3 · Hyra

1.3.1 Hyra eller inte hyra? I RH 1999:10 gällde frågan om sjukhemsboende i visst fall skulle anses som hyra. Så ansågs inte vara fallet. Det förelåg varken ett skriftligt eller muntligt avtal och ett avtal hade knappast ingåtts genom att de boende meddelats vad som gäller för boendet. Hyresgästerna delade sina rum med andra. Ingen av dem hade sålunda ensam dispositionsrätt till rummet eller till ett på annat sätt avgränsat utrymme. Dessa förhållanden sammanhängde med att upplåtelsen i detta fall var ett underordnat moment i vården. I NJA 2001 s. 10 ansågs ett avtal mellan AB Storstockholms lokaltrafik och en enskild person att försälja bröd och andra produkter inom tunnelbanans biljetthall inte utgöra ett hyresavtal. Skälet var att nyttjanderätten inte var lokaliserad — rätten till försäljning kunde flyttas inte enbart inom en och samma station, utan från en station till en annan. I målet görs principiella uttalanden i frågan: ”Vid hyresavtal förutsätts i allmänhet att vad som uthyrs är klart definierat och lokaliserat och detta vare sig det rör sig om ett hus, en lägenhet eller annan lokal. Vissa undantag från kravet på lokalisering kan emellertid förekomma utan att avtalet förlorar sin karaktär av hyresavtal. En upplåtelse av ett lätt utbytbart utrymme av viss storlek, t.ex. en garageplats eller ett förvaringsutrymme, kan sålunda under vissa förhållanden anses som ett hyresavtal även om nyttjanderätten inte gäller en bestämd plats eller placeringen av det uthyrda utrymmet i viss utsträckning kan variera under avtalstiden.” 3.2 Skyldighet att inträda i hyresavtal. I rättsfallet NJA 1999 s. 135 gällde frågan om hur ett avtal mellan hyresvärden och en andrahandshyresgäst skulle tolkas. Avtalet innebar att andrahandshyresgästen skulle träda in i förstahandshyresgästens hyresavtal för den händelse förstahandshyresförhållandet upphörde. Frågan gällde om denna förpliktelse skulle gälla även om andrahandshyresförhållandet upphörde att gälla före förstahandshyresförhållandet. Så ansågs inte vara fallet. Rättsfallet bygger närmast på avancerad avtalstolkning och skall inte vidare kommenteras i detta sammanhang. 3.3 Hyresavtal på livstid. I RH 1999:60 ansågs det styrkt att ett hyresavtal avseende en bostadsrätt upprättats på livstid och att det således var ett tidsbestämt avtal. Detta medförde att hyresvärden under hyrestidens livstid inte kunde få till stånd en ändring av hyresvillkoren enligt 12 kap. jordabalken. Hovrätten pekade särskilt på att regeln i 12 kap. 55 c § andra stycket förhindrar en villkorsändring på begäran av hyresvärden vid tidsbestämda avtal. 3.4 Ytangivelse i hyresavtal. I NJA 2002 s. 477 hade ytan till en bostadslägenhet (en liten villa) angivits felaktigt i kontraktet och vid senare hyresförhandlingar. Ytan hade angivits till 85 kvm när den i själva verket var 77 kvm. Med hänsyn till ytans betydelse för hyressättningen ansågs det att en ytangivelse i normalfallet skulle anses utgöra en utfästelse av sådant slag att den som lämnat uppgiften — vanligen naturligtvis hyresvärden — skall ansvara strikt för dess riktighet. I fallet hade emellertid hyresgästen inte lyckats visa att den på grundval av förhandlingarna bestämda hyran skulle ha satts till ett lägre belopp om den korrekta ytan varit känd. Sedan den korrekta ytan blivit känd hade också hyresnämnden och Svea hovrätt prövat hyran, en prövning som ledde till hyreshöjning, utan att lägenheten genomgått några egentliga förbättringar. 3.5 Sedvanligt underhåll och avstående från rätt till hyresnedsättning. I rättsfallet NJA 2002 s. 378 gällde frågan tolkning av bestämmelsen i det vanliga hyresavtalsformuläret om att hyresgästen avstår från rätt till hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll. Eftersom enighet inte rådde mellan de parter som medverkat i framtagandet av avtalet utgick HD från att begreppet sedvanligt underhålla skulle ges samma mening som i lagstiftningen. HD kom också fram till att begreppet omfattar inte endast vanliga underhållsåtgärder, som målning och tapetsering, utan också mera ovanliga och omfattande åtgärder, som fasadputsning, takomläggning och byte av avloppsstammar liksom även nedtagning och ombyggnad av balkonger, kan omfattas, åtminstone så länge som de inte innebär påtagliga hinder och men i hyresgästernas nyttjanderätt. Hyresgästerna är bibehållna vid sin rätt till nedsättning i den mån arbetena tar längre tid i anspråk än som får anses normalt.s. 420

2.I det aktuella fallet var emellertid situationen den att hyresvärden genomförde en genomgripande renovering med flera samtidiga, ingripande åtgärder. HD ansåg att ”den samlade insatsen inte utan vidare kan hänföras till löpande underhåll, särskilt som den sammantagna påfrestningen för hyresgästerna kan bli så betydande att den faller utom ramen för vad haft anledning att ta i beräkning på grund av en avtalsföreskrift av aktuellt slag”. Även om var och en av de vidtagna åtgärderna (även balkongrenoveringen) fick betraktas som sedvanligt underhåll ingick de i en så omfattande renovering och sammantagna medfört sådana olägenheter för hyresgästerna att klausulen inte ansågs tillämplig. Hyran sattes ned med 25 % under fyra månader. 3.6 Hinder och men i nyttjanderätten, störningar i boendet. I RH 2002:27 hade en hyresgäst i en bostadsrättsfastighet trakasserats av andra boende i fastigheten. Störningarna hade till en början varit mindre allvarliga (skakningar av ett cykelställ, bollspel mot väggen till lägenheten) men hade sedan eskalerats till skadegörelse, rasistiska tillrop, och t.o.m. en rökbomb genom brevinkastet. Hyresgästen hade anmält förhållandena till föreningens styrelse, han hade begärt åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, något som han dock återkallat, han hade gjort ett antal polisanmälningar och han hade även anmält förhållandena till Diskrimineringsombudsmannen. En del frågor gäller bevisningen, men Svea hovrätt valde att tro på hyresgästen. Trakasserierna hade haft den omfattning han påstod. Han tillerkändes därför nedsättning i hyran med 40 % under den tid hyresförhållandet varat, en förhållandevis stor nedsättning, som motiverades med att störningarna pågått under lång tid och den anspänning som de åstadkom. Han yrkade vidare på skadestånd avseende flyttningskostnader. Svea hovrätt ansåg att föreningens styrelse varit passiv och att föreningen inte förmått visa att den inte varit försumlig. Skadestånd utgick.s. 422

3.Rättsfallet RH 1999:57 (I och II) belyser Svea hovrätts syn på särskilt allvarliga störningar i boendet. De boende, vilkas hyresavtal förverkades, hade i det första fallet gjort sig skyldiga till misshandel av en granne och i det andra fallet till olaga hot. Det faktum att hyresgästen i det senare fallet påstod sig inte känna till att den mot vilken hotet riktades var fastighetsskötare spelade ingen roll, bl.a. eftersom det skedde på en parkeringsplats nära huset. 3.7 Hyresvärdens rätt till ombyggnad. I rättsfallet RH 2000:32 gällde frågan om hyresgästen kunde motsätta sig att hyresvärden utförde visst förbättringsarbete i badrum och kök enligt reglerna i 12 kap. 18 d– f §§ i jordabalken. Resonemanget grundade sig på att hyresvärden har rätt till icke standardhöjande reparationer. Detta innefattade bl.a. byte av fuktspärr i badrum och därav följande omkakling. Hyresvärden ansågs ha rätt att öka den kaklade ytan. När det däremot gällde köken fann Svea hovrätt att någon rätt att byta ut den stabila 50talsinredningen inte förelåg. Stambyte kunde ske med små ingrepp i vissa skåp. I RH 1999:46 gällde det en situation där hyresgästen själv, efter överenskommelse med hyresvärden, renoverat lägenhetens badrum. I det fallet ansågs hyresgästen ha ett särskilt intresse att få behålla badrummet i befintligt skick, när fastigheten skulle byggas om. Efter det att hyresvärden satt in en fuktspärr skulle marmorgolvet återmonteras. 3.8 Hyresvärdens tillträde till lägenhet för att utföra ”annat arbete”. I rättsfallet RH 2000:76 gällde frågan vid vilken tidpunkt hyresvärden hade rätt till tillträde. Enligt regeln i 12 kap. 26 § 2 st. jordabalken kan hyresgästen, när en propå om sådana förbättringsarbeten kommer från hyresvärden, vägra hyresvärden tillträde under uppsägningstiden, även om hyresgästen väljer att inte säga upp avtalet. Med hänsyn till att hyresgästen har en vecka på sig för att säga upp avtalet fann Svea hovrätt att tiden då hyresvärden har rätt till tillträde skall sättas till uppsägningstiden plus en vecka. I RH 1999:32 hade hyresvärden begärt tillträde för att bl.a. utföra byte av avloppsstammar. Eftersom det var frågan om ett icke brådskande fall av ”annat arbete” enligt 12 kap. 26 § 2 st. jordabalken hade hyresvärdens begäran om tillträde gjorts för sent med hänsyn till de frister som anges i bestämmelsen. Dessutom går meddelanden om åtgärder enligt 12 kap. 26 § på hyresvärdens risk. Det faktum att hyresgästen motsatt sig åtgärderna och vägrat hyresvärden tillträde kunde därför inte läggas till grund för uppsägning. 3.9 Skenbyte? I RH 1999:128 hade parterna vid byte mellan hyresrätt och bostadsrätt undertecknat en förbindelse till hyresvärden att bytet ”kommer att genomföras i enlighet med lämnade uppgifter”. Så skedde emellertid inte och hyresvärden vägrade att förlänga hyresavtalet med bytesparten. Som förklaring uppgav de f.d. hyresgästerna att avsikten varit att hustrun skulle få en bostadsrätt och att de skulle separera. De hade emellertid ändrat sig och flyttat in i en villa sedan det visat sig att hustrun var gravid. Bostadsrätten såldes till en annan person. Svea hovrätt fann att förbindelsen endast skulle ses som en avsiktsförklaring och inte som en utfästelse att bytet skulle återgå om det av senare uppkommen och av bytesparten oförutsedd orsak inte kommit att genomföras på angivet sätt. Hyresavtalet förlängdes. I RH 2002:50 var det däremot frågan om ett skenbyte. Hyresgästen ansökte om byte och bytesparten tecknade hyresavtal med hyresvärden. Det visade sig emellertid att bytesparten inte hade haft något hyreskontrakt för ”sin” lägenhet, än mindre bott i den. Hyresvärden ansågs ha vilseletts att gå med på bytet. Bytesparten vägrades förlängning av det sålunda tecknade hyresavtalet med hyresvärden. 3.10 Tidsfrist för rättelse. I RH 1999:134 gällde frågan hur lång tid hyresgästen hade på sig för att vidta rättelse ”utan dröjsmål” vid otillåten andrahandsuthyrning av restauranglokal enligt 12 kap. 42 § 1 st. 3 jordabalken. I fallet hade hyresvärden låtit 9 dagar gå mellan rättelseanmaningen och uppsägningen. Svea hovrätt ansåg detta vara för kort tid och ogiltigförklarade uppsägningen. I tidigare rättspraxis har 6 veckor (RBD 1980:29) resp. ca 3 veckor (NJA 1979 s. 94) vid bostadshyra ansetts utgöra för lång tid. 3.11 Tidsfrist för återvinning. I RH 2001:22 hade i mål om avhysning på grund av utebliven hyresbetalning hyresgästen såväl i uppsägningen som av kronofogdemyndigheten underrättats om möjligheten att återvinna hyresrätten. Även om beskedet från kronofogdemyndigheten kunde skapa förvirring (den kände inte till att en uppsägning redan skett när målet kom in och skall ombesörja att en upplysning om möjligheten till återvinning ges när inte någon underrättelse om möjligheten till återvinning bifogats ansökningen om avhysning) ansågs den tidsfrist som angivits i uppsägningshandlingen gälla. 3.12 Formkravet vid avstående från besittningsskydd. I RH 2001:12 gällde frågan om ett avstående från besittningsskydd var giltigt. Hyresvärden och hyresgästen hade träffat en förlikning efter en tvist, av vilken framgick att hyresavtalet skulle förlängas med en månad i taget och med en månads uppsägningstid. Hyresgästen avsade sig dessutom besittningsskyddet. Svea hovrätt fann att formkravet — kravet på särskilt upprättad handling — inte var uppfyllt. 3.13 Besittningsskydd för bostadshyresgäst. I RH 1998:4 gällde saken en hyresgäst i ett tvåfamiljshus. Hyresgästen ansågs berättigad till förlängning av hyresavtalet, fastän hyresvärden hade intresse av att själv bosätta sig i lägenheten. Här beaktades att hyresvärden erhållit fastigheten som gåva och att som villkor för gåvan gällde att hyresgästen, som var 80 år, skulle få bo kvar så länge hon klarade ett eget boende. I RH 2002:49 hade det kommit in kackerlackor i lägenheten. Enligt reglerna i 12 kap. 43 § kan hyresvärden i sådant fall säga upp hyresavtalet för förverkande, men han måste göra det inom två månader från han fick kännedom om förhållandet. I fallet hade hyresvärden valt att säga upp avtalet med ordinarie uppsägningstid och vägrat förlängning. Resonemanget i rättsfallet går ut på att den i 12 kap. 43 § angivna fristen också gäller vid en sådan uppsägning. 3.14 Bruksvärdefrågor. I RH 1999:90 gällde frågan om hyran för vissa allmännyttiga lägenheter, som åberopades som jämförelsematerial, var satt på ett korrekt sätt. Så ansågs inte vara fallet. I det s.k. S:t Eriksmålet hade Svenska Bostäder uppfört hyreslägenheter i centrala Stockholm. P.g.a. produktionskostnaderna sattes hyrorna till ca 1 500 kr/kvm och år. Svenska bostäders styrelse beslöt emellertid, närmast av bostadspolitiska skäl, att sänka hyrorna till 1 100 kr/år. Svea hovrätt fann att den sålunda satta hyresnivån avsevärt avvek från vad som kan anses vara den rimliga självkostnaden för den aktuella fastigheten och likvärdig produktion i innerstaden. P.g.a. detta fick inte lägenheterna åberopas som jämförelsematerial. Rättsfallet innehåller principiella uttalanden om innebörden i bruksvärdesystemet och om möjligheterna till hyresutjämning inom det allmännyttiga beståndet.s. 422

4.I RH 1999:65 gällde frågan om såsom jämförelsematerial vid bruksvärdering av privatägda studentbostäder (i Uppsala) borde beaktas lägenheter som ägs av nationsstiftelser, eftersom sådana betraktats som allmännyttiga bostadsföretag i samband med statlig belåning. Svea hovrätt fann att så var fallet och att nationsstiftelsernas hyror, som satts efter förhandlingar och med iakttagande av självkostnadsprincipen, var prisledande som andra allmännyttiga bostadsföretag. (Enligt lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag bör sådana stiftelser också fortsättningsvis betraktas som allmännyttiga, under förutsättning att villkoren i lagen uppfylls.)s. 425

5.I det orefererade fallet Svea hovrätt Beslut 2001-02-27 (SÖH 81) gällde frågan också hyressättning av studentbostäder. I Linköping ägs studentbostäderna av det allmännyttiga bostadsföretaget AB Stångåstaden. En student hade gjort gällande att jämförelsen borde ske med ”vanliga” lägenheter i Stångåstadens bestånd. Svea Hovrätt ansåg emellertid att jämförelse kunde ske med andra studentbostäder. Jämförelsematerialet om 262 i stort sett likadana lägenheter kunde därmed godtas såsom korrekt och representativt. — Utan att Svea hovrätt säger det direkt är det frågan om en tillämpning av reglerna att om det finns olika nivåer i jämförelsematerialet får hyresvärden åberopa den högsta nivån, så länge som den inte är orimlig.s. 425

6.I det likaså orefererade fallet Svea hovrätt Beslut 2001-10-31 (SÖH 394) görs uttalanden om vilka kostnadsposter för hyresvärden som kan godkännas som hyra vid andrahandsuthyrning när krav på återbetalning görs enligt reglerna i 12 kap. 55 c § jordabalken med beaktande av ett förarbetsuttalande att det är den kollektivt framförhandlade hyran som skall vara normerande och att det endast i undantagsfall finns skäl att frångå förhandlingsöverenskommelsen. Rättsfallet pekar på att skälig ersättning får tas ut för möbler, service, TVabonnemang m.m., men inte för hyresvärdens förvaltningskostnader. Därmed slås benen undan för sådana konstruktioner — förvaltningskostnaderna kommer att tas ut av förstahandshyresvärden, eftersom de får sägas ingå i förstahandshyran. Fallet gällde gästforskarbostäder, som Stockholms universitet hyrt av en bostadsrättsförening.s. 425

7.I RH 2000:45 gjorde hyresgästen gällande att hyrorna i ett hus, som inte blivit föremål för hyresförhandlingar skulle uteslutas ur jämförelsematerialet. Svea hovrätt fann inte skäl för detta. Varken lagtext eller förarbeten angav något sådant. Det var ostridigt att lägenheterna som inte varit föremål för förhandling var i grova drag jämförbara med prövningslägenheten. Hyrorna där var högre än i annat jämförelsematerial. De lägenheter som bildar den högsta hyresnivån skall då användas vid prövningen av hyran för hyresgästens lägenhet. 3.15 Medhyresgästs behov av lägenheten. I RH 2000:102 gällde frågan om en medhyresgäst hade rätt till förlängning av avtalet för egen del enligt reglerna i 12 kap. 47 § jordabalken. Svea hovrätt ansåg att medhyregästen hade ett skyddsvärt behov av lägenheten och gjorde en skälighetsprövning som motsvarar den enligt 12 kap. 46 § 1 st. 10 jordabalken. 3.16 Uppsägning av lokalhyresavtal. I NJA 1998 s. 426 ansågs en lokalhyresgäst inte samtidigt kunna säga upp ett hyresavtal för såväl villkorsändring som avflyttning med hänsyn till att uppsägningarna har olika rättsverkningar. I fallet hade hyresgästen formulerat uppsägningen i första hand för villkorsändring. Hyresvärden hade därför rätt att ta fasta på detta. Eftersom hyresgästen inte hänskjutit målet till hyresnämnden för medling hade uppsägningen blivit utan verkan. (Jfr NJA 1989 s. 505.) 3.17 Återkallande av ansökan om medling. I rättsfallet NJA 1998 s. 430 diskuteras verkan av att lokalhyresgästen efter uppsägning för villkorsändring återkallar sin medlingsansökan. Frågan gällde om hyresavtalet skulle upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, trots att hyresgästen återkallat sin medlingsansökan. Avtalet innehåll en bestämmelse om att hyresavtalet skulle förlängas vid utebliven uppsägning. Högsta domstolen fann med hänsyn till regeln att hyresgästen har rätt att återkalla sin ansökan om medling och därmed beta uppsägningen dess verkan, en regel som är uppställd i hyresgästens intresse, att hyresavtalet skulle förlängas. Det faktum att hyresgästen lagt fram ett förslag till nya hyresvillkor, vilket hyresvärden avslagit och att förhandlingarna måste anses avslutade, spelade ingen roll. Det skäl som hyresgästen kan ha haft för att återkalla sin medlingsansökan måste anses irrelevant. 3.18 Ersättning till lokalhyresgäst vid uppsägning. I RH 2001:1 gjorde hyresgästen gällande att ersättningen borde beräknas enligt den s.k. marknadsvärdemetoden. Omständigheterna var särpräglade. Hyresgästen drev kaféverksamhet i Konserthuset i Stockholm och hyresvärden sade upp avtalet för ombyggnad. Priset för en tillfredsställande ersättningslokal, som hyresvärden inte lyckats erbjuda hyresgästen låg på omkring 5,5 milj. kr. Emellertid hade hyresvärden, Konserthusstiftelsen, egentligen åberopat fel uppsägningsgrund — ett bättre skäl hade varit hyresvärdens eget behov av lägenheten. (P.g.a. principen i NJA 1981 s. 675 var hyresvärden bunden vid den grund han angivit för uppsägningen.) Svea hovrätt fann emellertid att detta faktum borde påverka ersättningens storlek. Marknadsvärdet av den aktuella lokalen kunde nämligen inte uppskattas till något högre belopp, eftersom en eventuell förvärvare måste vara beredd på att mötas av en uppsägning från hyresvärdens sida, då denne åberopar eget behov av lägenheten. Hyresvärden hade ju själv sedan mycket lång tid tillbaka drivit egen verksamhet i lokalen och behövde lägenheten för utvidgning, en situation där hyresgästen vid intresseavvägningen kan få vika. Till detta kom att ett högt marknadsvärde torde förutsätta utskänkningstillstånd. Detta skulle innebära ändrad användning av lokalen, något som man inte kunde förutsätta att hyresvärden skulle gå med på. Någon utredning om marknadsvärdet i en sådan situation fanns inte i målet.s. 425

8.I rättsfallet RH 1999:45 fann emellertid Svea hovrätt att det fanns grund för att tillämpa en marknadsvärdeprincip. Fallet var emellertid såtillvida speciellt att hyresgästen, när uppsägningen kom, hade begärt tillstånd till överlåtelsen och även funnit en köpare och köpeskillingen var bestämd. Efter uppsägningen ville köparen givetvis inte fullfölja affären. Svea hovrätt fann att hyresgästen styrkt att rörelsen hade ett marknadsvärde, bl.a. med hänvisning till att köpeskillingen bestämts i samråd med en bank, som var villig att bevilja lån på det sålunda överenskomna beloppet.s. 427

9.I det orefererade fallet Göta hovrätt dom 2001-10-04 (T 79-01) — prövningstillstånd vägrat — gällde frågan ersättning vid uppsägning i en situation då hyresgästen, ett bensinstationsbolag, yrkade ersättning för rörelseskada till följd av uppsägning för upphörande. Hyresvärden, ett stort oljebolag, hade förutom lokalhyresavtalet ingått ett samarbetsavtal med hyresgästen, som reglerade möjligheten att driva bensinstationsrörelse. Göta hovrätt fann att samarbetsavtalet uttömmande reglerade möjligheten att bedriva bensinstationsrörelse. Även om hyresavtalet inte varit kopplat till samarbetsavtalet utan fortsatt att gälla efter det att samarbetsavtalet hade bringats att upphöra skulle bensinstationsverksamheten inte kunnat fortsätta i lokalerna. Rörelseskadan hade därmed inte uppkommit på grund av att hyresavtalet sagts upp, utan på grund av att samarbetsavtalet sagts upp av oljebolaget och var därför inte ersättningsgill enligt reglerna om ersättning vid uppsägning av lokalhyresavtal. — Möjligen kan man säga att fallet sätter de yttersta gränserna för principen i NJA 1971 s. 129 att hyresregler i första hand skall tillämpas vid blandade avtal. Det finns onekligen goda skäl för detta. Annars skulle hyresreglerna lägga starka restriktioner på hur oljebolag och andra franchisingföretag organiserar sin verksamhet. I praktiken skulle t.ex. den nuvarande ordningen där det är vanligt att franchisingtagaren hyr lokaler av franchisinggivaren i praktiken bli omöjlig. 3.19 Andrahandshyresgästs ställning vid avhysning. I NJA 1999 s. 210 hade andrahandshyresgästen påstått att ett hyresförhållande uppkommit mellan henne och hyresvärden. Enligt 16 kap. 8 § utsökningsbalken får avhysning genomföras även mot tredje man, som hindrar sökanden i utövningen av hans rätt, om det är uppenbart att tredje mannen saknar fog för att motsätta sig verkställigheten. I fallet hade emellertid andrahandshyresgästen bott kvar och betalat hyran direkt till hyresvärden under 5 månader efter förstahandshyresförhållandets upphörande, utan att hyresvärden såvitt visats, klargjort att hon inte haft rätt att bo kvar. En oenig Högsta domstol fann det inte var uppenbart att hon saknade fog att motsätta sig verkställighet. 3.20 Preskription av hyresfordran. I NJA 1998 s. 252 gällde frågan om en fordran på skadestånd för uteblivna hyresintäkter preskriberats enligt reglerna i 12 kap. 61 § jordabalken. Fallet gällde närmast om preskriptionsavbrott hade skett och skall inte kommenteras vidare här. 3.21 Skiljeavtal. I RH 2000:47 gällde frågan om uppskov med avflyttningen vid bostadshyra var en fråga en skiljenämnd var behörig att pröva. Enligt 12 kap. 66 § jordabalken får skiljeavtal inte göras gällande bl.a. i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten eller fastställande av hyresvillkor enligt 51, 52 och 55 §§. Med hänsyn till att ett uppskov med avflyttningen innebär fastställande av hyresvillkor ansågs det inte rimligt att själva uppskovsfrågan beslöts av skiljenämnden, medan hyran beslutades av hyresnämnden. Även lagtexten (”behålla… lägenheten”) ansågs ge stöd för detta. Inte heller vid lokalhyra, fortsätter Svea hovrätt, får en skiljenämnd pröva uppskovsfrågan. Dock finns det, med hänsyn till att 66 § inte hänvisar till 59 §, inte något hinder att skiljenämnden prövar hyran under uppskovstiden. 3.22 Hyresnämnds och tingsrätts kompetens. I RH 1998:23 gällde frågan hur man skulle se på saken när hyresvärden samtidigt förde talan i tingsrätt att något hyresavtal inte existerade mellan hyresgäst och hyresvärd, samtidigt som han förde talan i hyresnämnd om att hyresavtalet skulle upphöra vid hyrestidens utgång. Efter överenskommelse mellan parterna avgjordes först förlängningstvisten. Svea hovrätt fann att rätt till förlängning förelåg. Därefter avgjordes målet i tingsrätten, som fann att något hyresavtal inte förelåg p.g.a. reglerna i 7 kap. jordabalken — fastigheten hade överlåtits, förbehåll hade inte skett, den nye ägaren var i god tro och tillträde hade inte skett. När målet sedan fördes vidare till Svea hovrätt (samma avdelning) konstaterade hovrätten att beslutet om förlängning av hyresavtalet innebar att det rättskraftigt hade avgjorts att ett hyresavtal förelåg, samt att alla invändningar som kunnat åberopas i förlängningstvisten därigenom prekluderats (12 kap. 51 § jordabalken). — Fallets utgång får förklaras med den olyckliga omständigheten att målet i tingsrätten vilandeförklarats. I förarbetena (NJA II 1973 s. 310 f) uttalas klokt nog att målet i hyresnämnden bör vilandeförklaras i avvaktan på tingsrättens dom. (Jfr Victorin, Företag som bostadshyresgäster, SvJT 2000 s. 452 ff.) 3.23 Hyresprocess i övrigt. I RH 1998:39 gällde frågan om ny grund åberopats enligt 13 kap. 3 § rättegångsbalken. Hyresgästen hade yrkat ersättning för obefogad uppsägning enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Senare yrkade han att hyresvärden skulle förpliktas att utge ett belopp p.g.a. att ett ettårigt hyresavtal indexerats. Det ansågs inte vara frågan om väsentligen samma grund som det första yrkandet och det senare yrkandet avvisades. I RH 1998:52 ansågs kommun och hyresgästförening ha rätt att överklaga hyresnämndens beslut att avvisa en bostadsrättsförenings ansökan om förvärvstillstånd enligt lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. I RH 1998:72 gällde frågan bevisskyldigheten för att en bestämd avgift avtalats. Det ansågs styrkt att hyresvärden lovat hyresgästen att en balkong skulle glasas in. Däremot var det oklart om hyran skulle justerats med hänsyn till detta. Hyresvärden ansågs bevisskyldig i detta hänseende (jfr NJA 1975 s. 280). Oklarheten gick ut över hyresvärden. 3.24 Hyresförhandlingslagen. Rättsfallet RH 2000:103 gällde frågan om en hyresgästförenings rätt att påkalla förhandlingar om sänkta hyror enligt förhandlingsordningen kunde behandlas som en preliminärfråga i ett mål om prövning av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen. Svea hovrätt fall att frågan kunde behandlas som en preliminärfråga och tolkade förhandlingsordningen så att rätten för hyresgästföreningen att begära förhandling för hyressänkning inte avtalats bort i förhandlingsordningen.s. 427

10.I RH 2000:46 gällde frågan hyresgästernas inställning när hyresgästföreningen begärt förhandlingsordning enligt 10 § hyresförhandlingslagen. En undersökning hade visat att ca 30 procent av hyresgästerna var positiva. Svea hovrätt tyckte att detta var tillräckligt för att medge begäran om förhandlingsordning. Hovrätten ansåg att inte obetydlig vikt måste fästas vid det faktum att ingen av dem som besvarat enkäten (6 personer) varit negativ till förhandlingsordning.s. 429

11.I RH 2000:53 hade hyresförhandlingarna strandat. Därefter hade hyresvärden enligt 24 § hyresförhandlingslagen ansökt om prövning av den begärda hyreshöjningen. Frågan var vilka som var hyresvärdens motparter. Svea hovrätt ansåg att det endast kunde vara de som var hyresgäster vid den tid till vilken hyreshöjningen begärdes (1 januari 1997). För därefter påbörjade hyresförhållanden kan hyresvärden alltid betinga sig den hyra som gällt för den tidigare hyresgästen. Önskar han betinga sig en högre hyra och är denna då föremål för hyresnämndens prövning efter en strandad förhandling blir den, sedan nämnden fattat beslut, att anse som den för den tidigare hyresgästen gällande hyran, vilken hyresvärden utan att påkalla förhandling enligt hyresförhandlingslagen kan betinga sig av den nya hyresgästen. (5 § 1 st. 2, 25 § sista stycket hyresförhandlingslagen.) 3.25 Lagen om sambors gemensamma hem. I RH 1998:11 hade mannen, som var hyresgäst, yrkat att kvinnan skulle förklaras sakna rätt att överta bostaden. Den fråga som fallet gällde var om ett beslut enligt 24 § om rätt att bo i bostaden i avvaktan på slutligt avgörande i frågan enligt 16 § kunde överklagas särskilt. Svea hovrätt fann att så inte var fallet. Ett sådant beslut kan överklagas endast i samband med det slutliga avgörandet.s. 429