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5 uppl., s. 167 med hänvisning till Tottie & Teleman, Äktenskapsbalken. En kommentar, 2 uppl., s. 359 och Teleman, Bodelning: Under äktenskap och vid skilsmässa, 4 uppl., 118. Se även Walleng, Att leva som sambo. En civilrättslig studie av det rättsliga skyddet för sambor och om det är i takt med sin tid, 2015, s. 174. En närliggande fråga är hur en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ska beaktas. Frågan är omdiskuterad i den familjerättsliga doktrinen och har på senare tid avgjorts i NJA 2022 s. 858. Av fallet framgår att en hyresrätt som förvärvats innan ett samboskap ska ingå i bodelningen enligt sambolagen om lägenheten under samboskapet ombildats till bostadsrätt och förvärvas för gemensam användning. Även om denna fråga är intressant, så bidrar den inte till frågan om hyresrättens värde. 3 1 Med stöd i förarbetena har det ansetts vara fråga om ett byte redan när rätten att sätta någon i sitt ställe leder till att annan bostad erhålls. 32 Det förutsätts således inte bara att två hyresgäster byter lägenhet med varandra, utan ett byte kan även föreligga när en överlåtelse av en bostad leder till att en annan bostad erhålls. Det innebär att en hyresgäst som i en byteskedja erhåller en lägenhet inte för egen del behöver avstå en lägenhet. Just situationen att en medverkande i en byteskedja är kontraktslös, har på senare tid begränsats genom Svea hovrätts beslut den 28 februari 2023 i mål nr H 5792-22. Richard Hager har analyserat frågan och fallet i ROA 2023 nr 44 och konkluderat att den tidigare rätt omfattande bytesrätten nu har begränsats i och med att det nu upprätthålls ett krav på boendeanknytning som innebär att det inte längre är möjligt med överlåtelse till vuxet barn. 33 Se t.ex. Edling, Jordabalken (1979:994). 12 kap. 35 §, Lexino 2022-05-02 (JUNO). Som skäl för begränsningen möjliga bytesobjekt angavs att ägda boenden finns tillgängliga på den öppna marknaden och att en hyresgäst därför i regel inte ska behöva lämna lägenheten som byte för att kunna genomföra förvärvet (se prop. 2018/19:107 s. 27 f.). Möjligheten till kedjebyten har inte påverkats i och med lagändringen under förutsättning att samtliga bostäder i kedjan är hyresrätter (prop. 2018/19:107 s. 64). 34 Prop. 1970:146 s. 11 och NJA II 1972 s. 349 f. 35 Adolfsson & Hillert, Hyresrätt som dellikvid, s. 30. 36 Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 341. 3 7 Jfr dock RÅ 2009 ref. 79 i vilket det i och för sig inte var fråga om ett byte, men där en avflyttningsersättning för hyresrätten var beskattningsbar. 38 Christensen benämner detta för ”prisrabatter”, se Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 330. 39 Bedömningen av vad som utgör särskild ersättning enligt 35 § har prövats i bl.a. i Hovrätten över Skåne och Blekinge dom från den 14 november 2000 i mål T 26-00. Ett villkor om besiktningsavgift om 500 kronor i samband med byte av lägenhet ansågs utgöra en särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av bostadslägenhet. Det uppställda villkoret ansågs därmed strida mot förbudet i 12 kap. 65 § jordabalken. I målet var inte fråga om ansvar för brott utan om bostadsbolaget hade rätt att lyfta de hos länsstyrelsen deponerade beloppet. Målet tydliggör att toleransen mot otillåten ersättning är mycket låg. Om det hade varit fråga om prövning av ansvar för brott hade gärningen rimligen bedömts som ringa brott. 40 I RH 1993:26 fann Svea hovrätt att ett avtal om byte av bostadsrätt mot hyresrätt med ett villkor om särskild ersättning inte skulle förklaras gällande mellan parterna. I rättsfallet RH 2004:5 hade en bostadshyresgäst ställt upp villkor om ersättning vid byte av lägenhet och bytet medgavs inte. I RH 2005:22 kom hovrätten till motsatt beslut där det inte ansågs klarlagt att en villafastighet hade sålts till ett klart underpris och inte heller i övrigt fanns grund för slutsatsen att det ställts upp ett villkor om särskild ersättning för hyresrätten. I förlängningstvister kan oriktiga byten innebära att hyresförhållandet inte ska förlängas. I RH 2005:32 hade en hyresgäst lämnat oriktiga uppgifter i syfte att få tillstånd en överlåtelse genom byte. Bytesparten hade dock ingen lägenhet att byta med. Hovrätten ansåg att agerandet utgjorde ett grovt åsidosättande av de förpliktelser som en hyresgäst har och att hyresavtalet därför inte skäligen skulle förlängas. 41 Som ovan redogjorts för får lokalhyresrätter endast tillskrivas ett ekonomiskt värde om det är motiverat av hyresgästens investeringar i verksamheten och att värdet således är självständigt till hyresobjektet. Vid bedömningen av 12 kap. 36 § jordabalken är det tydligt att en hyresgäst inte ska kunna få tillgodogöra sig ett värde för hyresrätten som sådan. 42 Christensen skriver om problematiken i Hemrätt i hyreshuset, s. 62 f. Christensen anger att det är just detta dolda marknadsvärde som kommer till uttryck i betalningar vid byten av hyreslägenheter. Det dolda marknadsvärdet ligger enligt Christensen i själva hyresrätten. 43 Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 329. Justitierådet Svensson (skiljaktig) framhöll i NJA 1990 s. 412 att en hyresrätt visserligen har ett ekonomiskt värde på en hyreskontrollerad marknad, men att realisera eller beakta detta värde skulle vara oförenligt med grunderna för 12 kap. 65 § jordabalken. Christensen anlägger ett ytterligare perspektiv på frågan; vardagslivets normsystem. Enligt detta är det fel att ta ut det marknadsvärde som hyresrättens representerar: ”Man har visserligen på ett rättmätigt sätt kommit i besittning av detta värde, men man har inte gjort några motsvarande uppoffringar, man har helt enkelt inte ”förtjänat” det. Därför bör man också släppa [lägenheten] ifrån sig utan vederlag till förmån för andra bostadssökande” (Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 345). 44 41 kap. inkomstskattelagen handlar om grundläggande bestämmelser för inkomstslaget kapital och 42 kap. handlar om vad som ska tas upp och dras av i inkomstslaget kapital. 45 Fallet har analyserats av Munukka & Virin i Analys: Flyttersättning, både beskattningsbart och civilrättsligt tillåtet? rättsfallsanalys i JUNO. Utgången i fallet har också behandlats av Adriana Krzymowska, Skattepliktiga överlåtelser i inkomstslaget kapital, 2018, s. 271. Adriana Krzymowska har kritiserat utgången som inkonsekvent i förhållande till RÅ 1971 not. 734 och RÅ 1987 ref. 89, och kritiserat att rätten inte tar ställning till frågan om det är en avyttring eller inte, fastän slutsatsen om att godta en ersättning för avståendet av en tillgång är en avyttring enligt huvudregeln. Adriana Krzymowska konkluderar den skatterättsliga inkonsekvensen i resonemanget att avflyttningsersättningen borde betraktas som en avyttring, snarare än inkomst av kapitaltillgång och att HFD:s resonemang öppnar upp för att alla försäljningar (eller avhändelser mot ersättning) av kapitaltillgångar borde kunna beskattas som inkomster av innehav av tillgång i stället för avyttring. 4 6 De angivna beloppen grundar sig i våra erfarenheter och uppgifter från olika fastighetsägare. 47 NJA 2016 s. 540. 48 Prop. 2017/18:107 s. 21. 4 9 Se även uttalandet i artikeln https://www.hemhyra.se/nyheter/fick-inte-vrakakvinna-betalade-henne-700-000-kan-bli-olustigt/ i vilket tidigare förbundsjuristen anför ”att hon känner till tillvägagångssättet och att det inte är olagligt att köpa ut hyresgäster ur bostadsrättsföreningar på detta sätt”. 50 Målet avsåg frågan om tillämpning av 7 kap. 31 § jordabalken (den s.k. bulvanregeln). En fastighetsägare hyrde ut en lägenhet via en mellanhand som därefter hyrde ut lägenheten till en andrahandshyresgäst. HD fann att det förelåg en sådan intressegemenskap mellan fastighetsägaren och mellanhanden, samt ett kringgåendesyfte, som aktualiserade bestämmelsens tillämpning. Andrahandshyresgästen ansågs ha samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, m.a.o. ett förstahandskontrakt. Vi har behandlat domen i JT 2022–23 s. 619 ff. Lägenheten på Sibyllegatan: När en andrahandshyresgäst i själva verket har ett förstahandskontrakt. 51 https://www.hemhyra.se/nyheter/adam-tog-strid-mot-ockerhyra-far-tremiljoner-av-hyresvarden-for-att-flytta/. 52 https://www.hemhyra.se/nyheter/fick-inte-vraka-kvinna-betalade-henne-700000-kan-bli-olustigt/. 5 3 Ärendet kom att avgöras utom rätta, men vi har tagit del av upprättat förlikningsavtal. 54 Se Svea hovrätts dom från den 1 december 2023 i mål B 7176-22. Svea hovrätt dömde de tilltalade till fängelse, näringsförbud och återbetalningsskyldighet av flera av de mottagna ersättningarna. Det visade sig att mamman och dottern bedrev en flerårig och omfattande verksamhet i vilken de förmedlade attraktiva hyreskontrakt i Stockholm. Mamman dömdes till fängelse i ett år och fem månader samt fick näringsförbud i tre år för grovt brott mot jordabalken vid totalt 13 tillfällen. Dottern dömdes till fängelse i ett år och sju månader samt fick näringsförbud i tre år för grovt brott mot jordabalken vid totalt 16 tillfällen. 55 Departementschefen framhöll 1973 att inte ens på en ”fri hyresmarknad” skulle det vara tillåtet att bereda sig vinning av att annan behövde eller av annan anledning önskade överta viss lägenhet (prop. 1973:23, s. 145). Christensen framhåller att handel med lägenheter oftare är en handel mellan i stort sett likställda parter som båda vet vad de ger sig in på, se Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 338 f. 56 Se justitierådet Svenssons (skiljaktig) resonemang i NJA 1990 s. 412. 5 7 Munukka & Virin, Analys: Flyttersättning, både beskattningsbart och civilrättsligt tillåtet?, rättsfallsanalys i JUNO. 58 Prop. 2017/18:107 s. 22. 59 Jfr 12 kap. 32 § andra stycket jordabalken som ger hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om samtycke vägras utan skälig anledning eller hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärts. 60 Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 227. 6 1 Se Adriana Krzymowska, Skattepliktiga överlåtelser i inkomstslaget kapital, 2018, s. 25 f med däri gjorda hänvisningar till bl.a. Bergström, Påhlsson, Kellgren & Bjuvberg. 6 2 Munukka & Virin utvecklar resonemanget och anger att om hyresrätten upphör och lägenheten återgår till hyresvärden utan nyttjanderättslig belastning är det fråga om en s.k. konfusion: Analys: Flyttersättning, både beskattningsbart och civilrättsligt tillåtet?, rättsfallsanalys i JUNO. 63 Holmqvist, Thomsson och Ahlinder, Hyreslagen en kommentar, kommentaren till 65 §, första stycket (JUNO). 64 Definitionen av en skattemässig avyttring är ”en onerös disposition genom vilken en person avhänder sig de rättigheter och skyldigheter som är förbundna med en viss tillgång på ett sådant sätt att avyttrarens äganderätt till den tillgången upphör”. se Krzymowska Adriana, Skattepliktiga överlåtelser i inkomstslaget kapital, s. 348. 65 Se Krzymowska Adriana, Skattepliktiga överlåtelser i inkomstslaget kapital, s. 266 ff. som konstaterar att nyttjanderätter kan avyttras med följande analys. 66 Jfr RÅ 2001 not 98. Exemplet avser ett fall i vilket hänvisning till att hyresvärden genom att återta hyresavtalet samt inventarier mot en avflyttningsersättning kom att anses ha förvärvat en verksamhet, vilket alltså innebar att moms inte togs ut på avflyttningsersättningen. 67 Se 44 kap. 3 § IL. 6 8 I RÅ 2009:79 ansåg dock HFD att ”Den omständigheten att rätten att förfoga över hyresrätten till en bostadslägenhet är begränsad i vissa avseenden hindrar inte att hyresrätten är att betrakta som en tillgång i den mening som avses i 41 och 42 kap. IL och att inkomster på grund av innehav av en sådan hyresrätt ska beskattas. Att så är fallet framgår också av reglerna i 42 kap. 30–32 §§ IL om beskattning vid andrahandsuthyrning av en bostad som innehas med hyresrätt.”. 69 Se definition av derivata fång i Agell & Malmström i samarbete med Ramberg, Civilrätt, 21 uppl., s. 72. 70 Jfr här överlåtelsebegreppets innebörd i 7 § i 1907 års nyttjanderättslag, nämligen ett överförande av besittningen eller besittningsrätten till lägenheten. 71 Jfr slutsatsen som Hillert och Adolfsson drar mot bakgrund av att lagstiftaren i de mer ”harmlösa fallen” inte ansett att det varit meningen att åtal ska väckas, se hänvisningarna till prop. 1973:23 s. 145 och prop. 1977/78:175 s. 140. De harmlösa, ringa fall, som möjligen inte ska straffas i dellikvidssituationerna, ska dock leda till ogiltighet och återbetalningsskyldighet. Hillert & Adolfsson, Hyresrätt som dellikvid, s. 47.
- Utgångspunkten i bedömningen av om en hyresrätt utgjort en dellikvid återfinns i NJA 1990 s. 412 i vilket HD prövade ett byte av andel i bostadsförening mot hyresrätt. Målet avsåg krav på återbetalning enligt 12 kap. 65 § jordabalken. HD uttalade att förbudet i 65 § i och för sig kunde omfatta denna situation, men fann ändå att förutsättningar för återbetalning saknades. Återbetalningsskyldigheten kommer i fråga först när köpeskillingen för bytesobjektet klart understiger vad köparen skulle ha betalat om inte hyresrätten lämnats i byte. Enbart det förhållandet att andelen i bostadsföreningen såldes för 550 000 kr och det uppskattade försäljningsvärdet uppgick till 650 000 kr var inte tillräckligt för att slå fast att särskild ersättning faktiskt hade betalats för hyresrätten. Bevisbördan för att hyresrätten de facto tillmätts ett värde som dellikvid ställs således högt, möjligen för högt. Även om förutsättningarna för återbetalningsskyldighet inte var uppfyllda i fallet, var det visat att köpeskillingen hade understigit marknadsvärdet med ca 100 000 kr. Det går inte att bortse ifrån denna omständighet samt att säljaren erhöll en hyresrätt som del i överlåtelsen. Det framstår närmast som uppenbart att skillnaden mellan priset och marknadsvärdet berott på att hyresrätten ingått som dellikvid.