Stycket

1.3.1 Hyresavtals oklarhet om vem som var hyresgäst ansågs böra gå ut över hyresvärden. I RH 2004:4 krävde en hyresgäst, en fysisk person (K.H.P.), återbetalning av för mycket erlagd hyra enligt nuvarande 12:55 e JB. Hyresvärden invände att ärendet skulle avvisas då fel person ansökt om återbetalning. Hyresvärden hävdade att avtalet träffats med ett bolag och inte den fysiska personen som nu ansökt. I hyresavtalet angavs som hyresgäst ”Simcorp A/S (K.H.P.)” och avtalet undertecknades av K.H.P. i egenskap av privatperson. Hovrätten fann att avtalet var oklart formulerat när det gäller frågan om vem som var hyresgäst och med hänsyn till att det som framkommit i målet i övrigt inte gav någon vägledning i frågan ansågs denna oklarhet böra gå ut över hyresvärden. Den innebörd av avtalet som hyresgästen förespråkade ägde därmed företräde och återbetalning av hyra beviljades. 3.2 Förhandlingsklausul — del av hyresavtal? I NJA 2011 s. 316 uppkom frågan om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal utgjorde avtalsinnehåll. En hyresgäst hade med en hyresvärd tecknat ett avtal i vilket hyran angavs vara 36 000 kr per år eller 3000 kr per månad. I avtalet fanns också en förhandlingsklausul enligt vilken parterna förband sig att bl.a. godta den hyra som på grundval av då gällande förhandlingsordning kunde komma att träffas mellan fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation. Den i avtalet bestämda hyran understeg den hyra som följde av den vid aktuell tidpunkt gällande förhandlingsöverenskommelsen med 1 135 kr per månad. Den hyra som utgick kom sedermera att höjas vid tre tillfällen. Hyran höjdes vid dessa tillfällen med 100, 50 respektive 100 kr per månad. Under denna period då hyran hade höjts tre gånger hade samtidigt sex förhandlingsöverenskommelser träffats som inneburit hyreshöjningar som varierade mellan 20 och 104 kr per månad, men vilka alltså inte hade direkt påverkat det nu aktuella hyresavtalet. Efter det att fastigheten sedermera sålts begärde den nya fastighetsägaren på grundval av en förhandlingsöverenskommelse den 1 januari 2007 att hyran för den aktuella lägenheten skulle utgå med 4 165 kr per månad. Hyresvärden hävdade att hyresgästen var bunden av den nya hyran genom den förhandlingsklausul som fanns i kontraktet. Hyresgästen accepterade inte höjningen utan betalade ett lägre belopp. Hyresvärden sade, med anledning av att hyresgästen inte betalat full hyra, upp densamma. Hyresnämnden beslutade sedermera att avtalet skulle upphöra och beviljade anstånd med avflyttning till den 30 juni 2008. Hyresvärden krävde nu hyresgästen på den del av hyran som inte hade betalats fram till den sista juni 2008. Den avgörande frågan var nu om den förhandlingsklausul som fanns i avtalet utgjorde avtalsinnehåll. HD konstaterade att avtalet förutom förhandlingsklausulen innehöll ett bestämt hyresbelopp som avvek från den hyra som skulle ha utgått enligt vid tiden gällande förhandlingsöverenskommelse. Till detta kom att hyran under en rad år bestämts på ett sätt som avvek från den hyra som skulle ha utgått enligt under tiden träffade förhandlingsöverenskommelser. HD uttalade vidare att av vad som framkommit om parternas avsikter vid avtalsslutet och deras tillämpning av avtalet framgår att förhandlingsklausulen inte skulle vara bestämmande för hyran i förhållande till nu aktuell hyresgäst. HD fann att hyresvärden därmed inte kunde som grund för sitt krav på hyra åberopa förhandlingsklausulen gentemot hyresgästen. Hyresvärdens talan ogillades följaktligen. Tilläggas kan att den hyra som hyresnämnden i förlängningsärendet uttalade skulle gälla för uppskovstiden (februari–juni 2008) inte var rättskraftigt prövad av hyresnämnden för nu aktuellt mål, varför inte heller hyresnämndens uttalande kunde läggas till grund för hyresvärdens krav. HD hänvisade i denna del till 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. HD:s dom kan ses som en påminnelse om att också det hyresrättsliga området omfattas av allmänna avtalsrättsliga regler och principer och att det särskilda kollektiva systemet inte alltid kan tas för givet som normerande, vilket ibland förefaller ske. Jfr t.ex. med det faktum att hovrätten, med hänvisning till hyresnämndens uttalanden i förlängningsärendet, tolkade omständigheterna i fallet mot bakgrund av den fast etablerade praxis på hyresmarknaden som innebär att det förekommer ensidiga åtaganden som inte blir en del av avtalet och som hyresvärden ensidigt kan återkalla. 3.3 Dödsbo efter avliden hyresgäst hade inträtt i hyresavtalet — hyresavtalets övergång. I RH 2009:43 hade en hyresgäst avlidit och dödsboet inträtt i avtalet. Hyresvärden sade efter många år upp hyresavtalet, men dödsboet hävdade att det inte kunde vara part i målet och att detsamma skulle avvisas. Hovrätten fann att dödsboet även efter det att det skiftats kan uppträda som part om det behövs med hänsyn till att boet har en tillgång och att dödsboets egenskap av part inte påverkas av att det enligt familjerättsliga eller skatterättsliga regler anses upplöst. Hovrätten fann vidare att hyresavtalet inte upphör eller övergår på annan enbart p.g.a. parternas passivitet och att dödsboet därför kan vara part i tvisten. 3.4 Uthyrning av delägare — första eller andra hand? I RH 2006:46 hyrde en av flera delägare ut en lägenhet som denne disponerade i fastigheten. Hyresgästen ansökte om återbetalning av för mycket erlagd hyra jämlikt nuvarande 12:55 e JB. Hovrätten fann att hyresvärden disponerar den aktuella lägenheten i egenskap av ägare och överenskommelsen med de andra delägarna om hur lägenheterna skall disponeras är att klassificera som ett förvaltningsavtal. Det är därmed inte fråga om en uthyrning i andra hand och återbetalning av hyra enligt 12:55 e kan därmed inte beslutas. 3.5 Ytangivelse i hyresavtal. RH 2009:70 gällde om det förelåg en utfästelse om en lägenhets yta med den innebörden att en avvikelse från den angivna uppgiften var skadeståndsgrundande. I fallet hade lägenhetens yta angetts till ca 57 kvadratmeter men det visade sig sedermera att den korrekta ytan var 52 kvadratmeter. Hovrätten fann att det var fråga om en utfästelse om att lägenhetens yta vara ca 57 kvadratmeter. Hovrätten konstaterade med hänvisning till NJA 2002 s. 477 att hyresvärden svarar strikt för denna utfästelse och att en avvikelse om 5 kvadratmeter är för stor för att rymmas inom begreppet cirka. Ersättning utgick för skada p.g.a. avtalsbrott; avkastningsränta utgick också på det utdömda beloppet. 3.6 Åtgärdsföreläggande — betydelsen av villkor i hyresavtalet att befintliga persienner ej innefattas i upplåtelsen. RH 2008:2. Enligt ett villkor i hyresavtalet ingick inte de persienner som fanns i lägenheten i hyresavtalet. Persiennerna ingick därmed inte i upplåtelsen och följaktligen ansågs också underhållsskyldigheten för dessa ha avtalats bort. Frågan var om ett sådant avtal var möjligt. Persiennerna hade installerats av tidigare hyresgäst men det påstods inte att persiennerna övertagits av nuvarande hyresgästen. Persiennerna tillhörde därmed hyresvärden som tillbehör till fastigheten. Hyresgästen begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut persiennerna mot nya, då dessa inte längre vara funktionsdugliga. Hovrätten fann att lägenheten även utan persienner var i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten var fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12:9, 1 st. JB), och eftersom dessa inte ingick i upplåtelsen kunde följaktligen inte ett åtgärdsföreläggande meddelas. Med hänsyn till att hovrätten utgick ifrån att persiennerna tillhörde fastighetsägaren och därmed var tillbehör till aktuell fastighet kan det förefalla inkonsekvent att dessa trots allt inte ansågs ingå i upplåtelsen. Visserligen stipulerade avtalet att persiennerna inte ingick, men likafullt var dessa en del av den fysiska fastighet till vilken nyttjanderätt trots allt hade upplåtits. I den mån man utgår ifrån att persiennerna inte ingick i upplåtelsen förefaller det därför mer följdriktigt att hävda att persiennerna trots allt hade övertagits av den nye hyresgästen och därmed inte ansågs vara tillbehör till fastigheten; hovrätten konstaterade dock att det inte påståtts av hyresgästen övertagit persiennerna i fallet. 3.7 Undantag från krav på uppsägning i 12:6 JB. RH 2009:74. I 12:6, 3 st. JB återfinns en bestämmelse som innebär att när ett avtal om hyra av bostadslägenhet upphör att gälla upphör även ett till detta hyresavtal kopplat annat avtal utan att detta avtal direkt sagts upp. Förutsättningarna för detta är att det skall vara fråga om en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av den aktuella lägenheten och nyttigheten skall även vara av mindre betydelse i jämförelse med användningen av lägenheten. I det nu aktuella hovrättsfallet var det genom ett hyreskontrakt fråga om uthyrning av 42 stycken studentrum samt därtill genom ett annat hyreskontrakt uthyrning av en gemensamhetslokal för studenter. Det förstnämnda kontraktet sades upp och hyresgästen hävdade att även det andra kontraktet därmed också upphört att gälla enligt 12:6, 3 st. JB. Hovrätten fann att undantaget från uppsägning i 12:6, 3 st. JB inte var tilllämpligt på nu aktuellt förhållande och att därmed det andra avtalet inte upphört att gälla. Hovrätten gjorde också vissa uttalanden i förbigående om kravet på ”omedelbart samband” nämligen att det typiskt sett skall vara fråga om att nyttigheten saknar värde för hyresgästen om bostadslägenheten inte längre förhyrs. Det framgick inte av utredningen i målet att det förhöll sig på så vis. 3.8 Hyresrätt brandskadad — hyresavtalet förfallet? I RH 2009:28 hade en hyresrätt, i form av ett radhus, brandskadats och därefter rivits så att endast bottenplattan återstod. Lägenheten bestod av två plan och i princip hade endast övervåningen brandskadats, men även bottenvåningen hade alltså rivits. Hyresvärden uppgav redan tidigt att lägenheten skulle återuppbyggas men hävdade att hyreskontraktet hade förfallit. När lägenheten var återuppförd hyrdes den ut till annan hyresgäst och de tidigare hyresgästerna väckte talan och yrkade att det skulle fastställas att deras hyresrätt bestod. Hovrätten fann att hyresavtalet hade förfallit och att det saknades stöd för att i bedömningen om lägenheten enligt 12:10 1, st. JB blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, väga in det faktum att hyresvärden avser att återuppbygga densamma. Den nu aktuella regeln kan i ett fall som det nu ifrågavarande, dvs. när hyreslägenheten skall återuppföras och på nytt hyras ut, synas hård mot hyresgästen och det kan hävdas att den inte är anpassad till en tid där en hyreslägenhet i regel kommer att återuppföras. Men som hovrätten också konstaterar har lagstiftaren inte velat införa en återflyttningsrätt. Lagstiftaren har hänvisat till att det praktiska behovet av en sådan rätt är litet eftersom hyresgäster i regel medges rätt att återflytta när lägenheten är återuppbyggd. En reglering i ämnet ansågs också behöva bli omfattande och komplicerad. 3.9 Hyresgästs skadeståndsskyldighet — culpabedömningen. I RH 2007:26 hade en lokalhyresgäst lämnat butikslokalen med en spisplatta påslagen, varefter brand uppstått. Branden medförde omfattande skador dels på fastigheten, dels för andra rörelsedrivande hyresgäster i fastigheten. Ersättning för skadorna betalades av ett försäkringsbolag, vilket i sin tur krävde hyresgästen på ersättning härför enligt 12:24 1 st. JB och skadeståndslagen. Den avgörande frågan för om skadeståndsskyldighet förelåg var således om hyresgästen varit vårdslös. Enligt de stängningsrutiner som hyresgästen hade ingick att kontrollera att stickproppar till elektriska apparater, främst vattenkokaren i pentryt, var utdragna. Hyresgästen uppgav även att denne vid stängningen av lokalen hade kontrollerat att vattenkokaren var utdragen. Enligt brandutredarens uppgifter i målet framgick bl.a. att det inte var ovanligt att spisplattor av aktuellt slag slås på av misstag genom att någon kommer nära och emot ett vred utan att märka det. Hovrätten fann att det föreföll antagligt att spisplattan oavsiktligt kommit att slås på genom att hyresgästen kommit åt vredet. I fallet ansågs klarlagt att spisen aldrig hade använts under de cirka fem år som hyresgästen använt lokalen, att någon platta aldrig tidigare hade blivit påslagen av misstag och att det inte hade uppmärksammats att vreden lätt kunde rubbas ur sitt läge genom oavsiktlig beröring. Hovrätten fann att hyresgästen mot den bakgrunden inte hade att räkna med risken för att någon av plattorna skulle vara påslagen, utan tvärtom att risken härför måste ha framstått som mycket liten. Med hänsyn till att det inte bör ställas orealistiska krav på förtänksamhet vid tillsynen av att anordningar eller lokaler är i ofarligt skick och att det får anses normalt aktsamt att uppmärksamhet inriktades på de värmekällor som var i bruk fann hovrätten att hyresgästen inte hade varit vårdslös och ogillande därför ersättningskravet. I NJA 2011 s. 454 hade omfattande vattenskador uppstått till följd av att en bostadshyresgäst inte hade stängt av en vattenanslutning till en diskmaskin efter användande av maskinen. Anslutningen hade brustit med följd att vatten strömmat ut i lägenheten. Det fanns en avstängningsanordning för vattnet till bänkdiskmaskinen på köksblandaren samt även en inne under diskbänken. Skadorna hade inte uppstått om vattenanslutningen stängts. Hyresvärden krävde ersättning av hyresgästen för skadorna enligt 12:24 JB och avgörande var om hyresgästen varit vårdslös. Enligt de till hyreskontraktet fogade ordningsreglerna följde också att hyresgästen förband sig att ”vid varje tillfälle efter användande [av diskmaskin] stänga av vattnet till maskinen”.s. 896