Svensk rättspraxis2 hänvisningar
- 1.1 Skydd mot hyresgästens borgenärer vid överlåtelse av lösöre till fastighetsägaren. I NJA 2007 s. 652 överlät en hyresgäst lösören (bl.a. maskiner) till fastighetsägaren men behöll för egen del besittningen till egendomen. Hyresgästen gick sedermera i konkurs och tvist uppkom rörande hyresgästens borgenärers rätt till egendomen. HD konstaterade att föremål som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren hör till fastigheten under förutsättning av att föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand, vilket innebar att de aktuella lösörena blev tillbehör till fastigheten genom fastighetsägarens förvärv. HD konstaterade vidare att, beträffande fast egendom, en överlåtelse blir gällande mot överlåtarens borgenärer i och med överlåtelseavtalet, men ifrågasatte om det till följd av att de aktuella föremålen inför överlåtelsen var lösören kunde vara motiverat att sakrättsliga regler om lösöre ändå skall tillämpas i fallet. HD fann det inte motiverat att göra avsteg från regeln om att sakrättsligt skydd mot borgenärerna uppkommer redan genom avtalet, bl.a. skulle ett alternativt krav på tradition omöjliggöra genomförandet av kommersiellt skyddsvärda transaktioner. Följaktligen hade fastighetsägaren erhållit sakrättsligt skydd mot borgenärerna redan genom avtalet. Den kan tilläggas att i den mån HD medgett undantag på så sätt som ifrågasattes ett sådant undantag skulle ha inneburit ett radikalt avsteg från de annars gällande fastighetsrättsliga principerna (2:4 och 2:7 JB) om när en del av en fastighet tillåts särskiljas i ett sakrättsligt perspektiv. 1.2 Samäganderättslagens 6 § analogt tillämplig vid jordbruksarrende. I NJA 2006 s. 678 begärde en av två ägare till en arrenderätt försäljning av densamma på offentlig auktion enligt samäganderättslagens (1904:48 s. 1) regler. Det rörde sig om ett jordbruksarrende (sidoarrende) och frågan var alltså om samäganderättslagens regler skulle tillämpas analogt. HD konstaterade att samäganderättslagen tillämpats analogt i NJA 1995 s. 478 beträffande en bostadsrätt och i NJA 1998 s. 552 beträffande ett bostadsarrende. I det första fallet motiverades tillämpningen av att bostadsrätt som förmögenhetstillgång är nära besläktad med äganderätten till en fastighet och i det senare fallet var det fråga om att det på arrendestället fanns byggnader tillhöriga arrendatorerna gemensamt och att det ansågs från praktisk och ekonomisk synpunkt naturligt att se arrendet och byggnaderna som en sammanhållen enhet. Det nu aktuella fallet med ett sidoarrende aktualiserade enligt HD frågor av mer grundläggande art. HD konstaterade att samäganderättslagen framför allt fyller ett konfliktlösningsbehov och att detta behov inte är begränsat till sådan egendom som uttryckligen regleras i samäganderättslagen. HD fann att, det med hänsyn till att lagstiftningen inte tillhandahåller någon annan metod för att lösa konflikter mellan samägarna vid nu aktuell egendom, bestämmelserna i 6 § bör kunna tillämpas analogt. HD förordnade därmed att arrenderätten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Nämnas kan att en invändning om att en analog tilllämpning var utesluten på den grunden att en överlåtelse av arrenderätten erfordrade jordägarens samtycke och att ett sådant samtycke inte var att räkna med, inte ansågs utgöra något hinder. Det fanns nämligen inte något i målet som visade att jordägaren generellt vägrade samtycke till överlåtelse och det fick ankomma på den gode mannen att vid en försäljning bevaka att det krav på samtycke som lagen uppställer blir iakttaget. 1.3 Tidigare sambos skyldighet att betala ersättning för nyttjande efter separation vid kvarboende. I NJA 2006 s. 206 hade efter separation förordnats att den ena sambon skulle bo kvar i den gemensamma bostaden; en med den andra sambon samägd bostadsrättslägenhet. Bodelningen kom att dröja flera år. HD fann att ersättning för nyttjandet skulle utgå. 1.4 Betalning med befriande verkan av hyra, vederlag, för nyttjande. I NJA 2005 s. 557 hade ett bolag till ett annat upplåtit en butikslokal på en fastighet samt en annan fastighet för lager och parkering. Det var uppenbart att en förutsättning var att både lokalen och den andra fastigheten skulle brukas tillsammans. Efter en tid såldes de båda fastigheterna och de kom därmed i skilda ägares händer. Nyttjanderättshavaren betalade hela det avtalade vederlaget till en av parterna och frågan var om betalningarna kunde göras gällande mot den andra parten. HD fann att tre alternativ var tänkbara i nu aktuell situation; dels att betalningen kunde göras till vem som helst av de båda fastighetsägarna, dels att betalningen skulle ske till varje fastighetsägare efter dennes andel i avtalsförhållandet, dels att betalningen skulle ske samfällt till de båda fastighetsägarna. HD uttalade att det första alternativet, som förutsatte avtal samt var ovanligt, inte var aktuellt, medan de två andra var tänkbara. HD diskuterade sedan om prestationerna på respektive sida var delbara men fann att oavsett vilket av de båda aktuella alternativen som gällde så hade betalning till den andra parten ändock inte gjorts med befriande verkan. Betalningen hade trots allt inte gjorts till den andra parten eller till en representant för denne och inte heller hade betalningen skett till fastighetsägarna gemensamt. Nyttjanderättshavaren förpliktigades därför att betala det belopp som belöpte på den andra partens fastighet (10 procent av det totala beloppet). 1.5 Hinder för verkställighet av avhysning. I NJA 2008 s. 910 hade hyresgästen efter det att ett beslut om att flytta från lägenheten vunnit laga kraft fortsatt att nyttja lägenheten och betalat hyra för densamma. Hyresvärden hade väntat mer än sex månader med att begära avhysning och under tiden skickat hyresavier till hyresgästen samt tagit emot hyra av hyresgästen. Hyresgästen väckte även sedermera talan mot hyresvärden om att ett nytt hyresförhållande uppkommit. Enligt 3:21, 2 st. UB gäller att verkställighet inte får äga rum, om svaranden gör gällande att något förhållande som rör parternas mellanhavande utgör hinder mot verkställighet och invändningen inte kan lämnas utan avseende. HD fann att hyresgästens invändning om att hinder mot verkställighet förelåg inte kunde lämnas utan avseende och verkställighet fick därmed inte ske. 1.6 Bulvanförhållande enligt 7:31 JB. I NJA 2003 s. 540 var det fråga om andrahandsupplåtelse av hyresrätt och om rättsförhållandet hade utnyttjats för att kringgå rättsskyddet för hyresgäster (7:31 JB). I fallet hyrde A.B. en lägenhet i en fastighet i Solna som ägdes av bolaget DR Fastigheter AB, i vilket bolag A.B. var delägare och styrelseledamot. A.B., som inte avsåg att bosätta sig i lägenheten, hyrde den för att i framtiden kunna hålla den till handa för något av sina barn; A.B. hyrde därför omedelbart ut lägenheten i andra hand till A.J. Några år senare såldes fastigheten till T:s Förvaltning AB (T:s). Efter köpet uppmanades A.B. av T:s att återlämna lägenheten och A.B. sade därför upp andrahandskontraktet med A.J. A.J. gjorde gällande att rättsförhållandet var sådant att A.J. för egen del skulle erhålla ett förstahandskontrakt med T:s avseende den aktuella lägenheten. HD uttalade att det av 7:31 JB framgår att en andrahandshyresgäst har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om det hade varit denne som upplåtit nyttjanderätten, när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Vidare konstaterades att bestämmelsen tillkom i anslutning till 1985 års lagstiftning om vissa bulvanförhållanden och i första hand tar sikte på den situation som föreligger när förstahandshyresgästen är en bulvan för fastighetsägaren eller intar en bulvanliknande ställning i förhållande till denne och att lagstiftaren har velat motverka främst att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett sådant läge kommer överens om att deras avtal skall upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen eller också utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra. Det är inte nödvändigt att avsikten med andrahandsupplåtelsen redan från början kan antas ha varit att i fastighetsägarens intresse kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren. HD uttalade vidare att det både enligt stadgandets ordalydelse och motiven framgår att det för att ett kringgående skall föreligga krävs ett illojalt förfarande, där andrahandshyresgästens svaga ställning utnyttjas för att sätta någon lagbestämmelse ur spel. Av att det föreligger en intressegemenskap följer inte att det är fråga om ett illojalt förfarande. I det aktuella fallet skedde uppsägningen av A.B. mot dennes vilja och det ansågs inte vara fråga om ett kringgående av lag och inte heller hade det visats att bolaget eller A.B. på ett illojalt sätt utnyttjat A.J:s ställning som andrahandshyresgäst under hyrestiden. A.J. hade därmed inte någon rätt gentemot fastighetsägaren. 1.7 Fullmakt vid hyresnämnden att ingå förlikning. I RH 2005:50 hade en hyresgäst (en dotter) i ett ärende om återbetalning av för mycket erlagd hyra inställt sig genom sin mor. Modern uppgav inför hyresnämnden att hon hade fullmakt att företräda dottern. Hyresnämnden lämnade ett förlikningsförslag som innebar att hyresgästen (dottern) skulle återkalla sin ansökan till hyresnämnden och att hyresvärden skulle återkalla en ansökan till tingsrätten. Förlikningsförslaget accepterades och ärendet avskrev. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och visa målet åter tid för fortsatt behandling. Hyresgästen hävdade att uppdraget var begränsat och inte innefattade den ingångna förlikningen. Hovrätten konstaterade att hyresgästen uppgett att hon gett modern i uppdrag att inställa sig i hyresnämnden i hennes ställe. Vidare konstaterade hovrätten att hyresnämnden själv avgör om fullmakt skall visas upp eller inte och om omständigheterna inte föranleder någon annan bedömning kan hyresnämnden godta en muntlig fullmakt även när den endast åberopas av ombudet självt. När det gäller frågan om behörighet konstaterades att det saknas direkt tillämpliga lagregler härom och att det i den äldre förvaltningslagen för vägledning i frågan hänvisas till bl.a. rättegångsbalken. Av rättegångsbalken följer att en inskränkning i behörigheten endast gäller om den kommit till rättens eller motpartens kännedom. Hovrätten fann att, då det inte framkommit något som bort ge hyresnämnden anledning att ifrågasätta att modern haft fullmakt att företräda dottern, och någon inskränkning av denna inte kommit till hyresnämndens eller motpartens kännedom, modern var behörig att ingå träffad förlikning. Det kan konstateras att hovrätten i princip följde rättegångsbalkens regler och att detta kunde stödjas på vissa uttalanden i äldre förarbeten, men det kan noteras att det i dessa förarbeten också hänvisas till att vägledning kan hämtas ur avtalslagen. Avtalslagens bestämmelser hade dock, såvitt kan bedömas av referatet i fallet, så att säga lett till motsatt bedömning och det kan därför åtminstone diskuteras om en annan tillämpning hade varit att förorda. 1.8 Talerätt mot inskrivningsbeslut samt inskrivnings beviljande. RH 2007:74. Länsstyrelsen överklagade inskrivningsmyndighetens beslut om att bevilja inskrivning av nyttjanderätt. Länsstyrelsen hade enligt miljöbalken förelagt en fastighetsägare att utföra undersökningar och utredningar vid ett förorenat område på och i anslutning till två innehavda fastigheter. Länsstyrelsen hade vidare förbjudit fastighetsägaren att överlåta fastigheterna innan det förelagda arbetet var slutfört. Fastighetsägaren upplät, utan att först ha efterkommit föreläggandet, nyttjanderätt och nyttjanderättshavaren beviljades sedermera inskrivning. Enligt nyttjanderättsavtalet gavs nyttjanderättshavaren tilllåtelse att bebygga fastigheten, rätt att såsom ställföreträdare för fastighetsägaren agera i dennes namn samt i övrigt rätt att nyttja markområdet för dennes verksamhetsutövning. Det framgick vidare av avtalet att nyttjanderättshavaren var medveten om att området var starkt förorenat, men att denne inte var ansvarig för de undersökningar och eventuella saneringar som ålagts fastighetsägaren. Länsstyrelsen överklagade inskrivningen och hävdade att den stod i strid med överlåtelseförbudet och att länsstyrelsen har ett av rättsordningen skyddat intresse att bevaka att saneringskraven inte kringgås. Hovrätten konstaterade att ett beslut av inskrivningsmyndigheten enligt 19:32 JB får överklagas av den som beslutet rör om det har gått honom eller henne emot. Hovrätten fann att länsstyrelsen hade besvärsrätt. När det härnäst gällde prövningen i sak fann hovrätten att det var uppenbart att det aktuella upplåtelseavtalet var ett försök att kringgå länsstyrelsens föreläggande och upplåtelsen stod därmed i strid mot de gällande inskränkningarna i fastighetsägarens rätt att förfoga över fastigheten. Ansökan om inskrivning avslogs. 1.9 Nödvändig processgemenskap? I RH 2004:2 hade en av två medhyresgäster tillåtits ingå ett eget hyresavtal avseende den aktuella lägenheten och senare medgetts byta densamma mot två andra hyresrätter. Nödvändig processgemenskap ansågs inte föreligga, se vidare angående fallet nedan under 3.18. 1.10 Avgjord preliminärfråga — rättegångshinder? I RH 2004:91 hade i ett ärende hos hyresnämnden om uppskov med avflyttning från en lokal hyresgästen påstått att hyresvärden återtagit sin uppsägning med den följden att hyresavtalet alltjämt var gällande. Hyresnämnden hade funnit att så inte var fallet och beviljat hyresgästen uppskov med avflyttningen. Hyresgästen väckte sedermera talan i allmän domstol om fastställelse av att hyresavtalet var gällande på den grunden att hyresvärden återtagit sin uppsägning. Hovrätten fann att frågan om uppsägningen var återtagen eller inte hade haft omedelbar betydelse för prövningen av om uppskov skulle beviljas. Hovrätten konstaterade därför att den i målet aktuella frågan redan var rättskraftigt avgjord av hyresnämnden som en s.k. preliminärfråga och avvisade därför hyresgästens talan. Se även angående rättskraft HD:s dom i NJA 2011 s. 316 nedan under 3.2. 1.11 Rättegångshinder — lis pendens och immunitet. I RH 2004:52 hade en bostadsrättsförening hos kronofogden ansökt om avhysning av en bostadsrättshavare då denne vägrat föreningen tillträde till lägenheten och lägenheten därför förverkats. Kronofogden förpliktigade genom ett utslag bostadsrättshavaren att flytta från lägenheten. Innan detta beslut vunnit laga kraft väckte föreningen talan om att bostadsrättshavaren skulle förpliktas att flytta från lägenheten p.g.a. vanvård. Hovrätten instämde i tingsrättens bedömning att det förelåg rättegångshinder med stöd av 13:6 och 42:4 RB och talan avvisades. I NJA 2009 s. 905 ansågs inte en främmande stat (Belgien) ha rätt att åberopa immunitet som rättegångshinder mot en talan grundad på avtal om hyra av lokal för statens ambassad i Sverige. 1.12 Resning i hyresmål. I NJA 2006 s. 635 beviljades resning då en hyresgäst ansågs haft giltig ursäkt enligt 58:1, 2 st. RB att inte förete ett studieintyg bl.a. till följd av ombudets sjukdom. 1.13 Betydelsen av underlåtenhet att i hyresmål i sak bemöta motparts påstående. I RH 2010:42 underlät en hyresgäst att inställa sig till sammanträde vid hyresnämnden och denne bemötte inte heller i hovrätten hyresvärdens uppgifter i sak om misskötsamhet. Hovrätten fann att det av allmänna processrättsliga principer följer att en parts underlåtenhet att bemöta motpartens påståenden om ett rättsfaktum inte innebär att det erkänts, istället kan underlåtenheten endast ges viss bevisverkan. Hyresvärden ansågs i fallet ha fullgjort sin bevisbörda. 1.14 Intresse av att få överklagande prövat. I RH 2006:35 hade hyresnämnden bifallit hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande (bostadshyra). Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut, men flyttade sedermera ut ur lägenheten och meddelade även hyresvärden härom samt återlämnade nycklarna. Hyresgästen ansågs med hänsyn till detta sakna rättsligt intresse av att få sitt överklagande prövat och detsamma avvisades.
- 3.1 Hyresavtals oklarhet om vem som var hyresgäst ansågs böra gå ut över hyresvärden. I RH 2004:4 krävde en hyresgäst, en fysisk person (K.H.P.), återbetalning av för mycket erlagd hyra enligt nuvarande 12:55 e JB. Hyresvärden invände att ärendet skulle avvisas då fel person ansökt om återbetalning. Hyresvärden hävdade att avtalet träffats med ett bolag och inte den fysiska personen som nu ansökt. I hyresavtalet angavs som hyresgäst ”Simcorp A/S (K.H.P.)” och avtalet undertecknades av K.H.P. i egenskap av privatperson. Hovrätten fann att avtalet var oklart formulerat när det gäller frågan om vem som var hyresgäst och med hänsyn till att det som framkommit i målet i övrigt inte gav någon vägledning i frågan ansågs denna oklarhet böra gå ut över hyresvärden. Den innebörd av avtalet som hyresgästen förespråkade ägde därmed företräde och återbetalning av hyra beviljades. 3.2 Förhandlingsklausul — del av hyresavtal? I NJA 2011 s. 316 uppkom frågan om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal utgjorde avtalsinnehåll. En hyresgäst hade med en hyresvärd tecknat ett avtal i vilket hyran angavs vara 36 000 kr per år eller 3000 kr per månad. I avtalet fanns också en förhandlingsklausul enligt vilken parterna förband sig att bl.a. godta den hyra som på grundval av då gällande förhandlingsordning kunde komma att träffas mellan fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation. Den i avtalet bestämda hyran understeg den hyra som följde av den vid aktuell tidpunkt gällande förhandlingsöverenskommelsen med 1 135 kr per månad. Den hyra som utgick kom sedermera att höjas vid tre tillfällen. Hyran höjdes vid dessa tillfällen med 100, 50 respektive 100 kr per månad. Under denna period då hyran hade höjts tre gånger hade samtidigt sex förhandlingsöverenskommelser träffats som inneburit hyreshöjningar som varierade mellan 20 och 104 kr per månad, men vilka alltså inte hade direkt påverkat det nu aktuella hyresavtalet. Efter det att fastigheten sedermera sålts begärde den nya fastighetsägaren på grundval av en förhandlingsöverenskommelse den 1 januari 2007 att hyran för den aktuella lägenheten skulle utgå med 4 165 kr per månad. Hyresvärden hävdade att hyresgästen var bunden av den nya hyran genom den förhandlingsklausul som fanns i kontraktet. Hyresgästen accepterade inte höjningen utan betalade ett lägre belopp. Hyresvärden sade, med anledning av att hyresgästen inte betalat full hyra, upp densamma. Hyresnämnden beslutade sedermera att avtalet skulle upphöra och beviljade anstånd med avflyttning till den 30 juni 2008. Hyresvärden krävde nu hyresgästen på den del av hyran som inte hade betalats fram till den sista juni 2008. Den avgörande frågan var nu om den förhandlingsklausul som fanns i avtalet utgjorde avtalsinnehåll. HD konstaterade att avtalet förutom förhandlingsklausulen innehöll ett bestämt hyresbelopp som avvek från den hyra som skulle ha utgått enligt vid tiden gällande förhandlingsöverenskommelse. Till detta kom att hyran under en rad år bestämts på ett sätt som avvek från den hyra som skulle ha utgått enligt under tiden träffade förhandlingsöverenskommelser. HD uttalade vidare att av vad som framkommit om parternas avsikter vid avtalsslutet och deras tillämpning av avtalet framgår att förhandlingsklausulen inte skulle vara bestämmande för hyran i förhållande till nu aktuell hyresgäst. HD fann att hyresvärden därmed inte kunde som grund för sitt krav på hyra åberopa förhandlingsklausulen gentemot hyresgästen. Hyresvärdens talan ogillades följaktligen. Tilläggas kan att den hyra som hyresnämnden i förlängningsärendet uttalade skulle gälla för uppskovstiden (februari–juni 2008) inte var rättskraftigt prövad av hyresnämnden för nu aktuellt mål, varför inte heller hyresnämndens uttalande kunde läggas till grund för hyresvärdens krav. HD hänvisade i denna del till 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. HD:s dom kan ses som en påminnelse om att också det hyresrättsliga området omfattas av allmänna avtalsrättsliga regler och principer och att det särskilda kollektiva systemet inte alltid kan tas för givet som normerande, vilket ibland förefaller ske. Jfr t.ex. med det faktum att hovrätten, med hänvisning till hyresnämndens uttalanden i förlängningsärendet, tolkade omständigheterna i fallet mot bakgrund av den fast etablerade praxis på hyresmarknaden som innebär att det förekommer ensidiga åtaganden som inte blir en del av avtalet och som hyresvärden ensidigt kan återkalla. 3.3 Dödsbo efter avliden hyresgäst hade inträtt i hyresavtalet — hyresavtalets övergång. I RH 2009:43 hade en hyresgäst avlidit och dödsboet inträtt i avtalet. Hyresvärden sade efter många år upp hyresavtalet, men dödsboet hävdade att det inte kunde vara part i målet och att detsamma skulle avvisas. Hovrätten fann att dödsboet även efter det att det skiftats kan uppträda som part om det behövs med hänsyn till att boet har en tillgång och att dödsboets egenskap av part inte påverkas av att det enligt familjerättsliga eller skatterättsliga regler anses upplöst. Hovrätten fann vidare att hyresavtalet inte upphör eller övergår på annan enbart p.g.a. parternas passivitet och att dödsboet därför kan vara part i tvisten. 3.4 Uthyrning av delägare — första eller andra hand? I RH 2006:46 hyrde en av flera delägare ut en lägenhet som denne disponerade i fastigheten. Hyresgästen ansökte om återbetalning av för mycket erlagd hyra jämlikt nuvarande 12:55 e JB. Hovrätten fann att hyresvärden disponerar den aktuella lägenheten i egenskap av ägare och överenskommelsen med de andra delägarna om hur lägenheterna skall disponeras är att klassificera som ett förvaltningsavtal. Det är därmed inte fråga om en uthyrning i andra hand och återbetalning av hyra enligt 12:55 e kan därmed inte beslutas. 3.5 Ytangivelse i hyresavtal. RH 2009:70 gällde om det förelåg en utfästelse om en lägenhets yta med den innebörden att en avvikelse från den angivna uppgiften var skadeståndsgrundande. I fallet hade lägenhetens yta angetts till ca 57 kvadratmeter men det visade sig sedermera att den korrekta ytan var 52 kvadratmeter. Hovrätten fann att det var fråga om en utfästelse om att lägenhetens yta vara ca 57 kvadratmeter. Hovrätten konstaterade med hänvisning till NJA 2002 s. 477 att hyresvärden svarar strikt för denna utfästelse och att en avvikelse om 5 kvadratmeter är för stor för att rymmas inom begreppet cirka. Ersättning utgick för skada p.g.a. avtalsbrott; avkastningsränta utgick också på det utdömda beloppet. 3.6 Åtgärdsföreläggande — betydelsen av villkor i hyresavtalet att befintliga persienner ej innefattas i upplåtelsen. RH 2008:2. Enligt ett villkor i hyresavtalet ingick inte de persienner som fanns i lägenheten i hyresavtalet. Persiennerna ingick därmed inte i upplåtelsen och följaktligen ansågs också underhållsskyldigheten för dessa ha avtalats bort. Frågan var om ett sådant avtal var möjligt. Persiennerna hade installerats av tidigare hyresgäst men det påstods inte att persiennerna övertagits av nuvarande hyresgästen. Persiennerna tillhörde därmed hyresvärden som tillbehör till fastigheten. Hyresgästen begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut persiennerna mot nya, då dessa inte längre vara funktionsdugliga. Hovrätten fann att lägenheten även utan persienner var i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten var fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12:9, 1 st. JB), och eftersom dessa inte ingick i upplåtelsen kunde följaktligen inte ett åtgärdsföreläggande meddelas. Med hänsyn till att hovrätten utgick ifrån att persiennerna tillhörde fastighetsägaren och därmed var tillbehör till aktuell fastighet kan det förefalla inkonsekvent att dessa trots allt inte ansågs ingå i upplåtelsen. Visserligen stipulerade avtalet att persiennerna inte ingick, men likafullt var dessa en del av den fysiska fastighet till vilken nyttjanderätt trots allt hade upplåtits. I den mån man utgår ifrån att persiennerna inte ingick i upplåtelsen förefaller det därför mer följdriktigt att hävda att persiennerna trots allt hade övertagits av den nye hyresgästen och därmed inte ansågs vara tillbehör till fastigheten; hovrätten konstaterade dock att det inte påståtts av hyresgästen övertagit persiennerna i fallet. 3.7 Undantag från krav på uppsägning i 12:6 JB. RH 2009:74. I 12:6, 3 st. JB återfinns en bestämmelse som innebär att när ett avtal om hyra av bostadslägenhet upphör att gälla upphör även ett till detta hyresavtal kopplat annat avtal utan att detta avtal direkt sagts upp. Förutsättningarna för detta är att det skall vara fråga om en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av den aktuella lägenheten och nyttigheten skall även vara av mindre betydelse i jämförelse med användningen av lägenheten. I det nu aktuella hovrättsfallet var det genom ett hyreskontrakt fråga om uthyrning av 42 stycken studentrum samt därtill genom ett annat hyreskontrakt uthyrning av en gemensamhetslokal för studenter. Det förstnämnda kontraktet sades upp och hyresgästen hävdade att även det andra kontraktet därmed också upphört att gälla enligt 12:6, 3 st. JB. Hovrätten fann att undantaget från uppsägning i 12:6, 3 st. JB inte var tilllämpligt på nu aktuellt förhållande och att därmed det andra avtalet inte upphört att gälla. Hovrätten gjorde också vissa uttalanden i förbigående om kravet på ”omedelbart samband” nämligen att det typiskt sett skall vara fråga om att nyttigheten saknar värde för hyresgästen om bostadslägenheten inte längre förhyrs. Det framgick inte av utredningen i målet att det förhöll sig på så vis. 3.8 Hyresrätt brandskadad — hyresavtalet förfallet? I RH 2009:28 hade en hyresrätt, i form av ett radhus, brandskadats och därefter rivits så att endast bottenplattan återstod. Lägenheten bestod av två plan och i princip hade endast övervåningen brandskadats, men även bottenvåningen hade alltså rivits. Hyresvärden uppgav redan tidigt att lägenheten skulle återuppbyggas men hävdade att hyreskontraktet hade förfallit. När lägenheten var återuppförd hyrdes den ut till annan hyresgäst och de tidigare hyresgästerna väckte talan och yrkade att det skulle fastställas att deras hyresrätt bestod. Hovrätten fann att hyresavtalet hade förfallit och att det saknades stöd för att i bedömningen om lägenheten enligt 12:10 1, st. JB blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, väga in det faktum att hyresvärden avser att återuppbygga densamma. Den nu aktuella regeln kan i ett fall som det nu ifrågavarande, dvs. när hyreslägenheten skall återuppföras och på nytt hyras ut, synas hård mot hyresgästen och det kan hävdas att den inte är anpassad till en tid där en hyreslägenhet i regel kommer att återuppföras. Men som hovrätten också konstaterar har lagstiftaren inte velat införa en återflyttningsrätt. Lagstiftaren har hänvisat till att det praktiska behovet av en sådan rätt är litet eftersom hyresgäster i regel medges rätt att återflytta när lägenheten är återuppbyggd. En reglering i ämnet ansågs också behöva bli omfattande och komplicerad. 3.9 Hyresgästs skadeståndsskyldighet — culpabedömningen. I RH 2007:26 hade en lokalhyresgäst lämnat butikslokalen med en spisplatta påslagen, varefter brand uppstått. Branden medförde omfattande skador dels på fastigheten, dels för andra rörelsedrivande hyresgäster i fastigheten. Ersättning för skadorna betalades av ett försäkringsbolag, vilket i sin tur krävde hyresgästen på ersättning härför enligt 12:24 1 st. JB och skadeståndslagen. Den avgörande frågan för om skadeståndsskyldighet förelåg var således om hyresgästen varit vårdslös. Enligt de stängningsrutiner som hyresgästen hade ingick att kontrollera att stickproppar till elektriska apparater, främst vattenkokaren i pentryt, var utdragna. Hyresgästen uppgav även att denne vid stängningen av lokalen hade kontrollerat att vattenkokaren var utdragen. Enligt brandutredarens uppgifter i målet framgick bl.a. att det inte var ovanligt att spisplattor av aktuellt slag slås på av misstag genom att någon kommer nära och emot ett vred utan att märka det. Hovrätten fann att det föreföll antagligt att spisplattan oavsiktligt kommit att slås på genom att hyresgästen kommit åt vredet. I fallet ansågs klarlagt att spisen aldrig hade använts under de cirka fem år som hyresgästen använt lokalen, att någon platta aldrig tidigare hade blivit påslagen av misstag och att det inte hade uppmärksammats att vreden lätt kunde rubbas ur sitt läge genom oavsiktlig beröring. Hovrätten fann att hyresgästen mot den bakgrunden inte hade att räkna med risken för att någon av plattorna skulle vara påslagen, utan tvärtom att risken härför måste ha framstått som mycket liten. Med hänsyn till att det inte bör ställas orealistiska krav på förtänksamhet vid tillsynen av att anordningar eller lokaler är i ofarligt skick och att det får anses normalt aktsamt att uppmärksamhet inriktades på de värmekällor som var i bruk fann hovrätten att hyresgästen inte hade varit vårdslös och ogillande därför ersättningskravet. I NJA 2011 s. 454 hade omfattande vattenskador uppstått till följd av att en bostadshyresgäst inte hade stängt av en vattenanslutning till en diskmaskin efter användande av maskinen. Anslutningen hade brustit med följd att vatten strömmat ut i lägenheten. Det fanns en avstängningsanordning för vattnet till bänkdiskmaskinen på köksblandaren samt även en inne under diskbänken. Skadorna hade inte uppstått om vattenanslutningen stängts. Hyresvärden krävde ersättning av hyresgästen för skadorna enligt 12:24 JB och avgörande var om hyresgästen varit vårdslös. Enligt de till hyreskontraktet fogade ordningsreglerna följde också att hyresgästen förband sig att ”vid varje tillfälle efter användande [av diskmaskin] stänga av vattnet till maskinen”.