Rättsfall
NJA 2001 s. 75
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 2001 s. 75
BibTeX
@misc{nja-2001-s-75,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 2001 s. 75}},
year = {2001},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
13 hänvisningar i 8 artiklar · 13 stycken/fotnoter
Svensk rättspraxis i associationsrätt 2011–20201 hänvisning
- I NJA 1992 s. 66 kom HD fram till att det inte fanns ”tillräcklig anledning att anse att uppställandet av formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt skulle inverka på rättsläget beträffande optionsavtal på så sätt att ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt”. Dock konstaterades det att det måste krävas att optionsavtalet är upprättat i skriftlig form eftersom skriftlighetskravet annars skulle ”urholkas på ett inte godtagbart sätt eftersom ett muntligt optionsavtal då skulle binda säljaren lika starkt som ett köpeavtal som uppfyller lagens formkrav”. I NJA 1994 s. 130 ansågs sedan en hembudsklausul i ett avtal mellan en bostadsrättshavare och en bostadsrättsförening vara giltig och i NJA 2001 s. 75 ansågs ett skriftligt avtal om överlåtelse av en bostadsrätt som ännu inte var upplåten vara giltigt (se Herre, SvJT 2005 s. 564 f.).
- HD:s majoritet (1 justitieråd) kom därefter fram till att ansvaret skulle jämkas. En minoritet om två ledamöter ogillade skadeståndskravet eftersom man sammanfattningsvis menade att säljaren/kreditgivaren inte borde ha litat på köpekontraktets uppgift om godkänd leverans, att säljaren borde ha undersökt förhållandena närmare och att säljaren därför inte, trots köparnas oaktsamhet, kunde anses ersättningsberättigad. Två ledamöter kom fram till att köparna fullt ut var skadeståndsskyldiga för den skada som säljaren åsamkats. För att komma fram till den slutsatsen konstaterade ledamöterna att säljaren inte hade varit medvållande till skadan genom brister i kreditprövningen eller genom att inte vidta tillräckliga åtgärder för att kontrollera leveransgodkännandets riktighet. De konstaterade också att leverantörens handlande inte kunde tillräknas säljaren i förhållandet till köparen och att någon grund för jämkning inte förelåg. 4.5.1.5 Formalavtal och skadeståndsskyldighet Vid icke-formbundna avtal och således exempelvis vid förvärv av lös egendom är utgångspunkten att ett optionsavtal är bindande, naturligtvis med den begränsningen att annat kan följa särskilt av lagstiftning eller till följd av särskilda omständigheter i en viss situation. Också vid formbundna avtal om köp av lös egendom torde utgångspunkten vara, när annat inte följer av lag, att optionsavtal är bindande även avseende sådana transaktioner men undantag kan göras om särskilda omständigheter föranleder det (jfr NJA 1992 s. 66 om optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt, NJA 1994 s. 130 angående avtal om hembudsskyldighet mellan bostadsrättshavare och annan än bostadsrättsföreningen samt NJA 2001 s. 75 angående avtal om överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt; se särskilt ”Emissionsgarantin” NJA 2016 s. 107 p. 32, se även Herre, SvJT 2005 s. 561 ff.).
Svensk rättspraxis1 hänvisning
- I BRL görs en grundläggande uppdelning mellan upplåtelse respektive övergång av bostadsrätt. Termen upplåtelse är reserverad för det fallet att bostadsrättsföreningen åt en medlem upplåter en lägenhet med bostadsrätt. Med övergång avses att bostadsrättshavaren, t.ex. genom en överlåtelse, låter bostadsrätten övergå till annan. Man kan tänka sig olika typer av föravtal beträffande antingen upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätt. Här skall diskuteras huruvida vissa sådana avtal är giltiga eller tillåtna. Med förhandsavtal avses i det följande ett för båda parter bindande avtal om framtida upplåtelse eller förvärv av en bostadsrätt. Optionsavtal används för ett avtal som är bindande för endast, vid upplåtelse, föreningen och, vid överlåtelse, överlåtaren. 4.1 Överlåtelse av upplåtelse eller om ännu inte upplåten bostadsrätt 4.1.1 Föreningens förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt I 5 kap. BRL finns särskilda bestämmelser som medger att en bostadsrättsförening träffar förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. De infördes 1991. Tidigare var sådana förhandsavtal tillåtna endast för bostadsrätt till lokaler och alltså inte för bostadsrätt till bostadslägenheter. Genom alla tider har lagstiftaren ansett att det är nödvändigt med särskilda bestämmelser i författning för att sådana förhandsavtal skall kunna träffas med bindande verkan (se t.ex. prop. 1990/91:92 s. 84 ff., prop. 1971:12 s. 104 samt prop. 1968:161 s. 45 och 60). I förarbetena till 1971 års BRL angavs detta följa av att upplåtelse av bostadsrätt får ske bara i viss närmare angiven ordning. I prop. 1990/91:92 hävdades till och med att det — eftersom regler då inte fanns som medgav detta — var ”i princip förbjudet” att träffa förhandsavtal och uppbära förskott beträffande bostadsrätter till bostadslägenheter. 4.1.2 Överlåtelse av bostadsrätt som ännu inte är upplåten Högsta domstolen har i avgörandet NJA 2001 s. 75 behandlat överlåtelse av en ännu inte upplåten bostadsrätt. Domstolen ansåg där att ett avtal var bindande som avsåg överlåtelse av en bostadsrätt, vilken vid överlåtelsetillfället ännu inte var upplåten med bostadsrätt till överlåtaren. Denne innehade vid överlåtelsetillfället den aktuella lägenheten med hyresrätt. Lägenheten var belägen i en fastighet som hade förvärvats av en bostadsrättsförening och där avsikten var, vilket senare också skedde, att lägenheterna skulle ombildas till bostadsrätter.
- Av intresse är också det under avsnitt 4.1.2 nämnda avgörandet NJA 2001 s. 75 om överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt. Det framstår å ena sidan som om man kanske inte skall dra för stora växlar på avgörandet som avsåg en rätt speciell situation, nämligen överlåtelse i samband med en ombildningssituation. Å andra sidan andas resonemangen i både detta avgörande och NJA 1992 s. 66 att Högsta domstolen anser att vad som gäller för lös egendom i allmänhet väger tungt och att särbehandling blir aktuell först om särskilda bestämmelser eller skyddsmotiv för bostadsrättshavare talar för annat.
Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20044 hänvisningar
- Av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) framgår att också ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av parterna samt innehålla uppgift om lägenhet som avses och om priset. Det framgår också att motsvarande bestämmelse gäller vid byte eller gåva. Formkraven infördes i den gamla bostadsrättslagen genom en lagändring 1982. I NJA 1992 s. 66 prövades om de principer som utvecklats för fast egendom enligt vilka optionsavtal ej är bindande också skulle gälla för överlåtelser av bostadsrätter. Det främsta argumentet för en sådan ordning hävdades vara att formkraven införts och att därför bostadsrätter skulle behandlas på samma sätt som fast egendom. HD konstaterade här att skälen för införande av formkrav var främst att skapa ordning och reda i rättsförhållandena och tillgodose kontrollaspekten vid realisationsvinstbeskattning. HD fann emellertid — utan närmare motivering — att det inte finns ”tillräcklig anledning att anse att uppställandet av formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt skulle inverka på rättsläget beträffande optionsavtal på så sätt att ett sådant avtal under alla omständigheter blev ogiltigt. För att ett optionsavtal skall bli giltigt måste emellertid numera krävas att det är upprättat i skriftlig form; om muntliga optionsavtal godkändes skulle nämligen skriftlighetskravet för överlåtelse urholkas på ett inte godtagbart sätt eftersom ett muntligt optionsavtal då skulle binda säljaren lika starkt som ett köpeavtal som uppfyller lagens formkrav”. I NJA 1994 s. 130 prövades om formkravet för överlåtelser av bostadsrätter medförde att ett löfte om att i framtiden överlåta bostadsrätten inte var bindande. Här hade en bostadsrättsköpare ingått ett avtal enligt vilket upplåtaren tillika arbetsgivaren hade rätt att anvisa ny bostadsrättshavare om köparen flyttade från lägenheten inom viss tid eller frånträdde sin tjänst inom samma period. HD fann här att det följde av NJA 1992 s. 66 att formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt inte innebär något principiellt hinder mot att ingå avtal om framtida överlåtelse av sådan egendom och att därför köparens skriftliga utfästelse att under vissa förutsättningar överlåta bostadsrätten till en anvisad köpare inte var ogiltig till följd av formkravet. I NJA 2001 s. 75 bekräftades principen i NJA 1992 s. 66 om att utfästelse att i framtiden sälja bostadsrätt är bindande. Enligt HD innefattar 6 kap. 4 § bostadsrättslagen inte ett krav på att bostadsrätten skall vara upplåten för att utfästelsen skall anses bindande.
- Även NJA 1998 s. 462 avsåg frågan om formkraven i bostadsrättslagen var uppfyllda. Här hade parterna överenskommit att köpeskillingen skulle justeras uppåt eller nedåt med hänsyn till säljarens totala anskaffningskostnad per kvm beräknad på visst sätt och frågan var om detta uppfyllde lagens krav på att ”ett pris” skulle framgå av handlingen. HD anförde här att ett motsvarande krav fanns för köp av fast egendom och att de överväganden som gjorts där kunde vara till ledning för bedömningen. Vid fastighetsköp hade det enligt förarbetena bedömts vara tillfyllest att köpehandlingen upptog grunderna för beräknandet av köpeskillingen, exempelvis priset per kvm och framhållits att det borde räcka att parterna tillräckligt noggrant redovisat i köpehandlingen vad som var av betydelse för beräkning av priset. Beträffande köp av bostadsrätter konstaterade HD därför att även avtal där priset gjorts beroende av en framtida omständighet och alltså inte direkt kan utläsas ur avtalet kan godtas men att en förutsättning är att ”de i avtalet angivna grunderna för prisets bestämmande är tillräckligt precist utformade för att priset, när omständigheten i fråga inträffat, då utan större svårighet skall kunna fastställas med ledning av avtalet”. Detta ansågs dock inte vara fallet beträffande den aktuella klausulen. 1.1.3.4 Köp av del av fastighet Det är inte ovanligt att en köpare önskar köpa endast en del av en fastighet. I dessa fall måste avstyckning ske. Av 4 kap. 7 § JB framgår att ett köp, ”som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning”. Sådan ansökan skall ske senast sex månader ”efter den dag då köpehandlingen upprättades”. Som konstaterades av lagutskottet och av HD i NJA 1987 s. 211 innebär bestämmelsen i de fall parterna avtalat om användning av dubbla köpehandlingar att tidsfristen skall räknas från den senare handlingens, d.v.s. köpebrevets, utfärdande. I nyssnämnda avgörande var huvudfrågan vad som skulle gälla när parterna i och för sig avtalat om att köpebrev skulle utfärdas men sedan aldrig upprättat något köpebrev. HD fann här, efter att ha jämfört med rättspraxis rörande jordförvärv (NJA 1955 s. 449 och NJA 1976 s. 268), att tidsfristen i dessa fall skall räknas från det köpekontraktet upprättades. I NJA 1998 s. 610 hade två kommuntjänstemän utan behörighet ingått avtal om försäljning av delar av en fastighet. Försäljningen hade sedermera godkänts av kommunfullmäktige. Frågan var här från vilken tidpunkt fristen i 4 kap. 7 skulle räknas. Enligt HD var det fråga om ett villkorat köp enligt 4 kap. 4 § JB när någon sålt fastighet eller del därav utan behörighet eftersom kommunen haft en obegränsad frihet att tillträda eller förkasta avtalet. Eftersom avtalet inte innehållit något förbehåll om att köpebrev skulle upprättas började enligt HD sexmånadersfristen i 4 kap. 7 § JB att löpa i och med tjänstemännens undertecknande av köpekontraktet. 1.1.3.5 Överlåtelse av ej upplåten bostadsrätt I ovan nämnda NJA 2001 s. 75 var huvudfrågan om en överlåtelse av en bostadsrätt som ännu inte upplåtits till hyresgästen tillika medlemmen i bostadsrättsföreningen är giltig. Särskilda tolkningsproblem uppkommer vid sådana överlåtelser till följd av regleringen i bostadsrättslagen. Av 5 kap. 6 § följer att bostadsrättsföreningar får ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenhet med bostadsrätt. Förhandstecknare vid sådant avtal har endast rätt att sätta make eller sambo i sitt ställe och överlåtelser i strid med regeln är ogiltiga. Enligt HD:s majoritet kunde det anföras skäl av rättspolitisk natur för ett förbud mot överlåtelser av ej upplåten bostadsrätt. Samtidigt skulle beaktas att fråga var om en rättshandling som normalt är giltig. Ogiltighetsregeln i 5 kap. 6 § rörde enligt majoriteten ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis borde utsträckas till att också omfatta den nu aktuella situationen. Majoriteten tillade också, vilket begränsar prejudikatsvärdet, att ”i vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i ett fall som det förevarande, där avtalet har ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelsen av bostadsrätten var nära förestående”. 1.1.4 Avtal i strid mot god moral (pacta turpia) I ett antal mål har det prövats om tvister rörande avtal som i ett eller annat avseende strider mot lag skall avvisas eller om domstolarna skall pröva tvisten i sak. Av NJA 1992 s. 299, NJA 1997 s. 93 och NJA 2002 s. 322 följer att avvisning skall ske om (i) avtalet är av otillbörlig karaktär, (ii) avtalets otillbörliga karaktär uppenbart framgår av grunderna för yrkandet i målet eller av utredningen samt (iii) det står klart att avtalet är ogiltigt och saknar rättsverkan därför att det strider mot lag eller goda seder. HD har i dessa avgöranden, liksom i NJA 2004 s. 682, gjort ett antal uttalanden av betydelse för frågan om sådana avtal skall anses vara civilrättsligt ogiltiga och i så fall vilka effekter ogiltigheten har. I NJA 1997 s. 93 uttalades att frågan huruvida ett avtal som strider mot lag är ogiltigt, trots att ogiltighetspåföljden inte angivits i lagen, beror på om den lagregel som överträtts bygger på sådana hänsyn som gör att en ogiltighetspåföljd är påkallad (jfr NJA 2002 s. 322 på s. 327). Detta får enligt HD avgöras efter en analys av lagregelns syfte, behovet av en ogiltighetspåföljd för att sanktionera lagregeln och de olika konsekvenser som en sådan påföljd kan medföra. I det aktuella fallet hade en part ingått avtal som eventuellt innebar en överträdelse av ett näringsförbud. HD prövade emellertid inte om en sådan överträdelse skulle medföra ogiltighet, utan fann att det inte var klarlagt om överträdelse av näringsförbud skulle medföra ogiltighet och att det inte var klart att överträdelse verkligen skett, varför talan inte skulle avvisas. I NJA 1992 s. 299, som avsåg ett yrkande om fullgörelse av ett avtal som vid bifall skulle ha medfört att vissa borgenärer i ett bolags konkurs uppnådde en förmån på statens bekostnad, uttalades att en särskild överenskommelse, som direkt syftar till att skatt skall undandras genom oriktig uppgift till skattemyndigheten, får anses civilrättsligt ogiltig enligt allmänna rättsgrundsatser.
- Det är inte ovanligt att styrkeförhållandet mellan parterna är sådant att de utgångspunkter om partsförhållandet i en konsumenttransaktion inte överensstämmer med de faktiska förhållandena. Det är sålunda inte ovanligt att den som enligt lagstiftningen intar ställning som underlägsen och skyddsvärd part i egenskap av konsument i själva verket intar en överlägsen ställning. Man ser därför ibland argumentet att skyddsbestämmelser av skilda slag inte skall tillämpas när de faktiska förhållandena är sådana. Emellertid torde något egentligt utrymme för sådana hänsyn inte ges i denna tvingande lagstiftning. Ett exempel härpå erbjuds av NJA 2004 s. 499 där en stiftelse som varit hyresvärd till två hyresgäster som båda var ”framstående jurister ” som ”genom sin yrkesbakgrund och sina särskilda insikter” enligt stiftelsen ”intagit en överlägsen ställning i förhållande till stiftelsen innan denna anlitade ett juridiskt ombud”. HD konstaterade här utan ytterligare kommmentarer att makarna/hyresgästerna i sin egenskap av hyresgäster var att anse som konsumenter och att därför den treåriga preskriptionstiden i 2 § 2 st. PreskL skulle gälla. 2.1.2 Handelsbruk I NJA 1985 s. 397 II anfördes av entreprenören att ansvarighet för fel skulle vara begränsad till den i avtalet angivna garantitiden, såvida det inte är fråga om ett dolt fel som berott på grov vårdslöshet från entreprenörens sida. Enligt entreprenören utgjorde denna begränsning, som gjorts i AB 72, en allmän kontraktsrättslig eller entreprenadrättslig grundsats. HD konstaterade att det inom entreprenadförhållanden visserligen var vanligt med en motsvarande bestämmelse. Emellertid fann domstolen att när det var fråga om småhusentreprenader, så kunde det inte antas att ”denna ordning vunnit sådan utbredning och stadga att den måste anses tillämplig även i entreprenadförhållanden där avtalsbestämmelse i ämnet saknas”. 2.2 Vad skall presteras? 2.2.1 Naturaprestationer och penningprestationer 2.2.1.1 Överlåtelse av ännu ej existerande egendom I NJA 2001 s. 75 var huvudfrågan om en överlåtelse av en bostadsrätt som ännu inte upplåtits till hyresgästen tillika medlemmen i bostadsrättsföreningen var giltig. HD konstaterade här att huvudregeln i svensk rätt är att bindande avtal kan ingås om överlåtelse av egendom som ännu inte finns eller ägs av överlåtaren. 2.2.1.2 Gränsen mellan vara och tjänst Naturaprestationer kan naturligtvis vara av vitt skilda slag. En viktig distinktion i svensk rätt är den mellan prestation av vara och prestation av tjänst. På konsumentområdet har distinktionen den betydelsen att prestationens art kan bestämma om KKöpL eller KTjL skall vara tillämplig. Efter ett betydande antal lagändringar och då särskilt i KTjL sedan ikraftträdandet av KKöpL har betydelsen av klassificeringen av en prestation som vara eller tjänst minskat betydligt (se särskilt lagändringarna vid anpassningen till 1999 års konsumentköpsdirektiv i lag 2002:587 och 2002:588 samt lag 2005:61 och prop. 2004/05:13 Distans- och hemförsäljningslag m.m.). I vissa situationer har distinktionen dock fortfarande betydelse. Ett exempel härpå erbjuds av NJA 2001 s. 138, där säljaren 1990 hade levererat och installerat en värmepanna hos en privatperson. Konsumenten upptäckte 1996 ett läckage från pannan och det visade sig att det pga. felet var nödvändigt att byta ut hela pannan. Konsumentens försäkringsbolag hävdade att konsumenttjänstlagen med sin 10-åriga preskriptionstid för vissa typer av tjänster skulle anses vara tillämplig för avtalet (se 17 § KTjL), men enligt säljaren var det fråga om ett konsumentköp där rätten att göra felpåföljder gällande upphört två år efter köpet (tiden för s.k. köplagspreskription var i KKöpL fram till och med en lagändring 2005 två år; den är numera tre år). HD fann att en helhetsbedömning bör göras där hänsyn bör tas till framför allt ”värdet på varan och tjänsten, till huruvida särskild fackkunskap, skicklighet eller utrustning erfordrades och till om varan efter installationen lätt kunde frigöras och sålunda behållit sin identitet”. Eftersom kostnaden för värmepannan var väsentligt högre än kostnaden för installationen, arbetet inte var av särskilt kvalificerat slag och inte krävde någon avancerad specialutrustning samt värmepannan även efter installation var tämligen lätt att demontera och sålunda behöll sin identitet, fann majoriteten att avtalet mot denna bakgrund fick anses avse ett köp av en vara och inte en tjänst. 2.2.1.3 Gränsen mellan fast och lös egendom En annan viktig distinktion är den mellan fast och lös egendom. Distinktionen har betydelse exempelvis vid köp. Den grundläggande definitionen av fast egendom finner man i 1 kap. 1 § JB, där det anges att fast egendom är jord och att jorden är indelad i fastigheter. Till fastigheter finns sedan olika typer av egendom som när de väl betraktas som tillbehör till fastigheten också betraktas som fast egendom. Någon definition av lös egendom finns inte i svensk rätt. I stället brukar lös egendom definieras negativt som all egendom som inte är fast. Frågan om viss lös egendom som tillförts fastighet eller tillbehör till fastighet skall betraktas som fast eller lös egendom har prövats i ett antal avgöranden. I NJA 1985 s. 365 hade en av fastighetsägarna tillfört fastigheten en silo som denne införskaffat genom ett leasingavtal med ett äganderättsförbehåll. HD fann att silon fick anses vara en anläggning anbragd för stadigvarande bruk på fastigheten på sätt som stadgas i 2 kap. 1 § JB. Sådan egendom, som inte samtidigt utgör industritillbehör enligt 2 kap. 3 § JB, anses tillhöra fastigheten trots ett återtagande- eller äganderättsförbehåll. Till följd av processföringen kom den viktiga frågan om vad som skall anses gälla vid tillämpning av 2 kap. 4 § JB när ett föremål ägt av en person tillförs en fastighet som ägs av flera inte att prövas. I NJA 2001 s. 46 fann HD att s.k. mjölkkvoter inte hade en fast och beständig anknytning till viss fastighet (jfr 2 kap. 1 § JB) och att kvoterna därför skilde sig från rättigheter som är direkt förbundna med en fastighet, t.ex. servitut och andelar i samfälligheter. De huvudsakliga skälen härför var att kvoterna tilldelades fysisk eller juridisk person som producent och inte som fastighetsägare, att en producent kunde bedriva verksamhet på flera fastigheter med en mjölkkvot, att en fastighet där produktion sker kan ägas av flera trots att endast en är innehavare av mjölkkvoten samt att mjölkkvoten var möjlig att överlåta utan att samtidigt överlåta fastigheten.