Närliggande

14.En fråga som kom upp till bedömning i NJA 1998 s. 792 var hur 37 § KöpL skulle tolkas. Bakgrunden var att två köpare köpt en bostadsrättslägenhet med tillträde viss dag. Strax efter tillträdet visade det sig att det fanns kackerlackor i lägenheten. Lägenheten sanerades med början redan några dagar efter tillträdet av Anticimex enligt en försäkring som bostadsrättsföreningen hade. Den sista besprutningen mot ohyran hade skett knappt fyra månader efter tillträdet. Enligt HD var lägenheten efter sanering i avtalsenligt skick. Återställandet hade skett genom säljarens försorg till följd av den försäkring som föreningen haft hos Anticimex. HD fann här trots detta att köparna skulle anses ha rätt till prisavdrag till följd av att felet inte avhjälpts i tid enligt 37 § KöpL. Det HD här prövade var enbart tidskravet i 37 § KöpL, nämligen att felet skall avhjälpas ”inom skälig tid”. Enligt HD skulle härvid beaktas att köplagens regler ”i första hand är utformade med tanke på köp av lösa saker” och att därför ”ett köpobjekts speciella karaktär kan motivera avsteg från de regler som gäller i fråga om köp av lös egendom i allmänhet (se NJA II 1990 s. 199)”. Eftersom det får antas vara av väsentlig betydelse att en förvärvare av en bostadsrätt som förvärvar den för boende skall kunna utnyttja lägenheten redan från och med tillträdesdagen, talade detta enligt HD för att regeln om ”skälig tid” skulle ges en snäv tolkning. Enligt HD kunde avhjälpandet anses ha skett för sent även om lägenheten i enlighet med säljarens påstående skulle ha varit beboelig redan inom en månad från tillträdet. Detta gällde vidare oberoende av att köparna under denna månad gjort ett par korta semesterresor, eftersom detta inte rubbade antagandet att de hade behov av lägenheten redan från och med tillträdesdagen. Grunden för att tillerkänna köparna prisavdrag var därför att ”felet i lägenheten inte har avhjälpts inom skälig tid”. Detta har jag kritiserat i annat sammanhang (se härom Herre, Relationen mellan prisavdrag, avhjälpandekostnadsersättning och skadestånd — några systematiska reflexioner mot bakgrund av NJA 1998 s. 792, Minnesskrift Rodhe, 1999, s. 147 ff.). 4.6.2 Prisavdragets beräkning 4.6.2.1 Fastighetsköp Rätten till prisavdrag vid fel i fastighet uttrycktes ursprungligen i 4 kap. 19 § JB med en hänvisning till 4 kap. 12 § JB, där det stadgades att köparen hade rätt att "göra avdrag på köpeskillingen". I lagtexten eller i förarbetena angavs emellertid inte närmare hur prisavdraget skulle beräknas. Dock gjordes vissa uttalanden om att det kunde förväntas att påföljderna vid fel i fastighet skulle bli desamma som vid köp av lös egendom och om att avdraget skulle svara mot värdeminskningen på fastigheten. När reglerna i 4 kap. JB ändrades 1990 till följd av konsumentskyddslagstiftning om förvärv av småhus m.m. kompletterades 4 kap. 19 § JB med en regel i 4 kap. 19 c § JB om hur prisavdraget skall beräknas. Av bestämmelsen framgår att prisavdraget skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Nästan all rättspraxis där prisavdragsberäkningsfrågan över huvud berörs härstammar från tiden före lagändringen 1990.s. 693