Rättsfall
NJA 1997 s. 127
RättskälldiskussionÖppna i bibliografi
Citera
NJA 1997 s. 127
BibTeX
@misc{nja-1997-s-127,
author = {{Högsta domstolen}},
title = {{NJA 1997 s. 127}},
year = {1997},
howpublished = {Rättsfall}
}Dom
Hämtar dom…
Omtalad i rättsvetenskapen
10 hänvisningar i 3 artiklar · 10 stycken/fotnoter
Svensk rättspraxis Förmögenhetsrätt 1978–20046 hänvisningar
- 19 § fastighetsmäklarlagen (d.v.s. 13 § i 1984 års lag) har också varit föremål för prövning i NJA 1997 s. 127 I och NJA 1997 s. 127 II. Av bestämmelsen följer också att mäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Här var huvudfrågan om mäklaren brutit mot bestämmelsen genom att inte tillse att parterna träffade avtal om att köpet villkorades av att köparen fick lån eller åtminstone genom att inte upplysa köparen om konsekvenserna av att inte ta in en sådan klausul. HD anförde här att ”fastighetsmäklare, i fall då en köpare är beroende av att beviljas lån eller få överta lån för att kunna betala köpeskillingen, i princip [måste] anses skyldig att upplysa köparen om följderna av att han inte fullgör sin betalningsskyldighet enligt köpeavtalet på grund av att lån eller övertagande av lån inte kunnat ordnas samt råda köparen till att begära att beviljande eller övertagande av lån tas in som ett villkor för köpets giltighet”. Skälen härför var i huvudsak (i) att köparen utan en sådan klausul kan bli skadeståndsskyldig för betydande belopp om lån inte beviljas och att det enligt HD kan förutsättas att de flesta inte inser denna följd samt (ii) att en villkorsklausul i regel är till fördel också för säljare som slipper riskerna med kostsamma processer och ibland långa tider under vilka osäkerhet föreligger på grund av att förhållandena inte klarlagts och som undviker den onödiga kostnaden av att betala mäklarprovision trots att köpet inte fullföljs. Undantag från huvudregeln om upplysningsskyldigheten borde enligt HD endast föreligga när ett villkor inte skulle tjäna ett egentligt syfte, t.ex. därför att det framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte skall få lån. Undantag från huvudregeln om upplysningsskyldighet borde emellertid inte föreligga bara för att säljaren förklarat för mäklaren att han inte godtar ett sådant villkor. I NJA 1997 s. 127 I hade köparen för att kunna betala varit beroende av lån. Mäklaren hade inte upplyst henne om följderna av uteblivet lån eller berört frågan om en villkorsklausul. Efter avtalsingåendet hade banken avslagit köparens låneansökan på grund av hennes ekonomiska situation. Köparen hade innan köpet fått hjälp av mäklaren med ett preliminärt och positivt lånebesked från banken. Enligt HD medförde detta inte att en undantagssituation förelegat. En undantagssituation ansågs inte ha förelegat trots att köparen lämnat olika uppgifter om sin ekonomi å ena sidan till mäklaren och banken för preliminärt besked (7 500 kr per månad före skatt) och å andra sidan i den egentliga låneansökan (55 000 kr per år före skatt).
- I NJA 1997 s. 127 II hade finansieringen av köpet inte var klar när köpekontraktet skrevs och mäklaren underlåtit att föra fram frågan om att villkora köpet, vilket i princip ansågs vara ett brott mot 19 § fastighetsmäklarlagen (13 § i 1984 års lag). Enligt HD ändrades denna bedömning inte av att köparna själva hade fört fram frågan om en villkorsklausul men till följd av säljarens inställning ändå accepterat att något sådant villkor inte fördes in. Bedömningen ändrades inte heller av att ”säljarna, som vägrat att villkora köpet på annan grund, måhända skulle ställa sig negativa även till en villkorsklausul avseende övertagande av lånen”. Inte heller påverkades bedömningen av att köparna angivit till mäklaren att de själva skulle ordna finansieringen. 2.3.5.12 Verkan av friskrivningsklausuler Genom NJA 1975 s. 545 gav HD svar på ett antal betydelsefulla frågor rörande giltigheten och räckvidden av friskrivningsklausuler vid fastighetsköp (se också NJA 1976 s. 217). Vad som framkom i dessa avgöranden har sedan legat till grund för rättsutvecklingen på området. I NJA 1981 s. 400 tolkades en klausul som föreskrev att köparen förklarade sig ”helt nöjd med fastighetens skick, och samtidigt friskriver sig härmed säljaren från allt ansvar för fel eller brister i fastigheten. Köparen avstår härmed från alla anspråk mot säljaren på grund av fastighetens skick”. Avtalet hade ingåtts mellan en säljande byggmästare och en köpande konsument. HD uttalade här att det inte kan ”godtas att en fackman i byggnadsbranschen vid försäljning av en fastighet till enskilda konsumenter genom en allmän friskrivning frånsäger sig ansvar för dolda konstruktionsfel av allvarlig art i ett byggnadsarbete som han själv har utfört på fastigheten”.
- I NJA 1997 s. 127 I, rörande mäklares skadeståndsskyldighet gentemot köparen av en lägenhet, konstaterade HD att mäklaren brutit mot 19 § fastighetsmäklarlagen (13 § i 1984 års lag) genom att inte upplysa köparen om följderna av uteblivet lån och genom att inte beröra frågan om en villkorsklausul för erhållande av lån. Mäklaren befanns därför vara skadeståndsskyldig pga. vårdslöshet. Enligt HD fick det anses framgå av utredningen att köparen vid ett korrekt handlande från mäklarens sida skulle ha krävt att en villkorsklausul togs in i avtalet. Skadan, som bestod i ett skadestånd till säljaren för att köpet inte fullföljdes, ansågs därför ha varit orsakad av mäklarens försumlighet. Här kan jämföras med NJA 1981 s. 1091, där kausalitet inte ansågs föreligga mellan en rådgivares försummelse att framställa ett yrkande om indexuppräkning och förlusten av indexuppräkning efter dom i fastighetsdomstolen (se närmare nedan under skadeståndsberäkning, avsnitt 4.7.2.1).