1.kring kommersiellt delägande av lägenheter Säljs en bostadsrättslägenhet till en kommersiell aktör och denne sedan hyr ut den så saknar hyresgästen besittningsskydd de två första åren och kan alltså sägas upp helt utan saklig grund. Rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren uppfattas som ett nyttjanderättsavtal (förstahandsavtalet). En bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet till en hyresgäst då blir en nyttjanderättshavare som hyr ut till en annan nyttjanderättshavare (en andrahandsuthyrning). Därmed blir 45 § första stycket 1 p. HL tillämplig.s. 368
2.En andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens eller bostadsrättsföreningens tillstånd medan den som äger sin bostad inte behöver något tillstånd alls. Den spärren var ett viktigt argument för att tvåårsregeln skulle gälla för hyresrätter och bostadsrätter men inte för villor (och numera ägarlägenheter). Det spelar ingen roll om bostadsrättshavaren är en privatperson eller en kommersiell aktör.s. 369
3.Den som hyr ut en villa, tvåfamiljsvilla eller ägarlägenhet utanför näringsverksamhet kan avtala bort hyresgästens besittningsskydd i 4 år i samband med att hyreskontraktet ingås enligt 45 a § första stycket punkterna a) och c) HL. Innanför näringsverksamhet krävs däremot hyresnämndens godkännande. Lagreglerna är skapade utifrån att affärsdrivande företag ibland förväntas hyra ut ägarlägenheter och villor och att denna uthyrning måste kontrolleras av hyresnämnden och hyresgästen skyddas.s. 369
4.En kommersiell ägare av en bostadsrätt kan däremot avtala bort besittningsskyddet i fyra år utan att det prövas av hyresnämnden 45 a § första stycket punkten b) HL. Den punkten är (liksom tvåårsregeln i 45 § första stycket 1 p. HL) skapad utifrån att bostadsrättshavare som hyr ut i andra hand förutsatts vara privatpersoner som inte behöver kontrolleras av någon annan än hyresvärden eller bostadsrättsföreningen.s. 369
5.En kommun kan köpa en bostadsrätt för att hyra ut den till en familj med stort socialt behov. Då föreligger formellt sett en andrahandsuthyrning och under de två första åren finns inget besittningsskydd för andrahandshyresgästen och genom avtal kan detta utsträckas till 4 år. Det finns en tradition av att lämna sådana luckor i hyreslagen för att underlätta för t.ex. kommuner att hyra ut lägenheter utan eller med försvagat besittningsskydd till hyresgäster man vill kunna säga upp om de missköter sig.Dessa luckor kan missbrukas av ett kommersiellt företag. Om kommunernas besittningsskyddsförsvagande andrahandsuthyrningar accepteras så kan det vara svårt att hitta ett juridiskt hållbart skäl för att inte acceptera kommersiella avtalskonstruktioner som gör samma sak på ett sätt som tydligt ryms under lagens ordalydelse. Vad gör man om det kommersiella företaget säger till hyresgästen att du måste betala marknadshyra annars säljer vi lägenheten till en privatperson?s. 369
6.Det är inte olagligt för en hyresvärd att be hyresgästen acceptera marknadshyra. De tre rättsfall som Svea hovrätt relaterar till varandra kännetecknas av en strävan att göra rätt i det enskilda fallet och generella regler är svåra att läsa ut. Inget av rättsfallen handlade om att hyresgästen tvingats välja mellan marknadshyra och försäljning.s. 370
7.Men om Arlövsfallet skulle stått sig i Svea hovrätt (det överklagades inte dit) så skulle det vara fritt fram för att i stor skala använda denna affärsmodell för att kraftigt försvaga besittningsskyddet även för den som hyrt sin bostad i många år. I Arlövsfallet fanns ett renodlat kommersiellt vinstintresse hos fastighetsföretaget av att deras köpare skulle bli av med hyresgästen utan att erbjuda ersättningslägenhet. I Arlövsfallet hade hyresgästen (i samråd med hyresgästföreningen) motsatts sig värdens hyreskrav. 1 § första stycket första meningen HL säger följande: En möjlighet är naturligtvis att tolka begreppet upplåtelse som det som bostadsrättsföreningen gör till de båda delägarna och i så fall är delägaravgiften till HSB bara en ränta/avgift som inte följer någon speciell prisregleringslag. Men väljer man den lösningen så måste man rimligtvis välja samma lösning om ett kommersiellt bolag säljer 1 % av en bostadsrätt eller ägarlägenhet och själv äger de andra 99 %. Avgiften för de andra 99 procenten blir då inte en hyra utan ett pris där parterna kan komma överens enligt avtalslagens regler – alltså ett enkelt sätt att gå runt hyresregleringen.s. 370
8.Om man istället ser på avgiften som en kostnad för att hyra den kommersiella delägarens halva av lägenheten uppstår ett annat problem. Halva månadsavgiften plus alla ytterligare avgifter är det naturliga sättet att beräkna hyreskostnaden. Men då löper man stor risk att hamna över bruksvärdet. Bostadsrätter säljs till marknadspris (alltså högstbjudande) medan bruksvärdet är ett reglerat pris som understiger marknadspriset på de orter där bostadsbrist råder. På sådana orter kan den kommersiella delägaren tvingas göra en förlust.s. 370
9.I Norge finns ett propositionsuttalande om att när en delägare hyr en annan delägares andel av en lägenhet så ska detta inte anses utgöra ett hyresförhållande. Detta uttalande tillkom innan OBOS skapade sin delägarmodell men Kommunal- och distriktsdepartementet har i ett tolkningsutlåtande från 2022 sagt att de uppfattar att propositionsuttalandet även är tillämpligt på OBOS delägarmodell. Det var OBOS som ställde frågan och svaret gavs förmodligen med vetskap om att deleie-modellen fungerat väl i Norge i flera år och nu är även ett lagförslag om modellen ute på remiss.s. 370
10.I Sverige lutar det åt att utgången skulle bli den motsatta. I NJA 2001 s. 10 sades följande: Om rätt att parkera på ledig garageplats kan anses utgöra ett hyresavtal så borde en avgift för att ensam förfoga över en andelsägares andel av en lägenhet också utgöra ett hyresavtal. I det senare fallet får ju delägaren exklusiv rätt till en hel lägenhet. Avtalet innehåller ingenting som relaterar till något annat än avgifter för denna nyttjanderätt eller förvärv av permanent nyttjanderätt genom äganderätt eller bostadsrätt till lägenheten.s. 371
11.Holmqvist m.fl. lutar dock åt att en byggtekniskt avskiljbar del krävs för att något ska räknas som en del av en lägenhet och därmed bli hyra enligt hyreslagens regler och man kan argumentera för att så inte är fallet om någon får förfoganderätt till 50 % av en hel lägenhet. Dock menar Holmqvist m.fl. även att hyresgästens skyddsbehov måste vägas in i sådana bedömningar. Det skyddsbehovet är stort vid just delägande mellan privatperson och kommersiell delägare.s. 371
12.Det är svårt att se hur en domstol skulle kunna låta bli att välja mellan pest – att släppa fram ett lagligt system för helt fri hyressättning, vilket blir följden om avgiften inte anses utgöra hyra – eller kolera, att slå sönder OBOS, HSB:s m.fl. affärsmodell genom att kräva sammanlagda avgifter på bruksvärdesnivå, vilket blir följden om avgiften anses utgöra hyra.s. 371