Närliggande

19.I NJA 1998 s. 792 behandlades bl.a. hur prisavdraget enligt 38 § KöpL skulle beräknas. Här hade två köpare köpt en bostadsrättslägenhet med tillträde viss dag. Strax efter tillträdet visade det sig att det fanns kackerlackor i lägenheten. Lägenheten sanerades med början redan några dagar efter tillträdet av Anticimex enligt en försäkring som bostadsrättsföreningen hade. Den sista besprutningen mot ohyran hade skett knappt fyra månader efter tillträdet. Enligt HD var lägenheten efter sanering i avtalsenligt skick. Köparna hade endast yrkat prisavdrag med 60 000 kr och sålunda inte yrkat ersättning i form av skadestånd eller som avhjälpningskostnadsersättning enligt 34 § 3 st. KöpL. Som grund för kravet hade åberopats dels (i) vissa kostnadsposter om totalt 35 000 kr, dels (ii) att beloppet motsvarade skillnaden på tillträdesdagen mellan bostadsrättens värde med lägenhetens felaktiga skick och värdet i avtalsenligt skick. Köparna hade också åberopat ett värderingsutlåtande som angav att lägenheten till följd av felet ”med utgångspunkt dels från ekonomisk belastning i form av dubbelboende”, dels ”från känslomässiga utgångspunkter” medförde att ”marknadsvärdet torde sänkas med 25–35 procent vid förekomst av kackerlackor”. De kostnadsposter som åberopades bestod i ca 18 000 kr för avgift till bostadsrättsföreningen under sex månader då de inte kunde bo i lägenheten på grund av saneringen och efterföljande renovering, ca 4 500 kr för utgift för ränta på lån under samma tid, 2 500 kr för kostnad för städning efter saneringen samt ca 10 000 kr för den del av deras sammanlagda renoveringskostnader som var hänförlig till saneringen. HD anförde här beträffande prisavdragsbestämningen att ”prisavdragets storlek bör bestämmas efter skönsmässiga grunder (jfr NJA II 1990 s. 283). Vid beräkningen bör hänsyn tas till att [köparna], såvitt framkommit, har haft vissa egna kostnader i samband med saneringen. HD finner att prisavdraget skäligen bör bestämmas till” 30 000 kr. Köparna tillerkändes alltså här prisavdrag trots att lägenheten genom avhjälpande som bekostats indirekt av säljaren (genom försäkringen som föreningen hade) återställts i avtalsenligt skick. Avgörandet har jag kritiserat i annat sammanhang (se Herre, Relationen mellan prisavdrag, avhjälpandekostnadsersättning och skadestånd — några systematiska reflexioner mot bakgrund av NJA 1998 s. 792, Minnesskrift Rodhe, 1999, s. 147 ff.). 4.7 Skadestånd 4.7.1 Förutsättningar för skadeståndsskyldighet 4.7.1.1 Allmänt Strikt ansvar För att skadestånd skall utgå vid brott mot en förpliktelse krävs att en ansvarsgrund är uppfylld, såsom vårdslöshet, presumtionsansvar, kontrollansvar, hävning, strikt ansvar med undantag för force majeure, garantiansvar eller rent strikt ansvar. Ett rent strikt ansvar kan föreligga när gäldenären åtagit sig ett sådant ansvar, exempelvis genom att garantera viss prestation vid viss tid. Grunden för eventuell skadeståndsskyldighet prövades i NJA 2002 s. 477, där en person under ett antal år hyrt en lägenhet som enligt avtalet hade en yta om 85 kvm men som visade sig ha en yta om 77 kvm. En fråga för bedömning i målet var om denna felaktiga uppgift skulle medföra att det förelåg ”ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden” i ett fall där hyresvärden inte medvetet lämnat en felaktig uppgift, d.v.s. om hyresvärden skulle ha ett rent strikt ansvar för uppgiften. HD anförde här, baserat på vilka faktorer som bestämmer en förhandlingsöverenskommelse om bruksvärdehyran och då särskilt 21 § hyresförhandlingslagen som anses utvisa att lägenhetens storlek är utgångspunkten för hyresbestämningen, att ”uppgiften om en lägenhets storlek har så stor betydelse för fastställandet av hyran, att den i normalfallet bör anses vara en utfästelse av sådant slag att den som lämnat uppgiften … skall svara strikt för dess riktighet”. HD indikerade samtidigt att det kan finnas undantagssituationer där strikt skadeståndsansvar inte skall föreligga för en uppgift.s. 696