Rättsfall

NJA 1998 s. 792

Citera

NJA 1998 s. 792

BibTeX

@misc{nja-1998-s-792,
  author       = {{Högsta domstolen}},
  title        = {{NJA 1998 s. 792}},
  year         = {1998},
  howpublished = {Rättsfall}
}

Öppna i bibliografi

Dom

Hämtar dom…

Omtalad i rättsvetenskapen

17 hänvisningar i 11 artiklar · 17 stycken/fotnoter

”Enligt grunderna” — Om vikten av att skilja på tolkning och analogier (Del II av II)1 hänvisning

Adam Croon, Mathias Nilsson · SvJT 2025 s. 1006–1033 · 1 ställe

I rättsfallet NJA 1998 s. 792 yrkade köparna prisavdrag på en bostadsrätt som de köpt ”i befintligt skick”, då lägenheten var drabbad av ohyra i form av kackerlackor. Käranden menade att denna olägenhet innebar att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än man som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet. I HD invände dock svaranden att felet inte varit väsentligt samt att det oavsett detta borde ha upptäckts av köparna genom undersökning, varför de inte kunde åberopa felet. Vidare menade säljaren att felet avhjälpts och att rätten till prisavdrag enligt köplagen (1990:931) (KöpL) därför hade bortfallit.Domstolarnas hantering av skillnaden mellan tolkning och analogier · p. 13 · s. 1015

Nackdelarna med att använda utbytbara vaga begrepp1 hänvisning

Lars Heuman · SvJT 2022 s. 62–97 · 1 ställe

NJA 1998 s. 792, s. 800, NJA 2010 s. 286 p. 4, 7 och 9 (förväntningar), NJA 2015 s. 233 p. 5 och 12 (förväntningarna måste sänkas) NJA 2019 s. 807 rubriken samt p. 10, 11 (förväntningar) och17.fotnot 80 · s. 79

Nytt för gammalt-problemet och köprätten – ett finskt perspektiv1 hänvisning

Björn Sandvik · JT 2022 s. 810–837 · 1 ställe

Se även till detta t.ex. Herre, Johnny, Relationen mellan prisavdrag, avhjälpandekostnadsersättning och skadestånd – några systematiska reflexioner mot bakgrund av NJA 1998 s. 792, s. 147 i verket Nordell, Per Jonas (red.), Rättsvetenskapliga studier tillägnade minnet av Knut Rodhe, Norstedts Juridik 1999.fotnot 103 · s. 831

Svensk rättspraxis: Avtals- och obligationsrätt 2005–20191 hänvisning

Johnny Herre, Svante O. Johansson · SvJT 2020 s. 828–1071 · 1 ställe

I ”Badrummet” NJA 2019 s. 807 hade en privatperson köpt en bostadsrättslägenhet i befintligt skick av en annan privatperson. Lägenheten hade köpts för 7,5 miljoner kr och köparen hade haft utgifter om 197 000 kr för att avhjälpa de brister i badrummet som köparen gjorde gällande. Vid bedömningen av om lägenheten hade varit i ”väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta” (jfr 19 § första stycket 3 KöpL) uttalade HD att förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick — som ofta får anses motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristen — ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen. ”Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften” men det kan enligt HD ”dock föreligga även andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel”, t.ex. att en köpare ”typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda varan inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt, eller att en köpare drabbas av utgifter som inte avser felavhjälpandet”. HD angav också att ju ”mindre missförhållandet mellan pris och värde är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta; i annat fall är varan inte felaktig i den mening som avses i 19 § första stycket 3 KöpL (jfr NJA 1998 s. 792)” (se Herre, SvJT 2005 s. 678). Eftersom felet i detta fall bara uppgick till mindre än tre procent av priset för lägenheten kunde den inte anses ha varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog hade kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens pris. Att köparen åsamkats ett hinder i nyttjanderätten genom badrumsrenoveringen ansågs inte utgöra brister av sådan tyngd att de utgjorde fel enligt bestämmelsen i 19 § KöpL. 2.4 När ska prestation ske? Vid köp av varor enligt KöpL eller KKöpL gäller den s.k. samtidighetsprincipen (se för köplagsköpen 10 och 49 §§ KöpL och för konsumentköpens del 5 och 36 §§ KKöpL). Principen innebär bl.a. att säljaren inte behöver lämna ut varan om han eller hon inte får betalt och att köparen inte behöver betala om varan inte lämnas ut.Förpliktelsernas innehåll · p. 71 · s. 914

Avtalsviten - effekter och rättsverkningar2 hänvisningar

David Dryselius · 2019, s. 2–352 · 2 ställen

2016/531 hänvisning

Johnny Herre · SvJT 2016 s. 53–66 · 1 ställe

De nya köplagarna har nu varit i kraft i cirka 25 år i Sverige och mer än så i Finland och Norge. De frågor som regleras i lagarna har sällan prövats av respektive högsta dömande instans. I Sverige har köplagen bara varit föremål för direkt tillämpning endast i tre rättsfall från Högsta domstolen, nämligen i NJA 1996 s. 368 (direkt tillämpning av 63 §; liksom av 5 kap. 15 § konkurslagen), NJA 1996 s. 663 (47 § köplagen kunde inte användas för att jämka ett fakturerat pris) och NJA 1998 s. 792 (prisavdrag enligt 38 § vid köp av bostadsrättslägenhet drabbad av kackerlackor). I ett fall var frågan om köplagen var tillämplig eller inte. Högsta domstolen kom dock i det fallet fram till att konsumentköplagen var tillämplig (NJA 2001 s. 155; det polsktillverkade segelbåtsskrovet).1990 års köplag · p. 1 · s. 56

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Anders Victorin · SvJT 2005 s. 412–436 · 1 ställe

Bakgrunden var att föreningen inledningsvis hade en ekonomisk plan för tre fastigheter, som grundade sig på privatfinansiering av byggnationen. Senare, när två av husen skulle uppföras lyckades föreningen för dessa erhålla statliga lån, något som medgav lägre insatser och högre lånefinansiering. Föreningen beslöt därför att ändra den ekonomiska planen så att insatserna sänktes för bostadsrätterna i de hus som skulle byggas, medan någon sänkning inte skedde för det hus som redan uppförts. Föreningen såg ingen anledning till att låta bostadsrättshavarna i de redan upplåtna bostadsrätterna delta i kostnaderna för den högre lånefinansieringen i de hus som skulle uppföras. — I hovrättens dom, som fastställdes av Högsta domstolen, förklarades att någon upplåtelse inte skett av bostadsrätt i de hus som skulle uppföras. Den åberopade bestämmelsen var därför inte tilllämplig. Beslutet, som i och för sig kunde ha fattats av styrelsen, var korrekt. Inte heller ansågs beslutet av nyss nämnda skäl strida mot likhetsprincipen. 4.4 Överlåtelse av bostadsrätt — formkravet. I RH 2002:63 hade två bostadsrätter överlåtits till ett gemensamt pris. Vid prövning av medlemskap för förvärvaren gjorde föreningen gällande att överlåtelsen stred mot formkravet i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Svea hovrätt fann att det förhållandet att överlåtelseavtalet avsåg två bostadsrätter och att det angivna priset är gemensamt inte medförde att överlåtelsen inte uppfyllde formkravet. 4.5 Överlåtelse från ägare av bostadsrätt som inte är medlem. I NJA 2001 s. 75 (se även nedan) gällde en av frågorna om det spelade någon roll att den som sålde en bostadsrätt (på termin, men det spelade inte någon roll för den principiella frågan) var medlem i föreningen eller ej. Högsta domstolen konstaterar att detta givetvis inte spelar någon roll. Revisionssekreteraren gör en längre utläggning i frågan, och kommer till samma resultat. Detta innebär emellertid att en bostadsrätt som sålts sedan kan säljas vidare utan att den första förvärvaren söker medlemskap. Om någon senare person i förvärvskedjan söker medlemskap är tydligtvis föreningen skyldig att ta upp frågan till behandling. Samtidigt kan detta innebära nackdelar för säljaren, som fortsätter att betraktas som bostadsrättshavare ända till dess att förvärvaren beviljats medlemskap. För att undvika sådana komplikationer bör ett normalt avtal om överlåtelse av bostadsrätt kompletteras med ett förbud mot vidareupplåtelse innan köparen beviljats medlemskap och en regel att säljaren äger häva köpet om köparen inte inom kort tid ansöker om medlemskap i föreningen. (Se även Victorin i SvJT 2000 s. 678 ff.) 4.6 Lokalhyresgästs rätt till medlemskap och upplåtelse. I RH 2000:74 hade ett hyreshus ombildats till bostadsrätt. Det framgick av den ekonomiska planen att lägenheten skulle upplåtas med bostadsrätt. Vid tidpunkten för ansökan om medlemskap fick juridiska personer vara medlemmar och få bostadsrätt upplåten på sig. Senare ändrades stadgarna så att juridiska personer inte kunde förvärva bostadsrätt. Hyresavtalet sade också upp från föreningens sida, som angav att meningen var lokalen skulle byggas om till två bostäder. Med hänsyn till reglerna i 2 kap. 8 § bostadsrättslagen beviljades medlemskap och upplåtelse. Den senare ändringen av stadgarna fick inte åberopas till hyresgästens nackdel (jfr RBD 27:80). 4.7 Vägrat medlemskap vid överlåtelse. I RH 2000:22 krävde en bostadsrättshavare skadestånd av föreningen motsvarande förlusten av köpeskillingen på grund av avtalsbrott därför att medlemskap vägrats förvärvarna. Svea hovrätt, som fann att överlåtelsen av ogiltig p.g.a. formfel (tas inte upp här, eftersom det gällde 6 kap. 4 § bostadsrättslagen i dess lydelse före 1 januari 1996), ansåg att föreningen kunde åberopa ogiltigheten — föreningen har ett starkt intresse att inte som medlem anta någon som förvärvat en bostadsrätt genom ett ogiltigt avtal, eftersom föreningen kan riskera att bli skyldig att prestera såväl till köparen som till säljaren. Därutöver ansåg hovrätten att prövningen från föreningens sida måste ske objektivt och grundas på en utredning i rimlig omfattning beträffande sökandens ekonomiska förhållanden. Men föreningen måste ges vida ramar för sin skälighetsbedömning, särskilt som denna är inriktad på framtiden och därmed på svårbedömda förhållanden. Till detta kommer att det för förvärvaren finns möjlighet till överprövning i hyresnämnd. Föreningen hade enligt hovrättens mening gjort en seriös och på objektiva skäl grundad bedömning. — Det intressanta med målet är att skadestånd för föreningen i en sådan situation likväl kan bli aktuellt, nämligen om föreningens prövning inte uppfyller de krav som hovrätten ställer. 4.8 Terminsavtal med ännu ej upplåten bostadsrätt. I NJA 2001 s. 75 gällde frågan om det var möjligt, trots bestämmelserna om förhandsavtal i 5 kap. bostadsrättslagen, att skapa ett giltigt överlåtelseavtal avseende en bostadsrätt som ännu inte upplåtits. Problemet består närmast i att en förhandstecknare av bostadsrätt enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen inte får överlåta bostadsrätten annat än till maka eller sambo. Skälet till detta är att lagstiftaren inte velat tillåta handel med förhandsavtal. Tillåter man emellertid terminsavtal med ännu icke upplåtna bostadsrätter skapas en väg att kringgå detta förbud. En oenig Högsta domstol fann, att även om rättspolitiska skäl kan anföras mot ett förbud mot överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt, det måste beaktas att terminsavtal var tillåtna på andra områden. Förbudet mot överlåtelse av förhandsavtal rör ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis bör utsträckas till att omfatta sådana överlåtelseavtal som det här är frågan om. I vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i fall som förevarande, där avtalet ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelse av bostadsrätten var nära förestående, säger majoriteten. Reservanten (Håstad) pekade på risken med att t.ex. en person förhandstecknar sig för många lägenheter och sedan kringgår överlåtelseförbudet genom att sälja bostadsrätterna med terminsavtal. — Rättsfallet innebär svårigheter. Möjligen kan det ses som ett undantagsfall som endast åsyftar situationen när upplåtelsen är nära förestående. I annat fall kan det innebära en möjlighet att kringgå bostadsrättslagens skyddssystem, alldeles oavsett att förbudet mot försäljning av förhandsteckningsrätter blir ganska meningslöst. 4.9 Förverkande. I RH 2000:9 diskuterades frågan om hur man skall se på en bostadsrättshavares dröjsmål med betalning av årsavgiften med beaktande av att föreningen har legal panträtt för sin fordran enligt bestämmelserna i 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen. Om bostadsrättens marknadsvärde överstiger fordringens storlek tar ju föreningen ingen ekonomisk risk. Svea hovrätt ansåg att ett sådant resonemang kunde medföra att man i större utsträckning än vid hyra kunde anse att ett dröjsmål med betalning av årsavgift vara av ringa betydelse, men med beaktande av de upprepade och långvariga dröjsmålen som bostadsrättshavaren i fallet gjort sig skyldig till förklarades ändå bostadsrätten förverkad. I NJA 1999 s. 610 fann HD att föreningens panträtt för obetalda årsavgifter omfattade 6 månader från det att bostadsrättshavaren blivit formellt skild från lägenheten (7 kap. 16 a § jämförd med 6 kap. 7 § bostadsrättslagen). När en bostadsrättshavare stannat kvar i lägenheten efter det att återvinningsfristen löpt ut och det inte framgår att han godtagit uppsägningen räknas tiden från det att förverkandet prövats rättsligt. I fallet hade kronofogdemyndigheten fattat beslut om tvångsförsäljning, ett beslut som inte överklagats, och bostadsrättshavaren ansågs skild från lägenheten i och med beslutet. I RH 1998:24 hade en bostadsrättförening med sagt upp en bostadsrättshavare till omedelbar avflyttning. Den omständigheten att bostadsrättshavaren dessförinnan avsagt sig bostadsrätten innebar inte att uppsägningen var utan verkan. Även i ett fall då en avsägelse av bostadsrätten skett kunde föreningen inte anses betagen rätten att göra sig av med en bostadsrättshavare, som förverkat nyttjanderätten genom olika former av klandervärt beteende. Under den tid som förflyter från avsägelsen till dess att bostadsrätten upphör kan bostadsrättshavaren förorsaka föreningen stor skada, konstaterade Svea hovrätt. 4.10 Prisavdrag vid ohyra i lägenheten. I NJA 1998 s. 792 gällde frågan prisavdrag när det funnits kackerlackor i lägenheten. Eftersom fallet är köprättsligt skall här endast konstateras att parterna var eniga om att fel förelåg, och domstolarna fann att det var så väsentligt att säljarna inte ägde åberopa att lägenheten sålts i befintligt skick enligt köplagens regler. Felet var dolt. Det ansågs att reglerna om avhjälpande skulle ses snävt. Att lägenheten inte var i beboeligt skick förrän en månad efter tillträdet ansågs inte tillfredsställande. Högsta domstolen bedömde prisavdraget efter skönsmässiga grunder till 20 000 kr. 4.11 Ombyggnad av föreningens hus. I RH 2001:24 hade föreningsstämman fattat beslut om att bygga balkonger för åtskilliga lägenheter. En bostadsrättshavare med lägenhet i markplanet klagade på föreningens beslut och ansåg att åtgärden skulle innebära sämre trivsel. Lägenheten skulle bl.a. skuggas av den överliggande balkongen. Trots att förändringen inte direkt berörde lägenheten ansåg Svea hovrätt att bostadsrättshavarna i ett sådant fall kunde ha skydd genom reglerna i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen. Bl.a. med hänvisning till förarbetena till 1930 års lag om bostadsrättsföreningar fann Svea hovrätt att beslutet om ombyggnaden kunde påverka trivseln i lägenheten och därmed också marknadsvärdet. Målet återförvisades till hyresnämnden, som avvisat målet. 4.12 Regler om föreningen. I NJA 1999 s. 171 gällde frågan om en bostadsrättsförening, som trätt ur HSB också därefter var skyldig att betala viss avgäld till HSB. Att rätten att träda ur en ekonomisk förening fanns, var obestritt, men HSB ansåg att skyldigheten att betala avgäld var en avtalsenlig förpliktelse som bl.a. följde av stadgarna och den ekonomiska planen. Högsta domstolen fann emellertid att det inte fanns någon självständig förbindelse vid sidan av stadgarna. I och med att dessa ändrades förföll förpliktelsen. Att ändringen kräver registrering enligt reglerna i 9 kap. 25 § bostadsrättslagen hade å andra sidan inte åberopats av HSB. 4.13 Processrätt/exekutionsrätt. I NJA 1998 s. 400 gällde frågan om en tvångsförsäljning p.g.a. dröjsmål med betalning av årsavgifter kunde fortsätta när bostadsrättshavaren invänt att lägenheten var så bristfällig att han hade rätt till nedsättning motsvarande hela årsavgiften. Invändningen hade dock framförts ca ett halvår efter det att de obetalda avgifterna förföll till betalning. Högsta domstolen fann att tvångsförsäljningen måste avbrytas, eftersom frågan om förverkande var tvistig och bostadsrättshavarens invändning inte kunde lämnas utan avseende (jfr 3 kap. 21 § utsökningsbalken).Bostadsrätt · p. 3 · s. 431

Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20044 hänvisningar

Johnny Herre · SvJT 2005 s. 550–760 · 4 ställen

Logistikavtalet - allmän kontraktsrätt i transporträttslig miljö1 hänvisning

Jakob Heidbrink · 2005, s. 3–313 · 1 ställe

NJA 1904 s.180 NJA 1913 A 164 NJA 1917 s.58 NJA 1922 s.205 NJA 1924 s.134 NJA 1932 s.353 NJA 1937 A 413 NJA 1938 s.524 NJA 1951 s.1 NJA 1960 A 16 NJA 1973 s.70 NJA 1978 s.618 NJA 1981 s.1091 NJA 1985 s.172 NJA 1987 s.692 NJA 1988 s.363 NJA 1989 s.156 NJA 1991 s.217 NJA 1991 s.643 NJA 1991 s.808 NJA 1992 s.194 NJA 1992 s.439 NJA 1994 s.473 NJA 1994 s.598 NJA 1996 s.564 NJA 1996 s.700 NJA 1997 s.5 NJA 1998 s.792 NJA 1999 s.71Nytt Juridiskt Arkiv · p. 1 · s. 293

Säljarens kontrollansvar - skadeståndsansvarets grund och omfattning enligt köplagen och CISG2 hänvisningar

Björn Sandvik · 2004, s. 3–2021 · 2 ställen

Nordisk juridisk festskriftbibliografi - innholdet i juridiske festskrift fra Danmark, Finland, Island, Norge og Sverige 1998-20022 hänvisningar

Halvor Kongshavn · 2003, s. 6–2026 · 2 ställen