1.6.1 Hinder mot verkställighet Det finns en möjlighet för hyresgästen att få verkställigheten prövad redan hos kronofogdemyndigheten enligt reglerna i 3:21 2 st. UB. Enligt denna regel får verkställighet inte äga rum om exekutionssvaranden gör gällande att annat förhållande (än sådant som berörs i 1 st., alltså betalning, kvittning m.m.) som rör parternas mellanhavande utgör hinder mot verkställighet och invändningen inte kan lämnas utan avseende. Regeln åsyftar endast invändningar som rör det materiella rättsförhållandet mellan parterna. Invändningen skall beaktas om den gör verkställighetsfrågan så tvivelaktig att invändningen inte kan lämnas utan avseende. Bestämmelsen tar sikte på olika förhållanden, t.ex. att exekutionssökanden har beviljat svaranden anstånd med betalning, eller att parterna avtalat om kvittning.s. 466
2.Om emellertid mellanhavandet är oklart kan någon ståndpunkt inte tas i exekutiv ordning utan tvistefrågan bör bli föremål för domstols avgörande. Principiellt är det fråga om två olika typer av skäl. De faktiska förhållandena kan vara så ovissa att en prövning inte bör genomföras i verkställighetsärendet. I vissa fall kan även den rättsliga prövningen vara alltför vansklig för att verkställighet skall kunna beviljas. — Det sagda tycks innebära att också komplicerade rättsliga invändningar kan prövas i exekutiv ordning. Däremot kan bevissvårigheter och andra oklarheter göra prövningen omöjlig. Ett klart exempel på det förra är rättsfallet RH 1997:98.s. 466
3.Fallet gällde en invändning från en sambo att han hade rätt att överta hyresavtalet efter det att hans sambo — hyresgästen — efter en förlikning med hyresvärden avstått från hyresavtalet. Tvisten gällde om ett samboförhållande förelegat. Svea hovrätt fann att så var fallet och att därför hyresvärden försummat att enligt 47 § hyreslagen uppmana sambon att avflytta.s. 466
4.Omständigheterna var kanske något speciella. Process- och aktivitetsbördan låg på hyresvärden, medan sambon inte behövde göra någonting mer än sitta kvar i lägenheten. Å andra sidan måste man anse att sådana frågor som om det faktiskt förelegat ett samboförhållande är litet för mycket att pröva i ett mål enligt 3:21 UB. Samtidigt hade det skapat en omöjlig situation om inte en prövningsmöjlighet medgavs. Man kan jämföra med situationen att en tredje man invänder att utmätning inte kan medges därför att han har en särskild rätt i ett föremål.s. 466
5.Trots dessa invändningar ter sig inte det nyss citerade rättsfallet som anmärkningsvärt. I rättsfallet NJA 1981 s. 409 gällde frågan om ett nytt hyresförhållande uppkommit efter det att ett lagsökningsutslag meddelats av tingsrätten. Hyresvärden hade tagit emot betalning av hyra, hyresgästen hade ånyo kommit i dröjsmål och hyresvärden hade lagsökt på nytt. Kronofogdemyndigheten prövade frågan och fann att hinder mot avhysning på grund av det första lagsökningsutslaget förelåg. HD kom till samma resultat.s. 466
6.Ett tredje fall NJA 1999 s. 210 gäller tillämpningen av 16:8 UB, som anger att en avhysning får genomföras även mot en tredje man som hindrar sökanden i utövningen av hans rätt, om det är uppenbart att tredje mannen saknar fog att motsätta sig verkställigheten. I fallet hade en andrahandshyresgäst hävdat att ett hyresförhållande uppkommit mellan henne och hyresvärden. Skälet var att fastighetsägaren under fem månader efter förstahandshyresförhållandets upphörande tagit emot hyra från andrahandshyresgästen, som dessutom bott där under fem år, utan att klargöra för henne att hon inte hade rätt att bo kvar i lägenheten. Det ansågs därför inte uppenbart att hyresgästen saknade fog för att motsätta sig verkställighet. — Här är visserligen prövningen enklare, det gäller endast att konstatera om det är uppenbart att tredje man saknar fog att motsätta sig verkställigheten, men frågor om passivitet och om ett hyresförhållande kan uppkomma på en sådan grund är likväl komplicerad och dessutom ganska kontroversiell. Likväl påminner Högsta domstolen i fallet om den principiella utgångspunkten att de faktiska förhållandena kan vara så ovissa att någon prövning inte lämpligen kan genomföras i verkställighetsärendet och att i vissa fall även den rättsliga prövningen kan vara alltför vansklig för att verkställighet skall kunna prövas.s. 467
7.Frågan är hur man skall se på den aktuella frågeställningen, alltså kontraktuellt bestämt besittningsskydd i förhållande till lagfäst besittningsskydd, mot bakgrund av reglerna i 3:21 2 st. UB. Onekligen är det fråga om ett avtal mellan parterna, men bevissvårigheter m.m. kanske medför att saken bör ses som så komplicerad att den bör hänskjutas till domstolprövning. Något sådant bör innebära att invändningen inte skall beaktas i utsökningsärendet.s. 467
8.De nämnda rättsfallen tyder dock på att man skall kunna ta upp och behandla också ganska komplicerade invändningar. Även om det finns en viss osäkerhet tyder alltså en hel del omständigheter på att också den här diskuterade frågan kan betraktas som hinder mot verkställighet, under förutsättning att omständigheterna kan styrkas. Så är säkerligen fallet om det föreligger ett klart avtal, men det är betydligt mera oklart hur man skall se på saken om något klart avtal inte finns, utan man får försöka dra slutsatser enbart av det faktum att en uthyrning skett till en juridisk person. 6.2 Inhibition Nästa fråga som uppställer sig är om det ändå finns skäl för en domstol att meddela inhibitionsbeslut i frågan. Den inhibition det är fråga om här är alltså självständig. Tanken är att hyresgästen väcker talan i tingsrätten med yrkande att hyresavtalet skall förlängas på grund av hans avtalade rätt, alltså den fråga som inte prövats i hyresnämnden. Frågan är då om tingsrätten kan meddela ett inhibitionsbeslut avseende verkställigheten av hyresnämndens beslut utan att verkställighetsbeslutet av kronofogden har ifrågasatts i den ordning som diskuterats i föregående avsnitt.s. 467
9.I och för sig skulle man kanske kunna mena att möjligheterna kanske är större här — om beslutet om verkställighet genomförs kan det få obehagliga konsekvenser för hyresgästen. Han blir vräkt och risken är som nämnt stor att lägenheten blir uthyrd till någon annan. I så fall blir möjligheterna för att hyresgästen de facto skall få förlängning i praktiken mycket små. Dessutom leder vräkning till skador och obehag i sig. Skaderekvisitet är det ena av de två materiella inhibitionsförutsättningarna. Det andra är ändringsrekvisitet — det måste framstå som sannolikt att beslutet kommer att ändras. I detta ligger en bedömning av förutsättningarna för att den som begär inhibition skall ha framgång med sin talan. En sådan bedömning måste ta sin utgångspunkt i det faktum att det materiella beslutet i hyresnämnden är felaktigt. Problemet ligger i att hyresnämndens beslut inte är felaktigt utifrån sina egna förutsättningar. Hyresnämnden anser att den inte kan beakta den kontraktuella frågan. Men härigenom blir beslutet materiellt felaktigt, därför att hela materialet inte beaktats; beslutet återspeglar inte verkligheten.s. 468
10.I en inhibition måste man också göra en intresseavvägning mellan hyresvärdens behov att få lägenheten friställd så snart som möjligt och hyresgästens behov att få saken prövad och få materiellt rätt. Enligt författarens mening bör detta i och för sig inte erbjuda några större problem. I bedömningen av hyresvärdens intresse måste man lägga det faktum att han kontraktuellt är bunden av sitt löfte till hyresgästen — att han för en talan i hyresnämnden kan ses som en sorts löftesbrott, i varje fall i den mån han hoppas på att de säregna processförutsättningarna där skall ge honom en möjlighet att gå ifrån sitt löfte.s. 468
11.Detta resonemang lider emellertid av en allvarlig svaghet. Det förutsätter att en domstol kan meddela beslut om inhibition utan lagstöd. Såvitt man kan se saknas lagstöd. Övervägande skäl talar emellertid för att inhibition kräver lagstöd. 6.3 Rättskraft Man kan emellertid också ställa frågan om hyresnämndens beslut har begränsningar vad gäller rättskraften. Saken kan uttryckas så att man ställer frågan om invändningen att det finns en kontraktuell bundenhet för hyresvärden blivit prekluderad genom ett beslut av hyresnämnden. Enligt författarens mening kan detta inte vara fallet. Skälet till detta är att hyresnämnden som nämnt inte får beakta den kontraktuella invändningen vid sin prövning av fallet. Möjligtvis kan nämnden i någon mån väga in detta i intresseavvägningen mellan hyresvärd och hyresgäst enligt reglerna i hyreslagen, men beslutet får inte grundas på den kontraktuella bundenheten enbart, så att nämnden beslutar om förlängning enbart på denna grund. Detta innebär att rättskraften blir begränsad med hänsyn till domstolens sakliga kompetens. Därmed är hyresgästen inte på något sätt prekluderad från att framföra det kontraktuella elementet vid en allmän domstol. 6.4 Konklusion Slutsatsen av det förda resonemanget är att en juridisk person som bostadshyresgäst har vissa möjligheter att förhindra verkställighet av ett beslut om avhysning av en hyresnämnd genom att hos kronofogdemyndigheten invända att han har en kontraktuell rätt som kan prövas i allmän domstol. Detta förutsätter emellertid att den juridiska personen kan styrka att en sådan rätt föreligger. Det finns också en grundläggande osäkerhet med hänsyn till hur komplicerade rättsliga frågor som kan beaktas av kronofogden.s. 468