1.5.1 Avflyttningsersättningar i praktiken Av vad vi kunnat finna prövades en avflyttningsersättning till bostadshyresgäst första gången i det ovan nämnda mål som senare kom att bli RÅ 2009 ref. 79. En bostadshyresgäst hade erhållit en ersättning om 320 000 kr (20 000 kr specificerade för flyttkostnader och 300 000 kr i avflyttningsersättning). Den fråga som prövades av HFD avsåg hur den av hyresgästen mottagna ersättningen skulle beskattas. Efter en tolkning av civilrätten uttalade HFD att omständigheten att rätten att förfoga över hyresrätten till en bostadslägenhet i vissa avseenden är begränsad, inte hindrar att hyresrätten är att betrakta som en tillgång i den mening som avses i 41 och 42 kap. inkomstskattelagen (1999:1229). HFD fann att inkomster på grund av innehavet av en sådan hyresrätt ska beskattas likt inkomster från andrahandsuthyrning av en bostad som innehas med hyresrätt. Parten gjorde gällande att en ogiltighets- och återgångspåföljden av 12 kap. 65 § jordabalken skulle medföra att ersättningen inte kunde beskattas. Som ovan nämnts konstaterade HFD dock att ersättningen från hyresvärden till hyresgästen varken avser en ”upplåtelse” av bostadslägenhet eller ”överlåtelse” av hyresrätten till en sådan lägenhet och att förbudet därför inte var tillämpligt.s. 706
2.I Kammarrätten i Stockholms mål KR 3641-11 dom den 29 juni 2012 erhöll hyresgästen en ersättning från hyresvärden om fem miljoner kronor. Skatteverket ansåg att hela beloppet skulle beskattas. Hyresgästen invände emellertid att endast 1,35 miljoner kronor avsåg faktisk avflyttningsersättning och att återstående 3,65 miljoner kronor avsåg ersättning för en tidigare brand och kostsam tvist mot hyresvärden. Kammarrätten konstaterade att överenskommelsen mellan parterna hade rubricerats som avflyttningslikvid och att det talade för att ersättningen som helhet var skattepliktig. I brist på närmare bevisning bedömdes ett skäligt avdrag för skadeståndet med anledning av den tidigare branden till 500 000 kr och 250 000 kr för advokatkostnaderna. Återstående belopp om 4,25 miljoner klassificerades som avflyttningsersättning och beskattades i inkomstslaget kapital.s. 706
3.Svea hovrätt stadfäste den 22 mars 2013 i mål nr ÖH 432-12 en förlikning mellan en hyresgäst och hyresvärd avseende avflyttning från en lägenhet på Grev Turegatan i Stockholm. Ersättningen uppgick 40 000 kr.s. 707
4.I Kammarrättens i Stockholm mål 5450-15 befanns en hyresgäst ha erhållit 705 000 kr för avstående av besittningsskyddet till en lägenhet om 110 kvm på Vallhallavägen i Stockholm, vilket beskattades i inkomstslaget kapital. Av de totala 725 000 kr hade 20 000 kr avsett standardhöjande insatser i lägenheten, för vilka avdrag medgavs.s. 707
5.Södertörns tingsrätt stadfäste en förlikning i mål T 3703-15 från den 24 november 2015 i vilken en hyresgäst erhöll en ersättning om 150 000 kr från en hyresvärd, mot att hyresgästen avflyttade från lägenheten inom fyra månader. Av beloppet avsåg 66 131 kr avflyttningsersättning och återstående belopp den för tvisten deponerade summan avseende nedsättning av hyra på grund av hinder i nyttjanderätten.s. 707
6.Av ovan redovisade avgöranden framgår således dels förekomsten av avflyttningsersättningar, dels beloppens storlek. Utöver de nu redovisade fallen är det vår allmänna kännedom om marknadsläget att många hyresvärdar i decennier har tillämpat avflyttningsersättningar för att upplösa hyresförhållanden som av olika skäl blivit svåra. Dock har dessa belopp i regel inte överstigit 200 000 eller 300 000 kr.s. 707
7.Ersättningsnivåerna kan också jämföras med de belopp som redovisats i samband med utredningar av problem med svarthandel av hyreskontrakt på marknaden. I prop. 2018/19:107 hänvisades till Boverkets kartläggning av svarthandeln som visade att ett andrahandskontrakt kostade upp till 100 000 kr och att förstahandskontrakt säljs för ännu högre belopp. I nämnda förarbeten redogörs även för beloppsnivåerna i rättspraxis. Därvid konstaterades att ersättningarna vid otillåten förmedling av hyreskontrakt i Göteborg låg på 100 000–250 000 kr per lägenhetskontrakt och i ett fall t.o.m. på 450 000 kr. I en dom från Svea hovrätt från den 24 oktober 2016 (mål nr B 778-16) dömdes en person för att ha förmedlat ett hyreskontrakt i Solna för 400 000 kr.s. 707
8.Första gången vi var med om att en bostadshyresgäst begärt ersättning för att flytta från en lägenhet var när vi företrädde en hyresvärd år 2018. Hyresgästen som företräddes av Hyresgästföreningen drev ett krav om nedsättning av hyra på grund av störningar i hyresrätten som uppgick till ca 200 000 kr (nedsättningskravet utgjorde 50 procent av hyran). I förlikningsdiskussionerna begärde hyresgästen dock 1,2 miljoner kronor för att avflytta från den 117 kvm stora lägenheten i Vasastan. Hyresgästföreningens jurist försvarade kravet med att det är ”helt vanligt” att hyresgäster kan få rätt till en del av hyresrättens värde.s. 707
9.Ett annat exempel på en avflyttningsersättning återfinns i Svea hovrätts beslut från den 7 december 2018 i mål ÖH 3769-18. Målet avsåg en tvist om förlängning av ett hyresavtal för en lägenhet på Sankt Eriksgatan i Stockholm om 53 kvm och kom att avgöras genom förlikning. Av förlikningen framgår att hyresgästen fick sitta kvar i lägenheten i sex månader och därefter skulle erhålla 570 000 kr som en avflyttningsersättning av hyresvärden.s. 708
10.Från 2022 finns ett fall i vilket avflyttningsersättning utgick i en förlikning mellan en hyresgäst och hyresvärd till en lägenhet is. 708