1.3.1 Rättsfallet Den aktuella fastighetsregleringen berörde två fastigheter — Åbrolla 1:3 och 1:5 i Osby kommun, se figur 2. Åbrolla 1:3 är en lantbruksfastighet på ca 77 ha, varav huvuddelen utgörs av skogsmark samt en mindre del betesmark. Åbrolla 1:5 är en bostadsfastighet på 1 616 kvm som används för permanentboende. Förutom ett bostadshus finns även en större ekonomibyggnad inom fastigheten. Området är beläget på landsbygden och saknar detaljplan.s. 699
2.Ägaren till Åbrolla 1:5 ansökte om fastighetsreglering avseende utvidgning av bostadsfastigheten genom överföring av ägofigur 1 och 2 — tillsammans 3 270 kvm — från Åbrolla 1:3. Syftet var dels att erhålla bättre utrymme omkring befintliga byggnader, men även att möjliggöra mindre trädgårdsodling eller djurhållning i form av hobbyverksamhet. Arten och omfattningen av den tilltänkta verksamheten kunde dock inte preciseras.s. 700
3.Lantmäterimyndigheten bedömde att åtgärden var förenlig med fastighetsbildningslagens villkor och genomförde fastighetsregleringen enligt sökandens yrkande.s. 700
4.Vad gäller båtnadsvillkoret (5 kap. 4 §) uppskattades att marknadsvärdet för Åbrolla 1:5 genom marköverföringen skulle öka med ca 30 000 kr. Värdeminskningen för Åbrolla 1:3 uppgick endast till 2 500 kr då huvuddelen av området utgjordes av stenbunden betesmark. Förrättningskostnaderna uppskattades till knappt 11 000 kr.s. 700
5.Vid prövning av fastighetsskyddet (5 kap. 8 §) uppskattades minskningen av graderingsvärdet för Åbrolla 1:3 till understigande en halv procent.s. 700
6.Fastighetsdomstolen ansåg att lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 § var uppfyllt samt instämde med lantmäterimyndigheten vad avsåg förenligheten med villkoren i 5 kap. Domstolen fastställde lantmäterimyndighetens beslut. I hovrätten medgav ägaren till Åbrolla 1:3 en mindre omfattande reglering (enbart ägofigur 1). Sökanden ville dock inte få frågan om en mindre omfattande marköverföring prövad, utan höll fast vid sitt ursprungliga yrkande, innefattande både ägofigur 1 och 2.s. 700
7.Hovrätten fann att ombildningen av 1:5 var förenlig med lämplighetsvillkoret i fastighetsbildningslagen 3 kap. 1 §, fastigheten skulle bli varaktigt lämpad för bostadsändamål i glesbygd. Vad gäller villkoren i 5 kap. gjorde hovrätten följande bedömningar: ”Det är uppenbart att ett överförande till Åbrolla 1:5 av ägofiguren 2 medför högst avsevärda fördelar genom det betydande marktillskott som kan komma till användning för odling, mindre djurhållning eller annan hobbyverksamhet. Även om det som anförs i regeringspropositionen till stöd för den praxis, som gör marktillskott av detta slag möjliga, främst är regionalpolitiska skäl och miljöhänsyn (prop. 1989/90:151 s. 18), går det inte att bortse från att ett överförande också medför en lämpligare fastighetsindelning och en mer ändamålsenlig markanvändning samt att fördelarna härav kan antas komma att överväga de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Den beslutade fastighetsregleringen uppfyller sålunda båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL.s. 701
8.Det återstår att pröva om fastlighetsregleringen även är förenlig med förbättringsvillkoret i 5 kap. 5 § FBL. En sådan prövning bör avse behovet av att överföra ägofigur 2 för att förbättra Åbrolla 1:5 i dess funktion som bostadsfastighet. På prövningen skall däremot inte inverka det förhållandet att man numera tillåter att bostadsfastigheter i glesbygd tillförs mark för annat ändamål än bostadstomt.s. 701
9.Som hovrätten tidigare funnit förefaller överförande till Åbrolla 1:5 av ett område, i huvudsak motsvarande ägofiguren 1, vara tillräckligt för att tillgodose fastighetens påtalade behov av utrymmen för trädgårdsodling och åtkomst av den på fastigheten belägna ekonomibyggnaden. Det kan inte anses att ett överförande även av ägofigur 2 till Åbrolla 1:5 utgör en nödvändig förbättring av dess funktion som bostadsfastighet. [Ägaren] har inte anfört någon omständighet som ger anledning att anta motsatsen. Ett överförande av de båda ägofigurerna får anses i så väsentlig grad strida mot de förutsättningar för fastighetsbildning för bostadsändamål som gällde vid tiden för fastighetens tillkomst att överförandet av båda till Åbrolla 1:5 inte bör ske utan stöd av överenskommelse mellan parterna. Förbättringsvillkoret i 5 kap. 5 § FBL kan därför inte anses uppfyllt.” Hovrätten undanröjde beslutet och inställde förrättningen. Hovrätten var emellertid inte enig i sitt utslag. Två ledamöter var skiljaktiga och anförde angående prövningen av 5 kap. 5 § i protokollsbilaga: ”Stadgandet skyddar visserligen den privata äganderätten på så sätt att en sökande inte skall kunna tvinga andra att tåla ändringar beträffande sin egendom, om inte ändringarna behövs för att förbättra sökandens fastighet. Jag har emellertid svårt att i stadgandet inlägga den betydelsen, att en fastighetsreglering som genomförs mot en sakägares vilja måste begränsas till ett överförande av endast så mycket mark som medför ett minimum av ingrepp i de rådande ägarförhållandena. En sådan tolkning av bestämmelsen synes mig komma att stå i motsats till det i lagens närmast föregående paragraf uppställda kravet på att vid förrättningen skall tas hänsyn till lämpligheten av fastighetsindelningen och ändamålsenligheten av markanvändningen efter regleringen.s. 701
10.Det är ostridigt i målet att Åbrolla 1:5 är alltför snävt tilltagen. En fastighetsreglering är sålunda som sådan nödvändig för att förbättra den. Därmed är enligt min bedömning kravet i 5 kap. 5 § första meningen fastighetsbildningslagen uppfyllt.” Målet beviljades prövningstillstånd i Högsta domstolen, som inhämtade yttrande från Lantmäteriverket.s. 702
11.Lantmäteriverket ansåg att den begärda fastighetsregleringen uppfyllde lämplighetsvillkoren i 3 kap. och regleringsvillkoren i 5 kap. 4–5 §§. Vad särskilt gäller det s.k. förbättringsvillkoret i 5 kap. 5 § menade verket att hovrätten lagt in en annan innebörd än som ursprungligen var avsedd. Bestämmelsen har inte till syfte att sätta en gräns för graden av intrång, utan begränsar i stället en enskild fastighetsägares möjligheter att initiera en större fastighetsreglering, vilket ansluter till uppfattningen hos hovrättens skiljaktiga ledamöter.s. 702
12.Däremot gjorde Lantmäteriverket bedömningen att marköverföringen stred mot det s.k. fastighetsskyddet i 5 kap. 8 §. Som skäl för denna tolkning angavs: ”Genom den aktuella marköverföringen tillskapas en fastighet, som står i bättre överensstämmelse med intentionerna bakom den nyligen genomförda förändringen av 3 kap. 1 § FBL, vars uttalade syfte var att tillgodose det angelägna allmänna intresset av en levande landsbygd. Vidare är det direkta intrånget för avträdande fastighet, mätt i ekonomiska termer, förhållandevis begränsat och fastighetsägaren får dessutom huvuddelen av den vinst som regleringen innebär.s. 702
13.Att det har bedömts som angeläget att inte hindra tillkomsten av stora bostadsfastigheter, kan emellertid enligt Lantmäteriverkets mening inte omedelbart ses som att det även är ett angeläget intresse att detta skall kunna ske tvångsvis. Detta gäller åtminstone i de fall där regleringen inte är en del i en mer omfattande omstrukturering av fastighetsindelningen eller där det saknas uttalanden som ger klara indikationer på allmänintresset av åtgärden ifråga.s. 702
14.Det kan därvid konstateras att Åbrolla 1:5 i och för sig skulle kunna fungera som en ändamålsenlig bostadsfastighet redan som den är utformad idag, eller åtminstone efter en mer begränsad marköverföring. Det är inte heller, enligt Lantmäteriverkets mening, tillräckligt klart visat i målet, att förutsättningarna för en bättre utkomst från innehavet av Åbrolla 1:5, på något mer avgörande sätt skulle förbättras av marköverföringen. Vid sådana förhållanden bör inte ens ett område av den aktuella storleken kunna överföras tvångsvis till en bostadsfastighet — oberoende av storleken och värdet i övrigt av avträdande fastighet.s. 702
15.Lantmäteriverkets bedömning är således, att trots att skadan för den avträdande fastigheten i och för sig är tämligen begränsad, så kan allmänintresset av att tillskapa en enstaka bättre fungerande landsbygdsfastighet inte i detta fall anses uppväga intrånget i den enskilda fastighetsägarens rätt. Regleringen får därmed anses strida mot 5 kap. 8 § FBL.” Innan Högsta domstolen hann avgöra frågan såldes emellertid Åbrolla 1:5, och den nye ägaren ville inte träda in i rättegången. HD avvisade därför överklagandet, vilket innebär att hovrättens utslag vann laga kraft. 3.2 Några synpunkter Flera bestämmelser var föremål för prövning i Åbrolla-fallet, bl.a. det allmänna lämplighetsvillkoret i 3 kap. 1 §. Marköverföringens förenlighet med detta ifrågasattes inte av någon instans.s. 702
16.Bland de särskilda regleringsvillkoren — till skydd för enskilda intressen — var alla instanser, inklusive Lantmäteriverket, eniga i uppfattningen att båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § var uppfyllt.s. 703
17.Förbättringskravet i 5 kap. 5 § ansågs uppfyllt av lantmäterimyndigheten och fastighetsdomstolen. En oenig hovrätt gjorde emellertid en annorlunda bedömning, vilket ledde till att förrättningen ställdes in. Man kan känna en viss tveksamhet inför den nya betydelse som hovrätten ger förbättringskravet i skälen. Ett kortare studium ger vid handen att en sådan tolkning saknar stöd i förarbeten (prop. 1969:128 s. B 358–364), rättspraxis och doktrin. Dessa rättskällor ligger däremot helt i linje med den uppfattning som framfördes av hovrättens minoritet och i Lantmäteriverkets yttrande.s. 703
18.Det villkor som begränsar vilka storleksförändringar som kan vidtas — fastighetsskyddet i 5 kap. 8 § — prövades endast i första instans. Villkoret var nämligen aldrig ifrågasatt av den avträdande fastighetens ägare. I Lantmäteriverkets yttrande framfördes emellertid åsikten att villkoret i 5 kap. 8 § inte skulle vara uppfyllt. Det resonemang som ligger till grund för ställningstagandet skulle dock innebära att fastighetsskyddet ges en ny innebörd. Denna något överraskande tolkning saknar stöd i förarbeten (prop. 1969:128 s. B 378–383), rättspraxis och doktrin. Tvärtom kan man säga att den strider mot det tidigare nämnda HD-uttalandet i NJA 1996 s. 110, att den nya formuleringen av regeringsformens egendomsskydd inte skulle påverka tillämpningen av fastighetsbildningslagens bestämmelser om tvångsförfogande i mer restriktiv riktning än vad som tidigare gällt. Lantmäteriverkets uppfattning kan således ifrågasättas.s. 703
19.Vad skulle då Högsta domstolen kommit fram till om inte prövningen avbrutits till följd av att Åbrolla 1:5 överlåtits till en ny ägare? Det kan givetvis aldrig bli fråga om annat än mer eller mindre väl underbyggda spekulationer, när det gäller att förekomma ett prejudikat från HD. Men under förutsättning att HD inte hade för avsikt att ändra gällande praxis, är det inte ett orimligt antagande att marköverföringen mellan Åbrolla 1:3 och 1:5 uppfyllde samtliga gällande villkor i fastighetsbildningslagen 3 och 5 kap. Fastighetsregleringen borde således ha varit tillåtlig.s. 703