1.Den situation som här föreligger innebär att hyresnämnden har att fatta beslut i en aspekt av rättsförhållandet mellan parterna, medan allmän domstol har att fatta beslut i en annan aspekt. Denna liknar starkt den som gäller när parterna har ett rättsförhållande som till viss del reglernas av skiljeavtal, medan allmän domstol är behörig i andra delar, s.k. partiellt täckande skiljeavtal.s. 470
2.Vi har redan noterat att bostadsdomstolen i rättsfallet RBD 3:81 beslöt att inte upplösa hyresförhållandet med hänvisning till den kontraktuella rätt som hyresgästen hade. Detta kan ses som någorlunda liktydigt med att domstolen förklarar uppsägningstvisten vilande i avvaktan på att den kontraktuella frågan skall lösas. I praktiken innebär detta nämligen att, om hyresgästen skall ha framgång nästa gång en uppsägning sker, han måste visa att åtminstone talan väckts i den kontraktuella frågan.s. 470
3.Innebörden av senare rättspraxis är emellertid att något sådant beslut inte träffas. Det finns inte skäl att förordna om uppskov, utan tvisten i hyresnämnden avgörs, fastän enbart på lagens regler.s. 471
4.Ett annat angreppssätt använde Högsta domstolen i det skiljedomsrättsliga fallet NJA 1982 s. 738. I målet hade käranden yrkat skadestånd mot svaranden för intrång i mönsterrätt. Svaranden invände att han p.g.a. ett licensavtal hade rätt att vidta de omtvistade åtgärderna. Svaranden åberopade vidare att licensavtalet upptog en skiljeklausul och att kärandens talan därför borde avvisas. Frågan som Högsta domstolen hade att ta ställning till gällde om åberopandet av skiljeklausulen borde föranleda att kärandens talan omedelbart avvisades eller om part borde föreläggas att inom viss tid visa att skiljeförfarandet inletts, och i så fall mot vilken av parterna föreläggandet borde riktas. Högsta domstolen resonerade på följande sätt: Vid bedömande av frågan, vilka konsekvenser skiljeklausulen skulle ha för målets handläggning, är det emellertid väsentligt att hålla för ögonen att [käranden] inte i någon mån stöder sin talan på licensavtalet. Skiljeklausulen berör sålunda inte grunden för käromålet [utomobligatoriskt skadestånd] utan hänför sig enbart till [svarandens] invändning att licensavtalet givit [svaranden] rätt till de omtvistade åtgärderna. När räckvidden av en skiljeklausul är begränsad på sådant sätt, kan åberopandet av klausulen inte få leda till att käromålet omedelbart avvisas. Part skulle eljest kunna ställas inför valet att kanske alldeles i onödan inleda ett skiljeförfarande eller, om han väcker talan vid domstol, riskera avvisning av käromålet med därtill knutet ansvar för rättegångskostnader. För väckande av fullgörelsetalan uppställer lagen inte heller någon förutsättning som i detta fall har aktualitet.s. 471
5.Det är i förevarande fall av främst processekonomiska skäl inte tänkbart, att domstolen skulle meddela ett avgörande som är villkorat av vad som kan följa av en senare meddelad skiljedom.s. 471
6.Den möjlighet som återstår är att bereda part tillfälle att utverka en skiljedom innan vidare prövning av målet äger rum. Högsta domstolen bestämde sig till slut att ålägga käranden att visa att skiljeförfarande inletts. HD ansåg att tingsrätten borde ha förklarat målet vilande i avbidan på att skiljedom behörigen meddelats eller att sådana omständigheter inträffat som tyder på att skiljeavtalet skall anses förfallet och återförvisade målet till tingsrätten.s. 471
7.I det skiljedomsrättsliga fallet NJA 1973 s. 480 däremot valde Högsta domstolen att ge en villkorad dom. Omständigheterna var något säregna. Det var fråga om en patenttvist där käranden riktade talan mot svaranden om bättre rätt till ett patent. Käranden gjorde gällande att han gjort uppfinningen. Svaranden åberopade i första hand att det var han som gjort uppfinningen och i andra hand att han förvärvat uppfinningen genom avtal med käranden och en tredje part. Avtalet hade en skiljeklausul. Påståendet att käranden hade gjort uppfinningen kunde emellertid inte falla under skiljeavtalets tillämpning. HD fann att det ankom på tingsrätten att i målet bedöma vem av parterna som var uppfinnaren. Skulle vid domstillfället inte någon skiljedom föreligga i frågan om avtalet hade domstolen, om den skulle finna käranden vara uppfinnaren, endast att fastställa att käranden hade rätt till patentet i den mån svaranden inte enligt skiljedom skall anses ha förvärvat rätt till patentet.s. 471
8.Högsta domstolen anvisar alltså två olika metoder — vilandeförklaring i avvaktan på skiljedom och villkorad dom. Valet mellan de olika metoderna bestäms av processekonomiska aspekter, såvitt man kan förstå sedda ur parternas synvinkel. Ett sådant resonemang skulle mycket väl kunna föras också med avseende på tvister som delvis förs i tingsrätt, delvis i hyresnämnd. Här är inte platsen att ta närmare ställning till de processekonomiska aspekterna, men författaren har stark sympati för tanken att förlängningstvisten avgörs i hyresnämnden genom ett villkorat beslut, närmast på så sätt att hyresnämnden, om den finner att hyresvärdens intressen väger över, fattar beslut om att hyresförhållandet inte skall förlängas i den mån en domstolstvist inte leder till att hyresgästen skall ha rätt att bo kvar på grund av avtal. Fördelen med en villkorad dom är att rättskraftsproblematiken tas på allvar. Tydligen kan den villkorade domen inte verkställas förrän villkoret klarläggs.s. 472
9.Såvitt man kan finna innehåller varken lagen om hyres- och arrendenämnder eller ärendelagen något hinder mot ett på detta sätt villkorat beslut. Processekonomiskt ter det sig enklare att låta hyresvärden först driva förlängningsfrågan vid den förhållandevis billiga hyresnämndsprocessen för att sedan låta hyresgästen bestämma om han vill väcka talan i den betydligt kostsammare processen vid allmän domstol. Om hyresgästen fördröjer saken har givetvis hyresvärden rätt att väcka talan vid tingsrätt, närmast som en negativ fastställelsetalan.s. 472
10.Att å andra sidan välja vägen med ett uppskov med handläggningen i hyresnämnden på ett mera formellt sätt måste innebära att hyresnämnden får fatta ett sådant beslut. Den måste också kunna ålägga någon part att visa att tingsrättsförfarandet inletts. I analogi med rättsfallet NJA 1982 s. 738 bör detta åläggande lämpligen riktas mot hyresvärden. 9. Löfte att hyra ut, optionsavtal m.m. Ibland stöter man på fall då företaget har försökt försäkra sig om tillgång till lägenheter genom optionsavtal — fastighetsägaren skall erbjuda företaget att få hyra lediga lägenheter. Ibland sker uthyrningen direkt till anställda och andra som företaget anvisas, ibland står företaget som förstahandshyresgäst, och det är det senare fallet som skall observeras här.s. 472
11.Att sådana optionsavtal i och för sig är bindande är ställt utom tvivel. Principen klargjordes redan i rättsfallet NJA 1960 s. 619. Däremot torde det vara lika klart att de inte är att betrakta som hyresavtal och därmed faller utanför det sakrättsliga skydd som ges för sådana avtal genom reglerna i jordabalken.s. 472
12.Man kan dock ha delade meningar om företaget till vars förmån ett sådant avtal gäller skall åtnjuta skydd i förhållande till en ondtroende förvärvare av fastigheten. Enligt författarens mening bör det dock ligga närmare till hands att anlägga ett fastighetsrättsligt perspektiv på sådana avtal och betrakta dem som bindande för en ondtroende förvärvare — sakligt sett finns inte någon anledning för förvärvaren att göra skillnad mellan ett sådant avtal och ett hyresavtal, som skyddas enbart genom god tro (t.ex. därför att det är muntligt eller tillträde inte skett). Givetvis är säljaren i förhållande till företaget skyldig att förbehålla ett sådant avtal gentemot köparen.s. 473
13.Resonemanget kan mera detaljerat utföras på följande sätt: När det gäller lös egendom är meningarna delade om sådana betingelser gäller mot ondtroende tredje man. HD har i rättspraxis skyddat panträtt i lösöre innan panthavaren fått panten i sin besittning mot en senare, ondtroende förvärvare (NJA 1924 s. 329, 1925 s. 80 och). Forssell har, med instämmande av Rodhe, antagit att varje obligatorisk rättighet skall gälla mot ondtroende successor. Karlgren å andra sidan anser att saken måste bedömas från fall till fall — sådana rättigheter kan vara av mycket disparat slag och ett sakrättsligt omsättningsskydd är ibland inte önskvärt från allmän synpunkt och där förbudet kunde gälla en mängd exemplar. Karlgren tar därvid sin utgångspunkt i rättsfallen NJA 1939 s. 592 och 1949 s. 645, som gällde frågan om dåvarande Radiotjänst var skyldig att respektera ett förbud på etiketten på grammofonskivor att uppspelning offentligt inte fick ske utan tillstånd från tillverkaren. Grammofonskivorna hade förvärvats av en handlare, och förbudet ansågs inte gälla, eftersom förvärvet inte villkorats av ett förbehåll av sådant innehåll.s. 473
14.Det som vi diskuterar är emellertid ett fastighetsförvärv. Det ligger då närmare till hands att dra analogier med reglerna i 4 kap. och 7 kap. JB. Utgångspunkten är enligt båda dessa kapitel att, om köparen är i ond tro, han inte kan åberopa rättsligt fel enligt 4:17 JB och blir bunden i förhållande bl.a. till en nyttjanderättshavare enligt 7:14 JB. Det måste också understrykas att till skillnad från vad som gäller grammofonskivefallen är det här inte fråga om egendom som sprids i ett stort antal exemplar. Vidare kan man knappast säga att en ondtrosregel i ett fall som detta inte skulle vara önskvärd från allmän synpunkt. Omsättningen av fast egendom skulle knappast försvåras av att en ondtroende förvärvare skulle vara skyldig att respektera en rättighet av detta slag. I själva verket talar det ”omoralsargument” som låg bakom införandet av ondtrosskydd för hyra av fast egendom snarast för att en optionsrätt av det slag som gäller här skall vara skyddad mot en ondtroende förvärvare. Det bör tilläggas att enbart det förhållandet att en obligatorisk rättighet ges skydd mot en ondtroende förvärvare knappast gör den till en sakrätt, utan det är fråga om en betingelse som ges ett mycket begränsat skydd. Något allmänt skydd i förhållande till den förpliktades borgenärer är det inte fråga om.s. 473
15.Situationen blir mera komplicerad om det är fråga om ett förvärv av en bostadsrättsförening genom hembud. Allmänt gäller emellertid beträffande lös egendom att om det kan betraktas som otillbörligt att en person gör ett förvärv i ond tro och därefter avvisar bundenhet av förpliktelsen, han ändå bör vara bunden. Man kan ifrågasätta om inte en sådan situation föreligger vid en bostadsrättsförenings förvärv. Skälet till detta är nämligen att föreningens skäl till uppsägningen är att upplåta lägenheterna med bostadsrätt, något som står i strid med tankarna om skyddet för kvarboende hyresgäster och reglerna i 4:3 bostadsrättslagen.s. 474
16.Frånsett detta är avtalsmekanismerna vid hembud svåra att bedöma. Om vi antar att fastighetsägaren förhandlat fram ett avtal med en tredje part och att detta avtal sedan hembjuds bostadsrättsföreningen blir frågan hur ett sådant avtal skall tolkas. Om vi t.ex. antar att en bestämmelse är ofullständig eller oklar, skall då den tolkas som om det är fråga om ett vanligt köpeavtal, eller skall man ta hänsyn till att de parter som förhandlat fram avtalet var ense om dess innebörd? Antag t.ex. att en bestämmelse anger att köparen skall respektera förpliktelserna avseende ett företags optionsrätt sådant det är. Det visar sig sedan att föreningen uppfattar saken så att hyresgästerna skall vara av företaget anvisade fysiska personer, vilket också är innebörden i det ursprungliga optionsavtalet, men att detta numera tillämpas så att företaget står som förstahandshyresgäst. Det ligger i så fall nära till hands att utgå från att föreningen har en skyldighet att förhöra sig om innebörden av sådana bestämmelser, alltså en sorts undersökningsplikt med hänsyn till den speciella hembudssituationen. Man kan här jämföra med bestämmelserna i 5 § förköpslagen.s. 474
17.Slutligen skall nämnas att man kan se ett optionsavtal som ett avtalat erkännande av företagets behov av bostadslägenheter. Men om så är fallet ter sig rättspraxis i förlängningsmål som särskilt svårförståelig. För om ett sådant behov inte skall beaktas i ett förlängningsärende skall likväl optionsrätten vara giltig. Det betyder att så snart som fastighetsägaren med framgång sagt upp företaget skall samma lägenhet erbjudas företaget. En sådan motsättning bör rättsordningen inte tolerera.s. 474