1.I BRL görs en grundläggande uppdelning mellan upplåtelse respektive övergång av bostadsrätt. Termen upplåtelse är reserverad för det fallet att bostadsrättsföreningen åt en medlem upplåter en lägenhet med bostadsrätt. Med övergång avses att bostadsrättshavaren, t.ex. genom en överlåtelse, låter bostadsrätten övergå till annan. Man kan tänka sig olika typer av föravtal beträffande antingen upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätt. Här skall diskuteras huruvida vissa sådana avtal är giltiga eller tillåtna. Med förhandsavtal avses i det följande ett för båda parter bindande avtal om framtida upplåtelse eller förvärv av en bostadsrätt. Optionsavtal används för ett avtal som är bindande för endast, vid upplåtelse, föreningen och, vid överlåtelse, överlåtaren. 4.1 Överlåtelse av upplåtelse eller om ännu inte upplåten bostadsrätt 4.1.1 Föreningens förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt I 5 kap. BRL finns särskilda bestämmelser som medger att en bostadsrättsförening träffar förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. De infördes 1991. Tidigare var sådana förhandsavtal tillåtna endast för bostadsrätt till lokaler och alltså inte för bostadsrätt till bostadslägenheter. Genom alla tider har lagstiftaren ansett att det är nödvändigt med särskilda bestämmelser i författning för att sådana förhandsavtal skall kunna träffas med bindande verkan (se t.ex. prop. 1990/91:92 s. 84 ff., prop. 1971:12 s. 104 samt prop. 1968:161 s. 45 och 60). I förarbetena till 1971 års BRL angavs detta följa av att upplåtelse av bostadsrätt får ske bara i viss närmare angiven ordning. I prop. 1990/91:92 hävdades till och med att det — eftersom regler då inte fanns som medgav detta — var ”i princip förbjudet” att träffa förhandsavtal och uppbära förskott beträffande bostadsrätter till bostadslägenheter. 4.1.2 Överlåtelse av bostadsrätt som ännu inte är upplåten Högsta domstolen har i avgörandet NJA 2001 s. 75 behandlat överlåtelse av en ännu inte upplåten bostadsrätt. Domstolen ansåg där att ett avtal var bindande som avsåg överlåtelse av en bostadsrätt, vilken vid överlåtelsetillfället ännu inte var upplåten med bostadsrätt till överlåtaren. Denne innehade vid överlåtelsetillfället den aktuella lägenheten med hyresrätt. Lägenheten var belägen i en fastighet som hade förvärvats av en bostadsrättsförening och där avsikten var, vilket senare också skedde, att lägenheterna skulle ombildas till bostadsrätter.s. 496
2.Högsta domstolen inledde med att konstatera att, vad gäller lös egendom i allmänhet, bindande avtal om överlåtelse kan ingås avseende egendom som ännu inte finns eller i vart fall ännu inte ägs av överlåtaren. Domstolen ställde sedan frågan om en annan ordning gäller för bostadsrätterna. Inledningsvis konstaterade Hösta domstolen därvid att både upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt är ingående reglerat och att syftet med detta bl.a. är att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att skydda bostadsrättshavare mot rättsförluster. Formkraven vid överlåtelse i 6 kap. 5 § BRL uppmärksammades och man hänvisade till att Högsta domstolen i NJA 1992 s. 66 (se nedan) hade funnit att formkravet inte hindrade att en utfästelse att framdeles sälja en bostadsrätt är bindande. Vidare uppmärksammade Högsta domstolen rätten för en bostadsrättsförening att träffa förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt och det s.k. överlåtelseförbudet för sådana förhandsavtal, dvs. att en förhandstecknare, enligt 5 kap. 6 § BRL, inte får sätta annan i sitt ställe än sin make eller sambo. Högsta domstolen noterade risken för handel med ännu inte upplåtna bostadsrätter, om man tillät avtal som det i målet aktuella. Detta och att parterna genom sådana avtal binder sig gentemot varandra för en transaktion vars ekonomiska konsekvenser de inte fullständigt kan överblicka ansåg domstolen vara rättspolitiska skäl som kunde anföras för ett förbud mot den aktuella typen av avtal. Men sedan konstaterade Högsta domstolen att det var fråga om giltigheten av en rättshandling på förmögenhetsrättens område av en art som i andra sammanhang är tillåten och fortsatte: Det i 5 kap. 6 § bostadsrättslagen intagna principiella förbudet mot överlåtelse av rätt enligt förhandsavtal rör ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis bör utsträckas till att omfatta sådana överlåtelseavtal som det här är fråga om. I vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i ett fall som det förevarande, där avtalet har ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelsen av bostadsrätten var nära förestående. Beträffande de två nu nämnda avtalstyperna finns således särskilda bestämmelser respektive ett vägledande avgörande. Redogörelsen har sin plats här eftersom inte minst motiveringarna har sitt intresse för den fortsatta framställningen. 4.2 Optionsavtal om överlåtelse eller upplåtelse samt förhandsavtal om överlåtelse 4.2.1 Optionsavtal om överlåtelse I NJA 1992 s. 66 prövade Högsta domstolen giltigheten av optionsavtal om överlåtelse av bostadsrätt. Domstolen kom fram till att sådana avtal kan vara bindande. Förutsättningen är att avtalet har upprättats skriftligt. Några särskilda regler som tillåter sådana avtal finns inte.s. 497
3.Avgörandet kan i förstone te sig överraskande om man jämför med uttalandet i förarbetena till 1971 års lag där lagstiftaren angav att giltiga förhandsavtal krävde lagstöd med motiveringen att upplåtelse av bostadsrätt får ske bara i viss närmare angiven ordning, se avsnitt 4.1.1. För såväl upplåtelse som överlåtelse gäller bestämda formkrav som i rätt stor utsträckning dessutom är överensstämmande, se 4 kap. 5 § och 6 kap. 4 § BRL. Men det finns också flera andra krav än formkraven för att upplåtelse skall få ske. Det jag framför allt tänker på är kravet att ekonomisk plan skall ha upprättats, 3 kap. 1 § BRL. Parentetiskt kan nämnas att det kravet i sin tur utlöser krav på en rad handlingar, t.ex. registrering av en bostadsrättsförening. Åter till kravet på ekonomisk plan. Det är unikt för upplåtelse av bostadsrätt. Saknas ekonomisk plan är upplåtelsen ogiltig, 4 kap. 7 § BRL. Om det är systemet med ekonomisk plan m.m. som lagstiftaren syftade på i förarbetena till 1971 års BRL, finns ingen motsättning i det att olika regler gäller för föravtal om upplåtelse respektive överlåtelse.s. 498
4.Högsta domstolen motiverade sitt ställningstagande att optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt kan vara bindande på i korthet följande sätt. Utgångspunkten för lös egendom är att optionsavtal är bindande. Det är en följd av principen om avtalsfrihet. Man kan inte dra några bestämda slutsatser av reglerna om föravtal vid upplåtelse av bostadsrätt. Den aktuella frågan är inte uppmärksammad i förarbetena till bostadsrättslagarna. Visserligen gäller formkrav för överlåtelse av bostadsrätt. Skälet för formkravet var enligt prop. 1981/82:169 (s. 61 f.) främst att skapa ordning och reda i rättsförhållandena och tillgodose kontrollaspekten vid realisationsbeskattning. Det finns inte tillräcklig anledning att anse att det uppställda formkravet skulle inverka på rättsläget beträffande optionsavtal på så sätt att sådana avtal generellt skall anses ogiltiga. Men för att skriftlighetskravet inte skall urholkas måste optionsavtal vara skriftliga. 4.2.2 Förhandsavtal om överlåtelse Utifrån den gjorda inventeringen är det svårt att se några hinder mot att en bostadsrättshavare träffar ett förhandsavtal om överlåtelse av bostadsrätt. I rättsfallet NJA 1992 s. 66 följde Högsta domstolen principen om avtalsfrihet för annan egendom än fast egendom. Man menade att några slutsatser inte kunde dras av bestämmelserna i 5 kap. BRL om förhandsavtal och att formkraven i 6 kap. 4 § BRL vid överlåtelse inte lade några hinder i vägen. Med hänsyn till dessa motiveringar är det svårt att se att skillnaden mellan förhands- och optionsavtal att bundenheten är ömsesidig vid förhandsavtal bör leda till att de inte skulle anses giltiga när optionsavtal anses vara det. Formkraven vid överlåtelse torde dock, liksom vid optionsavtal om överlåtelse, medföra att det krävs skriftlig form. 4.2.3 Optionsavtal om upplåtelse Finns det då något hinder mot att en bostadsrättsförening träffar optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt?s. 498
5.Det som talar för ett sådant hinder är att lagstiftaren, som utvecklats under avsnitt 4.1, under alla tider ansett det nödvändigt med särskilda bestämmelser i författning för att förhandsavtal skall kunna träffas med bindande verkan. Men av resonemanget i avsnitt 4.2.1 framgår att man då antagligen har haft för ögonen den särskilda ordning som finns med ekonomiska planer m.m. Detta system är i grunden till för att motverka ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. De man skyddar är ytterst spekulanter på bostadsrätter. Systemet är alltså en typ av konsumentskydd. Reglerna för förhandsavtal vid upplåtelse är också uppbyggda på ett sådant sätt och motiverade så att det man framför allt har haft för ögonen har varit att skydda spekulanter på bostadsrätter. Ambitionen har varit att skapa ett system som skyddar spekulanten när denne blir bunden av avtalet och kanske dessutom erlägger förskott (se t.ex. prop. 1990/91:92 s.83 ff.).s. 499
6.Av intresse är också det under avsnitt 4.1.2 nämnda avgörandet NJA 2001 s. 75 om överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt. Det framstår å ena sidan som om man kanske inte skall dra för stora växlar på avgörandet som avsåg en rätt speciell situation, nämligen överlåtelse i samband med en ombildningssituation. Å andra sidan andas resonemangen i både detta avgörande och NJA 1992 s. 66 att Högsta domstolen anser att vad som gäller för lös egendom i allmänhet väger tungt och att särbehandling blir aktuell först om särskilda bestämmelser eller skyddsmotiv för bostadsrättshavare talar för annat.s. 499
7.Mot den nu givna bakgrunden — jag tänker då på både förarbeten och Högsta domstolens resonemang — finns det en hel del som talar för att en bostadsrättsförening med för föreningen bindande verkan bör kunna träffa optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. 4.3 Bokningslistor, bokningsavgifter o.d. Som ett alternativ till förhandsavtal förekommer det i praktiken att spekulanter får på andra sätt teckna eller boka sig för bostadsrätter. Och i samband med det tas ibland avgifter upp. Avgiften kan då kallas t.ex. bokningsavgift. Spekulantens motpart kan vara antingen föreningen eller någon annan, t.ex. den aktuella entreprenören. Är då en sådan bokning giltig mellan parterna och är det tillåtet att ta ut en avgift som den aktuella?s. 499
8.Om man inleder med det fallet att det är bostadsrättsföreningen som agerar kan inledningsvis nämnas att departementschefen, som tidigare nämnts, i förarbetena till 1991 års BRL angav att det då var ”i princip förbjudet” att träffa förhandsavtal och uppbära förskott. Lite längre fram i allmänmotiveringen anförde departementschefen följande, när man talade om behovet för den som bygger av att på ett tidigt stadium kunna fånga upp önskemål om tillval (prop. 1990/91:92 s. 84). Framför allt detta förhållande tycks ha lett till att särskilda avtal träffas om tillval, vilket i sin tur förutsätter att en viss lägenhet reserveras åt den bostadssökande. Härigenom får såväl föreningen som den bostadssökande anledning att utgå från att lägenheten senare också kommer att upplåtas med bostadsrätt till den bostadssökande. Med hänsyn till förbudet mot förhandsavtal är rättsverkningarna av sådana överenskommelser dock osäkra. Till detta bör föras uppläggningen av de nu gällande bestämmelserna om förhandsavtal i 5 kap. Uppenbarligen är avsikten att förhandsavtal skall vara det enda sättet att binda spekulanter på. Lagen medger träffande av förhandsavtal, 5 kap. 1 § BRL. Vissa förutsättningar skall vara uppfyllda, bl.a. finns formkrav och de avgifter som anges skall grundas på en kostnadskalkyl som i sin tur skall vara upprättad och granskad på ett visst sätt, 5 kap. 3 § BRL. Ett förhandsavtal som ingås i strid med detta är ogiltigt, 5 kap. 4 § BRL.s. 499
9.Enligt min mening framgår det rätt klart att lagstiftarens avsikt har varit att en förening inte skall kunna binda spekulanter på annat sätt än genom förhandsavtal. Är avsikten med bokningslistan att på något sätt försöka binda spekulanten talar nu nämnda förhållanden mot att spekulanten blir bunden. Högsta domstolen har i och för sig i två avgöranden ställt sig kallsinnig till analogier med bestämmelserna om förhandsavtal till förmån för allmänna principer för lös egendom. Men de avgörandena får här anses ha mindre intresse bl.a. eftersom det i båda fallen rörde sig om avtal där ingen av parterna var en bostadsrättsförening och att man nu, till skillnad från när optionsavtal behandlades i det föregående avsnitt, talar om en situation där utgångspunkten är att särskilda bestämmelser finns och skyddsmotiv för spekulanten finns.s. 500
10.När det gäller bokningsavgifter o.d. bör inledningsvis något sägas om förskott.s. 500
11.Härför gäller särskilda regler. För att förskott skall få tas ut krävs att förhandsavtal har tecknats (med de krav som gäller för förhandsavtal) och att länsstyrelsen har gett föreningen tillstånd att ta emot förskott, 5 kap. 2 § BRL. Att ta emot förskott i strid med dessa bestämmelser är kriminaliserat, 10 kap. 3 § 3 BRL.s. 500
12.I sammanhanget bör också nämnas att det i 7 kap. 14 § BRL ställs upp begränsningar i fråga om vilka avgifter en bostadsrättsförening har rätt att ta ut. Enligt paragrafen har en bostadsrättsförening rätt att av bostadsrättshavare ta ut vissa avgifter. Avgifterna är insats, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. I övrigt får en förening inte ta ut särskilda avgifter för "åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning".s. 500
13.Tanken med de återgivna bestämmelserna är följande. Föreningen skall ha rätt att av bostadsrättshavarna ta ut de avgifter som anges särskilt. Vidare har en förening rätt att ta ut avgifter för sådant som en bostadsrättsförening inte är skyldig att tillhandhålla medlemmarna, t.ex. en bastu. Men i övrigt får inga särskilda avgifter tas ut för löpande förvaltning o.d. Som löpande förvaltning har därvid ansetts bl.a. medverkan vid överlåtelser, pantsättning och andrahandsupplåtelser. (Se prop. 1990/91:92 s. 120 ff.)s. 500
14.Sin nuvarande utformning fick paragrafen genom 1991 års BRL. De ändringar som gjordes innebar att vissa andra avgifter utmönstrades som föreningen tidigare hade haft rätt att ta ut, bl.a. inträdesavgift.s. 501
15.Mot den nu beskrivna bakgrunden finns en hel del som talar för att tanken inte är att en bostadsrättsförening har rätt att ta ut bokningsavgifter utan att iaktta bestämmelserna om förskott. Och en förening som gör detta löper en inte obetydlig risk att avgiften bedöms som ett förskott, även om den betecknas som t.ex. bokningsavgift.s. 501
16.Om det är någon annan än föreningen som upprättar bokningslistor eller tar ut avgifterna kompliceras bilden. Många scenarier är tänkbara. Här kan bara konstateras att beroende på upplägg — det kan t.ex. vara entreprenören som tar ut en bokningsavgift — detta kan komma att bedömas som ett försök till kringgående av de bestämmelser som gäller för föreningen.s. 501