1.Borätter var bostadsrätternas föregångare och började byggas i städerna på 1870-talet i strid med lagstiftarens önskemål om att motverka alla mellanformer mellan äganderätt och hyresrätt. Marknadens aktörer använde den allmänna avtalsrättens ramar som kooperativa ekonomiska föreningar och aktiebolag. Ett tydligt missbruk var att sälja lägenheter i föreningar med dåliga ekonomiska förutsättningar. När föreningen gick i konkurs förlorade köparen både sin insats och sin besittningsrätt.s. 357
2.I SOU 1928:16 gjordes en kartläggning av de borättsföretag som verkade på marknaden och hur deras stadgar och andra bestämmelser såg ut. Ur denna kunskap diskuterades hur en framtida tvingande bostadsrättslag skulle utformas och följande principer blev styrande i 1930 års bostadsrättslag: – Vinstdrivande bostadsrättsföreningar skulle stoppas – självkostnadsprincipens. 357
3.skulle gälla. – Bostadsrättshavaren skulle ha ständig besittningsrätt. – Om inget annat stod i stadgarna skulle bostadsrättshavaren även ha rätten atts. 357
4.sälja lägenheten till marknadspris. För att undvika konkurser ville lagstiftaren försvåra för oseriösa aktörer att ta emot insatser baserade på en bristfällig ekonomisk plan. Länsstyrelsen skulle ta emot och registrera – men inte granska och godkänna – planen. Genom att planen blev offentlig hoppades man att andra skulle granska och debattera riskfyllda projekt och på det sättet varna tilltänkta köpare.s. 357
5.Mycket har hänt sedan 1930. Den viktiga lärdomen är själva metoden. Samhället såg både missbruket och det samhällsnyttiga bruket av borätter. Det gjordes en kartläggning av alla olika former av borätter som fanns. Först efter att dessa former utvärderats utformades en lagstiftning med tydliga principer för vad som skulle tillåtas respektive förbjudas och det tillåtna fick namnet bostadsrätt. Bostadsrättslagen har ändrats många gånger. Plundringen av tillgångarna i bostadsrättsföreningen Ida i Malmö bidrog till införandet av nya regler som trädde i kraft 1 januari 2023, där de viktigaste var att varje lägenhet bara kan ha en röst på stämman och att reglerna för hur årsredovisningen ska se ut blev betydligt skarpare. Reglerna om hur en minoritet av medlemmarna kan begära en särskild granskare ändrades redan 2021. Det har därmed blivit lättare för medlemmarna att se om styrelsen missköter sig och plundrar föreningen på dess tillgångar och att stoppa detta. Men den grundläggande utgångspunkten är fortfarande att det är medlemmarna själva som förlorar sin insats om de låter sig luras att utse bedragare till styrelsen och inte upptäcker sitt misstag i tid. I nyproducerade hus är det vanligt att bostadsrätterna säljs genom förhandsavtal innan huset börjar byggas. Byggherren skapar bostadsrättsföreningen och utser den styrelse som fattar alla viktiga beslut under byggtiden. Först när lägenheten upplåts (när köpeprocessen som förhandsavtalet gäller slutförts) blir köparen medlem i bostadsrättsföreningen och får rätt att via sitt medlemskap göra sin röst hörd på stämman.s. 358
6.Förhandsavtal regleras i 5 kapitlet bostadsrättslagen. Det finns en tydligt definierad roll för såväl Boverket som Bolagsverket och ett krav på bankgarantier så att förlusten för ett byggprojekt som avbryts (t.ex. på grund av svåra markförhållanden) alltid ska drabba byggherrens sida och förhandsköparen vara säker på att återfå ett erlagt förskott.s. 358
7.Om bygget däremot fullföljs i rimlig tid och avgifterna inte väsentligt överstiger det som anges i förhandsavtalet blir upplåtelserna av. Då övergår de ekonomiska riskerna till bostadsrättsföreningen och därmed också till bostadsrättshavarna. Själva upplåtelseavtalet kan inte ingås förrän antingen hela den slutliga kostnaden för bygget har redovisats eller Boverket har godkänt föreningens ekonomiska plan samt kontrollerat att betryggande säkerhet finns för de insatser som medlemmarna betalat.s. 359
8.Det kan ta lång tid (över två år) från förhandsavtalets ingående till upplåtelsen. Om priserna sjunkit och förhandsköparen vill hoppa av måste förhandsköparen kompensera hela bostadsrättsföreningens förlust. Bostadsrättslagen skyddar således förhandsköparen mot stigande priser och avgifter men inte mot sjunkande priser. Därför innehåller lagen också hårda informationskrav på bostadsrättsföreningen avseende de faktorer som är viktigast för de ekonomiska risker köparen tar.s. 359
9.Ett viktigt rättsfall från tiden före lagändringarna 2023 är Tollare strand NJA 2021 s. 245. Ett par hade tecknat ett förhandsavtal och betalade 80 000 kronor i förskott. Lägenheten beräknades preliminärt kosta 6 miljoner. Upplåtelse beräknades ske 21–27 månader senare. Då skulle ytterligare 520 000 kronor erläggas. Inflyttningen beräknades ske tre månader efter upplåtelsen och en vecka före inflyttningen skulle hela återstående köpeskillingen alltså 5 400 000 kronor betalas.s. 359
10.Paret hade fått ett lånelöfte från sin bank i samband med att förhandsavtalet tecknades. Det gick ut och förnyades inte av banken. Då ville köparna hoppa av. De hävdade i första hand att lagens formkrav på en bestämd tidpunkt inte var uppfylld när tidsintervallet för såväl upplåtelsen som den slutliga inflyttningen blev sex månader. Högsta domstolen slog dock fast att ett sexmånadersintervall var tillräckligt preciserat för att fylla lagens krav.s. 359
11.Detta rättsläge diskuterades i proposition 2021/22:171 och SOU 2017:31. De flesta var överens om att grundregeln skulle behållas nämligen att förhandsavtalet skulle fortsätta att vara bindande fullt ut och att den köpare som bröt det skulle vara skyldig att via skadestånd ersätta bostadsrättsföreningens positiva kontraktsintresse. Men det tillåtna tidsintervallet minskades. Sedan 2023 tillåts bara tre månaders intervall för upplåtelsen i förhandsavtal och i upplåtelseavtalet måste ett bestämt inflyttningsdatum ges.s. 359
12.Reglerna om den ekonomiska redovisningen skärptes också. Numera ska olika detaljerade delar av projektets risker tydligt förklaras för köparen, annars får köparen frånträda avtalet. Lagförarbetena använder begreppet indirekt skuld för den andel av föreningens banklån som ska bäras av bostadsrättshavarens lägenhet och direkt skuld för de pengar bostadsrättshavaren lånar själv. Det viktiga är att om räntan går upp så ökar båda dessa kostnader med ungefär lika mycket om skulderna är lika stora och att förhandsköparen måste upplysas om detta samband. Genom drygt 90 år av utveckling av 1930 års bostadsrättslag och med de ändringar som trädde i kraft 2023 skapar samhället vad som framstår som en väl genomtänkt reglering av relationen mellan bostadsrättsföreningen och den enskilda bostadsrättshavaren samt med ett tydligt myndighetsansvar för Boverket och Bolagsverket i den riskfyllda nyproduktionen av bostadsrätter.s. 360
13.Den regleringen startade år 1930 med vad som idag framstår som en lös lag med ett litet inslag av samhällsansvar. Men den regleringen var ett stort steg framåt jämfört med det missbruk som alltför ofta förekom i borätterna före 1930.s. 360