Närliggande

40.19 § fastighetsmäklarlagen (d.v.s. 13 § i 1984 års lag) har också varit föremål för prövning i NJA 1997 s. 127 I och NJA 1997 s. 127 II. Av bestämmelsen följer också att mäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Här var huvudfrågan om mäklaren brutit mot bestämmelsen genom att inte tillse att parterna träffade avtal om att köpet villkorades av att köparen fick lån eller åtminstone genom att inte upplysa köparen om konsekvenserna av att inte ta in en sådan klausul. HD anförde här att ”fastighetsmäklare, i fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, i princip [måste] anses skyldig att upplysa köparen om följderna av att han inte fullgör sin betalningsskyldighet enligt köpeavtalet på grund av att lån eller övertagande av lån inte kunnat ordnas samt råda köparen till att begära att beviljande eller övertagande av lån tas in som ett villkor för köpets giltighet”. Skälen härför var i huvudsak (i) att köparen utan en sådan klausul kan bli skadeståndsskyldig för betydande belopp om lån inte beviljas och att det enligt HD kan förutsättas att de flesta inte inser denna följd samt (ii) att en villkorsklausul i regel är till fördel också för säljare som slipper riskerna med kostsamma processer och ibland långa tider under vilka osäkerhet föreligger på grund av att förhållandena inte klarlagts och som undviker den onödiga kostnaden av att betala mäklarprovision trots att köpet inte fullföljs. Undantag från huvudregeln om upplysningsskyldigheten borde enligt HD endast föreligga när ett villkor inte skulle tjäna ett egentligt syfte, t.ex. därför att det framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte skall få lån. Undantag från huvudregeln om upplysningsskyldighet borde emellertid inte föreligga bara för att säljaren förklarat för mäklaren att han inte godtar ett sådant villkor. I NJA 1997 s. 127 I hade köparen för att kunna betala varit beroende av lån. Mäklaren hade inte upplyst henne om följderna av uteblivet lån eller berört frågan om en villkorsklausul. Efter avtalsingåendet hade banken avslagit köparens låneansökan på grund av hennes ekonomiska situation. Köparen hade innan köpet fått hjälp av mäklaren med ett preliminärt och positivt lånebesked från banken. Enligt HD medförde detta inte att en undantagssituation förelegat. En undantagssituation ansågs inte ha förelegat trots att köparen lämnat olika uppgifter om sin ekonomi å ena sidan till mäklaren och banken för preliminärt besked (7 500 kr per månad före skatt) och å andra sidan i den egentliga låneansökan (55 000 kr per år före skatt).s. 654