De undantag som trots allt finns rör vissa särskilda situationer och kommer att, i den mån de kan sägas påverka eller betyda något för nu aktuella typsituation, omnämnas nedan. 1 1 Se framför allt SOU 1969:50 s. 184 ff. Jfr även här från praxis NJA 1979 s. 735 II. 12 Se SOU 1969:50 bilaga 2. 13 Detta påpekades i nämnd artikel, En ohållbar position, men det förefaller fortfarande föreligga osäkerhet i frågan. 14 Detta var ostridigt i fallet. 1 5 Jfr SOU 1969:50 s. 184 ff. 16 Se exempelvis anförda beräkningar i En ohållbar position s. 810 ff. som avser att visa att man genom enkla men varierande antaganden kan kan påverka slutresultat ganska markant. 1 7 Jfr även uttalanden i det uppmärksammade äldre fallet rörande Vinterpalatset där det sägs att motsvarande spann används i flertalet fall i praxis, Svea hovrätts dom, 25 november 1982, avdelning 14, DT 22. 18 Se i första hand SOU 1969:50 bilaga 2. 19 Se Hager, R., Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Stockholm 1998 s. 171 ff. med hänvisningar och Victorin, A, Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., Stockholm 2003 s. 85 ff. 2 0 Jfr Victorin, A., Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., Stockholm 2003 s. 84 ff. och där angivna mycket förenklade formel. 21 Som exempel kan här nämnas den s.k. Capital asset pricing model (CAPM) med hänsynstagande till det s.k. betavärdet ((cid:0)-värdet); jfr Svea hovrätts dom av den 14 april 2016, i mål T 481-15 där hänvisning just till detta betavärde ((cid:0)-värde) gjordes. 22 Jfr det faktum att reglerna i grunden är från 60-talet. 2 3 Jfr En ohållbar position s. 809. 2 4 Här kan hänvisas till prop. 1971:122 s. 174 ff. där frågan tas upp relativt utförligt, men det kan även hänvisas till den föregående utredningen SOU 1969:50 s. 169 ff. 25 Se exempelvis Hager, R., Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Stockholm 1998 s. 396 ff. med hänvisningar. 26 Se härom Hager, R., Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Stockholm 1998 s. 396. 2 7 Se om värde- respektive skadeersättning Hager, R., Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Stockholm 1998 s. 193 ff. och 198 ff. Det kan, för att undvika missförstånd, inflikas att det faktum att det numera i regel utgår ytterligare 25 procent i ersättning inte förändrar det sagda. Det blir nämligen i denna del enbart fråga om ett tillägg till ersättningen, även om motiveringen och tanken om full ersättning kan blir mer problematisk på ett teoretiskt plan. 28 Förhållandena påverkas, som sagt, inte av att det numera i regeln utgår ytterligare 25 procent på marknadsvärdet i ersättning, se 4 kap. 1 § 2 st. expropriationslagen. 29 Se om konsumentprisindex som omräkningsfaktor prop. 1971:122 s. 177 och 185, samt NJA 1984 s. 93 I där Högsta domstolen fann att en uppräkning med konsumentprisindex skulle ske trots att det hävdades att fastighetspriserna hade legat stilla. Se även allmänt om uppräkningen Dahlsjö, A., Hermansson, M. & Sjödin, E., Expropriationslagen. En kommentar, 3 uppl., Stockholm 2010 s. 276 ff. 3 0 Se härom Hager, R., Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Stockholm 1998 s. 197 f. och 201 ff. 31 SOU 1969:50 s. 170. 32 Se t.ex. Bouvin Å. & Stark, H., Expropriationslagen. En kommentar, 2 uppl., Stockholm 1989 s. 169 f., Hager, R., Värderingsrätt s. 440 ff. samt jfr Dahlsjö, A., Hermansson, M. & Sjödin, E., Expropriationslagen. En kommentar, 3 uppl., Stockholm 2010 s. 275. 33 Se Hager, R., Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Stockholm 1998 s. 441 f. 3 4 Jfr t.ex. Axlund, A., Värdetidpunkt och ränta vid markåtkomst, LMV-Rapport 1994:1, Gävle 1994 s. 14 f. 35 Det kan även noteras att den valda tidpunkten inte ens är densamma i de båda fallen (utgången av hyresavtalet resp. utgången av tiden för uppskovet), vilket är än mer anmärkningsvärt och visar på den osäkerhet som råder. 3 6 Givetvis kan de processuella reglerna binda domstolen, men förbigås här då avsikten är att ifrågasätta och diskutera de materiella reglerna. 3 7 Jfr Andersson, H., Skyddsändamål och adekvans, Om skadeståndsansvarets gränser, Uppsala 1993 s. 480 där det också framhålls att andra sätt att beskriva situationen finns och det hänvisas bl.a. till Rodhe, K., Obligationsrätt, Stockholm 1956 s. 497 och 524. Se även Bengtsson, B., Om jämkning av skadestånd, Stockholm 1982 s. 57 f. och 181 f. I förarbetena till reglerna i jordabalken behandlas frågan som en jämkningsfråga se prop. 1968:91 Bihang A s. 118 f. och SOU 1966:14 s. 321. 38 Se i denna fråga framför allt Andersson, H., Skyddsändamål och adekvans, Om skadeståndsansvarets gränser, Uppsala 1993 s. 480 f. som finner att den bör i första hand behandlas som en fråga om skadeståndets beräknande och att man istället för en jämkningsregel bör tala om en reduktionsregel. Jfr även Högsta domstols dom i mål T 230-15 av den 7 februari 2017 (domen rättad den 13 februari 2017). 39 Det kan tänkas att skadebegränsningen givet kostnaderna härför inte minskar det ersättningsgilla området utan till och med ökar detsamma, jfr Högsta domstolen dom i mål T 230-15 av den 7 februari 2017 (domen rättad den 13 februari 2017) i pp. 35 i referatet. 40 Se prop. 1971:122 s. 192 f., SOU 1969:50 s. 184 f. och prop. 1968:91 Bihang A s. 118 f. samt SOU 1966:14 s. 321. Här kan upprepas att saken tas upp vad gäller hyresreglerna som en jämkningsfråga. 41 Se Hernmarck, M., Löseskilling vid expropriation för tätbebyggelse, 2 upp., Stockholm 1967 s. 45 och Strahl, I., Fyra expropriationsrättsliga uppsatser, Uppsala och Stockholm 1926 s. 197 ff. 42 Se exempelvis det allmänt spridda standardverket Hellner, J. & Radetzki, M., Skadeståndsrätt, 9 uppl., Stockholm 2014 s. 386, se även Bengtsson, B. & Strömbäck, E., Skadeståndslagen. En kommentar, 5 uppl., Stockholm 2014 kommentaren till 6 kap. 1 §. Se dock Andersson, H., Skyddsändamål och adekvans, Om skadeståndsansvarets gränser, Uppsala 1993 s. 478 ff. där frågan tas upp mer utförligt. 43 Se exempelvis Hellner, J. & Radetzki, M., Skadeståndsrätt, 9 uppl., Stockholm 2014 s. 386. 4 4 Jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 34 och s. 103 f. 45 Se Högsta domstolen dom i mål T 230-15 av den 7 februari 2017 (domen rättad den 13 februari 2017) i pp. 30–37 i referatet. 4 6 Se prop. 1968:91 Bihang A s. 118 f. där det uttalas ”[a]tt hyresvärden i fall då obefogad förlängningsvägran anses föreligga vidtagit åtgärder i syfte att begränsa hyresgästens skada, exempelvis genom att anvisa annan lokal, eller att hyresgästen underlåtit att vidta sådana åtgärder för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom, bör självfallet beaktas när ersättningen bestäms”. Som redan nämns tas detta upp som en jämkningsfråga. 47 Jfr det faktum att en erbjuden kompensation kan påverka intresseavvägningen, prop. 1968:91 Bihang A s. 114 och 127, jfr även NJA 2007 s. 1018. 48 Se Holmqvist, L. & Thomsson, R., Hyreslagen. En kommentar, Zeteo version den 1 april 2017 (elfte upplagan med tillägg och ändringar), Stockholm 2017 kommentaren till 12 kap. 58 b § under rubriken d. Skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit. 49 Se Holmqvist, L. & Thomsson, R., Hyreslagen. En kommentar, Zeteo version den 1 april 2017 (elfte upplagan med tillägg och ändringar), Stockholm 2017 kommentaren till 12 kap. 58 b § under rubriken d. Skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit. 5 0 Se prop. 1968:91 Bihang A s. 363 f. med hänvisning till SOU 1961:47 s. 117. 51 Se prop. 1968:91 Bihang A s. 363 f. 52 Jfr dock det faktum att skadebegränsning i förarbetena tas upp som en jämkningsfråga, se prop. 1968:91 Bihang A s. 118 f. och SOU 1966:14 s. 321. 53 Se prop. 1968:91 Bihang A s. 363 f. med hänvisning till SOU 1961:47 s. 117 där det talas om att det för en del uppsägningar förelegat ”i det närmaste godtagbara skäl …” Och vidare att hyresvärdens kan ha ”… så mycket fog för sitt anspråk på hyresförhållandets upplösning, att ett erbjudande från hans sida att ersätta allenast en del av hyresgästens förlust skulle ha varit nog för att hans ställningstagande i förlängningsfrågan skulle framstå såsom till fullo befogat. I dylika fall ter det sig följdriktigt att i motsvarande mån begränsa ersättningsskyldigheten”. 5 4 Victorin, A., Kommersiell hyresrätt, 3 uppl., Stockholm 2003 s. 92. 55 Detta framfördes i exempelvis i en tvist rörande en exproprierad fastighet varpå det bedrevs en parkeringsrörelse, Mark- och miljööverdomstolens dom den 25 april 2012 i mål F 7754-11 och det förefaller som att påståendet vann gehör i fastighetsdomstolen även om detta inte är entydigt. 56 I en avgjord skiljetvist, meddelad i Göteborg den 22 oktober 2015, som rörde en obefogad uppsägning av ett rörelsearrende (där samma regler som diskuteras blir tillämpliga) anskaffade arrendatorn ett nytt arrendeställe och krävde kompensation för erlagd betalning. Ersättning nekades och det hävdades att det inte var fråga om en kostnad i företagsekonomisk mening eftersom betalningen (för det nya arrendestället) balanserade av den nya tillgången (arrendestället). 5 7 Jfr här med Högsta domstolens uttalande i mål T 230-15 av den 7 februari 2017 (domen rättad den 13 februari 2017) i p. 35 i referatet om att risken härvidlag ligger hos skadevållaren under förutsättning av att hyresgästen handlat adekvat. 58 Här kan även tilläggas att det värde som ersätts till stor del hade skapats av hyresvärden och den för lokalen sammanhängande Nobelfesten och här kan man jämföra med NJA 2007 s. 1018 där det uttalades att hyresgästens rätt till skadestånd inte innefattande krav på kompensation för hela det aktuella positiva kontraktsintresset som stod på spel utan var mer begränsat.
Hänvisas från p. 7 (s. 634)
1.För drygt tio år sedan skrev jag tillsammans med professor Anders Victorin en artikel med titeln En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal. En viktig anledning till artikeln var att vi tyckte oss se att ämnet värderingsrätt var svårhanterligt för praktiker och domstolar. Ett allmänt skäl till dylika problem kan vara att juristen möter ekonomisk teori utan att alltid vara hemma på detta icke-rättsliga område, men samtidigt tvingas ta ställning till ekonomiska teorier och tekniker som kan ha en avgörande roll för det rättsliga ställningstagandet. Förutom att det alltid är svårt att förhålla sig till mer eller mindre främmande vetenskapliga discipliner i sig är det än svårare att med någon säkerhet bemästra den i sammanhanget yttersta fråga som juristen många gånger kan ställas inför: hur förhåller sig rättsvetenskapen till ekonomisk teori? Det kan exempelvis vara så att en utveckling sker inom den ekonomiska teorin, medan tillämpliga regler kan sägas utgå från äldre utomrättsliga diskussioner och frågan är om en sådan utveckling ska tillåtas återverka fullt ut på det rättsliga området också när lagstiftarens anvisningar inte omfattar den nya situationen.s. 631
2.Under de senaste åren förefaller särskilt ett par rättsfall ha väckt viss uppmärksamhet och det synes finnas anledning att diskutera några av de frågor som blev av betydelse i fallen. Det rör sig dels om ett avgörande (Svea hovrätts dom av den 6 december 2013 i mål T 3370-13) där Lidl Sverige Kommanditbolag som hyresvärd sa upp en hyresgäst, Swedeport i Täby AB, och i slutändan hade att kompensera hyresgästen för liden skada, dels ett avgörande (Svea hovrätts dom av den 31 mars 2015 i mål T 1621-14) där Stockholms kommun som hyresvärd likaledes hade att ersätta hyresgästen, Profilrestauranger AB, för åsamkad skada. I det senare fallet utdömdes ett belopp på över 136 miljoner kronor och enbart storleken på ersättningen har väckt viss uppmärksamhet.s. 631
3.Delvis mot bakgrund av nämnda domar ska jag i det följande återvända till det övergripande temat för den tidigare, ovan nämnda, artikeln och diskutera några värderingsrättsliga frågor men också indirekt, om än mot bakgrund av endast nämnda två fall, beröra frågan om ämnet värderingsrätt än idag synes vara svårhanterligt. Diskussionen förs i förhållande till tidigare nämnd artikel utifrån tre andra teser: (i) avkastningskrav är ett svårgenomskådligt mysterium för juristen?; (ii) värdetidpunkten ges en i skadeuppskattningen felaktig och avgörande betydelse — förarbetena har fallit i glömska?; (iii) skadeståndets omfattning med hänsyn till skadebegränsning och jämkning när hyresgästens val kan ifrågasättas — kopplingen till skadeståndsrättsliga principer är svag?s. 632
4.Det kan redan här sägas att det inte kommer att bli frågan om annat än spridda nedslag när det gäller nämnda domar och det blir inte av utrymmesskäl fråga om någon närmare redogörelse för fallen. I viss mening blir fallen i detta sammanhang mer att se som en kort illustration på förekommande problem. Allmänt om ersättning vid obefogad uppsägning av lokalhyresgäst — utgångspunkterna När en lokalhyresgäst blir uppsagd utan att hyresvärden kunnat prestera en besittningsbrytande grund har hyresgästen som utgångspunkt rätt att erhålla ett skadestånd för den förlust denne lider till följd av uppsägningen, 12 kap. 58 b § jordabalken.s. 632
5.Den grundläggande ledstjärnan bakom ersättningsregeln är att hyresgästen ska kompenseras för åsamkad förlust. Ersättningen ska i princip så långt det är möjligt överensstämma med den verkliga skadan, och det är därmed ett ordinärt skadeståndsrättsligt betraktelsesätt som är styrande. Ett annat sätt att uttrycka det är att hyresgästens förmögenhetsställning ska vara oförändrad efter uppsägningen just genom att en ersättning utgår som återställer denna tidigare förmögenhetsställning. Vid regelns tillkomst hänvisades till expropriationslagens motsvarande ersättningsregel och närmare bestämt uttalades att man ”… möter i stort sett samma problem som vid fastställande av ersättning för s.k. rörelseskada i anledning av expropriation … [Hyreslagstiftningssakkunniga] anser sålunda lokalhyresgästens behov av besittningsskydd kunna väl tillgodoses genom ett system med ersättningsregler, om bedömningen av hyresgästens ersättningsanspråk sker efter samma grunder som vid bestämmande av ersättning för rörelseskada i anledning av expropriation. En sådan tillämpning av ersättningsreglerna kan icke anses omotiverad, om ersättningsskyldigheten strikt begränsas till fall då hyresvärdens vägran att förlänga hyresavtalet framstår såsom obefogad.”s. 632
6.Departementschefen anslöt sig till dessa uttalanden av Hyreslagstiftningssakkunniga och sammanfattade för egen del att [e]rsättningen skall fastställas enligt samma grunder som ersättning för s.k. rörelseskada med anledning av expropriation. Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning att näringsdrivande hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hyresvärden i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresförhållandets upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersättningspåföljd skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha en betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Det kan alltså noteras att det är expropriationslagens regel om ersättning för skada i övrigt som det hänvisas till och därmed inte till den i sammanhanget mer speciella regeln om ersättning för löseskilling. Expropriationslagens ersättning för skada i övrigt, inte sällan benämnd annan ersättning, är en ren skadeersättningsregel där ett ordinärt skadeståndsrättsligt betraktelsesätt ska vara vägledande. I enlighet med ett sådant perspektiv hänvisas därför bl.a. till allmänna regler om att endast ekonomisk skada är ersättningsgill och att ett krav om adekvat kausalitet gäller, men också att den skadelidande enligt allmänna regler kan ha att begränsa skadan.Det är tydligt att medan löseskilling och intrångsersättning i princip avgränsas och bestäms genom måttstocken marknadsvärde samt genom föreskrifterna om värdetidpunkt regleras annan ersättning annorlunda. Annan ersättning avgränsas och bestäms nämligen av de allmänna skadeståndsrättsliga principerna om bl.a. krav på ekonomisk skada samt krav om visst orsakssamband. Innebörden härav är att reglerna därmed kan sägas öppnare förutsätta en rad ställningstaganden för att avgränsa den ersättningsgilla förlusten i förhållande till den mer låsta marknadsvärdemodellen.s. 633
7.Det kan således konstateras att ledstjärnan för den ersättning som ska utgå för skada i övrigt vid en expropriation, och därmed också för liden skada efter en obefogad uppsägning, utgörs av en allmän skadeståndsrättslig ram och det kan noteras att det inte tilläggs något i egentlig mening i förarbetena för nu aktuella situationer.s. 634
8.Utöver denna allmänna anvisning som ges i förarbetena diskuteras också, såvitt mig är bekant mer utförligt än något i annat sammanhang i svenska förarbeten, vissa allmänna värderings- och ersättningsrättsliga problem med avseende på nu aktuella frågor. Bl.a. tas frågan om värdetidpunkt upp och det konstateras att ju senare denna förläggs desto större är möjligheten att domstolen träffar så rätt som möjligt i det enskilda fallet. I allmänhet är det nämligen frågan om en påverkan på ett fortgående skeende som allt eftersom tiden går i viss mening realiseras och därmed lättare kan översättas till ett belopp i kronor och ören. Vidare diskuteras det härmed närbesläktade faktumet att det i regel är fråga om framtidsbedömningar och att det därmed blir fråga om uppskattningar av sannolikheten för vissa händelseförlopp och därvidlag hur man kan ha att förhålla sig till flera sådana mer eller mindre sannolika alternativ. Vidare tas, som ofta återkommer i diskussionen idag, olika värderingsmetoder upp och det uttalas även i allmänna ordalag vad dessa går ut på och därmed också indirekt vilken roll de kan ha för det rättsliga avgörandet. De metoder som nämns är avkastningsvärdering, substansvärdering samt likvidationsvärdering. Inte minst är det tydligt att de nämnda metoderna förekommer vid frivilliga överlåtelser samtidigt som det också framgår att dessa inte utan vidare kan överföras till det expropriationsrättsliga området. Detta senare tycks emellanåt falla bort och det går utan tvekan att finna exempel på när ersättningen som en följd av detta blivit fel. Ett enkelt exempel härpå är att ersättning har utgått för egendomens värde samtidigt som den drabbade har kunnat behålla densamma. Vid en vanlig överlåtelse övertar köparen egendomen ifråga vilket inte i regel gäller vid nu aktuella fall och därmed kan konstateras att likvidationsvärdemetoden i princip är oanvändbar i sammanhanget; hyresgästen kan för egen del principiellt likvidera rörelsen och därmed själv tillgodogöra sig ett häremot svarande belopp.s. 634