Se Hillert & Adolfsson, Hyresrätt som dellikvid, s. 41. 1 2 Hillert & Adolfsson, Hyresrätt som dellikvid, s. 45 f. 13 Se Hillert & Adolfsson, Hyresrätt som dellikvid, s. 47. 14 Se prop. 1921:352 s. 45. 15 Prop. 2019:107 s. 19. 1 6 Prop. 1973:23 s. 146 f. 17 Ett undantag som finns, men som dock inte behandlas i denna artikel, är rätt för kommun att överlåta hyresrätt enligt 12 kap. 37 § jordabalken. 1 8 Prop. 2018/19:107 s. 20. 19 Se t.ex. Ahlinder, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag, s. 27 och s. 39, Baheru, Hyressättning, s. 294–328 för en grundlig redogörelse för egendomsskyddet inom fastighetsrätten och särskilt bruksvärdessystemet förenlighet med Europakonventionen, Strömgren, Tillbehör och accession, s. 80 f., Hillert, Servitut. Förmån och last, s. 16, och Sjödin, Ekbäck, Kalbro & Norell, Markåtkomst och ersättning s. 31 f. samt Krzymowska Amelia, Servitut: en civil- och offentligrättslig bruksrätt, s. 50 ff. Se även Håstad, Inför en europeisk sakrätt, i JT 2002–03 s. 745 ff. där Håstad på s. 754 framför: ”Ordet äganderätt skulle helt kunna undvaras i en lagstiftning om äganderätt. Istället skulle ord som överlåter, säljer eller skänker kunna användas jämte rättsföljden (skydd mot säljarens borgenärer)”. Jfr även Myhrmans beskrivning: ”Äganderätt innebär egentligen förfoganderätt. Det är en individs rätt att förfoga över en resurs och därmed även att utesluta andra från rätten till förfogande. Denna rätt behöver inte vara gränslös. Tvärtom utmärks varje äganderätt av de begränsningar som omger den. Dessa begränsningar behöver inte vara juridiskt bindande i form av lagar som kan påtvingas med polismakt. I många fall är det enbart sociala konventioner som avgör vilka begränsningar som omger mitt handlande.” Myhrman, Äganderätt och samhällssystem, s. 19. 20 Se t.ex. Hedenberg, Byte och annan överlåtelse av hyresrätt, 2 uppl., s. 12 och SOU 1966:14, s 356 ff. 21 Rätten till bostad är en grundläggande rättighet; Holappa och Lind benämner detta som en social rättighet som är oundgänglig för ett liv i linje med mänsklig värdighet, se Holappa och Lind Rätten till bostad, Sverige och folkrätten — en rättlig kommentar i antologin Allas rätt till bostad, s. 37 ff. 22 SOU 1966:14, s. 378. Se även Hedenberg, Byte och annan överlåtelse av hyresrätt, 2 uppl., s. 59. 23 Hedenberg, Byte och annan överlåtelse av hyresrätt, 2 uppl., s. 62. 24 Se även SÖH 58/2001 i vilket hovrätten fastställde att verksamheten inte anses nedlagd genom att den inte utövas under avvaktan på överlåtelsetillstånd. 25 Detta framgår av RBD 1981:15. I målet önskade ett restaurangdrivande bolag överlåta sin verksamhet. Hyresvärden gjorde gällande att det inte fanns någon verksamhet att överlåta, eftersom den i lokalen bedrivna restaurangverksamheten hade varit nedlagd under de senaste fyra åren. Hyresvärden framförde vidare att det endast var hyresrätten som hade ett värde vid överlåtelsen, då inventarierna representerade ett ringa värde i sammanhanget. Bostadsdomstolen fann emellertid det visat att verksamheten varit nere på grund av att hyresvärden vägrat godkänna tidigare gjorda överlåtelser samt att restaurangen var intakt och kunde öppnas igen utan större investeringar. Bostadsdomstolen tilldelade hyresgästen tillstånd till överlåtelse av hyresrätten. 2 6 Regelns innebörd och tillämpning har behandlats utförligt i doktrin. Se t.ex. Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 9 uppl., s. 160 ff., Björkdahl, Hyra, arrende och bostadsrätt, s. 160 f., Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, 2 uppl., s. 242 ff. och Håstad, Björkdahl, Brattström & Zackariasson, Civilrättens grunder, 3 uppl., s. 204. 27 Se t.ex. Agell & Brattström, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5 uppl., s. 167 och Brattström, Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, JT 2009–10 s. 27 ff., se särskilt s. 27 och 36. 28 Agell & Brattström, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5 uppl., s. 167. 29 Detta diskuteras i Agell & Brattström, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5 uppl., s. 167. 30 Agell & Brattström, Äktenskap, samboende, partnerskap, 5 uppl., s. 167 med hänvisning till Tottie & Teleman, Äktenskapsbalken. En kommentar, 2 uppl., s. 359 och Teleman, Bodelning: Under äktenskap och vid skilsmässa, 4 uppl., 118. Se även Walleng, Att leva som sambo. En civilrättslig studie av det rättsliga skyddet för sambor och om det är i takt med sin tid, 2015, s. 174. En närliggande fråga är hur en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ska beaktas. Frågan är omdiskuterad i den familjerättsliga doktrinen och har på senare tid avgjorts i NJA 2022 s. 858. Av fallet framgår att en hyresrätt som förvärvats innan ett samboskap ska ingå i bodelningen enligt sambolagen om lägenheten under samboskapet ombildats till bostadsrätt och förvärvas för gemensam användning. Även om denna fråga är intressant, så bidrar den inte till frågan om hyresrättens värde. 3 1 Med stöd i förarbetena har det ansetts vara fråga om ett byte redan när rätten att sätta någon i sitt ställe leder till att annan bostad erhålls. 32 Det förutsätts således inte bara att två hyresgäster byter lägenhet med varandra, utan ett byte kan även föreligga när en överlåtelse av en bostad leder till att en annan bostad erhålls. Det innebär att en hyresgäst som i en byteskedja erhåller en lägenhet inte för egen del behöver avstå en lägenhet. Just situationen att en medverkande i en byteskedja är kontraktslös, har på senare tid begränsats genom Svea hovrätts beslut den 28 februari 2023 i mål nr H 5792-22. Richard Hager har analyserat frågan och fallet i ROA 2023 nr 44 och konkluderat att den tidigare rätt omfattande bytesrätten nu har begränsats i och med att det nu upprätthålls ett krav på boendeanknytning som innebär att det inte längre är möjligt med överlåtelse till vuxet barn. 33 Se t.ex. Edling, Jordabalken (1979:994). 12 kap. 35 §, Lexino 2022-05-02 (JUNO). Som skäl för begränsningen möjliga bytesobjekt angavs att ägda boenden finns tillgängliga på den öppna marknaden och att en hyresgäst därför i regel inte ska behöva lämna lägenheten som byte för att kunna genomföra förvärvet (se prop. 2018/19:107 s. 27 f.). Möjligheten till kedjebyten har inte påverkats i och med lagändringen under förutsättning att samtliga bostäder i kedjan är hyresrätter (prop. 2018/19:107 s. 64). 34 Prop. 1970:146 s. 11 och NJA II 1972 s. 349 f. 35 Adolfsson & Hillert, Hyresrätt som dellikvid, s. 30. 36 Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 341. 3 7 Jfr dock RÅ 2009 ref. 79 i vilket det i och för sig inte var fråga om ett byte, men där en avflyttningsersättning för hyresrätten var beskattningsbar. 38 Christensen benämner detta för ”prisrabatter”, se Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 330. 39 Bedömningen av vad som utgör särskild ersättning enligt 35 § har prövats i bl.a. i Hovrätten över Skåne och Blekinge dom från den 14 november 2000 i mål T 26-00. Ett villkor om besiktningsavgift om 500 kronor i samband med byte av lägenhet ansågs utgöra en särskild ersättning för upplåtelse eller överlåtelse av bostadslägenhet. Det uppställda villkoret ansågs därmed strida mot förbudet i 12 kap. 65 § jordabalken. I målet var inte fråga om ansvar för brott utan om bostadsbolaget hade rätt att lyfta de hos länsstyrelsen deponerade beloppet. Målet tydliggör att toleransen mot otillåten ersättning är mycket låg. Om det hade varit fråga om prövning av ansvar för brott hade gärningen rimligen bedömts som ringa brott. 40 I RH 1993:26 fann Svea hovrätt att ett avtal om byte av bostadsrätt mot hyresrätt med ett villkor om särskild ersättning inte skulle förklaras gällande mellan parterna. I rättsfallet RH 2004:5 hade en bostadshyresgäst ställt upp villkor om ersättning vid byte av lägenhet och bytet medgavs inte. I RH 2005:22 kom hovrätten till motsatt beslut där det inte ansågs klarlagt att en villafastighet hade sålts till ett klart underpris och inte heller i övrigt fanns grund för slutsatsen att det ställts upp ett villkor om särskild ersättning för hyresrätten. I förlängningstvister kan oriktiga byten innebära att hyresförhållandet inte ska förlängas. I RH 2005:32 hade en hyresgäst lämnat oriktiga uppgifter i syfte att få tillstånd en överlåtelse genom byte. Bytesparten hade dock ingen lägenhet att byta med. Hovrätten ansåg att agerandet utgjorde ett grovt åsidosättande av de förpliktelser som en hyresgäst har och att hyresavtalet därför inte skäligen skulle förlängas. 41 Som ovan redogjorts för får lokalhyresrätter endast tillskrivas ett ekonomiskt värde om det är motiverat av hyresgästens investeringar i verksamheten och att värdet således är självständigt till hyresobjektet. Vid bedömningen av 12 kap. 36 § jordabalken är det tydligt att en hyresgäst inte ska kunna få tillgodogöra sig ett värde för hyresrätten som sådan. 42 Christensen skriver om problematiken i Hemrätt i hyreshuset, s. 62 f. Christensen anger att det är just detta dolda marknadsvärde som kommer till uttryck i betalningar vid byten av hyreslägenheter. Det dolda marknadsvärdet ligger enligt Christensen i själva hyresrätten. 43 Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 329. Justitierådet Svensson (skiljaktig) framhöll i NJA 1990 s. 412 att en hyresrätt visserligen har ett ekonomiskt värde på en hyreskontrollerad marknad, men att realisera eller beakta detta värde skulle vara oförenligt med grunderna för 12 kap. 65 § jordabalken. Christensen anlägger ett ytterligare perspektiv på frågan; vardagslivets normsystem. Enligt detta är det fel att ta ut det marknadsvärde som hyresrättens representerar: ”Man har visserligen på ett rättmätigt sätt kommit i besittning av detta värde, men man har inte gjort några motsvarande uppoffringar, man har helt enkelt inte ”förtjänat” det. Därför bör man också släppa [lägenheten] ifrån sig utan vederlag till förmån för andra bostadssökande” (Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 345). 44 41 kap. inkomstskattelagen handlar om grundläggande bestämmelser för inkomstslaget kapital och 42 kap. handlar om vad som ska tas upp och dras av i inkomstslaget kapital. 45 Fallet har analyserats av Munukka & Virin i Analys: Flyttersättning, både beskattningsbart och civilrättsligt tillåtet? rättsfallsanalys i JUNO. Utgången i fallet har också behandlats av Adriana Krzymowska, Skattepliktiga överlåtelser i inkomstslaget kapital, 2018, s. 271. Adriana Krzymowska har kritiserat utgången som inkonsekvent i förhållande till RÅ 1971 not. 734 och RÅ 1987 ref. 89, och kritiserat att rätten inte tar ställning till frågan om det är en avyttring eller inte, fastän slutsatsen om att godta en ersättning för avståendet av en tillgång är en avyttring enligt huvudregeln. Adriana Krzymowska konkluderar den skatterättsliga inkonsekvensen i resonemanget att avflyttningsersättningen borde betraktas som en avyttring, snarare än inkomst av kapitaltillgång och att HFD:s resonemang öppnar upp för att alla försäljningar (eller avhändelser mot ersättning) av kapitaltillgångar borde kunna beskattas som inkomster av innehav av tillgång i stället för avyttring. 4 6 De angivna beloppen grundar sig i våra erfarenheter och uppgifter från olika fastighetsägare. 47 NJA 2016 s. 540. 48 Prop. 2017/18:107 s. 21. 4 9 Se även uttalandet i artikeln https://www.hemhyra.se/nyheter/fick-inte-vrakakvinna-betalade-henne-700-000-kan-bli-olustigt/ i vilket tidigare förbundsjuristen anför ”att hon känner till tillvägagångssättet och att det inte är olagligt att köpa ut hyresgäster ur bostadsrättsföreningar på detta sätt”. 50 Målet avsåg frågan om tillämpning av 7 kap. 31 § jordabalken (den s.k. bulvanregeln). En fastighetsägare hyrde ut en lägenhet via en mellanhand som därefter hyrde ut lägenheten till en andrahandshyresgäst. HD fann att det förelåg en sådan intressegemenskap mellan fastighetsägaren och mellanhanden, samt ett kringgåendesyfte, som aktualiserade bestämmelsens tillämpning. Andrahandshyresgästen ansågs ha samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, m.a.o. ett förstahandskontrakt. Vi har behandlat domen i JT 2022–23 s. 619 ff. Lägenheten på Sibyllegatan: När en andrahandshyresgäst i själva verket har ett förstahandskontrakt. 51 https://www.hemhyra.se/nyheter/adam-tog-strid-mot-ockerhyra-far-tremiljoner-av-hyresvarden-for-att-flytta/. 52 https://www.hemhyra.se/nyheter/fick-inte-vraka-kvinna-betalade-henne-700000-kan-bli-olustigt/. 5 3 Ärendet kom att avgöras utom rätta, men vi har tagit del av upprättat förlikningsavtal. 54 Se Svea hovrätts dom från den 1 december 2023 i mål B 7176-22. Svea hovrätt dömde de tilltalade till fängelse, näringsförbud och återbetalningsskyldighet av flera av de mottagna ersättningarna. Det visade sig att mamman och dottern bedrev en flerårig och omfattande verksamhet i vilken de förmedlade attraktiva hyreskontrakt i Stockholm. Mamman dömdes till fängelse i ett år och fem månader samt fick näringsförbud i tre år för grovt brott mot jordabalken vid totalt 13 tillfällen. Dottern dömdes till fängelse i ett år och sju månader samt fick näringsförbud i tre år för grovt brott mot jordabalken vid totalt 16 tillfällen. 55 Departementschefen framhöll 1973 att inte ens på en ”fri hyresmarknad” skulle det vara tillåtet att bereda sig vinning av att annan behövde eller av annan anledning önskade överta viss lägenhet (prop. 1973:23, s. 145). Christensen framhåller att handel med lägenheter oftare är en handel mellan i stort sett likställda parter som båda vet vad de ger sig in på, se Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 338 f. 56 Se justitierådet Svenssons (skiljaktig) resonemang i NJA 1990 s. 412. 5 7 Munukka & Virin, Analys: Flyttersättning, både beskattningsbart och civilrättsligt tillåtet?, rättsfallsanalys i JUNO. 58 Prop. 2017/18:107 s. 22. 59 Jfr 12 kap. 32 § andra stycket jordabalken som ger hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om samtycke vägras utan skälig anledning eller hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärts. 60 Christensen, Hemrätt i hyreshuset, s. 227. 6 1 Se Adriana Krzymowska, Skattepliktiga överlåtelser i inkomstslaget kapital, 2018, s. 25 f med däri gjorda hänvisningar till bl.a. Bergström, Påhlsson, Kellgren & Bjuvberg. 6 2 Munukka & Virin utvecklar resonemanget och anger att om hyresrätten upphör och lägenheten återgår till hyresvärden utan nyttjanderättslig belastning är det fråga om en s.k. konfusion: Analys: Flyttersättning, både beskattningsbart och civilrättsligt tillåtet?, rättsfallsanalys i JUNO. 63 Holmqvist, Thomsson och Ahlinder, Hyreslagen en kommentar, kommentaren till 65 §, första stycket (JUNO). 64 Definitionen av en skattemässig avyttring är ”en onerös disposition genom vilken en person avhänder sig de rättigheter och skyldigheter som är förbundna med en viss tillgång på ett sådant sätt att avyttrarens äganderätt till den tillgången upphör”. se Krzymowska Adriana, Skattepliktiga överlåtelser i inkomstslaget kapital, s. 348. 65 Se Krzymowska Adriana, Skattepliktiga överlåtelser i inkomstslaget kapital, s. 266 ff. som konstaterar att nyttjanderätter kan avyttras med följande analys. 66 Jfr RÅ 2001 not 98. Exemplet avser ett fall i vilket hänvisning till att hyresvärden genom att återta hyresavtalet samt inventarier mot en avflyttningsersättning kom att anses ha förvärvat en verksamhet, vilket alltså innebar att moms inte togs ut på avflyttningsersättningen. 67 Se 44 kap. 3 § IL. 6 8 I RÅ 2009:79 ansåg dock HFD att ”Den omständigheten att rätten att förfoga över hyresrätten till en bostadslägenhet är begränsad i vissa avseenden hindrar inte att hyresrätten är att betrakta som en tillgång i den mening som avses i 41 och 42 kap. IL och att inkomster på grund av innehav av en sådan hyresrätt ska beskattas. Att så är fallet framgår också av reglerna i 42 kap. 30–32 §§ IL om beskattning vid andrahandsuthyrning av en bostad som innehas med hyresrätt.”. 69 Se definition av derivata fång i Agell & Malmström i samarbete med Ramberg, Civilrätt, 21 uppl., s. 72. 70 Jfr här överlåtelsebegreppets innebörd i 7 § i 1907 års nyttjanderättslag, nämligen ett överförande av besittningen eller besittningsrätten till lägenheten. 71 Jfr slutsatsen som Hillert och Adolfsson drar mot bakgrund av att lagstiftaren i de mer ”harmlösa fallen” inte ansett att det varit meningen att åtal ska väckas, se hänvisningarna till prop. 1973:23 s. 145 och prop. 1977/78:175 s. 140. De harmlösa, ringa fall, som möjligen inte ska straffas i dellikvidssituationerna, ska dock leda till ogiltighet och återbetalningsskyldighet. Hillert & Adolfsson, Hyresrätt som dellikvid, s. 47.
Hänvisas från p. 3 (s. 697)
1.3.1 Regleringen Enligt 12 kap. 42 § p. 5 jordabalken är hyresrätten förverkad om en särskild ersättning för hyresrätten har utgått eller begärts för överlåtelsen. Det betyder att hyresrätten kan sägas upp till omedelbart upphörande och således förfaller utan uppsägningstid eller besittningsskydd för hyresgästen.s. 696
2.Förbudet mot svarthandel med hyreskontrakt återfinns i 12 kap. 65 § jordabalken. Av detta följer att om någon begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet, döms denne för s.k. svarthandel. Med ”särskild ersättning” avses en ersättning som går utöver hyran. Eftersom avtalsvillkor om särskild ersättning är ogiltigt, är den som tagit emot ersättningen dessutom skyldig att återlämna denna. 3.2 Motiven till införandet av förbudet mot svarthandel När reglerna i 12 kap. 65 § jordabalken om förbud mot svarthandel med hyreskontrakt infördes var det huvudsakliga syftet att komma till rätta med en omfattande svarthandel som i motiven beskrivits som hyresvärdar som krävt ersättning för upplåtelsen utöver brukshyran och hyresgäster som krävt ersättning för att överlåta hyresrätten till någon annan. Lagstiftningen syftade till att hindra enskilda från att utnyttja bostadsbristen för att bereda sig ekonomisk vinning. Förbudet kombinerades med kraftiga sanktioner i form av böter och t.o.m. fängelse, vilket motiverades av att hyressystemets grunder anses undergrävas av handeln med hyresrätter.s. 697
3.En föregångare till regeln fanns i den tillfälliga krislagstiftningen från 1942, Hyresregleringslagen, och överensstämde med vad som gällt under åren 1921–1926 enligt 1917 års tillfälliga krislag. I 1942 års lag stadgades ett förbud för överlåtande hyresgäst mot att ta gottgörelse av den nya hyresgästen. Det var lägre ställda krav i förhållande till den tidigare regleringen, eftersom det inte längre krävdes ett utnyttjande av den andra partens trångmål. I doktrin har detta kommenterats med att det sannolikt grundades i att presumtionen var att en sådan avtalad eller erlagd ersättning avsåg hyresrätten. Den egentliga föregångaren till den nuvarande regleringen följde dock vid ytterligare ett senare lagstiftningsarbete, nämligen ändringen i nyttjanderättslagen från 1968. Förbudet mot svarthandel återfanns i 3 kap. 65 § och påföljderna var ogiltighet och återgång av ersättningen (d.v.s. inget fängelsestraff så som nu föreskrivs).s. 697
4.I Hillert och Adolfssons analys av den nuvarande regelns utformning och innebörd, konkluderas att skillnaden mellan den nuvarande regeln och dess föregångare framför allt är att reglerna lämnat den tidigare tydliga parallellen till ockerreglerna. Den nuvarande lagregeln innehåller inte något rekvisit om missförhållanden, oskälighet eller utnyttjande av trångmål. Hillert och Adolfsson konstaterar att utformningen av den nuvarande regleringen tar sikte på att ersättningen begärs uppsåtligen. Mot den bakgrunden dras slutsatsen att den nuvarande situationen snarare kan jämföras med den marknadssituation som rådde 1921. För att beskriva denna återger författarna ett citat av Socialstyrelsen från de tidigare motiven om att straffet även ska träffa det klandervärda i att hyresgäster själva utnyttjar den skyddade ställning samhället gett dem till att bereda sig en vinning. Socialstyrelsen skrev: Särskilt motbjudande är dylikt ocker, därför att det utgör den form, varigenom innehavet av en lägenhet, med till hjälp av en ekonomisk krislagstiftning, som utfärdats för att skydda hyresgäster mot sociala vådor, just av dessa göres till föremål för ekonomiskt utbyte. De, som åtnjuta skydd mot hyresocker, begagna detta skydd för att själva driva liknande ocker. Säkert är, att överlåtelse av möbler mot en mer eller mindre oskälig köpeskilling utgör en form, under vilken hyresrätten till en lägenhet kan av innehavaren på ett otillbörligt sätt utnyttjas till vinning. Varje sådan möjlighet torde främja den osunda spekulation på bostadsmarknaden, som på ett så olyckligt sätt bidrager till skärpande av bostadsnöden. Styrelsen anser därför, att eventuella nya ockerbestämmelser i ämnet bör inbegripa varje form av vederlag för överlåtande av hyresrätt till lägenhet. Så sent som 2019 infördes nya ändringar i hyreslagen i syfte att stävja den i stora delar av Sverige rådande bostadsbristen. I förarbetena redogörs för iakttagna otillåtna förfaranden från såväl fastighetsägare som hyresgäster som begär olagliga ersättningar för hyreskontrakt. Även i dessa motiv talas om behovet av att komma till rätta med dessa ageranden utifrån att hyresrätten måste vara en tillgänglig och flexibel upplåtelseform och att hyressystemet förutsätter rörlighet på en öppen hyresmarknad. Problemen uppstår när förstahandshyresgäster inte längre har behov av sina hyreslägenheter — och borde avflytta — men väljer att sitta kvar på kontraktet i syfte att tjäna pengar på det. Detta leder till att färre lägenheter friställs och kommer de bostadssökande till del, vilket i sin tur drabbar de bostadssökande, fastighetsägarnas förvaltning och stör hyresmarknadens funktionssätt. 3.3 Skillnaden mellan upplåtelse och överlåtelse Som redan återgetts anses svarthandel förekomma när särskild ersättning begärs, avtalas eller mottas vid såväl upplåtelser som överlåtelser av hyresrätter. Upplåtelsesituationen föreligger när hyresvärden begär en ersättning utöver brukshyran för upplåtelse av hyresrätten till en hyresgäst. Överlåtelsesituationen aktualiseras när en redan befintlig hyresgäst begär ersättning för att överlåta hyresrätten. I förarbetena från 1973 diskuterades upplåtelsesituationen utförligt, medan överlåtelsesituationen hanterades mer sparsamt. 3.4 Tillåten kontra ”särskild” ersättning Viss ersättning får utgå vid en överlåtelse av en hyresrätt, men frågan blir vad ersättningen i sådana fall får avse. I motiven anges att det är fråga om en otillåten ersättning om den överstiger ersättning för egendom som de facto tillhört hyresgästen. Tillåten ersättning kan således avse sådana investeringar eller förbättringsarbeten som hyresgästen gjort och som inte blivit tillbehör till fastigheten genom accession. Ersättning kan också avse kostnaden för sådan egendom eller lösöre som hyresgästen inte kan eller vill ta med sig. Skulle dock den ersättning som den avträdande hyresgästen betingar sig i denna del vara oskäligt hög i förhållande till egendomens eller nyttighetens värde, så ska det överskjutande beloppet anses utgöra vederlag för överlåtelsen. Den överstigande delen utgör då en ”särskild ersättning”. På den ”särskilda ersättningen” är det tänkt att såväl straffbestämmelsen som de därtill anslutande civilrättsliga bestämmelserna om ogiltighet och återgång ska bli tillämpliga.s. 698