Närliggande

3.Det är ingen tvekan om att Högsta domstolen med detta ändrar tidigare rättspraxis från f.d. bostadsdomstolen, enligt vilken hänsyn endast togs till om lägenheten fysiskt hyrts ut i sin helhet. Samtidigt anknyter Högsta domstolen till äldre rättspraxis och uppfattning i fråga om vad total sublokation innebär (jfr Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969 s. 155 ff.). I den mån förverkande av hyresrätt blir aktuellt p.g.a. total sublokation blir aktuell torde det saknas anledning för Högsta domstolen att se annorlunda på saken. Man får anta att detta också medför att Svea hovrätt ändrar sin praxis i förlängningsmål. 1.11 Hyresvärds ansvar för personskada. Frågan om hyresvärdens ansvar för personskador (liksom för skadebringande egenskaper) har varit omdiskuterad. Enligt tidigare rättspraxis får det nog anses klart att ett ansvar för personskador gällde (NJA 1934 s. 190) men senare har det gjorts gällande att personskador snarare föll under skadeståndslagens regler. (Jfr även för tidigare diskussion Walin, a.a. s. 60 betr. skadebringande egenskaper, t.ex. att gårdsplanen inte är sandad samt Hellner/Johansson, Skadeståndsrätt 6 uppl. 2000 s. 107 f. med åberopande av rättsfallet NJA 1932 s. 457.) I rättsfallet NJA 2002 s. 213 tar Högsta domstolen upp frågan i ett något svårtolkat domslut. Frågan gällde personskada (och även ekonomisk skada för arbetsgivare till de skadade personerna) p.g.a. mögelskador i en lägenhet. Högsta domstolen, som fann att någon skadeståndsgrundande försumlighet för hyresvärden inte förelåg, nämner inte explicit grunden för skadeståndsansvaret. Emellertid tyder resonemanget på att det har hyresrättslig grund — tanken är att hyresvärden för att undgå skadeståndsansvar måste exculpera sig. I sammanhanget kan också framhållas att, när mögel uppträder i bostäder eller lokaler, det kan te sig lika naturligt för hyresgästen att åberopa miljöbalkens regler om hälsoskydd, regler som förefaller vara ännu effektivare än hyreslagens. 1.12 Nyttjanderättshavares förhållande till servitut. I RH 2001:39 gällde frågan om en arrendator (tidigare ägare) hade rätt att utnyttja en väg, tryggad genom officialservitut, redan på grund av nyttjanderättsupplåtelsen. Så ansågs vara fallet. Enligt hovrättens resonemang fanns ett naturligt samband mellan nyttjanderätten och servitutsrätten. Den enda möjligheten att ta sig till det arrenderade området var att utnyttja vägen. Visserligen kan servitut inte överlåtas särskilt, men servitutsrätten bör kunna utövas av en nyttjanderättshavare — det skulle kunna sägas att nyttjanderättshavaren handlar som en företrädare för ägaren av den härskande fastigheten. Ägarna till den tjänande fastigheten hade å andra sidan inte åberopat att detta skulle innebära en ökad belastning. I NJA 1998 s. 142 ansågs en nyttjanderättshavare vara sakägare vid fastighetsreglering. Genom fastighetsregleringen upphävdes ett servitut avseende rätt till överfart över en järnväg. Detta var enda utfarten från ett fritidshus på ett område upplåtet med nyttjanderätt på den härskande fastigheten. Lantmäterimyndigheten hade försummat att ta reda på vem som var nyttjanderättshavare och därmed brutit mot utredningsskyldigheten enligt 4 kap. 11 § fastighetsbildningslagen. Beslutet upphävdes såvitt gällde nyttjanderättshavarens rätt till överfart och återförvisades till lantmäterimyndigheten för ny handläggning. Jfr även NJA 2001 s. 593, som gällde innehavare av inskriven rätt att ta grus vid en fastighetsreglering. 1.13 Nödvändig processgemenskap. I NJA 2000 s. 10 hade ett arrende p.g.a. fastighetsreglering kommit att gälla i två fastigheter. Ägarna av de båda fastigheterna hade härigenom blivit gemensamt förpliktade gentemot arrendatorn vad avser arrendet i dess helhet. Det ansågs råda nödvändig processgemenskap mellan fastighetsägarna. P.g.a. uttalanden i förarbetena ansågs fastighetsregleringen innebära att ett avtal fortfarande gäller (prop. 1988/89:77 s. 55). Visserligen har uttalandet kritiserats i doktrinen (Bäärnhielm/Larsson, Arrendelagen s. 7:34), men Högsta domstolen ansåg att det skulle vara förenat med praktiska svårigheter att s.a.s. dela avtalet, något som t.ex. kunde medföra att endast en del av det skulle kunna bringas att upphöra, men inte den andra delen. Se även RH 2002:37, som dock gällde samägande till fast egendom. 1.14 Behörighet för dödsbodelägare. I NJA 1998 s. 304 uppkom frågan om en dödsbodelägare, som bott ensam på en jordbruksfastighet sedan 1970 och som utåt uppträdde som om han hade befogenhet att förvalta fastigheten efter eget skön, hade haft ställningsfullmakt (toleranseller kombinationsfullmakt) att sluta avtal om arrende av mark för ett garage. Så ansågs inte vara fallet. Däremot hade dödsbodelägaren befogenhet att ingå mindre omfattande avtal, t.ex. att upplåta mark för vinteruppläggning av en båt. 1.15 Dold samäganderätt mellan bostadsrättsföreningar? I NJA 2002 s. 142 ansåg Högsta domstolen att en dold samäganderätt inte kunde uppstå emellan två bostadsrättsföreningar i Täby med avseende på en värmecentral. Dold samäganderätt kan endast förekomma i familjeförhållanden eller undantagsvis mellan syskon, ett par vänner i ett enkelt bolag eller i liknande förhållanden av mera familjär natur. Föreningarna hade — före tillkomsten av anläggningslagen — finansierat anläggningen gemensamt och delat på kostnader och intäkter, medan den ena stod som ägare och den andra fick värmeleveranser enligt ett servitutsavtal. Ägaren sålde sedan anläggningen och den andra föreningen gjorde anspråk på del i försäljningsintäkterna. I stället löstes tvisten efter närmast associationsrättsliga principer.s. 417