3 · Bostadsrätten utgör samboegendom

1.Undertecknad har å andra sidan hävdat att en bostadsrätt som under samboförhållandet förvärvats genom ombildning av en hyresrätt som en sambo innehade före samboförhållandet utgör samboegendom och bör ingå i bodelning (se Göran Lind och Kajsa Walleng). Denna ståndpunkt bygger på den grundläggande tanken bakom sambolagen att vad samborna ska dela vid separation är de ekonomiska värden i form av bostad och bohag som de byggt upp under samboförhållandet.s. 637

2.Till att börja med följer härav obestridligen att om den ena sambon under samboförhållandet utan samband med någon hyresrätt av egna medel köper en bostadsrätt för gemensam användning utgör den samboegendom som ska bli föremål för bodelning. Vidare gäller att om den ena sambon innan parterna träffades förvärvat en bostadsrätt, som inte ska ingå i bodelning, men under samboförhållandet säljer bostadsrätten och av köpeskillingen köper en ny, då ska den nya bostadsrätten ingå i bodelning. Om vidare i det sistnämnda fallet den sambo som före samboförhållandet förvärvat bostadsrätten under samlevnaden byter denna mot en ny så ska den nya bostadsrätten ingå i bodelning. Den anses inte som ett utflöde av den gamla.s. 637

3.Gemensamt för de två sistnämnda fallen är att köpet av respektive bytet till den nya bostadsrätten är ett nytt förvärv under samboförhållandet även då den nya bostadsrätten utgör ett substitut för den gamla. Trots att den ekonomiska investeringen härrör från den gamla utgör den nya bostadsrätten samboegendom. I förarbetena till sambolagen anförde föredragande statsrådet: ”Den bostad och det bohag som en sambo har före inledandet av samlevnaden och som har anskaffats utan tanke på denna bör således inte omfattas av den nya hälftendelningen. Det kan emellertid tänkas att sådan egendom under samlevnaden byts mot en annan av samma slag, t.ex. att en familjebostad byts mot en ny. I sådant fall har den nya bostaden förvärvats för gemensamt begagnade och ska alltså ingå i det som ska delas lika”. Den nya bostaden anses alltså inte som ett utflöde av den gamla. Till skillnad från vad som gäller för makar för vilka egendom som trätt i stället för enskild egendom presumeras vara enskild egendom (7:2 ÄktB), tillämpas ingen substitutsprincip enligt sambolagen. För sambor blir det nya förvärvet avgörande.s. 637

4.Ska man mot bakgrund av det anförda bedöma frågan om en från hyresrätt till bostadsrätt ombildad bostad utgör samboegendom kan det till att börja med konstateras att ombildningen enligt HD:s terminologi betecknas som ett ”köp” som innebär ett ”förvärv” varigenom förvärvaren blir ägare till den nybildade bostadsrätten som alltså utgör ett nytt egendomsobjekt. Förfarandet innebär att den tidigare hyresgästen accepterar ett erbjudande att mot ersättning förvärva bostadsrätten vilket sker genom avtal under samboförhållandet. Bostadsrätten förvärvas som en ny ekonomisk tillgång i och med ombildningen, samtidigt som hyresrätten upphör att existera. Till skillnad från substitutfallen har vid ombildning hela den ekonomiska investeringen gjorts under samboförhållandet utan ekonomisk anknytning till egendom som sambon innehaft före samlevnaden. Den tidigare hyresgäst som efter ombildning köper bostadsrätten intar samma ställning som vilken annan person som helst som genom köp eller byte förvärvat en bostadsrätt. Eftersom hyresrätten upphört är inte den investering han eller hon gör, såsom var fallet i NJA 2004 s. 542, en investering i en egendom som fanns före samboförhållandet. Ombildningen till bostadsrätt utgör en ekonomisk investering och inte en gåva som i Sambons andelsförvärv. Det är en investering i en bostad som under samboförhållandet förvärvats för gemensam användning och som därmed, såsom det uttrycks i förarbetena till sambolagen, ingår i de värden som samborna gemensamt byggt upp under samlevnaden. Bostadsrätten utgör därför samboegendom och bör ingå i bodelning.s. 637

5.Det fanns före det aktuella fallet inget prejudikat där rättsfrågan avgjorts, men det fanns ett fall där en bostadsrätt, som under samboförhållandet tillkommit genom ombildning av en hyresrätt, blev föremål för bodelning, och där även hyresrätten förvärvats under samlevnaden. I NJA 2003 s. 650 hade sålunda en man, hans sambo och döttrar under samlevnaden genom ombildning av en mellan samborna gemensam hyresrätt förvärvat bostadsrätten till den lägenhet de bebodde. Förvärvet betalades helt med medel som mannens och hans barn tillförde. Eftersom förvärvet av bostadsrätten var ett förvärv för gemensam användning blev när den sålts värdet därav föremål för bodelning, vilken av skäl som inte hade med ombildningen att göra jämkades enligt 9 § lagen 1987:651 om ogifta samboendes gemensamma bostad (15 § i sambolagen).s. 638