Stycket

1.3.1 Hyra eller inte hyra? I RH 1999:10 gällde frågan om sjukhemsboende i visst fall skulle anses som hyra. Så ansågs inte vara fallet. Det förelåg varken ett skriftligt eller muntligt avtal och ett avtal hade knappast ingåtts genom att de boende meddelats vad som gäller för boendet. Hyresgästerna delade sina rum med andra. Ingen av dem hade sålunda ensam dispositionsrätt till rummet eller till ett på annat sätt avgränsat utrymme. Dessa förhållanden sammanhängde med att upplåtelsen i detta fall var ett underordnat moment i vården. I NJA 2001 s. 10 ansågs ett avtal mellan AB Storstockholms lokaltrafik och en enskild person att försälja bröd och andra produkter inom tunnelbanans biljetthall inte utgöra ett hyresavtal. Skälet var att nyttjanderätten inte var lokaliserad — rätten till försäljning kunde flyttas inte enbart inom en och samma station, utan från en station till en annan. I målet görs principiella uttalanden i frågan: ”Vid hyresavtal förutsätts i allmänhet att vad som uthyrs är klart definierat och lokaliserat och detta vare sig det rör sig om ett hus, en lägenhet eller annan lokal. Vissa undantag från kravet på lokalisering kan emellertid förekomma utan att avtalet förlorar sin karaktär av hyresavtal. En upplåtelse av ett lätt utbytbart utrymme av viss storlek, t.ex. en garageplats eller ett förvaringsutrymme, kan sålunda under vissa förhållanden anses som ett hyresavtal även om nyttjanderätten inte gäller en bestämd plats eller placeringen av det uthyrda utrymmet i viss utsträckning kan variera under avtalstiden.” 3.2 Skyldighet att inträda i hyresavtal. I rättsfallet NJA 1999 s. 135 gällde frågan om hur ett avtal mellan hyresvärden och en andrahandshyresgäst skulle tolkas. Avtalet innebar att andrahandshyresgästen skulle träda in i förstahandshyresgästens hyresavtal för den händelse förstahandshyresförhållandet upphörde. Frågan gällde om denna förpliktelse skulle gälla även om andrahandshyresförhållandet upphörde att gälla före förstahandshyresförhållandet. Så ansågs inte vara fallet. Rättsfallet bygger närmast på avancerad avtalstolkning och skall inte vidare kommenteras i detta sammanhang. 3.3 Hyresavtal på livstid. I RH 1999:60 ansågs det styrkt att ett hyresavtal avseende en bostadsrätt upprättats på livstid och att det således var ett tidsbestämt avtal. Detta medförde att hyresvärden under hyrestidens livstid inte kunde få till stånd en ändring av hyresvillkoren enligt 12 kap. jordabalken. Hovrätten pekade särskilt på att regeln i 12 kap. 55 c § andra stycket förhindrar en villkorsändring på begäran av hyresvärden vid tidsbestämda avtal. 3.4 Ytangivelse i hyresavtal. I NJA 2002 s. 477 hade ytan till en bostadslägenhet (en liten villa) angivits felaktigt i kontraktet och vid senare hyresförhandlingar. Ytan hade angivits till 85 kvm när den i själva verket var 77 kvm. Med hänsyn till ytans betydelse för hyressättningen ansågs det att en ytangivelse i normalfallet skulle anses utgöra en utfästelse av sådant slag att den som lämnat uppgiften — vanligen naturligtvis hyresvärden — skall ansvara strikt för dess riktighet. I fallet hade emellertid hyresgästen inte lyckats visa att den på grundval av förhandlingarna bestämda hyran skulle ha satts till ett lägre belopp om den korrekta ytan varit känd. Sedan den korrekta ytan blivit känd hade också hyresnämnden och Svea hovrätt prövat hyran, en prövning som ledde till hyreshöjning, utan att lägenheten genomgått några egentliga förbättringar. 3.5 Sedvanligt underhåll och avstående från rätt till hyresnedsättning. I rättsfallet NJA 2002 s. 378 gällde frågan tolkning av bestämmelsen i det vanliga hyresavtalsformuläret om att hyresgästen avstår från rätt till hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll. Eftersom enighet inte rådde mellan de parter som medverkat i framtagandet av avtalet utgick HD från att begreppet sedvanligt underhålla skulle ges samma mening som i lagstiftningen. HD kom också fram till att begreppet omfattar inte endast vanliga underhållsåtgärder, som målning och tapetsering, utan också mera ovanliga och omfattande åtgärder, som fasadputsning, takomläggning och byte av avloppsstammar liksom även nedtagning och ombyggnad av balkonger, kan omfattas, åtminstone så länge som de inte innebär påtagliga hinder och men i hyresgästernas nyttjanderätt. Hyresgästerna är bibehållna vid sin rätt till nedsättning i den mån arbetena tar längre tid i anspråk än som får anses normalt.s. 420