1.Ett optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt skulle i praktiken gå ut på att föreningen åtar sig att på begäran av motparten, optionshavaren, upplåta en lägenhet med bostadsrätt till denne. Ett sådant optionsavtal skiljer sig från ett förhandsavtal genom att förhandstecknaren är skyldig att förvärva bostadsrätten medan optionshavaren får välja om han vill utnyttja optionen eller inte.s. 626
2.Frågan är då, om optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt är tilllåtna eller inte. Vilka argument kan anföras för och emot respektive ståndpunkt?s. 626
3.Ett första argument för optionsavtal skulle kunna vara att det finns ett praktiskt behov av optionsavtal. Häremot kan invändas att lagstiftaren redan tillhandahåller en variant, nämligen förhandsavtalet, varför behovet inte borde vara alltför påtagligt. Det praktiska behovet kan i vart fall inte klarläggas utan empiriskt stöd, och något sådant har såvitt känt inte publicerats.s. 627
4.Ett andra argument för optionsavtal skulle kunna vara att det inte finns några bestämmelser som förbjuder föreningen att ställa ut en option om upplåtelse av bostadsrätt och att det med hänvisning till den allmänna förmögenhetsrättsliga principen om avtalsfrihet därför borde vara tillåtet. Stöd för denna ståndpunkt kan i viss mån hämtas från NJA 1992 s. 66.s. 627
5.Förhållandena i målet var följande. I ett skriftligen upprättat optionsavtal mellan Gun L och makarna Ernst och Lillemor G förband sig Gun L att till makarna överlåta sin andel i en bostadsrätt för en köpeskilling av 350 000 kr. Avtalet var underskrivet av parterna. Optionsrätten fick inte göras gällande förrän tidigast den 1 mars 1986 och den löpte ut den 15 mars 1986. Makarna L skulle senast den 1 januari 1986 meddela Gun L om sin avsikt att utnyttja optionsrätten. Överlåtelsen skulle ske genom ett särskilt upprättat köpeaval vilket var bindande under förutsättning att förvärvaren erhöll medlemskap i bostadsrättsföreningen. Makarna L meddelade i tid Gun L att de avsåg att utnyttja optionsrätten men hon vägrade överlåta bostadsrätten för det i optionsavtalet angivna priset. Frågan i målet gällde om optionsavtalet var bindande mellan parterna. — Efter att ha konstaterat att en utfästelse att framdeles sälja fast egendom inte är bindande uttalar Högsta domstolen: ”Vad gäller annan egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande. Detta är en naturlig följd av den inom den allmänna avtalsrätten rådande viktiga principen om avtalsfrihet. Från denna huvudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det. Vad gäller bostadsrätt upptar varken tidigare eller nuvarande lagstiftning något förbud mot optionsavtal vid överlåtelse. Av bestämmelser i bostadsrättslagstiftningen om föravtal vid upplåtelse av bostadsrätt och om hembud vid överlåtelse kan inte dras några bestämda slutsatser för den nu uppställda frågan. Såvitt framgår av förarbetena till bostadsrättslagarna har lagstiftaren inte ägnat frågan särskild uppmärksamhet.” Rättsfallet ger uttryck för att det som huvudregel är tillåtet med optionsavtal avseende lös egendom och att undantag endast görs om det finns lagstiftning eller särskilda skäl. Högsta domstolen kom fram till att optionsavtal avseende överlåtelse av bostadsrätt är tillåtna under förutsättning att avtalet är skriftligt.s. 627
6.Man kan peka på att det finns två omständigheter som är ägnade att ifrågasätta värdet av rättsfallet i nu aktuellt avseende. För det första ger domskälen intryck av att Högsta domstolen skiljer mellan upplåtelse och överlåtelse, något som är naturligt med hänsyn till inställningen till förhandsavtal i bostadsrättslagen (1971). För det andra torde partsställningen ha betydelse. Utställare av optionen är i målet en bostadsrättshavare och inte bostadsrättsföreningen.s. 627
7.Ett annat rättsfall som kan åberopas som stöd för principen om avtalsfrihet är NJA 2001 s. 75.s. 628
8.Ellen R hyrde en hyreslägenhet i Stockholm. Fastigheten förvärvades under 1995 av en bostadsrättsförening för ombildning till bostadsrätter. Föreningen tillträdde fastigheten den 7 augusti 1995. Ellen R avled den 18 augusti 1995. Den 10 april 1996 upplät föreningen bostadsrätt till dödsboet efter Ellen R. Inför ombildningen hade Ellen R i juni 1995 ingått ett skriftligt avtal med sina syskonbarn Bjarne A, John A och Rosalie R. I avtalet angavs följande: ”Ellen R försäljer härmed bostadsrätten nr 24, Stureparken 5 till inköpsvärdet kr 605.730:– Eventuella kostnader betalas av köparna eller om bostadsrättsföreningen godkänner övertar Bjarne, John och Rosalie rätten att inköpa nämnda bostadsrätt. Köparna förbinder sig att låta Ellen R bo kvar mot oförändrad hyra så länge hon själv önskar.” Dödsboet vägrade överlåta bostadsrätten till syskonbarnen, vilka väckte talan och yrkade att dödsboet vid vite skulle förpliktas att mot betalning av 605 730 kr överlåta bostadsrätten till dem.s. 628
9.Högsta domstolen meddelade prövningstillstånd beträffande frågan huruvida Ellen R genom att ingå det i målet ifrågavarande avtalet har ådragit sig och dödsboet en civilrättslig skyldighet att lämna bostadsrätten till Bjarne A och medparter, trots att upplåtelse av bostadsrätt inte hade kommit till stånd vid tidpunkten för avtalet. Högsta domstolen uttalar inledningsvis: ”Enligt sin ordalydelse innebär avtalet att Ellen R överlåtit bostadsrätten avseende hennes lägenhet, ehuru bostadsrätten ännu inte upplåtits till henne. Det saknas tillräckliga skäl att ge avtalet en innebörd som avviker från ordalydelsen.” Det centrala i rättsfallet är att man kan överlåta en bostadsrätt som inte existerar vid tidpunkten för överlåtelsen. Men återigen finns det starka skäl att se till partsställningen i målet. Överlåtare var inte bostadsrättsföreningen utan en privatperson.s. 628
10.Mot den allmänna principen om avtalsfrihet och de två rättsfallen kan som ett första argument anföras att lagstiftningen om bostadsrättsföreningar tidigare utgått från att det inte är tillåtet att ingå avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Utgångspunkten har tvärtemot varit att ”[b]ostadsrättslagen utgår från att förpliktelser för tillträdande bostadsrättshavare skall uppkomma först genom teckning på teckningslista. Bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt får anses innebära att det inte är tillåtet att ingå förhandsavtal om bostadsrätt och ta upp förskott på avgift för bostadsrätt”. Citatet beskriver synen på förhandsavtal vid tiden före bostadsrättslagen (1971) men den lagen genomsyras av samma grundsyn och det får även anses vara den grundsynen som genomsyrar den nuvarande bostadsrättslagen. Mot bakgrund av detta synsätt är förhandsavtal ett undantag från en outtalad huvudregel. De anförda rättsfallen ger inte stöd för att denna grundsyn har ändrats när det gäller upplåtelse av bostadsrätt. De handlar ju inte ens om upplåtelsefall med föreningen som part.s. 628
11.Ett andra argument mot är att förhandsavtal bygger på en avvägning av parternas intresse med beaktande även av tredje mans intresse, dvs. andra förhandstecknare eller bostadsrättshavare. Att vid sidan av förhandsavtal — för vilka skyddsregler är uppställda i 5 kap. bostadsrättslagen — tillåta optionsavtal utan att det finns några skyddsregler för tredje man framstår inte som särskilt lämpligt. Det skulle ge möjlighet till spekulation i en framtida upplåtelse, vilket inte ansetts önskvärt när det gäller förhandsavtal, jfr att förhandsavtal normalt inte får överlåtas enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen. Optionsavtal skulle medföra att optionshavaren skulle tillåtas spekulera i prisutvecklingen på bostadsrätten medan föreningen vid sjunkande priser skulle kunna hamna i en besvärlig situation.s. 629
12.Ett tredje argument mot att optioner skulle vara tillåtna, är att det då inte finns några skyddsregler för optionshavaren, som kanske har betalat ersättning för optionsrätten eller för övriga förhandstecknare respektive bostadsrättshavare. Detta skäl försvagas naturligtvis om man skulle tillämpa skyddsreglerna i 5 kap. bostadsrättslagen analogt.s. 629
13.Hur dessa argument för och emot optionsavtal avseende upplåtelse av bostadsrätt skall vägas mot varandra är i slutänden en bedömningsfråga. Min uppfattning är att de skäl som talar emot att tillåta optionsavtal väger avsevärt tyngre än de som talar för den motsatta ståndpunkten. Att tillåta optionsavtal skulle riskera att rubba den outtalade balansgången mellan att inte tillåta avtal om framtida upplåtelse och den av praktiska skäl införda regleringen av förhandsavtal utan att motsvarande skyddsregler uppställs.s. 629