Rättsfall

NJA 2011 s. 548

Rättskälldiskussion

Citera

NJA 2011 s. 548

BibTeX

@misc{nja-2011-s-548,
  author       = {{Högsta domstolen}},
  title        = {{NJA 2011 s. 548}},
  year         = {2011},
  howpublished = {Rättsfall}
}

Öppna i bibliografi

Dom

Hämtar dom…

Omtalad i rättsvetenskapen

13 hänvisningar i 3 artiklar · 13 stycken/fotnoter

Nytt för gammalt-problemet och köprätten – ett finskt perspektiv8 hänvisningar

Björn Sandvik · JT 2022 s. 810–837 · 8 ställen

NJA 2011 s. 548, NJA 2011 s. 576 och NJA 2014 s. 3. Vidare hänvisas till det norska fallet HR–2017–1073–A om prisavdrag vid fastighetsköp enligt den norska avhendingslova. Se f.ö. om prisavdrag nedan avsnitt 4.2.fotnot 34 · s. 818
Fråga var även om köparens skadeståndskrav för stilleståndsförlust under tiden för avhjälpandet av felet (köplagen 67 § 2 mom. 2 punkten). Se närmare Sandvik, Björn, Säljarens kontrollAv visst jämförande intresse i detta sammanhang är även det svenska fallet NJA 2011 s. 548 – låt vara att fallet inte gäller köp – där något fördelsavdrag inte gjordes då en reparation medförde en standardhöjning. I fallet hade en bostadslägenhet brandskadats. Bostadsrättsföreningen hade en lagstadgad skyldighet att återställa lägenheten i det skick den varit före branden. (Också en säljares skyldighet att enligt exempelvis köplagen 34 § 1 mom. avhjälpa felet är en lagstadgad skyldighet.) Föreningen yrkade att bostaden efter reparationen hade blivit i bättre skick och därför ökat i värde. Ett fördelsavdrag, innebärande att bostadsrättshavaren får stå för en del av reparationskostnaderna, ansågs vara motiverat endast av tungt vägande rättspolitiska skäl. Något sådant skäl ansågs inte föreligga. Högsta domstolen fann: ”Om praktiskt sett nödvändiga reparationsåtgärder leder till en standardhöjning är alltså bostadsrättshavaren inte skyldig att utge ersättning för denna” (kurs. här).48 ansvar. Skadeståndsansvarets grund och omfattning enligt köplagen och CISG. Åbo Akademis Förlag 2004, bl.a. s. 322–324, 340–341.fotnot 47 · s. 820
Domskälen punkt 12. Skjefstad 2016 s. 140–141 konkluderar med hänvisning till Rt 1960 s. 568, Rt 1931 s. 513 samt Ot.prp. nr 66 (1990–91) s. 106 om avhendingslova (cit. ovan vid fotnot 36), att bedömningen i NJA 2011 s. 548 motsvarar utgångspunkten i norsk rätt.fotnot 48 · s. 821

Obehörig vinst-motiveringar4 hänvisningar

Mårten Schultz · SvJT 2012 s. 372–383 · 4 ställen

Svensk rättspraxis1 hänvisning

Richard Hager · SvJT 2012 s. 885–932 · 1 ställe

4.1 Bestämmande av insatserna — likhetsprincipen. I RH 2010:71 hade styrelsen i en nybildad bostadsrättsförening beslutat att insatserna skulle bestämmas med utgångspunkt i de hyror som gällde för lägenheterna vid tidpunkten för föreningens förvärv av huset. Denna fördelning kom att innebära att ett par av de mindre lägenheterna som uppläts med bostadsrätt erhöll en väsentligt högre insats per kvadratmeter räknat än större lägenheter. Hovrätten konstaterade att det råder ett relativt stort spelrum för styrelsen i aktuellt avseende och att det först är när den valda fördelningsmodellen uppenbart missgynnar vissa medlemmar eller medför att avgifterna framstår som godtyckliga som det kan bli aktuellt att korrigera styrelsens ställningstagande. Hovrätten fann att likhetsprincipen inte hade åsidosatts. 4.2 Vägran av medlemskap. I RH 2003:8 vägrade en bostadsrättsförening förvärvare av en bostadsrätt inträde i föreningen med motiveringen att förvärvaren inte uppfyllde villkor i föreningens stadgar (permanentbostadskrav). Förvärvaren hävdade att aktuellt stadgevillkor inte tillkommit i behörig ordning. Hovrätten prövade giltighetsfrågan som en preliminärfråga och uttalade med hänvisning till RBD 1994:24 att nu aktuell bedömning bör utgå ifrån att överlåtelsen är giltig, om inte ogiltigheten är uppenbar. Hovrätten fann det inte uppenbart att stadgeändringen inte gällde och utgick därför ifrån att den var gällande. 4.3 Kallelse till stämma vid beslut om ändring av stadgar och andelstal. I RH 2010:32 hade kallelse av en medlem till stämman inte skett på föreskrivet sätt och beslut fattades om ändring av stadgar och andelstal till dennes nackdel. Kallelsen till den aktuella medlemmen hade inte avsänts till dennes postadress och det gjordes inte gällande att medlemmen på annat sätt fått del av kallelsen eller att denne trots felet samtyckt till att det fattades beslut. Hovrätten fann att det var fråga om ett fel som innebär att gällande bestämmelser om kallelse har eftersatts i väsentligt avseende och att talan mot beslutet därför inte behöver väckas inom viss tid enligt 7:17 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Hovrätten konstaterade att ett formellt fel i kallelseförfarandet inte blir ogiltigt eller klanderbart om det är tydligt att felet inte har påverkat utgången av stämmobeslutet. Enligt hovrätten måste vid bedömningen av felets betydelse hänsyn tas även till karaktären på både det aktuella stämmobeslutet och det aktuella felet. Bl.a. hänvisades till att det föreskrivna kallelseförfarandet avser att tillgodose enskilda medlemmars rätt att i demokratisk ordning verka för och på så sätt försöka bevaka sina intressen i frågor av särskild vikt och att lagstiftaren genom kallelseförfarandet har tillhandahållit ett minoritetsskydd och därmed sörjt för att varje medlem ska ha möjlighet att komma till tals. Vidare uttalade hovrätten att det ligger i sakens natur att en medlem som deltar i diskussionen på en stämma också skulle kunna påverka utgången av stämmobeslutet; utrymmet för att anse ett stämmobeslut i nu aktuell fråga giltigt trots att en medlem inte kallats till stämman i vederbörlig ordning och inte heller på annat sätt fått kännedom om den måste därmed vara ytterst begränsat. Hovrätten fann att stämmobesluten inte tillkommit i behörig ordning och att det skulle upphävas. 4.4 Upplåtelse av bostadsrätt — formkravet. I RH 2005:11 I och II uppkom frågan om även underskrift av parterna kunde anses innefattas i formkravet i 4:5 BRL. I det nämnda stadgandets andra stycke framgår endast att följande skall anges i upplåtelsehandlingen: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. I båda målen hade upplåtelseavtal översänds till bostadsrättshavaren men underskrift saknades av bostadsrättsföreningen. Hovrätten som utgick ifrån att formkravet måste tolkas restriktivt (mål I) fann att formkravet inte innefattar något krav på parternas underskrifter varför detsamma var uppfyllt. I mål II invände också föreningen bl.a. att översändandet av upplåtelseavtalet endast var att ses som en uppfordran till hyresgästen att avge ett anbud eller alternativt att erbjudandet skulle ses som villkorat av att föreningen också undertecknade avtalet. Hovrätten, som fann att det i det översända avtalet och följebrevet saknades stöd för föreningens ståndpunkt, kom fram till att det var fråga om ett för föreningen bindande anbud. Det bör nämnas att föreningens undertecknande framställdes som en ren formalitet i det bifogade följebrevet. Med hänsyn till lagtextens ordalydelse kan man möjligen förvånas över att det ens hävdades ingå i formkravet att också underskrifter skulle finnas med, men jämför man med formkravet för fast egendom (4:1 JB) framgår exempelvis inte enligt det stadgandets ordalydelse att också köpare och säljare skall anges i klartext utan endast att dessa parter skall skriva under handlingen. Trots detta anses det bl.a. med stöd av förarbetena att parterna skall anges i klartext för uppfyllelse av jordabalkens formkrav. Detta ansågs så självklart i förarbetena till jordabalken att det bedömdes vara obehövligt att skriva ut kravet i lagtexten. Det bör även uppmärksammas att det för en överlåtelse av bostadsrätt uttryckligen anges som en del av formkravet att parterna skall skriva under handlingen, se 6:4 BRL. Detta synes även kunna tas som viss intäkt för lagstiftarens inställning i nu aktuell fråga, dvs. att en underskrift inte kan krävas för en uppfyllelse av formkravet enligt 4:5 BRL eftersom lagstiftaren i jämförelse med 6:4 BRL utelämnat ett sådant krav i lagtexten. 4.5 Återbetalning av erlagd insats och upplåtelseavgift — krav på avkastningsränta och dröjsmålsränta. I NJA 2008 s. 392 hade en upplåtelse av bostadsrätt i en dom förklarats icke bindande för bostadsrättsföreningen och erlagd insats och upplåtelseavgift skulle återbetalas. HD fann att föreningen var skyldig att erlägga avkastningsränta enligt 2 §, 1 st. räntelagen (1975:635) oberoende av om föreningen varit i ond tro om grunden för återgången och om det varit de tilltänkta bostadsrättshavarna som föranlett återgången. Dröjsmålsränta enligt 3 §, 2 st. i samma lag utgick dock inte. 4.6 Lån för förvärv av bostadsrätt i form av löpande skuldebrev som återbetalats i förtid med därpå följande överlåtelse — godtroskrav. I NJA 2010 s. 467 hade ett köp av bostadsrätt finansierats genom att låntagaren skrivit under ett sedvanligt lånedokument ställt till aktuellt finansbolag eller order. Sedermera hade lånet återbetalats i förtid till en bank som förvärvat skuldebrevet. Skuldebrevet överläts sedermera i flera led med garanti om att kapitalbeloppet var obetalt. Förvärvaren och nuvarande innehavare av skuldebrevet krävde betalning och hävdade god tro. HD fann att god tro inte förelåg enligt 15 § skuldebrevslagen (1936:81) eftersom låntagaren inte inför överlåtelsen tillfrågats och bekräftat att beloppet var obetalt. Förvärvaren hade med andra ord att bära risken för att gäldenären hade en mot överlåtaren eller tidigare led giltig invändning av nu aktuellt slag. 4.7 Avtal om köp av bostadsrätt — rätt till handpenning. I RH 2005:47 hade ett köpeavtal till en bostadsrätt ingåtts vari det föreskrevs att ett villkor för avtalets genomförande var att köparen inom viss tid beviljades lån för köpet. För det fall att lån inte beviljades skulle en erlagd handpenning återbetalas. Den tilltänkta köparen fick sedermera ett muntligt besked från banken att lån beviljats för genomförande av köpet. Beskedet byggde på vissa inkomstuppgifter som köparen lämnat till banken. Dagen efter detta muntliga besked meddelade dock köparen mäklaren och säljaren att denne oförutsett drabbats av ändrade ekonomiska förhållanden och att denne sannolikt inte skulle kunna genomföra köpet. Ytterligare en dag senare meddelade köparen banken om de försämrade ekonomiska förhållandena och banken meddelade dagen därpå mäklaren att köparen inte skulle beviljas lån; denna dag var också sista dag på tidsfristen för beviljande av lån enligt kontraktet. Banken deponerade också denna sistnämnda dag den erlagda handpenningen på mäklarens konto. Köparen yrkade bättre rätt till handpenningen vilket säljaren bestred. Hovrätten konstaterade att det är möjligt att se det muntliga beskedet om att lån beviljats som att villkoret i avtalet uppfyllts. Hovrätten fann dock att villkoret, mot bakgrund av att dess ändamål uppenbarligen var att köparen inte skulle bli bunden av att köpa såvida denne inte kunde finansiera köpet, skulle tolkas så att lånet skulle finnas tillgängligt när tidsfristen löpte ut. Hovrätten uttalade att en förutsättning för en sådan tolkning är att det rör sig om en relativt kort tidsfrist och att köparen handlar lojalt i förhållande till säljaren när det gäller att söka anskaffa lån. I fallet var det fråga om en frist på sammanlagt nio dagar, vilket ansågs som en kort tid. Det hade vidare inte framkommit att köparen haft annat än godtagbara skäl för att lämna de nya uppgifterna om sin ekonomi och då denne inte när fristen löpte ut disponerade över något lån ägde köparen rätt att frånträda köpet och få tillbaka handpenningen. 4.8 Begreppet vattenledningsskada. I NJA 2006 s. 732 uppkom frågeställningen om begreppet vattenledningsskada i 7:12, 3 st. BRL omfattar skada till följd av läckage från ledning och anordning för värme. I det aktuella fallet hade en vattenläcka uppstått från en läckande luftningsnippel på en radiator. Föreningen hade reparerat vattenskadan i bostadsrättshavarnas lägenhet som uppstått på grund av läckaget och krävde nu ersättning av bostadsrättshavaren. Enligt 7:12, 3 st. BRL svarar bostadsrättshavaren för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne har att svara. HD fann, bl.a. efter en genomgång av förarbetena och en granskning av lagtexten, att den nämnda bestämmelsen i nu aktuellt avseende endast tar sikte på tappvattenledningar och därmed omfattar inte begreppet vattenledningsskada skada till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme. 4.9 Bostadsrättshavares ansvar för skada på fastigheten orsakad av tidigare bostadsrättshavare. I NJA 2007 s. 709 hade en vattenskada på föreningens hus uppkommit till följd av den förre bostadsrättshavarens bristfälliga inre underhåll av lägenheten. I samband med en renovering av ett badrum hade nämligen en fuktspärr tagits bort, vilket kom att medföra att det vid duschning rann ut vatten i byggnaden som orsakade skador utanför den egna lägenhetens gränser. Bostadsrättsföreningen krävde nu ersättning av en ny innehavare av bostadsrätten, som förvärvat densamma. Föreningen hävdade att bostadsrättshavaren på grund av sitt ansvar för det inre underhållet var ersättningsskyldig för skadan även om denna ytterst orsakats av den föregående innehavarens felaktiga åtgärder. Föreningen hänvisade även till att bostadsrättshavaren enligt § 28 i föreningens stadgar ansvarar gentemot föreningen för sådana åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer. HD konstaterade att bostadsrättslagen saknar en reglering av bostadsrättshavarens ansvar för skador på annan del av föreningens fastighet än den som omfattas av det inre underhållet. HD fann att den allmänna kontraktsrättsliga utgångspunkten är att ersättningsskyldighet för sakskador på en kontraktsparts egendom till följd av ett kontraktsbrott kräver vårdslöshet eller garanti och att 6:8 BRL föreskriver att den som förvärvat en bostadsrätt inte svarar för de betalningsförpliktelser som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostadsrättsföreningen. HD konstaterade att det saknades grund för att ålägga bostadsrättshavaren strikt ansvar för skadan utanför dennes lägenhet och den aktuella bostadsrättshavaren hade därmed inte att svara för skadan. 4.10 Brandskada — åldersavdrag. I NJA 2011 s. 548 hade en bostadsrättsförening reparerat en brandskada bl.a. i en lägenhet. Lägenheten hade skadats av rök och sot på grund av brand i en grannfastighet. Bostadsrättsföreningen erhöll ersättning för reparationerna ur sin fastighetsförsäkring; dock minskades ersättningen med ett åldersavdrag. Föreningen krävde den aktuella bostadsrättshavaren på ersättning motsvarande åldersavdraget, dvs. för den standardhöjning som reparationen i princip hade inneburit. Enligt 7:12 BRL svarar bostadsrättshavaren som huvudregel för lägenhetens skick. Bostadsrättsföreningen svarar dock bl.a. för reparationer på grund av brandskada, med undantag för fall där bostadsrättshavaren, eller någon för vilken denne svarar, varit vårdslös. HD fann att bostadsrättshavaren inte var skyldig att utge ersättning för den standardhöjning som hade blivit en följd av de praktiskt sett nödvändiga reparationsåtgärderna. HD uttalade att bostadsrättsföreningens skyldigheter vid en brandskada inte sträcker sig så långt att en bostadsrättshavare har ett befogat anspråk på att få de skadade delarna utbytta eller reparerade till nyskick eller till dagens standard, men att läget ofta är sådant att en reparation inte låter sig utföras till annan nivå än nyskick. Vidare uttalade HD att det faktum att lägenheten i vissa fall kan få en högre standard än vad bostadsrättshavaren har rätt att kräva är en följd av att den i lagen stadgade skyldigheten för föreningen att reparera lägenheten fullgörs på det sätt som måste ske. Att i en sådan situation kräva att bostadsrättshavaren ersätter uppkommen standardhöjning bör enligt HD i brist på författningsstöd vara motiverad av tungt vägande rättspolitiska skäl. Den associationsrättsliga likhetsprincipen som visserligen talar för att föreningen bör ha viss rätt till vinstersättning i den diskuterade situationen fann HD inte utgöra skäl nog och bostadsrättshavaren kunde alltså inte avkrävas ersättning för reparationen. 4.11 Ett byggföretag som anlitats av föreningen orsakade vattenskada som bl.a. innebar kostnader för en bostadsrättshavare — rätt till ersättning på utomobligatorisk grund? I NJA 2009 s. 16 hade en bostadsrättsförening anlitat ett byggföretag för utbyte av vatten- och avloppsinstallationer i föreningens hus. I samband med reparationerna uppkom en vattenskada i en bostadsrättshavares lägenhet. Bostadsrättshavaren hade åsamkats bl.a. kostnader för ersättningsboende under den tid då lägenheten reparerades och återställdes i ursprungligt skick. Frågan var om denna kostnad kunde krävas direkt av byggföretaget, dvs. om en tredje man kunde ges ersättning för en allmän förmögenhetsskada i det aktuella fallet. HD konstaterade att den principiella ståndpunkten i svensk rätt är att den som vållat en person- eller sakskada inte är skyldig att ersätta förmögenhetsförlust som tredje man kan lida till följd av skadan, utan bara de förluster som drabbar den person som har lidit den primära person- eller egendomsskadan. Vissa undantag har dock, konstaterade HD, gjorts från denna utgångspunkt när det förelegat särskilda omständigheter. Redan i motiven till skadeståndslagen uttalades att en nyttjanderätt kan ha ett sådant innehåll att det motiverar en rätt till ersättning för tredjemansskador, vilket också bekräftats i rättstillämpningen. HD fann bl.a. att, med hänsyn till att en bostadsrättshavare i många avseenden intar en ägarliknande ställning, rätt till ersättning fick göras gällande direkt mot byggföretaget. En sådan regel i det aktuella fallet ansågs inte tillskapa en ordning som i avsevärd mån komplicerar ersättningssystemet eller försämrar möjligheterna till försäkringsskydd. 4.12 Skadestånd för sveda och värk enligt bostadsrättslagen. I NJA 2004 s. 830 fann HD att rätten till ersättning enligt 7:4 BRL jämförd med 7:2 BRL omfattar skadestånd för sveda och värk. 4.13 Bostadsrättsförenings rätt till skadestånd efter tvångsförsäljning — ombudskostnader. I NJA 2007 s. 513 hade en bostadsrättsförening begärt tvångsförsäljning av en bostadsrätt. Bostadsrätten såldes sedermera av Kronofogdemyndigheten. Föreningen begärde betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader som föreningen haft i samband med förfarandet hos kronofogdemyndigheten. HD fann att, eftersom utsökningsbalken inte innehåller några bestämmelser som medger sökanden att erhålla ersättning för sina kostnader hos kronofogdemyndigheten, bostadsrättsföreningen inte kan få ersättning för dessa enligt de principer som gäller för rättegångskostnader och utan stöd i avtal kan sådana kostnader inte heller anses ersättningsgilla vare sig enligt 7:25 BRL eller på annan civilrättslig grund. Föreningen var således inte berättigad till betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader. 4:14 Tillträde till lägenheten. I RH 2010:76 fann hovrätten att bestämmelserna i 7:13 1 st. BRL om rätt för föreningen att få tillträde till lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för kan tillämpas även när det gäller tillsyn eller arbete som inte sker inne i lägenheten. I det aktuella fallet var det frågan om att ta väg genom aktuell lägenhet för att kunna utföra arbeten som snöskottning m.m. på taket. För att komma ut på taket efter en ombyggnad av huset krävdes att man passerade genom aktuell lägenhet, vilket alltså hovrätten fann föreningen ha rätt till. 4.15 Ombyggnad av föreningens hus. I RH 2003:10 hade föreningsstämman fattat beslut om byggande av balkonger. Tre bostadsrättshavare motsatte sig att få en balkong uppförd ovanför den egna lägenheten eftersom balkongen skulle medföra skuggning av lägenheten. Hovrätten fann att förändringen var av ringa betydelse för bostadsrättshavarna och godkände stämmobeslutet enligt 9:17, 1 st. BRL. Hovrätten hänvisade i sin bedömning vad gäller en av bostadsrättshavarna bl.a. till ett erbjudande från föreningen om att få anlägga en uteplats för att kompensera för skuggningen. I RH 2003:54 fann hovrätten att det vid en prövning enligt 9:17, 1 st. BRL om en förändring av en bostadsrättslägenhet kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren skall ske en objektiv bedömning om så är fallet eller inte. Därmed kunde inte bostadsrättshavarens speciella förhållanden och egna bedömningar vägas in vid prövning. I RH 2004:68 avslog hovrätten en bostadsrättsförenings begäran om godkännande enligt 9:17 BRL avseende en ombyggnad p.g.a. att föreningen inte lagt fram tillräcklig utredning. Det var fråga om att balkonger skulle byggas ut och glasas in och hovrätten konstaterade att det är föreningen som skall visa att det föreligger förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som bostadsrättshavaren inte samtyckt till. Hovrätten fann att föreningens utredning framstod som osedvanligt knapphändig och att det därmed var svårt att ta ställning till vilka rättsliga förutsättningar som gäller för ett godkännande. Föreningen hade inte gett in några ritningar eller andra beskrivningar som närmare visade vilka åtgärder som planerades eller hur de skulle komma att påverka lägenheterna. Det framgick exempelvis inte hur stora balkongplattorna skulle bli eller om ljusförhållandena skulle försämras eller om åtgärderna skulle leda till ökad insyn. Vidare var den ekonomiska redovisningen vad gäller åtgärdernas konsekvens för bostadsrättshavarna bristfällig. I NJA 2009 s. 550 tilllämpades likhetsprincipen på ett beslut av föreningsstämman som vägrat en medlem att bygga en balkong, vilket andra medlemmar fått tillstånd till; likhetsprincipen hade inte trätts för när. I RH 2011:13 var det fråga om att en gemensam gård till viss del skulle ianspråktagas för uppförande av uteplatser för enskilda bostadsrättshavare, vilka också skulle uppföra uteplatserna. Sedan bostadsrättsföreningen ansökt om godkännande hos hyresnämnden för åtgärden motsatte sig några bostadsrättshavare ansökan. Hovrätten fann att 9:16, 1st., 2 p. BRL var tillämplig trots att endast utrymmen utanför de egna lägenheterna omfattades av åtgärden då dessa utrymmen står till bostadsrättshavarnas förfogande. Hovrätten uttalade att även ianspråktagande av områden utanför den aktuella huskroppen kan omfattas av bestämmelsen i vissa fall. När det gäller prövningen enligt 9:17 BRL fann hovrätten att det är ofrånkomligt att det gemensamma utrymmet kommer att bli mindre än tidigare. Med hänsyn till att fastigheten omfattar ca 8 700 kvadratmeter och de aktuella uteplatserna 250–300 kvadratmeter samt att det fortsättningsvis kommer att finnas 3 st. gemensamma uteplatser måste förändringen, ansåg hovrätten, objektivt sett vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Hovrätten fann att den aktuella åtgärden inte skäligen kunde tillgodoses på något annat sätt varför den godkändes. 4.16 Processrätt/exekutionsrätt. I RH 2010:70 hade kronofogdemyndigheten i ett ärende om tvångsförsäljning av en bostadsrätt förelagt den aktuella bostadsrättshavaren att yttra sig genom ett vanligt lösbrev till folkbokföringsadressen. Folkbokföringsadressen var en annan än bostadsrättsadressen. Bostadsrättshavaren hördes inte av och brevet kom inte i retur. Kronofogden beslutade sedermera om tvångsförsäljning. Den aktuella bostadsrättshavaren överklagade beslutet. Hovrätten uttalade att det är en grundläggande princip att den enskilde ska delges en ansökan som rör hans civila rättigheter och att den enskilde på ett betryggande sätt skall ha lämnats möjlighet att ta till vara sina rättigheter. I det aktuella fallet förutsatte tvångsförsäljningen att nyttjanderätten till lägenheten var förverkad m.m. och prövningen av dessa frågor skall göras i ärendet om tvångsförsäljningen. Hovrätten fann mot denna bakgrund att det uppenbarligen var fråga om ett sådant ärende i vilket en ansökan och Kronofogdemyndighetens föreläggande om yttrande skall delges. Med hänsyn till att delgivning inte hade skett och att inte heller bostadsrättshavaren hade fört talan i ärendet hos Kronofogdemyndigheten fann hovrätten att domvilla hade förekommit. Beslutet om tvångsförsäljning undanröjdes med en analog tillämpning av 50:26, 1 st. RB jämförd med 59:1, 1 st., 2 p RB; ärendet återförvisas till Kronofogdemyndigheten för ny handläggning. I NJA 2004 s. 373 I och II bedömdes om bostadsrätt skulle undantas från utmätning enligt UB. Enligt 5:1, 1 st., 6 p. UB undantas bostadsrätt från utmätning om den tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida ej gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. I fall I var bostadsrätten på två rum och kök. Den hade under målets handläggning sålts på exekutiv auktion för 265 000 kr, viket fick anses vara dess värde. Bostadsrätten användes som gäldenärens stadigvarande bostad och det hade inte påståtts att gäldenären vid förvärvet av bostadsrätten åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer. Vidare fann HD att lägenhetens storlek och standard inte kan anses överstiga vad som behövs som bostad i det aktuella fallet. Den avgörande frågan var därför om det med hänsyn till bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. HD utgick i frågan från NJA 1989 s. 409 I – V och det gränsvärde på 200 000 kr för familjebostäder som angavs där. Detta gränsvärde ansågs vid tiden för det nu aktuella målet motsvara ett penningvärde på närmare 300 000 kr. Dock hade priserna på bostadsrätter ökat väsentligt mer än den allmänna prisnivån varför de 200 000 kr i 1989 års fall ansågs motsvara i varje fall 500 000 kr. Frågan var om bostadsrättsprisernas relativa stora prisstegring skulle föranleda uppställandet av nya principer för beneficiebedömningen. HD fann dock att tillräckliga skäl saknades för att frångå de allmänna riktpunkter som slagits fast i 1989 års fall på annat sätt än att ta hänsyn till den allmänna penningvärdeförändringen. Det konstaterades därför att ”utmätningsfrihet i vart fall skall gälla för sådana bostadsrättslägenheter som är avsedda som familjebostäder och vilkas värde inte i väsentlig mån överstiger 300 000 kr medan lägre gränsvärden skall tillämpas för mindre bostadsrättslägenheter”. Den prövade bostadsrätten värd 265 000 kr undantogs inte från utmätning. I fall II bedömdes en bostadsrätt om fyra rum och kök som var värd 400 000 kr inte böra undantas från utmätning. 4.17 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt — dispens från hembudsskyldigheten. I RH 2008:88 I och II prövades om det förelåg hinder mot att meddela dispens från den hembudsskyldighet som annars gäller på den grunden att det var förvärvaren som ansökt om dispensen samt för det fall dispens var möjlig om det förelåg skäl att meddela dispens enligt 6 § ombildningslagen (1982:352). I fall I var det fråga om att ett aktiebolag hade delats, enligt 24:1 aktiebolagslagen (2005:551), och att en hyresfastighet vid denna delning hade överförts på ett vid delningen bildat aktiebolag. Detta senare bolag ansökte sedermera om dispens från hembudsskyldigheten enligt ombildningslagen (1982:352). En första fråga som måste avgöras är om det föreligger ett hinder mot dispens då det är det förvärvande bolaget som ansökt efter förvärvet och inte den lagfarne fastighetsägaren som ansökt före detsamma. En strikt tolkning av lagtexten leder till slutsatsen att dispensansökan skall avvisas. Hovrätten fann i denna del att i den mån dispens inte kunde ansökas av det förvärvande bolaget fastigheten skulle gå tillbaka till det numera upplösta bolaget som i sådana fall måste återuppstå. I en sådan situation föreligger det intet hinder mot att på nytt överföra fastigheten till nu aktuell förvärvare och begära hyresnämndens tillstånd. Hovrätten fann det inte vara skyddsvärt att upprätthålla en sådan strikt ordning och ansökan skulle därmed inte avvisas. Även i fall II förelåg motsvarande omständigheter och även den ansökan fann hovrätten inte skäl att avvisa. Vidare konstaterade hovrätten, i fall I, att det nu upplösta bolagets aktieägare hade förvärvat sina aktier genom arv och att delningen av bolaget hade syftat till att åstadkomma en mer ändamålsenlig förvaltning. Hovrätten fann att ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt enligt 6 § ombildningslagen (1982:352) varför dispens från hembud beviljades. Hovrätten hänvisade till förarbetena som anger som ett exempel på när det kan anses vara oskäligt att kräva hembud med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren att det är fråga om ett koncernförhållande (prop. 1981/82:169 s. 79). I fall II var det fråga om ett förvärv genom fusion enligt 23:8 aktiebolagslagen (2005:551) som utgjorde en koncernintern omstrukturering. Hovrätten fann i enlighet med fall I att dispens från hembudsskyldigheten skulle meddelas. 4.18 Beräkning av tidsfrist enligt 7:14, 3 st. BRL. I RH 2008:50 hade en förening innan den förvärvat en hyresfastighet för ombildning erbjudit en hyresgäst att få aktuell lägenhet upplåten med bostadsrätt. Tvisten gällde om föreningen hade rätt att ta ut upplåtelseavgift motsvarande skillnaden mellan marknadspriset och insatsen för lägenheten, eftersom den aktuella hyresgästen tackat ja till erbjudandet först drygt sex och en halv månad efter erbjudandet. Hyresgästen hävdade att fristen enligt 7:14, 3 st. BRL tidigast kunde räknas från dagen för föreningens förvärv av fastigheten. Hovrätten fann att den aktuella bestämmelsen skulle tolkas med utgångspunkt i dess ordalydelse och att därmed fristen började löpa vid erbjudandet. Upplåtelseavgift motsvarande skillnaden mellan marknadspriset och insatsen fick följaktligen tas ut. 4.19 Anteckning av intresseanmälan. I RH 2008:77 antecknade inskrivningsmyndigheten en bostadsrättsförenings intresseanmälan. Lantmäterimyndigheten hade emellertid vid denna tidpunkt redan fattat ett beslut om avstyckning. Avstyckningsbeslutet var dock ännu inte vid aktuell tidpunkt registrerat i fastighetsregistret, utan detta kom att ske först tre dagar efter det att intresseanmälan registrerades. Hovrätten fann att inskrivningsmyndigheten förfarit riktigt. Hovrätten hänvisade till 1:2, 2 st. FBL som anger att fastighetsbildning och fastighetsbestämning är fullbordade, när uppgift om åtgärden har införts i fastighetsregistrets allmänna del, dvs. först genom registreringen inträder de sakrättsliga verkningarna.Bostadsrätt · p. 1 · s. 917