Se exempelvis Motorcrossbanan NJA 2007 s. 86 och Ingvarsson, T., Ogiltighet och rättsföljd, Stockholm 2012 s. 85 f. Det kan vidare noteras att motsvarande gäller för en uppsägning vid hyra som inte uppfyller ställda krav och därmed inte rätteligen har verkan som en uppsägning. Hyresgästen kan härvidlag välja att inte åberopa bristen i form och innehåll och välja att ta fasta på uppsägningen, se exempelvis Affärslokalen i Valdemarsvik NJA 1992 s. 829 och Restauranglokalen på Gunnarö NJA 2022 s. 159.
Hänvisas från p. 5 (s. 119)
1.Under senare år har fastighetsrätten begåvats med en rad prejudikat och inte minst det hyresrättsliga området har varit uppe till bedömning i HD. Det är svårt att se annat än mycket positivt på en sådan fastighetsrättslig uppmärksamhet, med hänsyn till att prejudikaten inte minst inom hyresrätten varit mer tunnsådda. Det har redan sagts att HD:s ställningstagande är entydigt och att beskedet därmed är klargörande. En annan sak är vilken praktisk betydelse fallet kommer att få, men det kan förmodas komma att förebygga ett och annat försök att efter ett vilseledande söka ”rädda” kvar en hyresrätt inom familjen.s. 117
2.Inledningsvis hävdades att det nu aktuella fallet som berör frågan om förhållandet mellan allmänna regler och särskilda regler inom fastighetsrätten kan sägas ge uttryck för generella tendenser att låta allmänna regler slå igenom också på det fastighetsrättsliga området. Det är härvidlag lätt att hävda att en mer likriktad tillämpning kan innebära nackdelar för det särpräglade rättsområdet. Härmed avses att de hänsyn som i grunden föranlett en eller annan regel som inte står i överensstämmelse med allmänna regler inte beaktas i önskvärd utsträckning. På hyresrättens område skulle där befintliga skyddshänsyn kunna tunnas ut på ett alltför långtgående sätt. Det finns naturligtvis fördelar med en enhetlig tillämpning, men om viljan till likriktning dras för långt föreligger alltså en risk att de särskilda förhållandena som återigen föranlett de särskilda reglerna inte beaktas i önskvärd utsträckning. Ett enkelt exempel som man åtminstone kan ha synpunkter på är exempelvis NJA 2012 s. 1021 där HD i vad avser reklamation lät köplagens regler i viss mening slå igenom också på det fastighetsrättsliga området trots att det, utan att närmare gå in på saken, går att hävda att kraven på skyndsamhet i regel ter sig annorlunda inom det fastighetsrättsliga området samt att jordabalkens regler om rättsliga fel kan hävdas motivera en annan tilllämpning i relation till den allmänna köprätten.s. 117
3.Frågan om HD genom att inte s.a.s. gå åt det fastighetsrättsliga hållet har behandlat fastighetsrätten, och närmare bestämt hyresrätten, mindre väl synes mycket bero på hur starkt man värnar de särskilda förhållanden som återfinns inom den fastighetsrättsliga sfären. Ytterst gällde fallet i grunden endast hur stark en makes eller sambos övertaganderätt, enligt aktuell bestämmelse, ska vara och om den ska övertrumfa även allmänna regler och principer. HD talar härvidlag om att det uppkommer en konflikt, vilket kanske inte ens måste anses vara fallet, mellan det hyresrättsliga regelverket och grundläggande bestämmelser om avtals ogiltighet. Inte minst med hänsyn till de bedömningar som sammantaget gjordes i aktuella domar är det svårt att hävda att den ena eller andra tolkningen skulle vara given enligt sedvanlig juridisk metod och att därmed svaret på den avgörande frågan kan hävdas s.a.s. ha varit mer öppet. Denna relativa öppenhet får anses bero på att det endast finns visst om än svagt stöd i lagtexten för HD:s nu fastslagna tolkning samt att förarbetena inte berör saken. Att övertaganderätten som en make eller sambo har enligt 12 kap. 47 § 2 st. JB är särpräglad och har karaktären att vara en skyddslagstiftning kan inte förnekas, men återigen hur långt ska rätten sträcka sig? Det går att hävda att om man ser till de allmänna betänkligheter som den s.k. svarthandeln för med sig och även till strävandena att generellt motverka en handel med hyreskontrakt, förefaller bilden i nu sist nämnt avseende kunna nyanseras ytterligare. Delvis kan man hävda att befintliga skyddshänsyn kan ställas emot ett förhindrande av otillbörliga sätt att komma över hyresrätter. Det går härvidlag knappast att bortse från det faktum att en viss s.a.s. utökad tillämpning i vad avser övertaganderätten skulle kunna öppna upp för ett i grunden icke önskvärt sätt att komma över en hyresrätt. Jämför här med att det exempelvis vid s.k. skenbyten där hyresvärden vilseletts vuxit fram en entydig praxis där förekomsten av dylika skenbyten kommit att innebära att det principiellt föreligger en besittningsbrytande grund och därmed en väg för hyresvärden att avsluta hyresförhållandet som i grunden vilar på ett visst vilseledande. Här avstår i princip hyresvärden från att åberopa avtalets ogiltighet och i stället, i linje med allmänna principer, säger upp detsamma. Helt oberoende av hur det ligger till i ett enskilt fall kan man hävda att det vore mindre lyckat att det öppnades upp för ett sätt att säkra hyresrätten inom familjen efter ett vilseledande. Det kan betänkas att dylika synpunkter i första hand är konsekvenser som lagstiftaren har att beakta, men rimligen också något som HD har att förhålla sig till, beroende av fallets karaktär.s. 118
4.Även om det inte uppdagats att det förekommit något otillåtet vederlag i fallet är det svårt att bortse från att det i grunden var fråga om ett s.k. skenbyte där hyresvärden vilseletts. I den mån just denna aspekt anses vara av stor vikt att komma till rätta med kan man fråga sig om, och i sådana fall i vilken utsträckning, tillvaratagandet av hyresvärdens intressen inom ramen för en prövning av maken eller sambon genom ”skäligen kan nöja sig” kan sägas vara ett tillräcklig starkt korrektiv mot det oönskade vilseledandet. HD:s minoritet hänvisar härvidlag till denna skälighetsprövning och man får förmoda att det utrymme som föreligger anses tillräckligt för att tillvarata hyresvärdens intressen i detta hänseende. Ser man till praxis och de skäl som anförs i förarbetena för att neka ett övertagande är det fråga om en bedömning av den aktuella personens förmåga att betala hyran och skötsamheten i övrigt. I den mån maken eller sambon inte har del i vilseledandet synes det inte föreligga något utrymme alls att neka ett övertagande. Det synes över huvud taget inte finnas stöd för en tillämpning där ogiltigheten i sig skulle utesluta en förlängning för en s.a.s. oskyldig övertagande part. Lägger man här till krav på att hyresvärden har att visa på åsyftad delaktighet synes det i sådana fall indirekt öppnas upp för ett enkelt sätt att försäkra sig om att kunna behålla hyresrätten inom familjen också efter ett i sig oönskat vilseledande. Därmed är det svårt att se den hyresrättsliga lösningen att kräva att hyresvärden anmodar och hänskjuter saken till hyresnämnden, som i och för sig inte kan anses vara en för stor börda, som en fullt ut godtagbar lösning för att förhindra vilseledande av hyresvärden, givet nu nämnda gränser för prövningen där. Visserligen kan den s.a.s. vilseledande kontrahenten därigenom s.a.s. lyftas bort ur avtalsförhållandet, men det faktum att ett vilseledande ägt rum med den därmed sammanhängande vidare konsekvensen att en hyresrätt upplåtits, vilken annars inte skulle ha upplåtits, kan inte fullt ut rättas till.s. 119
5.För att återknyta till nyss nämnd praxis, som också HD hänvisar till, och vilken innebär att en hyresgäst som lämnat vilseledande uppgifter i samband med att hyresavtalet ingicks kan leda till att besittningsskyddet bryts, förefaller den i sig starkt ändamålsenlig. Valet att vid ett fall av en bakomliggande ogiltighet gå till hyresnämnden och avsluta hyresförhållandet i s.a.s. mer framåtriktande mening är utan tvekan i regel en snabbare och mindre kostnadskrävande lösning än nämnt alternativ. En sådan tillämpning ligger också, som nämnts, helt i linje med allmänna principer, som även HD hänvisar till, och som går ut på att den förfördelade parten kan välja att istället för att åberopa avtalets ogiltighet vid svek eller vid handlande i strid mot tro och heder använda sig av förekommande påföljder. Att exempelvis en köpare i sådana fall kan betrakta avtalet som giltigt och istället göra gällande påföljder enligt reglerna för fel är vedertaget. Om man för ett ögonblick trots det sagda laborerar med en syn som går ut på att avtalet är ogiltigt och verkar ex tunc är det lätt att inse att detta knappast påverkar en uppgörelse vid hyra. Prestationen dvs. själva nyttjandet kan inte s.a.s. gå åter eller återlämnas. Nyttjanderätten har redan åtnjutits och därmed måste motsvarande vederlag räknas upplåtaren tillgodo i uppgörelsen. Här kan man inte minst jämföra med fall med anknytning till obehörig vinst såsom NJA 1925 s. 184 och NJA 1993 s. 13. I varje fall i vad avser grundprestationerna att tillhandahålla en viss nyttjanderätt respektive att erlägga ersättning för denna förefaller skillnaderna i de båda synsätten sakna betydelse. Det synes därför inte finnas några skäl att ens ifrågasätta nämnd praxis vare sig av praktiska eller teoretiska skäl. Det blir alltid mer av en uppsägningssituation med i princip en verkan ex nunc än en återgång med verkan ex tunc. Det är utan tvekan en effektiv lösning både i vad avser kostnad och tid.s. 119
6.Med hänsyn till att fallet i grunden och ytterst endast gällde övertaganderättens s.a.s. kraft i förhållande till den bakomliggande ogiltigheten och givet att avtalslagens ogiltighetsregler träffar alla typer av avtal är det lätt att finna domen väl övervägd. Hyresavtalet är i grunden ett vanligt avtal som utgår ifrån allmänna regler härom. Att det även finns en rad bestämmelser av skyddskaraktär för hyresgästen förtar inte detta grundläggande faktum. Även om det i målet framförts att hyreslagen uttömmande reglerar hyresvärdens möjligheter att förhindra ett nu aktuellt övertagande, går det inte komma ifrån att de s.a.s. allmängiltiga ogiltighetsreglerna också är gällande. I den mån allmänna civilrättsliga regler och principer om partsbyte samt bättre rätt skulle, i enlighet med minoriteten i HD, vara icke tillämpliga måste rimligen detta bero på att jordabalken med viss tydlighet reglerar motsvarande frågor eller annars utesluter en sådan tillämpning. Ställer man härvidlag krav på viss tydlighet förefaller de skäl, eller närmare bestämt den syn som minoriteten intar, inte räcka härvidlag. Det är svårt att se föreliggande skyddsändamål och härmed sammanhängande regler som starka nog för att undantränga de allmänna reglerna. Med hänsyn till att det i grunden är fråga om ett ogiltigt avtal, som för det fall en överlåtelse kom att ske med verkan mot hyresvärden, det närmast skulle bli fråga om en lösning som kan sägas påminna om godtrosregleringen i 18 kap. JB. En sådan utsläckande verkan är dock något annat än att s.a.s. bara behöva acceptera en ny avtalspart. Även om jämförelsen med 18 kap. JB haltar måste en sådan lösning sägas helt gå förbi allmänna principer vid partsbyte, utan att till synes bärande skäl föreligger.s. 120
7.Givet att avtalets ogiltighet i sig inte s.a.s. kan överbryggas av övertaganderätten kan man fråga sig om det varit möjligt att ändock hänvisa till och därmed tillämpa de frister som ställs upp i jordabalken. I denna del svarar HD:s majoritet endast kort att fristerna inte behöver iakttas. Det är lätt att instämma i majoritetens slutsats i denna del och det hade kunnat sägas vara något av en halvmesyr att trots allt, i en fastställelsetalan med utgångspunkt i det bakomliggande avtalets ogiltighet, ändå tillämpa nämnda frister.s. 121
8.Ovan ställdes frågan om det med rätta kan hävdas att HD beaktat de särpräglade förhållanden och den särskilda reglering som trots allt för hyresrättens del återfinns i jordabalken i för liten utsträckning. Med hänsyn till att nu aktuella ogiltighetsregler är gällande även för hyresavtal går det dock hävda att det inte blir fråga om ett val mellan en allmän reglering och en särskild reglering utan snarare om en tillämpning av de allmängiltiga reglerna inom ramen för det hyresrättsliga området. Det är därmed snarare fråga om en sammanjämkning än ett val mellan två ytterligheter. Detta synes gälla även om HD uttrycker det som en konflikt mellan det hyresrättsliga regelverket och grundläggande bestämmelser om avtals ogiltighet med avseende på utrymmet att träda in som part. Det skyddssyfte som framför allt reglerna om bostadshyra vilar på övertrumfar inte avtalslagens ogiltighetsregler och att utsläcka en ogiltighet i viss överensstämmelse med vad som kan ske enligt godtrosreglerna i 18 kap. JB måste rimligen kräva ett uttryckligt lagstöd. Att HD i detta avseende jämför med allmänna regler talar än mer för krav på tydlighet och uttrycklighet. Att HD även tar upp situationen att hyresvärden utan att föra en förlängningstalan mot hyresgästen väljer att gå till allmän domstol om att hyresavtalet är ogiltigt, i vilken 12 kap. 47 § 2 st. JB inte blir tillämplig, är på motsvarande sätt ett gott skäl till den utgång som fallet fick. Något annat skulle i detta avseende framstå som inkonsekvent. Den av HD företagna avvägningen att komma till rätta med nämnd motsättning, om det nu verkligen är en motsättning, och utrymmet att låta i viss mening allmänna regler slå igenom synes inte med rätta kunna kritiseras.s. 121
9.Fallet kan ses som en erinran om att även hyresrätten är en del av förmögenhetsrätten i stort och att det finns anledning att från tid till annan påminna sig om de allmänna regler som trots allt finns.s. 121
10.Richard Hagers. 121