1.En fråga som kan uppstå till följd av att ett avtalsförhållande påverkas av såväl offentligrättsliga som avtalsrättsliga regler är vid vilken tidpunkt parternas bundenhet inträder - vid avtalsslutet, vid beslut om att godkänna ett avtal el ler när beslutet vinner laga kraft? Frågan aktualiseras eftersom det är vanligt att avtal ingås innan ett formellt beslut om att ingå detta har fattats. I stället är det brukligt att infoga en klausul om att avtalet för sin giltighet kräver ett lagakraftvunnet beslut från det kommunala organ som har befogenhet att fat ta den aktuella typen av beslut.246s. 110
2.Kommunalrättsliga regler tar ofta sin utgångspunkt i att den kommunala bundenheten tidigast gäller från fullmäktiges beslut, och dessutom kan komma att ändras fram till lagakraftvinnandet, medan avtal gäller från avtals slutet eller - vid formbundet avtal om köp av fast egendom - från köpehand lingens undertecknande. Frågan torde dock vara av praktisk betydelse vid samtliga tillfällen då ett avtal som ingås av en kommun förutsätter fullmäkti ges eller nämnds slutliga godkännande. Även om kommunen i ärenden om köp eller försäljning av fast egendom anses uppträda som enskild, och även skall behandlas som sådan, kan konflikter med offentligrättsliga regler eller synsätt uppstå. Bestämmelserna i de privaträttsliga respektive kommunalrätttsliga regelverken har tillkommit för att tillgodose olika syften och NJA 1998s. 110
3.Civilrättsliga rättsverkningar till följd av kompetensöverskridande 111 j. 610 visar bl.a. på svårigheterna vad gäller att bedöma från vilken tidpunkt ett avtal om fastighetsköp får olika rättsverkningar.247s. 111
4.Enligt ett köpekontrakt sålde Solna kommun en del av en fastighet till A. Avtalets. 111
5.undertecknades av kommunalrådet, tillika kommunstyrelsens ordförande, ochs. 111
6.kanslichefen. Handpenning erlades i samband med avtalets undertecknande.s. 111
7.Kommunfullmäktige godkände försäljningen genom lagakraftvunnet beslut åttas. 111
8.månader efter avtalets undertecknande och ansökte ytterligare sex månader senares. 111
9.om lantmäteriförrättning på grundval av köpet. A:s rättigheter och skyldigheters. 111
10.enligt avtalet överläts till P.s. 111
11.P, som vid tidpunkten för ansökan om lantmäteriförrättningen önskades. 111
12.komma från köpet, yrkade vid TR att denna måtte förplikta kommunen att återges. 111
13.handpenningen. P anförde bl.a. att vid försäljning av ett visst område av en fastigs. 111
14.het skall tiden för ansökan om fastighetsbildning enligt 4:7 JB räknas från det atts. 111
15.köpehandlingen upprättades och att köpet därför skulle vara ogiltigt.248 Klausulens. 111
16.om kommunfullmäktiges godkännande skulle enligt P uppfattas som ett suspen-s. 111
17.sivt villkor. Kommunen bestred P:s talan och yrkade att P skulle förpliktas att fulls. 111
18.göra avtalet. Kommunen anförde att situationen när det gäller partsbundenhet ärs. 111
19.mycket speciell beträffande vem som är har kompetens att fatta beslut. Även oms. 111
20.den som undertecknar ett avtal för kommunens räkning kan ses som firmatecks. 111
21.nare så räcker inte detta för att bundenhet skall uppstå. Bindande avtal förelåg ens. 111
22.ligt kommunens mening först när fullmäktige godkänt detsamma. Klausul oms. 111
23.krav på fullmäktiges godkännande har juridiskt sett endast en upplysande funktions. 111
24.om att avtalet inte gäller »förrän ett i lagen föreskrivet godkännande av kommuns. 111
25.fullmäktige kommit till stånd». Bundenhet för kommunen skulle således inte upps. 111
26.stå genom underskrift och fram till dagen för fullmäktiges godkännande förelågs. 111
27.inget giltigt köp. Någon bundenhet för parterna hade därför inte uppstått innans. 111
28.dess. En köpare skulle därmed ha rätt att så sent som samma dag som fullmäktigess. 111
29.sammanträde ha möjlighet att undvika affären. Det skulle i det här fallet därförs. 111
30.inte vara fråga om något suspensivt villkor.s. 111
31.HD fann att fastän de kommunala representanterna saknat behörighet att bindas. 111
32.kommunen vid fastighetsköpet och kommunen hade obegränsad frihet att tills. 111
33.träda eller förkasta avtalet, fick det anses att det förelegat ett villkorligt köp i dens. 111
34.mening som avses i 4:4 JB när köpekontraktet undertecknades. Eftersom köpekons. 111
35.traktet inte innehöll något förbehåll om att köpebrev eller annan köpehandling ses. 111
36.nare skulle upprättas ansåg HD att sexmånadersfristen enligt 4:7 JB började löpa 112 Rättsverkningar tillf öljd av kompetensöverskridandes. 111
37.vid köpekontraktets undertecknande. Köpet ansågs därmed vara ogiltigt eftersoms. 112
38.kommunen inte ansökt om fastighetsbildning inom den föreskrivna tiden. I sina domskäl anför HD angående 4:4 JB bl. a. att ett köp kan slutas under förbehåll om medgivande från en kommunal representation. En avgörande skillnad är dock att fullmäktige i den aktuella fastighetsaffären har att ta ställ ning till ett avtal som kommunen själv ingått, eftersom det enligt 3:9 KL en dast är fullmäktige som kan fatta beslut »i ärenden av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt för kommunen».249s. 112
39.HD hänvisar i domskälen även till NJA 1955 s. 449. Fallet rörde fråga om villkors. 112
40.ligt köp av fast egendom mellan två enskilda parter var ogiltigt när ansökan oms. 112
41.vederbörligt tillstånd till fastighetsförvärvet inte gjorts inom föreskriven tid fråns. 112
42.upprättandet av köpekontraktet. Majoriteten förklarade köpehandlingen varas. 112
43.ogiltig eftersom förvärvstillstånd inte sökts inom föreskriven tid. Justitierådets. 112
44.Nordström utvecklade sin talan och anförde att beträffande jordförvärvslagen tordes. 112
45.praktiska skäl tala för att fristen borde löpa från köpekontraktets upprättande, efs. 112
46.tersom det allmänna har intresse av att tillståndsfrågans avgörande inte förhalass. 112
47.genom villkor i köpekontraktet. Han ansåg emellertid att det i vissa fall, i likhets. 112
48.med vad gäller för ansökan om lagfart, fanns skäl att göra avsteg från huvudregelns. 112
49.att fristen skall räknas från köpekontraktets undertecknande. Som exempel på sås. 112
50.dana fall angavs situationer där den som vid köpekontrakts upprättande företrätts. 112
51.överlåtaren saknat behörighet att sälja fastigheten och överlåtelsen därför skett uns. 112
52.der förutsättning att erforderligt godkännande sedermera erhålls, »t ex då koms. 112
53.munalt organ sålt en fastighet under förutsättning av fullmäktiges godkännande».s. 112
54.I dessa fall ansåg han det vara möjligt att räkna fristen »från den dag då genoms. 112
55.godkännandet bindande överlåtelseförklaring från säljaren kommit till stånd. Is. 112
56.dessa fall har ju icke ens något villkorligt fång kunnat äga rum förrän erforderligas. 112
57.godkännanden å säljarsidan förelegat.»250 Han tilläde dock att, om köpebrev utfärs. 112
58.das, torde ny frist börja löpa från tillkomsten av detta. Av 4:7 JB framgår att ansökan om fastighetsbildning skall ske inom sex må nader från det att köpehandlingen upprättades. Samtidigt stadgar KL att det endast är fullmäktige som kan fatta beslut om viktiga ekonomiska frågor som rör kommunen, t.ex. viktigare avtal om köp eller försäljning av fast egendom.s. 112
59.Civilrättsliga rättsverkningar tillf öljd av kompetensöverskridande 113 Om man i likhet med HD helt bortser från frågan om när bundenheten upp stått ur ett kommunalrättsligt perspektiv står det klart att erforderlig ansökan inte skett inom föreskriven tid och att avtalet därmed förfallit. Enligt praxis och doktrin framgår också att en civilrättslig materiell eller formell brist torde få anses medföra att köpet år ogiltigt även om de kommunalrättsliga förutsätt ningarna är uppfyllda.251 Frågan är därför om kommunens invändning om att tidpunkten skall räknas från fullmäktiges beslut har någon större bärighet. Endast lagakraftvunna kommunala beslut anses säkerställa parternas ömsesi diga bundenhet, men även privaträttsliga regler kan bli av betydelse för rätts förhållandet. »Krävs ... såsom vid fastighetsköp eller aktieteckning särskild form för giltigt avtal blir kommunen icke bunden genom lagakraftvinnandet utan först genom att besluten med iakttagande av formkraven verkställs . . . Betydelsen härav reduceras dock av bruket att under förutsättning av fullmäk tiges godkännande underteckna handlingarna redan före beslutets fattan de.»252s. 113
60.Ur ett civilrättsligt perspektiv är det naturligt att avtalet gäller från den dag en firmatecknare som har befogenhet till detta undertecknar ett avtal. Vid ratihabering blir ett avtal giltigt från den dag det undertecknades underf örut sättning att fullmäktige senare godkänner detta. Föreligger inget fullmäktige beslut om att delegera beslutanderätt, i en fråga av sådan beskaffenhet att den kräver beslut av fullmäktige, blir därför ett kommunalt beslut att ingå ett avtal enligt kommunalrättsliga regler normalt bindande för kommunen först när beslutet vunnit laga kraft.253 Problemet elimineras emellertid om ett fullmäk tigebeslut föregår själva avtalsundertecknandet då detta i sådana fall kommer att utgöra ren verkställighet. I allmänhet torde det emellertid vid kommunala fastighetsaffärer vara vanligt att avtalet undertecknas innan fullmäktige fattar sitt beslut.s. 113
61.Firmateckning ger således en verkställighets- eller representationskompetens men inte någon beslutskompetens. Detsamma kan sägas gälla inom kommunal förvaltning, där nämndordförandes rätt att underteckna nämndens handlingar inte alltid sammanfaller med rätten att för kommunens räkning fatta bindande beslut i ärendet. Beslutet måste ha fattats av det organ som har befogenhet till detta och vara protokollfört. Det är endast om beslutanderät 114 Rättsverkningar till följd av kompetensöverskridande ten delegerats till undertecknaren, eller om undertecknandet utgör verkstäl lighet av beslut, som bundenhet inträder. Ur ett kommunalrättsligt perspek tiv torde det därför kunna te sig främmande att bundenheten uppstått vid avtalsundertecknandet, eftersom det enligt 3:9 KL endast är fullmäktige som kan besluta i den här typen av ärenden.s. 113
62.En följd av detta skulle också bli att parterna inte är bundna av köpeavtalet innan fullmäktige godkänt köpet - bundenheten uppkommer först i och med godkännandet. Om inte fullmäktige godkänt avtalet skulle någon bundenhet över huvud inte uppstått enligt kommunalrättsliga regler.s. 114
63.I NJA 1977 s. 68, som rörde godtrosregeln i 17:2 JB, ansågs ett fastighetsköp has. 114
64.blivit bindande för kommunen i och medf ullmäktigeheslutetf^ eftersom sådant förs. 114
65.behåll upptagits i köpekontraktet. I ett i fallet avgivet rättsutlåtande hävdar Hillerts. 114
66.att det generellt vid svävarköp enligt 4:4 JB och krav på lantmäteriförrättning ens. 114
67.ligt 4:7 JB är så att köpekontraktets undertecknande blir bindande för båda parters. 114
68.så snart formkraven enligt 4:1 JB är uppfyllda, men att situationen blir en annans. 114
69.när en kommun är part. När kommunen förvärvar en fastighet måste det dels fös. 114
70.religga ett giltigt inköpsbeslut hos kommunen som står i överensstämmelse meds. 114
71.kommunallagen, dels måste de som skriver under köpekontraktet ha befogenhet atts. 114
72.göra detta i egenskap av »firmatecknare». Skrivs köpekontraktet under utan att nås. 114
73.gon beslutsmakt giltigt delegerats till firmatecknaren »uppstår inget giltigt och ens. 114
74.ligt JB 4:1 formriktigt köp förrän åtminstone kommunfullmäktige fattat beslut oms. 114
75.att godkänna inköpet».22 555 2 415 6ett annat i fallet avgivet rättsutlåtande anför Romsons. 114
76.och Kaijser, att anledningen till att en undertecknad handling av ifrågavarande slags. 114
77.enligt klausul görs beroende av fullmäktiges godkännande är att försöka undvikas. 114
78.att kommunen skulle bli ersättningsskyldig om avtalet inte går att genomföra pås. 114
79.grund av att fullmäktige inte godkänner avtalet eller att beslutet upphävs genoms. 114
80.laglighetsprövning. I målet anfördes besvär över fullmäktiges beslut att i efterhands. 114
81.godkänna det för kommunen redan ingångna avtalet. Besvärsprocessen klargjordes. 114
82.att det kommunala beslutet var rättsgiltigtf rån dagen då det fattades och köpekons. 114
83.traktets giltighet räknades från dagen för dess ömsesidiga undertecknande™s. 114
84.Civilrättsliga rättsverkningar tillf öljd av kompetensöverskridande 115 Slutsatsen är därför att bundenheten i och med fullmäktiges beslut räknas från dagen för avtalets undertecknande, om inte beslutet skulle upphävas vid en laglighetsprövning. Det är därför också naturligt att - i likhet med HD:s be dömning i NJA 1998 s. 610 - räkna tidsfristen för ansökan om avstyckning från köpekontraktets undertecknande. En liknande fråga aktualiserades vid en överlåtelse av ett kommunalt bostadsföretag.s. 115
85.Täby kommun beslutade den 11 mars 1999 om att uppdra åt kommunstyrelsen atts. 115
86.lägga fram ett avtal om försäljning av kommunens samtliga aktier i AB Täby-s. 115
87.hus.257 Den 14 juni 1999 undertecknade behöriga företrädare för kommunen etts. 115
88.avtal om överlåtelse av samtliga aktier i bolaget. Enligt en klausul i avtalet stadgas. 115
89.des att avtalets giltighet var beroende av att fullmäktige godkände avtalet senasts. 115
90.den 31 oktober samma år. Tillträde skulle äga rum den 15 december 1999. Vads. 115
91.som föranledde problem i det aktuella fallet var införandet av lagen (1999:608) oms. 115
92.tillfällig minskning av det generella statsbidraget vid avyttring av aktier eller andes. 115
93.lar i eller utdelning från kommunala bodtadsföretag m.m. Av förarbetena framgårs. 115
94.att syftet med lagen var att »motverka att bostadsföretagen säljs ut eller att pengars. 115
95.förs över från bostadsföretagen till annan verksamhet i kommunerna».258 Lagens. 115
96.kom att gälla från den 19 juni 1999, d.v.s. fem dagar efter det att avtalet unders. 115
97.tecknades men drygt tre månader innan fullmäktiges godkännande den 23 seps. 115
98.tember 1999.1 motiven angavs att en »aktie eller andel skall anses avyttrad när etts. 115
99.civilrättsligt avtal föreligger».259 När fråga om minskning av kommunens statsbis. 115
100.drag till följd av avyttringen skulle prövas aktualiserades frågan vid vilken tidpunkts. 115
101.avyttringen ägt rum - vid avtalets undertecknande eller vid fullmäktigebeslutet,s. 115
102.d.v.s. före eller efter lagens ikraftträdande? I det aktuella fallet var avtalet utformat så att avtalets giltighet skulle inträda vid avtalsslutet men att avtalets giltighet var beroende av fullmäktiges beslut, d.v.s. ett resolutivt villkor. Hade man i stället valt att hålla giltigheten svävan de till fullmäktiges beslut den 23 september hade det varit fråga om ett sus116 Rättsverkningar till följd av kompetensöverskridande pensivt villkor. Effekten vid ett godkännande i det sistnämnda fallet hade dock blivit de samma så vida att avtalets rättsverkan i och med godkännandet skulle ha inträtt redan vid avtalsslutet.260 Avtalets rättsverkningar uppkom därför genom de allmänna reglerna om konvalescens och ratihabition redan vid avtalsslutet.261s. 115