4 · Bostadsrätt

1.4.1 Oäkta bostadsrätt. I rättsfallet RH 2000:82, som närmast gällde fastighetsmäklares ansvar, berörs situationen att en ”bostadsrätt” upplåts av en förening som äger fastigheten tillsammans med en annan juridisk person. Med hänsyn till att en sådan upplåtelse måste ses som tveksam, med hänsyn till att upplåtelsen då måste ses som gjord inte enbart av bostadsrättsföreningen, utan även av en juridisk person som inte har rätt att upplåta bostadsrätt, hade mäklaren bort upplysa förvärvarna om detta (och inte enbart om att förhållandet också kunde ha skatterättsliga konsekvenser). Jfr Julius/Uggla, Bostadsrättslagen, 2 uppl. 2001 s. 30. Se även Victorin, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, 2003 s. 58 f. för en diskussion. 4.2 Erbjudande om förvärv av bostadsrätt i ombildningsfall — likhetsprincipen. I rättsfallet RH 1999:78 hade, vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, bostadsrättsföreningens erbjudande till hyresgästerna endast innehållit uppgift om insatsens storlek. Kraven enligt 7 kap. 14 § 3 st. bostadsrättslagen på ett sådant erbjudande var därmed inte uppfyllda. Bl.a. fanns ingen ekonomisk plan upprättad. Inte heller fanns uppgifter om vilka avgifter som skulle utgå. I fallet hade föreningen inte motsatt sig en upplåtelse, utan frågan gällde närmast vilken insats som skulle betalas. Här utgick Svea hovrätt från likabehandlingsprincipen. Erbjudandet var väsentligt högre än det som gjorts till övriga bostadsrättshavare. Det jämkades därför till skäligt belopp. Föreningen ålades vid vite att upplåta bostadsrätten till det angivna beloppet. Det framgår inte av referatet att skillnaderna betingades av att föreningens hus haft flera ägare, som gått in i ägandet med olika ekonomiska förutsättning. Naturligtvis bör något sådant inte spela någon roll vid upplåtelse av bostadsrätt.s. 430

2.I rättsfallet RH 1999:58 gjorde hyresgästen i ett ombildningsfall gällande att erbjudandet om förvärv var ogiltigt, eftersom han inte var medlem vid tillfället. Svea hovrätt kom emellertid fram till att ett sådant erbjudande kan riktas till en hyresgäst, som inte är medlem. Detta innebar att, eftersom hyresgästen inte antagit erbjudandet inom den i 7 kap. 14 § 3 st. angivna tiden, hade föreningen rätt att ta ut en ut en upplåtelseavgift. Också i detta fall var erbjudandet ofullständigt. Men den omständigheten att andelstal inte angivits ansågs inte ensamt medföra att erbjudandet var overksamt. 4.3 Ändring av grundavgifter i ekonomisk plan — likhetsprincipen. I NJA 1998 s. 153 gällde frågan om en bostadsrättsförening utan att bryta mot likhetsprincipen kunde fatta beslut om ändring i den ekonomiska planen så att insatserna i hus som senare skulle uppföras sänktes. Fallet utgör en tillämpning av reglerna i 1971 års bostadsrättslag, men torde vara aktuellt även för tillämpningen av 1992 års lag. Den aktuella bestämmelsen, 60 § 1 st. 1 i 1971 års lag, har med endast redaktionella ändringar överförts till 9 kap. 16 § 1 st. 1 i 1992 års lag.s. 430

3.Bakgrunden var att föreningen inledningsvis hade en ekonomisk plan för tre fastigheter, som grundade sig på privatfinansiering av byggnationen. Senare, när två av husen skulle uppföras lyckades föreningen för dessa erhålla statliga lån, något som medgav lägre insatser och högre lånefinansiering. Föreningen beslöt därför att ändra den ekonomiska planen så att insatserna sänktes för bostadsrätterna i de hus som skulle byggas, medan någon sänkning inte skedde för det hus som redan uppförts. Föreningen såg ingen anledning till att låta bostadsrättshavarna i de redan upplåtna bostadsrätterna delta i kostnaderna för den högre lånefinansieringen i de hus som skulle uppföras. — I hovrättens dom, som fastställdes av Högsta domstolen, förklarades att någon upplåtelse inte skett av bostadsrätt i de hus som skulle uppföras. Den åberopade bestämmelsen var därför inte tilllämplig. Beslutet, som i och för sig kunde ha fattats av styrelsen, var korrekt. Inte heller ansågs beslutet av nyss nämnda skäl strida mot likhetsprincipen. 4.4 Överlåtelse av bostadsrätt — formkravet. I RH 2002:63 hade två bostadsrätter överlåtits till ett gemensamt pris. Vid prövning av medlemskap för förvärvaren gjorde föreningen gällande att överlåtelsen stred mot formkravet i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Svea hovrätt fann att det förhållandet att överlåtelseavtalet avsåg två bostadsrätter och att det angivna priset är gemensamt inte medförde att överlåtelsen inte uppfyllde formkravet. 4.5 Överlåtelse från ägare av bostadsrätt som inte är medlem. I NJA 2001 s. 75 (se även nedan) gällde en av frågorna om det spelade någon roll att den som sålde en bostadsrätt (på termin, men det spelade inte någon roll för den principiella frågan) var medlem i föreningen eller ej. Högsta domstolen konstaterar att detta givetvis inte spelar någon roll. Revisionssekreteraren gör en längre utläggning i frågan, och kommer till samma resultat. Detta innebär emellertid att en bostadsrätt som sålts sedan kan säljas vidare utan att den första förvärvaren söker medlemskap. Om någon senare person i förvärvskedjan söker medlemskap är tydligtvis föreningen skyldig att ta upp frågan till behandling. Samtidigt kan detta innebära nackdelar för säljaren, som fortsätter att betraktas som bostadsrättshavare ända till dess att förvärvaren beviljats medlemskap. För att undvika sådana komplikationer bör ett normalt avtal om överlåtelse av bostadsrätt kompletteras med ett förbud mot vidareupplåtelse innan köparen beviljats medlemskap och en regel att säljaren äger häva köpet om köparen inte inom kort tid ansöker om medlemskap i föreningen. (Se även Victorin i SvJT 2000 s. 678 ff.) 4.6 Lokalhyresgästs rätt till medlemskap och upplåtelse. I RH 2000:74 hade ett hyreshus ombildats till bostadsrätt. Det framgick av den ekonomiska planen att lägenheten skulle upplåtas med bostadsrätt. Vid tidpunkten för ansökan om medlemskap fick juridiska personer vara medlemmar och få bostadsrätt upplåten på sig. Senare ändrades stadgarna så att juridiska personer inte kunde förvärva bostadsrätt. Hyresavtalet sade också upp från föreningens sida, som angav att meningen var lokalen skulle byggas om till två bostäder. Med hänsyn till reglerna i 2 kap. 8 § bostadsrättslagen beviljades medlemskap och upplåtelse. Den senare ändringen av stadgarna fick inte åberopas till hyresgästens nackdel (jfr RBD 27:80). 4.7 Vägrat medlemskap vid överlåtelse. I RH 2000:22 krävde en bostadsrättshavare skadestånd av föreningen motsvarande förlusten av köpeskillingen på grund av avtalsbrott därför att medlemskap vägrats förvärvarna. Svea hovrätt, som fann att överlåtelsen av ogiltig p.g.a. formfel (tas inte upp här, eftersom det gällde 6 kap. 4 § bostadsrättslagen i dess lydelse före 1 januari 1996), ansåg att föreningen kunde åberopa ogiltigheten — föreningen har ett starkt intresse att inte som medlem anta någon som förvärvat en bostadsrätt genom ett ogiltigt avtal, eftersom föreningen kan riskera att bli skyldig att prestera såväl till köparen som till säljaren. Därutöver ansåg hovrätten att prövningen från föreningens sida måste ske objektivt och grundas på en utredning i rimlig omfattning beträffande sökandens ekonomiska förhållanden. Men föreningen måste ges vida ramar för sin skälighetsbedömning, särskilt som denna är inriktad på framtiden och därmed på svårbedömda förhållanden. Till detta kommer att det för förvärvaren finns möjlighet till överprövning i hyresnämnd. Föreningen hade enligt hovrättens mening gjort en seriös och på objektiva skäl grundad bedömning. — Det intressanta med målet är att skadestånd för föreningen i en sådan situation likväl kan bli aktuellt, nämligen om föreningens prövning inte uppfyller de krav som hovrätten ställer. 4.8 Terminsavtal med ännu ej upplåten bostadsrätt. I NJA 2001 s. 75 gällde frågan om det var möjligt, trots bestämmelserna om förhandsavtal i 5 kap. bostadsrättslagen, att skapa ett giltigt överlåtelseavtal avseende en bostadsrätt som ännu inte upplåtits. Problemet består närmast i att en förhandstecknare av bostadsrätt enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen inte får överlåta bostadsrätten annat än till maka eller sambo. Skälet till detta är att lagstiftaren inte velat tillåta handel med förhandsavtal. Tillåter man emellertid terminsavtal med ännu icke upplåtna bostadsrätter skapas en väg att kringgå detta förbud. En oenig Högsta domstol fann, att även om rättspolitiska skäl kan anföras mot ett förbud mot överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt, det måste beaktas att terminsavtal var tillåtna på andra områden. Förbudet mot överlåtelse av förhandsavtal rör ett så speciellt och avgränsat fall att det inte analogivis bör utsträckas till att omfatta sådana överlåtelseavtal som det här är frågan om. I vart fall bör ett sådant avtal inte anses ogiltigt i fall som förevarande, där avtalet ingåtts i ett så sent skede av ombildningsförfarandet att upplåtelse av bostadsrätten var nära förestående, säger majoriteten. Reservanten (Håstad) pekade på risken med att t.ex. en person förhandstecknar sig för många lägenheter och sedan kringgår överlåtelseförbudet genom att sälja bostadsrätterna med terminsavtal. — Rättsfallet innebär svårigheter. Möjligen kan det ses som ett undantagsfall som endast åsyftar situationen när upplåtelsen är nära förestående. I annat fall kan det innebära en möjlighet att kringgå bostadsrättslagens skyddssystem, alldeles oavsett att förbudet mot försäljning av förhandsteckningsrätter blir ganska meningslöst. 4.9 Förverkande. I RH 2000:9 diskuterades frågan om hur man skall se på en bostadsrättshavares dröjsmål med betalning av årsavgiften med beaktande av att föreningen har legal panträtt för sin fordran enligt bestämmelserna i 7 kap. 16 a § bostadsrättslagen. Om bostadsrättens marknadsvärde överstiger fordringens storlek tar ju föreningen ingen ekonomisk risk. Svea hovrätt ansåg att ett sådant resonemang kunde medföra att man i större utsträckning än vid hyra kunde anse att ett dröjsmål med betalning av årsavgift vara av ringa betydelse, men med beaktande av de upprepade och långvariga dröjsmålen som bostadsrättshavaren i fallet gjort sig skyldig till förklarades ändå bostadsrätten förverkad. I NJA 1999 s. 610 fann HD att föreningens panträtt för obetalda årsavgifter omfattade 6 månader från det att bostadsrättshavaren blivit formellt skild från lägenheten (7 kap. 16 a § jämförd med 6 kap. 7 § bostadsrättslagen). När en bostadsrättshavare stannat kvar i lägenheten efter det att återvinningsfristen löpt ut och det inte framgår att han godtagit uppsägningen räknas tiden från det att förverkandet prövats rättsligt. I fallet hade kronofogdemyndigheten fattat beslut om tvångsförsäljning, ett beslut som inte överklagats, och bostadsrättshavaren ansågs skild från lägenheten i och med beslutet. I RH 1998:24 hade en bostadsrättförening med sagt upp en bostadsrättshavare till omedelbar avflyttning. Den omständigheten att bostadsrättshavaren dessförinnan avsagt sig bostadsrätten innebar inte att uppsägningen var utan verkan. Även i ett fall då en avsägelse av bostadsrätten skett kunde föreningen inte anses betagen rätten att göra sig av med en bostadsrättshavare, som förverkat nyttjanderätten genom olika former av klandervärt beteende. Under den tid som förflyter från avsägelsen till dess att bostadsrätten upphör kan bostadsrättshavaren förorsaka föreningen stor skada, konstaterade Svea hovrätt. 4.10 Prisavdrag vid ohyra i lägenheten. I NJA 1998 s. 792 gällde frågan prisavdrag när det funnits kackerlackor i lägenheten. Eftersom fallet är köprättsligt skall här endast konstateras att parterna var eniga om att fel förelåg, och domstolarna fann att det var så väsentligt att säljarna inte ägde åberopa att lägenheten sålts i befintligt skick enligt köplagens regler. Felet var dolt. Det ansågs att reglerna om avhjälpande skulle ses snävt. Att lägenheten inte var i beboeligt skick förrän en månad efter tillträdet ansågs inte tillfredsställande. Högsta domstolen bedömde prisavdraget efter skönsmässiga grunder till 20 000 kr. 4.11 Ombyggnad av föreningens hus. I RH 2001:24 hade föreningsstämman fattat beslut om att bygga balkonger för åtskilliga lägenheter. En bostadsrättshavare med lägenhet i markplanet klagade på föreningens beslut och ansåg att åtgärden skulle innebära sämre trivsel. Lägenheten skulle bl.a. skuggas av den överliggande balkongen. Trots att förändringen inte direkt berörde lägenheten ansåg Svea hovrätt att bostadsrättshavarna i ett sådant fall kunde ha skydd genom reglerna i 9 kap. 16 § bostadsrättslagen. Bl.a. med hänvisning till förarbetena till 1930 års lag om bostadsrättsföreningar fann Svea hovrätt att beslutet om ombyggnaden kunde påverka trivseln i lägenheten och därmed också marknadsvärdet. Målet återförvisades till hyresnämnden, som avvisat målet. 4.12 Regler om föreningen. I NJA 1999 s. 171 gällde frågan om en bostadsrättsförening, som trätt ur HSB också därefter var skyldig att betala viss avgäld till HSB. Att rätten att träda ur en ekonomisk förening fanns, var obestritt, men HSB ansåg att skyldigheten att betala avgäld var en avtalsenlig förpliktelse som bl.a. följde av stadgarna och den ekonomiska planen. Högsta domstolen fann emellertid att det inte fanns någon självständig förbindelse vid sidan av stadgarna. I och med att dessa ändrades förföll förpliktelsen. Att ändringen kräver registrering enligt reglerna i 9 kap. 25 § bostadsrättslagen hade å andra sidan inte åberopats av HSB. 4.13 Processrätt/exekutionsrätt. I NJA 1998 s. 400 gällde frågan om en tvångsförsäljning p.g.a. dröjsmål med betalning av årsavgifter kunde fortsätta när bostadsrättshavaren invänt att lägenheten var så bristfällig att han hade rätt till nedsättning motsvarande hela årsavgiften. Invändningen hade dock framförts ca ett halvår efter det att de obetalda avgifterna förföll till betalning. Högsta domstolen fann att tvångsförsäljningen måste avbrytas, eftersom frågan om förverkande var tvistig och bostadsrättshavarens invändning inte kunde lämnas utan avseende (jfr 3 kap. 21 § utsökningsbalken).s. 431

4.I NJA 1999 s. 656 gällde frågan om ett yrkande från föreningen att bostadsrättshavaren skulle återställa lägenheten i ursprungligt skick genom att nedmontera en bastu, som han installerat i badrummet, skulle avvisas p.g.a. reglerna om res judicata. Föreningen hade tidigare förlorat ett mål om förverkande p.g.a. vanvård — bostadsrättshavarens åtgärd ansågs inte innebär sådan risk för vattenintrång m.m. att det var fråga om vanvård. Högsta domstolen fann att res judicata inte förelåg. Även om sakförhållandena var desamma så avsåg yrkandet en annan rättsföljd än i det tidigare målet. 4.14 Dold samäganderätt. Rättsfallet NJA 2002 s. 3 gällde frågan om en sambo kunde ha en dold äganderätt till en formellt sett med den andra sambon samägd bostadsrätt. HD uteslöt inte möjligheten, men fann inte så vara fallet i den aktuella tvisten, eftersom sambon inte kunde visa att något annat än samägande skulle gälla mellan parterna. 4.15 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. I RH 1999:61 avvisades ansökan till hyresnämnden om förhandsbesked rörande frågan om hembud behövdes, eftersom någon bestämd köpare inte angivits. Då kunde hyresnämnden inte pröva frågan om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse enligt reglerna i 6 § 3 st. ombildningslagen.s. 435