3 · Hyra

1.3.1 Hyresavtals oklarhet om vem som var hyresgäst ansågs böra gå ut över hyresvärden. I RH 2004:4 krävde en hyresgäst, en fysisk person (K.H.P.), återbetalning av för mycket erlagd hyra enligt nuvarande 12:55 e JB. Hyresvärden invände att ärendet skulle avvisas då fel person ansökt om återbetalning. Hyresvärden hävdade att avtalet träffats med ett bolag och inte den fysiska personen som nu ansökt. I hyresavtalet angavs som hyresgäst ”Simcorp A/S (K.H.P.)” och avtalet undertecknades av K.H.P. i egenskap av privatperson. Hovrätten fann att avtalet var oklart formulerat när det gäller frågan om vem som var hyresgäst och med hänsyn till att det som framkommit i målet i övrigt inte gav någon vägledning i frågan ansågs denna oklarhet böra gå ut över hyresvärden. Den innebörd av avtalet som hyresgästen förespråkade ägde därmed företräde och återbetalning av hyra beviljades. 3.2 Förhandlingsklausul — del av hyresavtal? I NJA 2011 s. 316 uppkom frågan om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal utgjorde avtalsinnehåll. En hyresgäst hade med en hyresvärd tecknat ett avtal i vilket hyran angavs vara 36 000 kr per år eller 3000 kr per månad. I avtalet fanns också en förhandlingsklausul enligt vilken parterna förband sig att bl.a. godta den hyra som på grundval av då gällande förhandlingsordning kunde komma att träffas mellan fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation. Den i avtalet bestämda hyran understeg den hyra som följde av den vid aktuell tidpunkt gällande förhandlingsöverenskommelsen med 1 135 kr per månad. Den hyra som utgick kom sedermera att höjas vid tre tillfällen. Hyran höjdes vid dessa tillfällen med 100, 50 respektive 100 kr per månad. Under denna period då hyran hade höjts tre gånger hade samtidigt sex förhandlingsöverenskommelser träffats som inneburit hyreshöjningar som varierade mellan 20 och 104 kr per månad, men vilka alltså inte hade direkt påverkat det nu aktuella hyresavtalet. Efter det att fastigheten sedermera sålts begärde den nya fastighetsägaren på grundval av en förhandlingsöverenskommelse den 1 januari 2007 att hyran för den aktuella lägenheten skulle utgå med 4 165 kr per månad. Hyresvärden hävdade att hyresgästen var bunden av den nya hyran genom den förhandlingsklausul som fanns i kontraktet. Hyresgästen accepterade inte höjningen utan betalade ett lägre belopp. Hyresvärden sade, med anledning av att hyresgästen inte betalat full hyra, upp densamma. Hyresnämnden beslutade sedermera att avtalet skulle upphöra och beviljade anstånd med avflyttning till den 30 juni 2008. Hyresvärden krävde nu hyresgästen på den del av hyran som inte hade betalats fram till den sista juni 2008. Den avgörande frågan var nu om den förhandlingsklausul som fanns i avtalet utgjorde avtalsinnehåll. HD konstaterade att avtalet förutom förhandlingsklausulen innehöll ett bestämt hyresbelopp som avvek från den hyra som skulle ha utgått enligt vid tiden gällande förhandlingsöverenskommelse. Till detta kom att hyran under en rad år bestämts på ett sätt som avvek från den hyra som skulle ha utgått enligt under tiden träffade förhandlingsöverenskommelser. HD uttalade vidare att av vad som framkommit om parternas avsikter vid avtalsslutet och deras tillämpning av avtalet framgår att förhandlingsklausulen inte skulle vara bestämmande för hyran i förhållande till nu aktuell hyresgäst. HD fann att hyresvärden därmed inte kunde som grund för sitt krav på hyra åberopa förhandlingsklausulen gentemot hyresgästen. Hyresvärdens talan ogillades följaktligen. Tilläggas kan att den hyra som hyresnämnden i förlängningsärendet uttalade skulle gälla för uppskovstiden (februari–juni 2008) inte var rättskraftigt prövad av hyresnämnden för nu aktuellt mål, varför inte heller hyresnämndens uttalande kunde läggas till grund för hyresvärdens krav. HD hänvisade i denna del till 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. HD:s dom kan ses som en påminnelse om att också det hyresrättsliga området omfattas av allmänna avtalsrättsliga regler och principer och att det särskilda kollektiva systemet inte alltid kan tas för givet som normerande, vilket ibland förefaller ske. Jfr t.ex. med det faktum att hovrätten, med hänvisning till hyresnämndens uttalanden i förlängningsärendet, tolkade omständigheterna i fallet mot bakgrund av den fast etablerade praxis på hyresmarknaden som innebär att det förekommer ensidiga åtaganden som inte blir en del av avtalet och som hyresvärden ensidigt kan återkalla. 3.3 Dödsbo efter avliden hyresgäst hade inträtt i hyresavtalet — hyresavtalets övergång. I RH 2009:43 hade en hyresgäst avlidit och dödsboet inträtt i avtalet. Hyresvärden sade efter många år upp hyresavtalet, men dödsboet hävdade att det inte kunde vara part i målet och att detsamma skulle avvisas. Hovrätten fann att dödsboet även efter det att det skiftats kan uppträda som part om det behövs med hänsyn till att boet har en tillgång och att dödsboets egenskap av part inte påverkas av att det enligt familjerättsliga eller skatterättsliga regler anses upplöst. Hovrätten fann vidare att hyresavtalet inte upphör eller övergår på annan enbart p.g.a. parternas passivitet och att dödsboet därför kan vara part i tvisten. 3.4 Uthyrning av delägare — första eller andra hand? I RH 2006:46 hyrde en av flera delägare ut en lägenhet som denne disponerade i fastigheten. Hyresgästen ansökte om återbetalning av för mycket erlagd hyra jämlikt nuvarande 12:55 e JB. Hovrätten fann att hyresvärden disponerar den aktuella lägenheten i egenskap av ägare och överenskommelsen med de andra delägarna om hur lägenheterna skall disponeras är att klassificera som ett förvaltningsavtal. Det är därmed inte fråga om en uthyrning i andra hand och återbetalning av hyra enligt 12:55 e kan därmed inte beslutas. 3.5 Ytangivelse i hyresavtal. RH 2009:70 gällde om det förelåg en utfästelse om en lägenhets yta med den innebörden att en avvikelse från den angivna uppgiften var skadeståndsgrundande. I fallet hade lägenhetens yta angetts till ca 57 kvadratmeter men det visade sig sedermera att den korrekta ytan var 52 kvadratmeter. Hovrätten fann att det var fråga om en utfästelse om att lägenhetens yta vara ca 57 kvadratmeter. Hovrätten konstaterade med hänvisning till NJA 2002 s. 477 att hyresvärden svarar strikt för denna utfästelse och att en avvikelse om 5 kvadratmeter är för stor för att rymmas inom begreppet cirka. Ersättning utgick för skada p.g.a. avtalsbrott; avkastningsränta utgick också på det utdömda beloppet. 3.6 Åtgärdsföreläggande — betydelsen av villkor i hyresavtalet att befintliga persienner ej innefattas i upplåtelsen. RH 2008:2. Enligt ett villkor i hyresavtalet ingick inte de persienner som fanns i lägenheten i hyresavtalet. Persiennerna ingick därmed inte i upplåtelsen och följaktligen ansågs också underhållsskyldigheten för dessa ha avtalats bort. Frågan var om ett sådant avtal var möjligt. Persiennerna hade installerats av tidigare hyresgäst men det påstods inte att persiennerna övertagits av nuvarande hyresgästen. Persiennerna tillhörde därmed hyresvärden som tillbehör till fastigheten. Hyresgästen begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut persiennerna mot nya, då dessa inte längre vara funktionsdugliga. Hovrätten fann att lägenheten även utan persienner var i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten var fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12:9, 1 st. JB), och eftersom dessa inte ingick i upplåtelsen kunde följaktligen inte ett åtgärdsföreläggande meddelas. Med hänsyn till att hovrätten utgick ifrån att persiennerna tillhörde fastighetsägaren och därmed var tillbehör till aktuell fastighet kan det förefalla inkonsekvent att dessa trots allt inte ansågs ingå i upplåtelsen. Visserligen stipulerade avtalet att persiennerna inte ingick, men likafullt var dessa en del av den fysiska fastighet till vilken nyttjanderätt trots allt hade upplåtits. I den mån man utgår ifrån att persiennerna inte ingick i upplåtelsen förefaller det därför mer följdriktigt att hävda att persiennerna trots allt hade övertagits av den nye hyresgästen och därmed inte ansågs vara tillbehör till fastigheten; hovrätten konstaterade dock att det inte påståtts av hyresgästen övertagit persiennerna i fallet. 3.7 Undantag från krav på uppsägning i 12:6 JB. RH 2009:74. I 12:6, 3 st. JB återfinns en bestämmelse som innebär att när ett avtal om hyra av bostadslägenhet upphör att gälla upphör även ett till detta hyresavtal kopplat annat avtal utan att detta avtal direkt sagts upp. Förutsättningarna för detta är att det skall vara fråga om en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av den aktuella lägenheten och nyttigheten skall även vara av mindre betydelse i jämförelse med användningen av lägenheten. I det nu aktuella hovrättsfallet var det genom ett hyreskontrakt fråga om uthyrning av 42 stycken studentrum samt därtill genom ett annat hyreskontrakt uthyrning av en gemensamhetslokal för studenter. Det förstnämnda kontraktet sades upp och hyresgästen hävdade att även det andra kontraktet därmed också upphört att gälla enligt 12:6, 3 st. JB. Hovrätten fann att undantaget från uppsägning i 12:6, 3 st. JB inte var tilllämpligt på nu aktuellt förhållande och att därmed det andra avtalet inte upphört att gälla. Hovrätten gjorde också vissa uttalanden i förbigående om kravet på ”omedelbart samband” nämligen att det typiskt sett skall vara fråga om att nyttigheten saknar värde för hyresgästen om bostadslägenheten inte längre förhyrs. Det framgick inte av utredningen i målet att det förhöll sig på så vis. 3.8 Hyresrätt brandskadad — hyresavtalet förfallet? I RH 2009:28 hade en hyresrätt, i form av ett radhus, brandskadats och därefter rivits så att endast bottenplattan återstod. Lägenheten bestod av två plan och i princip hade endast övervåningen brandskadats, men även bottenvåningen hade alltså rivits. Hyresvärden uppgav redan tidigt att lägenheten skulle återuppbyggas men hävdade att hyreskontraktet hade förfallit. När lägenheten var återuppförd hyrdes den ut till annan hyresgäst och de tidigare hyresgästerna väckte talan och yrkade att det skulle fastställas att deras hyresrätt bestod. Hovrätten fann att hyresavtalet hade förfallit och att det saknades stöd för att i bedömningen om lägenheten enligt 12:10 1, st. JB blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, väga in det faktum att hyresvärden avser att återuppbygga densamma. Den nu aktuella regeln kan i ett fall som det nu ifrågavarande, dvs. när hyreslägenheten skall återuppföras och på nytt hyras ut, synas hård mot hyresgästen och det kan hävdas att den inte är anpassad till en tid där en hyreslägenhet i regel kommer att återuppföras. Men som hovrätten också konstaterar har lagstiftaren inte velat införa en återflyttningsrätt. Lagstiftaren har hänvisat till att det praktiska behovet av en sådan rätt är litet eftersom hyresgäster i regel medges rätt att återflytta när lägenheten är återuppbyggd. En reglering i ämnet ansågs också behöva bli omfattande och komplicerad. 3.9 Hyresgästs skadeståndsskyldighet — culpabedömningen. I RH 2007:26 hade en lokalhyresgäst lämnat butikslokalen med en spisplatta påslagen, varefter brand uppstått. Branden medförde omfattande skador dels på fastigheten, dels för andra rörelsedrivande hyresgäster i fastigheten. Ersättning för skadorna betalades av ett försäkringsbolag, vilket i sin tur krävde hyresgästen på ersättning härför enligt 12:24 1 st. JB och skadeståndslagen. Den avgörande frågan för om skadeståndsskyldighet förelåg var således om hyresgästen varit vårdslös. Enligt de stängningsrutiner som hyresgästen hade ingick att kontrollera att stickproppar till elektriska apparater, främst vattenkokaren i pentryt, var utdragna. Hyresgästen uppgav även att denne vid stängningen av lokalen hade kontrollerat att vattenkokaren var utdragen. Enligt brandutredarens uppgifter i målet framgick bl.a. att det inte var ovanligt att spisplattor av aktuellt slag slås på av misstag genom att någon kommer nära och emot ett vred utan att märka det. Hovrätten fann att det föreföll antagligt att spisplattan oavsiktligt kommit att slås på genom att hyresgästen kommit åt vredet. I fallet ansågs klarlagt att spisen aldrig hade använts under de cirka fem år som hyresgästen använt lokalen, att någon platta aldrig tidigare hade blivit påslagen av misstag och att det inte hade uppmärksammats att vreden lätt kunde rubbas ur sitt läge genom oavsiktlig beröring. Hovrätten fann att hyresgästen mot den bakgrunden inte hade att räkna med risken för att någon av plattorna skulle vara påslagen, utan tvärtom att risken härför måste ha framstått som mycket liten. Med hänsyn till att det inte bör ställas orealistiska krav på förtänksamhet vid tillsynen av att anordningar eller lokaler är i ofarligt skick och att det får anses normalt aktsamt att uppmärksamhet inriktades på de värmekällor som var i bruk fann hovrätten att hyresgästen inte hade varit vårdslös och ogillande därför ersättningskravet. I NJA 2011 s. 454 hade omfattande vattenskador uppstått till följd av att en bostadshyresgäst inte hade stängt av en vattenanslutning till en diskmaskin efter användande av maskinen. Anslutningen hade brustit med följd att vatten strömmat ut i lägenheten. Det fanns en avstängningsanordning för vattnet till bänkdiskmaskinen på köksblandaren samt även en inne under diskbänken. Skadorna hade inte uppstått om vattenanslutningen stängts. Hyresvärden krävde ersättning av hyresgästen för skadorna enligt 12:24 JB och avgörande var om hyresgästen varit vårdslös. Enligt de till hyreskontraktet fogade ordningsreglerna följde också att hyresgästen förband sig att ”vid varje tillfälle efter användande [av diskmaskin] stänga av vattnet till maskinen”.s. 896

2.HD uttalade med anledning av de nämnda ordningsföreskrifterna att varje överträdelse av dessa inte utan vidare kan anses utgöra ett skadeståndsgrundande brott mot plikten att väl vårda lägenheten. I stället måste, fortsatte HD, en friare bedömning av omständigheterna göras. Vid en sådan bedömning skall enligt HD risken för skada vägas mot hyresgästens möjligheter att inse denna risk och dennes möjligheter att förebygga skada samt kostnaderna för och olägenheterna med sådana åtgärder. HD fann att sannolikheten för att slangen skulle brista måste betraktas som ganska liten, men att samtidigt en slanganslutning där vattnet ”står på tryck” utgör ett stort riskmoment, och att det är uppenbart att den skada som kunde uppkomma om slangen brast eller lossnade från kopplingen kunde bli mycket stor vilket hyresgästen måste ha insett. HD konstaterade vidare att det inte skulle ha uppstått några kostnader för avstängning av vattnet och att de olägenheter för hyresgästen som en avstängning av vattnet innebär måste betraktas som obefintliga. HD fann sammanfattningsvis att hyresgästen hade varit vårdslös och denne ålades att betala ersättning till hyresvärden. 3.10 Hyresvärdens förbättringsarbeten — tillstånd? I RH 2004:3 ansökte hyresvärden om tillstånd för att utföra standardhöjande åtgärder som hade en inte obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde (12:18 d, 1 st., 1 p. JB). Det var sammantaget fråga om vissa åtgärder som krävde tillstånd och vissa åtgärder som inte krävde tillstånd. Hovrätten konstaterade att det för ett inte obetydligt antal förbättringsåtgärder skulle krävas en ganska omfattande prövning för att avgöra vilka av åtgärderna som var respektive inte var tillståndspliktiga. Åtgärderna ansågs nära knutna till varandra och de skulle vidtas i ett sammanhang. En uppdelning skulle inte tjäna något praktiskt syfte, utan endast göras för att tillgodose formella hänsynstaganden som inte är tvingande. Hovrätten fann därför att åtgärderna vid en prövning inte behövde skiljas åt. Hyresgästerna hade inte i sak åberopat några skäl mot att ge tillstånd och tillstånd meddelades. I RH 2011:32 planerade hyresvärden att installera säkerhetsdörrar och att, med hänsyn till att de nya dörrarna saknade brevinkast, installera postfack och tidningshållare i fastighetens entré. Hyresvärden uppgav att dörrbytet skulle komma att medföra en hyreshöjning på 85 kr per månad; en uppgift som det enligt hovrätten inte fanns anledning att ifrågasätta. Hovrätten fann att ifrågavarande hyreshöjning måste anses ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde och att därmed tillstånd enligt 12:18 d, 1 st., 1 p. JB inte behövs. Inte heller det faktum att de nya dörrarna saknade brevinkast och att postfack och tidningshållare i stället kommer att installeras i entrén kunde bedömas vara en sådan väsentlig förändring som kräver tillstånd (12:18 d, 1 st., 2 p. JB). 3.11 Hyresvärdens rätt att återta hyresobjektet enligt 12:27 JB. I NJA 2006 s. 427 hade en fastighet sålts på exekutiv auktion utan förbehåll för en hyresrätt. Köparna sade med åberopande av reglerna för arrende upp hyresgästen. Hyresgästen hade innan tillträdet, den 6 juni 2002, flyttat ut sina tillhörigheter, ändrat folkbokföringsadress, samt anmält flytt till aktuellt elbolag och telefonbolag; köparen hade vidare erhållit en fullständig uppsättning nycklar. Köparen bosatte sig på fastigheten kring månadsskiftet juni–juli 2002. Tvisten gällde om hyresgästen kunde anses ha övergett lägenheten i enlighet med 12:27 JB. Hyresgästen invände att denne inte lämnat lägenheten frivilligt utan p.g.a. att den förutvarande hyresvärden tillika hyresgästens mor upplyst denne om att en sådan skyldighet förelåg. HD konstaterade att hyresgästen faktiskt flyttat ut vid tiden för tillträdet samt att det inte förelåg någon yttre omständighet som gav köparna anledning att anta att hyresgästen avsåg att återvända till lägenheten. Vidare hade hyresgästen först i slutet av juli 2002 upplyst köparna om att denne ansåg att hyresrätten inte sagts upp inom föreskriven tid och därför alltjämt bestod; hyra betalades först den 31 juli 2002 genom nedsättning hos länsstyrelsen. HD fann att hyresgästen fick anses ha övergett lägenheten och att köparna därmed haft rätt att återta den. Att hyresgästen genom de uppgifter hon fått av sin mor som hyresvärd, kan ha trott sig vara skyldig att flytta ut från bostaden saknade betydelse för aktuell fråga. Inte heller det förhållande att köparna genom den information de fått av kronofogdemyndigheten varit av uppfattningen att de måste säga upp nyttjanderättsavtalet var av betydelse för frågan om lägenheten övergetts. 3.12 Överlåtelse till närstående. I RH 2003:9 I och II prövades om samboende enligt 12:34 JB hade ägt rum. I fall I ifrågasattes mot bakgrund av den stora åldersskillnaden mellan hyresgästen och den till vilken hyresrätten skulle överlåtas (hyresgästens systers barnbarnsbarn) om det verkligen varit frågan om ett verkligt sammanboende i lagens mening. De inblandade var födda 1908 respektive 1979. Hovrätten fann att det mot bakgrund av åldersskillnaden måste ställas höga krav för att sammanboendet skall kunna anses vara av sådant kvalificerat slag som krävs enligt bestämmelsen. Bl.a. med hänsyn till att aktuell person inte kunnat redogöra för omfattningen av hyresgästens hemtjänst och hur kontakterna med hemtjänsten gått till och att hyresgästen flera gånger i veckan hade fått vända sig till fastighetsskötarna för diverse småsysslor och att aktuell person saknade egen nyckel till lägenheten fann hovrätten att det inte förelegat ett erforderligt sammanboende. I fall II var det fråga om en överlåtelse till hyresgästens brorson och relationen beskrevs som en mor-son-relation. Hovrätten fann att kravet på närstående därmed ansågs uppfyllt. Hovrätten uttalade vidare, med hänvisning till RBD 1978:40, att om samboende påstås mellan personer som vanligen bor tillsammans och delar hushåll, såsom föräldrar och barn, bör sökandens uppgifter kunna godtas om inte omständigheterna gör att uppgifterna verkar mindre troliga. I det aktuella fallet hade det bl.a. varit fråga om ett sammanboende enligt uppgift med viss gemenskap i form av gemensamma stunder för måltider. Hovrätten fann att det saknades anledning att inte sätta tilltro till lämnade uppgifter och erforderligt sammanboende ansågs ha förelegat. När det slutligen gäller frågan om samboendet varit varaktigt i lagens mening fann hovrätten att så hade varit fallet. Sammanboendet hade förevarit från årsskiftet 1996/1997 fram till hyresgästens död i oktober 2000. Det var dock ostridigt att brorsonen på grund av sitt utlandsarbete vistats i lägenheten endast 3–4 månader per år med viss ytterligare tid, då han som utlandsplacerad bott i lägenheten i samband med eget projektarbete i Stockholm vid åtskilliga tillfällen och i samband med semester 4–5 veckor per år. Det hade å andra sidan inte påståtts att brorsonen bott någon annanstans än i prövningslägenheten under den tid han varit hemma i Sverige. Vidare fick det av det medicinska underlag som presenterats anses framgå att den sjukdom som med hastigt förlopp hade lett till hyresgästens död, när hon endast var 54 år, upptäcktes först under våren 2000. Brorsonen uppgav att han och hyresgästen skulle ha fortsatt att bo tillsammans i allt fall under någon tid om hyresgästen inte hade avlidit. Uppgiften fick godtas och hovrätten fann att samboendet fick anses ha varit i lagens mening varaktigt. Tillstånd till överlåtelse meddelades. I RH 2003:60 ansökte dödsboet efter en hyresgäst om överlåtelse till närstående men det ifrågasattes om den avlidne hyresgästen i tillräcklig utsträckning hade bott i lägenheten och att det därmed inte heller hade varit fråga om något erforderligt sammanboende. Den avlidne hyresgästen hade visserligen i mycket stor utsträckning övernattat i prövningslägenheten, men denne hade varit skriven i en annan kommun. Hovrätten fann att utgångspunkten bör vara att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning om inte särskilda omständigheter talar däremot. Det får i ett sådant fall normalt anses åligga denne att visa att sådana omständigheter föreligger. Hovrätten fann att det inte visats att prövningslägenheten utgjort den avlidnes egentliga hem och permanenta bostad eller ett s.k. nödvändigt bostadskomplement. Det saknades därför förutsättningar för dödsboet att överlåta hyresrätten. I RH 2004:8 hade en dotter bott ihop med sin mor i tre år men under tiden behållit sin egen lägenhet och flyttat till modern endast för att vårda henne. Dottern ansågs ha kvar sitt hem i den egna lägenheten som hon regelbundet besökte för att hämta sin post och vattna en krukväxt. Hon hade endast tagit med sig kläder till moderns lägenhet. En verklig boendegemenskap ansågs inte föreligga och tillstånd till överlåtelse lämnades inte. 3.13 Konkursbos ställande av hyreslokal till hyresvärds förfogande enligt 12:31 JB. I 12:31, 5 st. JB föreskrivs att om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Vad som närmare skall krävas för att lokalen skall anses vara ställd till hyresvärdens förfogande överlämnades till rättstillämpningen, se prop. 2002/03:49 s. 104. Frågan har behandlats i ett par fall under nu aktuell period: I RH 2009:64 uppmanade en hyresvärd ett konkursbo i enlighet med nu aktuellt stadgande och konkursboet förklarade sedermera att detta ämnade ställa lokalen till hyresvärdens förfogande inom fristen. I lokalen fanns emellertid vid fristens utgång egendom kvar som konkursboet gjorde anspråk på; det uttalas i fallet att lokalen var belamrad med egendomen. Hovrätten fann att lokalen därmed inte hade ställts till hyresvärdens förfogande. I det något senare NJA 2009 s. 41 behandlades också frågan. I det fallet hade konkursboet förklarat sig vara berett att per viss dag ställa lokalen till hyresvärdens förfogande om denne insisterade på det. Meddelandet ansågs innehålla ett tillräckligt klart besked om att konkursboet inte gjorde anspråk på lokalen. Vid aktuell frists utgång fanns dock egendom tillhörande konkursboet kvar i lokalen som konkursboet emellertid inte gjorde anspråk på. Lokalen var vidare vid samma tidpunkt delvis uthyrd i andra hand och andrahandshyresgästen nyttjade fortfarande lokalen samt att det i lokalen fanns miljöfarligt avfall som konkursboet skall anses ha varit skyldig att ta bort och som konkursboet sedermera låtit bortföra efter fristens utgång. HD konstaterade att det föreföll föreligga en motsättning i förarbetena mellan den allmänna motiveringen att bestämmelserna avser att förhindra att konkursboet utnyttjar lokalen utan ett massaansvar och därmed tillgodogör sig prestationer på andra villkor än andra näringsidkare och specialmotiveringen som anger att syftet med nu aktuell regel är att hyresvärden skall kunna förfoga över och utnyttja lokalen. HD uttalade att bestämmelse inte bör tolkas så att konkursboet indirekt åläggs förpliktelser som det inte har enligt allmänna sakrättsliga principer. HD fann att det faktum att det i lokalen fanns egendom som konkursboet inte gjorde några anspråk på inte utgjorde något hinder mot att lokalen ansågs vara ställd till hyresvärdens förfogande. Inte heller hindrade det faktum att det fanns en andrahandshyresgäst i lokalen att den kunde anses ställd till hyresvärdens förfogande och slutligen fann HD att det ansvar som konkursboet kan ha enligt miljöbalken inte bör få återverkningar på nu aktuell fråga. Att det i lokalen fanns miljöfarligt avfall som konkursboet avlägsnade först efter fristens utgång utgjorde därmed inte heller ett hinder mot att lokalen ansågs ställd till hyresvärdens förfogande. HD fann därmed att lokalen inom fristen hade ställts till hyresvärdens förfogande. 3.14 Konkursbos fortsatta nyttjande av lokal — massaansvar? I NJA 2007 s. 519 hade ett konkursbo fortsatt nyttja en lokal efter det att hyresavtalet upphört att gälla. Lokalen hade sagts upp till omedelbart upphörande p.g.a. förverkande, men konkursboet fortsatte alltså att faktiskt använda lokalen och avflyttade först två månader senare. HD jämförde med NJA 1993 s. 13 där ett användande av en lokal utan avtalsstöd medförde en skyldighet att utge ersättning motsvarande skälig hyra och HD uttalade att utgången i det målet får antas ha grundats på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst. HD konstaterade för det nu aktuella fallet att konkursboets fortsatta nyttjande efter avtalets upphörande inneburit ett undandragande för hyresvärden att själv kunna använda lokalen. HD fann att ersättningsskyldighet i ett sådant fall uppkommer oberoende av avtalsförpliktelse och inte heller förutsätter att skadan har vållats genom brott. Som en följd av att grunden för hyresvärdens fordran för aktuellt nyttjande mot konkursboet uppkommit efter konkursutbrottet utgjorde fordringen en massafordran. Tvist förelåg inte beträffande beloppets storlek. 3.15 Blockuthyrning — villkorsändring. I RH 2004:67 sade en kommun, som hyresgäst, upp ett hyresavtal avseende blockuthyrning av fyra bostadslägenheter för villkorsändring enligt reglerna för lokalhyra (12:58 a JB). Kommunen ansökte om medling i hyresnämnden, men begärde samtidigt att hyran skulle prövas enligt reglerna om bostadshyra. Hovrätten fann, med hänvisning till lagtext och motiv, att de tvingande reglerna om hyresvillkor vid blockuthyrning enbart gäller ”när villkorsfrågan aktualiseras som en del av rätten till förlängning eller således när det sker på fastighetsägarens initiativ”.s. 900

3.Däremot kan, fann hovrätten vidare, fastighetsägaren och förstahandshyresgästen — även för en prolongerad giltighetstid — avtala bort den möjlighet som annars finns för en hyresgäst vid bostadsupplåtelser att begära villkorsändringar och en prövning enligt bruksvärdesreglerna. Bevisbördan för att ett sådant avtal ingåtts ligger på fastighetsägaren. I fallet ansågs det inte visat att parterna har avtalat bort kommunens möjlighet att begära en ändring av hyresvillkoren. Kommunen ansågs dock inte ha rätt att ändra sin framställning från en ansökan om medling enligt 12:58 a JB till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt 12:54 JB och därmed kunde inte hyresvillkoren prövas inom ramen för det aktuella ärendet. 3:16 Störningar i boendet — förverkande. I RH 2004:38 fann hovrätten att, med bortseende från Bostadsdomstolens tidigare praxis, bestämmelsen i 12: 42, 3 st. JB om att uppsägning av ett bostadshyresavtal enligt 6 p. i samma paragrafs 1 st. på grund av störningar i boendet inte får ske förrän socialnämnden underrättats enligt 12:25, 2 st. JB skall tillämpas lika oavsett om uppsägningen gjorts till omedelbart upphörande (förverkandetvist) eller med iakttagande av uppsägningstid till hyrestidens utgång (förlängningstvist). Hovrätten diskuterade frågan när i tiden socialnämnden skall meddelas och konstaterade att hyresvärden har viss frihet att göra egna bedömningar, men att det normalt bör vara så att hyresvärden underrättar socialnämnden i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse om rättelse. Enligt hovrätten kan det dock undantagsvis finnas anledning för hyresvärden att dröja något med underrättelsen exempelvis med hänsyn till störningarnas art. I ett sådant fall bör det vara möjligt för hyresvärden att avvakta en kortare tid med underrättelsen till socialnämnden, dock måste enligt lagtextens ordalydelse socialnämnden alltid ha blivit underrättad när uppsägningen görs. I det aktuella fallet hade socialnämnden underrättats samma dag som uppsägningen vilket inte ansågs förenligt med 12:42, 3 st. JB och hyresrätten var därmed inte förverkad. Hyresavtalet upphörde dock på annan grund till följd av störningarna (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2006:72 hade en hyresgäst oprovocerat misshandlat en granne i trapphuset och samtidigt uttalat ett allvarligt hot mot denne. Hyresgästen dömdes för misshandel och olaga hot. Hovrätten fann att det inträffade var att bedöma som en särskilt allvarlig störning i boendet jämlikt 12:25, 3 st. JB och att hyresrätten var förverkad enligt 12:42, 1 st., 6 p. och 4 st., samt 12:46, 1 st., 1 p. JB. I NJA 2008 s. 243 hade en hyresgäst misshandlat en granne och sedermera dömts för gärningen. Hyresvärden hade avvaktat med uppsägningen till dess domen vunnit laga kraft, vilket skedde nästan två och ett halvt år efter den aktuella misshandeln. Hyresgästen hade nekat till misshandeln. Tingsrätten fann att det var fråga om en särskilt allvarlig störning (12:25, 3 st. JB) samt att hyresvärden hade haft rätt att avvakta utgången i brottmålet med hänsyn till omständigheterna i fallet innan denne ansökt om handräckning hos kronofogdemyndigheten med verkan att uppsägning skett. Det påpekades att hyresvärden kort tid efter hovrättens dom i brottmålet ansökt om handräckningen. Hyresrätten var förverkad (12:42, 1 st., 6 p. och 4 st.). Hovrätten fastställde sedermera tingsrättens dom och HD fastställde hovrättens dom. 3.17 Besittningsskydd — bostad. I RH 2003:35 hade hyresgästen och dennes bekanta olovligen befattat sig med narkotika i lägenheten. En fråga rörde om hyresavtalet skulle upphöra enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB, dvs. om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas. Hovrätten fann att den brottsliga verksamhet det varit fråga om inte innebar att kontraktet kunde anses förverkat och vidare att enbart den omständigheten att brottslig verksamhet pågått i lägenheten och fastigheten inte bör kunna läggas till grund för ett beslut med stöd av 12:46, 1 st., p. 2 JB om verksamheten inte skulle omfattas även av förverkandereglerna. Hovrätten fann vidare att den brottsliga verksamheten inte lett till några störningar för andra hyresgäster och att inte heller hyresgästen kan anses misskött sig så att denne åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas. I RH 2004:5 hade en hyresgäst uppställt villkor om ersättning vid byte av lägenheten. Hyresgästen hade begärt 350 000 kr för byte till en annan hyresrätt. Hovrätten konstaterade att hyresgästens förfarande är straffbart enligt 12:65 JB och det fick anses strida mot de grundläggande skyldigheter som en hyresgäst har gentemot sin hyresvärd. Hovrätten fann att hyresgästen genom sitt handlingssätt i hög grad åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst att det därför inte kan anses oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet får upphöra enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB. I RH 2004:7 där det bl.a. var fråga om uppsägning till följd av förverkande (12:46, 1 st., 1 p. JB) hade hyresvärden anmodat hyresgästen att vidta rättelse samt sagt upp hyresvärden i samma handling. Uppsägningen ansågs inte ha föregåtts av en korrekt rättelseanmaning och avtalet kunde inte upphöra på den grunden att hyresrätten förverkats. I fallet upphörde dock avtalet enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB då hyresgästen utsatt sina grannar för störningar. I RH 2004:9 var det fråga om en kommun som hyrde en bostadslägenhet för att i sin tur hyra ut den till familjer med behov av övergångsbostad; vid den aktuella prövningen var dock lägenheten inte uthyrd i andra hand. Hyresvärden hade sagt upp lägenheten och åberopade behov av lägenheten som evakueringsbostad vid ombyggnad och renovering samt att lägenheten därefter skulle upplåtas med bostadsrätt. En intresseavvägning enligt 12:46, 1 st., 10 p. JB gjordes. Hovrätten anförde att enligt Bostadsdomstolens tidigare praxis i princip två krav kan ställas upp för att en juridisk person skall ha ett sådant behov av lägenheten som tillmäts betydelse vid intresseavvägningen och som i sådana fall gäller till förmån för den som enligt avtalet har sin bostad i lägenheten. Dels skall lägenheten vara hyrd för att upplåtas åt en fysisk person som bostad, dels krävs att lägenheten vid tidpunkten för prövningen av förlängningstvisten är upplåten på detta sätt. I det aktuella fallet fann dock hovrätten att det faktum att lägenheten vid prövningen inte var uthyrd inte utgjorde skäl nog att bryta besittningsskyddet. Detta följde av att kommunen hade ett kontinuerligt behov av lägenheten och att det var förståeligt att lägenheten under tvisten fick stå tom med hänsyn till att det får anses känsligt att placera andrahandshyresgäster i den under tiden. Vad som förevarit beträffande lägenhetens användning med vidareupplåtelser med mycket korta, tidsmässiga intervaller ansågs ligga inom den gräns som fick tålas vad gäller olägenheter för både hyresvärd och grannar. Hovrätten jämförde med situationen beträffande studentlägenheter. Intresseavvägningen utföll till hyresgästens förmån och kontraktet förlängdes. RH 2004:10 rörde frågan om en lägenhet belägen i Göteborg ansågs utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet och åberopat behov av lägenheten som evakueringsbostad. Hyresgästen som hade sin permanentbostad i Norsesund, ca 37 km utanför Göteborg, åberopade behov av lägenheten som nödvändigt bostadskomplement med hänsyn till dennes sambo. Sambon arbetade i Göteborg, men trots dennes oregelbundna arbetstider ansågs avståndet mellan permanentbostaden och arbetsplatsen i Göteborg ligga inom pendlingsavstånd med hänsyn till tillgängliga kommunikationer. Lägenheten ansågs därmed inte utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. I ett sådant fall där hyresvärden har ett sakligt skäl, men där hyresgästen saknar ett skyddsvärt intresse utfaller i regel intresseavvägningen till hyresvärdens förmån och det synes då inte bli fråga om någon intresseavvägning i egentlig mening, jfr även RBD 18:83. Hyresvärdens intresse av att använda lägenheten som evakueringsbostad gav följaktligen utslag och hyresavtalet upphörde. I det ovan nämnda, se föregående avsnitt, RH 2004:38 bröts besittningsskyddet enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB p.g.a. störningar. I RH 2004:47 hade hyresgästen deponerat hela hyran för lägenheten under perioden oktober 1999–maj 2002 under åberopande av 1927 års lag om nedsättning av pengar hos myndighet. Det deponerade beloppet gjordes i maj 2002 tillgängligt för hyresvärden (ett aktiebolag). Skälet till att hyresgästen deponerade hyra var att denne hävdade att det förelåg ovisshet beträffande vem som ägt rätt att företräda hyresvärden (aktiebolaget). Hyresvärden sade sedermera upp hyresrätten och anförde att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). Hovrätten konstaterade att betalning i hyresförhållanden enligt 12:20, 2 st., 2 men. JB alltid kan ske med befriande verkan till hyresvärden genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Med hänsyn till att hyresgästen med stöd av denna regel vid ovisshet kan betala hyran i strid med en anvisning från någon som uppger sig företräda hyresvärden är det vid betalning av hyror oväsentligt vem som är rätt ställföreträdare för hyresvärden och utrymmet för att tillåta deponering i hyresförhållanden på nu aktuell grund är därför begränsat. Den osäkerhet i fallet som förelegat om vem som hade rätt att företräda hyresvärden härrörde från en tvist om rätten till aktierna i det uthyrande aktiebolagets moderbolag och hyresgästen hade även erhållit motstridiga besked beträffande hyresbetalningarna. Hovrätten fann att hyresgästen inte haft laglig grund för att deponera hyresbetalningarna och hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra bifölls. I RH 2004:57 hade hyresgästen med hyresvärdens godkännande under en rad år hyrt ut lägenheten i andra hand, men för hyresvärden vid upprepade tillfällen visat upp ett annat andrahandskontrakt än det verkliga. I det uppvisade kontraktet hade hyran satts lägre än den som i verkligheten utgick. Hovrätten fann att det varit fråga om ett systematiskt vilseledande av hyresvärden. Hovrättens uttalade att det generellt sett är fråga om ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser om denne lämnar hyresvärden oriktiga uppgifter beträffande förhållanden som är av betydelse för hyresförhållandet. Hovrätten fann att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2005:22 fann hovrätten att beviskravet för att villkor om särskild ersättning ställts upp inte var uppfyllt och därmed bröts inte besittningsskyddet i enlighet med 12:46, 1 st., 2 p. JB. I fallet var det fråga om byte där bytesobjektet, en fastighet, hävdades ha prissatts så lågt att det därmed utgått särskild ersättning för aktuell hyresrätt. Utgångspunkten för bedömningen var att ett köpekontrakt hade tecknats för fastigheten med en köpeskilling på 4 miljoner kr. Vissa besvärande omständigheter förelåg vidare som att hyresgästerna uttalat att det börjar ”dra ihop sig lite för oss att på något sätt kunna förädla det värde som trots allt finns i vårt boende” och att fastigheten hade utannonserats för ”4 575 000 kr + hyresrätt”. Det förelåg vidare ett värderingsintyg som pekade på att fastigheten var värd mellan 5 och 5,8 miljoner kr, men det förelåg å andra sidan ytterligare ett värderingsintyg som pekade på att fastigheten hade ett värde någonstans i intervallet 3,8 till 4,6 miljoner kr. Sammanfattningsvis fann som redan nämnts hovrätten att det inte var styrkt att villkor om särskild ersättning hade ställts upp. I RH 2005:32 hade hyresgästen lämnat oriktiga uppgifter till hyresvärden och till hyresnämnden i syfte att få till stånd ett byte. Oriktigheten bestod i att byteskontrahenten inte hade haft någon lägenhet att byta med. Hovrätten fann med hänvisning till det ovan nyss nämnda RH 2004:57 att hyresgästen genom att ha lämnat de oriktiga uppgifterna åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2006:19 hade hyresgästen förklarat att denne ville ha ekonomisk ersättning för att överlåta lägenheten men inte nämnt något särskilt belopp. Hovrätten fann att hyresgästen därigenom uppställt krav på ersättning och att det inte kunde anses oskäligt att hyresavtalet upphör enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB. I RH 2006:34 hade hyresgäster i strid med de allmänna ordningsreglerna satt upp parabolantenner så att dessa kom att befinna sig utanför husets fasadliv. Hyresvärden sade upp hyresgästerna och hävdade att dessa åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärden anförde i första hand säkerhetsaspekter för att motsätta sig nu aktuella parabolantenner och att en hyresvärd hade rätt att göra en generell riskbedömning utan att behöva ta ställning till om den enskilda antennen i sig utgjorde en risk. Hovrätten fann att parabolantennerna satts upp i strid med ordningsföreskrifterna och att hyresvärden hade rätt att göra generella riskbedömningar. Vidare uttalades att den informationsfrihet enligt Europakonventionen och RF samt YGL som hyresgästerna hänvisade till inte hade sådan bäring på tvisten att den kunde tillmätas någon egentlig betydelse. Hovrätten fann sammanfattningsvis att hyresgästerna åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). Sedermera anmälde hyresgästerna till en av de nu uppsagda hyresrätterna Sverige till Europadomstolen för brott mot artikel 10 i Europakonventionen som bl.a. innefattar rätt till informationsfrihet. I sammanhanget måste nämnas att hyresgästerna efter hovrättsdomen hade givits möjlighet att bo kvar i lägenheten under förutsättning av att parabolantennen monterades ned, men de hade valt att flytta. Europadomstolen (ECHR 23883/06, 16 december 2008) fällde Sverige och utdömde skadestånd för brott mot artikel 10 i Europakonventionen. Domstolen fann att, även om de svenska rättsinstanserna har visst utrymme till skön i sina bedömningar, ingreppet i hyresgästernas informationsfrihet inte var nödvändigt i ett demokratiskt samhälle och Sverige hade därför inte uppfyllt sin skyldighet att värna informationsfriheten. Tilläggas kan att en av de andra hyresgästerna i hovrättsavgörandet sedermera även begärt och av JK den 11 juli 2011 beviljats skadestånd för den kränkning av Europakonventionen som ägt rum. I RH 2010:84 hade hyresgästen vid ett telefonsamtal hotat en hos hyresvärden anställd person att döda henne. Hovrätten fann att, trots att det var fråga om hot vid ett enstaka tillfälle, hyresgästen grovt har brustit i skyldigheten att iaktta gott skick och därmed åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). 3.18 Medhyresgäst rätt enligt 12:47 JB när lägenheten överförts på den andra hyresgästen. I RH 2004:2 innehade två gifta makar en hyresrätt. Efter en dom på äktenskapsskillnad förordnades att den ena maken interimistiskt skulle bo kvar till dess att bodelning skulle ske. Sedermera överfördes hyresrätten på den kvarboende maken som följaktligen medgavs att teckna ett eget hyreskontrakt till lägenheten dock utan att bodelning hade skett och utan att den andra maken medgett detta. Ytterligare en tid senare tilläts den kvarboende att byta lägenheten mot två andra hyresrätter. Den make som flyttat från lägenheten yrkade nu att denne skulle förklaras vara hyresgäst då det tidigare hyresavtalet som denne haft del i inte sagts upp och att denne inte heller samtyckt till att hyresrätten överförts på annan vid det genomförda bytet. Hovrätten fann att 12:47 JB inte reglerade den nu aktuella situationen, dvs. en medhyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet för egen del när hyresavtalet överförts till den andra hyresgästen, och att det inte heller kan vara syftet med bestämmelsen att lösa en inbördes konflikt mellan två hyresgäster som önskar få hyresavtalet förlängt för egen del. Talan ogillades därför och hovrätten konstaterade även att om den aktuella parten önskat få den kvarboende hyresgästens rättshandling ogiltigförklarad denne hade haft att väcka talan i annan ordning. 3.19 Hustru utan bostad i lägenheten medhyresgäst? I RH 2004:37 gjordes bl.a. gällande att en hustru till den numera avlidne hyresgästen var medhyresgäst och att det var en tillfällighet att enbart den nu avlidne hyresgästen hade undertecknat hyreskontraktet. Hovrätten fann att det, med hänsyn till de olika rättsverkningar som enligt lagstiftaren skall bero på om det är ett hyresförhållande med medhyresgäster eller om så inte är fallet, erfordras att alldeles speciella omständigheter visas föreligga för att kunna betrakta den make eller sambo som inte undertecknat hyresavtalet som medhyresgäst i 12:47, 1 st. JB:s mening. Då några sådana omständigheter inte hade visats föreligga i fallet lämnade hovrätten vad som anförts i denna del utan avseende. En ansökan om att få överlåta hyresrätten enligt 12:34 JB bifölls inte heller då erforderligt sammanboende inte visats. 3.20 Uppsägning av lokalhyresavtal. I RH 2008:44 hade hyresvärden sagt upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring i enlighet med ett hyreskontrakt som fanns fogat till uppsägningen. Utöver hyresvillkor innehöll hyreskontraktet en klausul om att avtalet gällde under förutsättning av att hyresvärdsbolagets styrelse godkände avtalet. Kontraktet var inte undertecknat. Hovrätten konstaterade bl.a. med hänvisning till doktrinen att en uppsägning i nu aktuellt fall skall vara utformad som ett anbud och att hyresgästen därmed skall kunna ingå ett avtal genom att acceptera anbudet. I fallet hade det inte visats att hyresgästen hade vetskap om kontraktsförslaget godkänts av styrelsen eller inte och hovrätten fann att den aktuella uppsägningen inte var att anse som ett bindande anbud och därmed hade en uppsägning med de rättsverkningar som följer av 12:58 JB inte kommit till stånd. 3.21 Hänskjutande till hyresnämnden för medling vid ogiltig uppsägning — betydelse av. I NJA 2008 s. 85 hade hyresvärden sagt upp ett lokalhyresavtal men inte följt det formkrav som ställs upp i 12:58 JB. Hyresgästen hade inte underrättats om att denne för att bevara sin rätt till skadestånd har att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och uppsägningen var därför enligt bestämmelsens andra stycke ogiltig. Hyresgästen hänsköt trots detta tvisten till medling; HD fann att hänskjutandet ändå inte innebar att uppsägningen i efterhand hade blivit giltig. Hyresavtalet var därmed inte uppsagt. Två justitieråd var skiljaktiga och ville med hänsyn till att syftet bakom 12:58 JB, att göra medling obligatorisk, ansågs uppfyllt, giltigförklara uppsägningen. Majoritetens ståndpunkt kan dock sägas ligga i linje med den relativt sett strikta och bokstavstrogna praxis som kan hävdas gälla beträffande reglerna rörande uppsägningar vid lokalhyra; här kan exempelvis hänvisas till NJA 1989 s. 505 och NJA 1998 s. 430. För att undvika missförstånd kan tilläggas att lagstiftaren redan vid medlingsinstitutets införande insett att det inte är meningsfullt att tvinga en motvillig part att medla och att tanken om obligatorisk medling därmed endast var en utgångspunkt samt att det istället var själva hänskjutande som fullt ut blev obligatoriskt (jfr prop. 1972:70 s. 36). 3.22 Besittningsskydd för lokalhyresgäst — befogad anledning vid sammansatta avtalspaket. NJA 2007 s. 1018. Ett bensinbolag (Shell) sade upp ett avtalspaket med en återförsäljare inom Shellkedjan (Dalbo Bensin). Avtalspaketet omfattade bl.a. ett hyresavtal och ett samarbetsavtal; det senare reglerade formerna för parternas samverkan vad gällde driften och verksamheten vid bensinstationen. Avtalen var kopplade till varandra på så vis att ett avtal inte kunde sägas upp för sig. Avsikten med uppsägningen från Shell var att fortsätta driften i egen regi. Shell ansågs ha ett sakligt skäl för uppsägning. Vidare måste nämnas att Shell från Dalbo Bensin hade övertagit varulager och inventarier mot viss ersättning samt betalat 400 000 kr ”ex gratia” och förbundit sig att utge ytterligare 411 800 kr. HD uttalade att ”[v]id den intresseavvägning som skall göras för att bedöma om Shell också haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet bör beaktas att Shell rimligen måste ha kunnat frigöra sig från samarbetsförpliktelserna. Dalbo Bensins befogade intresse av ett fortsatt hyresförhållande måste bedömas från den utgångspunkten.” HD fann att Dalbo Bensin inte kunde göra anspråk på att hela samarbetsförhållandet med Shell fortsatte och inte heller att Shell ersatte Dalbo Bensin för hela det positiva kontraktsintresset av samarbetet. HD fann därför och med hänsyn till att Shell redan innan talan väcktes betalat respektive utfäst sig att betala sammanlagt 811 800 kr i avgångsersättning, att Shells uppsägning var befogad i enlighet med generalklausulen (12:57, p. 4 JB). Rättsfallet tydliggör att hyresgästens besittningsskydd vid sammansatta avtalspaket, dvs. fall där hyresvärden förutom själva lokalen också i vid mening upplåter en rörelse, eller motsvarande, som hyresgästens skall bedriva, inte sträcker sig så långt att hela detta paket skall ingå i besittningsskyddet. Tidigare och med stöd av äldre praxis (NJA 1971 s. 129 och NJA 1978 s. 389) antogs inte sällan att i den mån avtalspaketet innefattande rörelsen, eller motsvarande, träffades av hyreslagen, dvs. i ett fall när själva hyresmomentet inte var underordnat, hyreslagen bestämmelser innefattande prövningen av om det förelåg en besittningsbrytande grund och den eventuellt senare ersättningsfrågan skulle ske med utgångspunkt i hela avtalspaketet och dess ekonomiska konsekvenser. Genom det nu aktuella fallet synes en mer nyanserade syn fastslagen. Det är dock trots detta svårt för att inte säga omöjligt att lägga fast hur prövningen i detalj skall ske. Hur stor hänsyn som indirekt kommer att tas till den upplåtna rörelsen, eller motsvarande, och dess värde är fortfarande en öppen fråga. 3.23 Besittningsskydd för lokalhyresgäst — förhållandet mellan de olika besittningsbrytande grunderna. I NJA 2011 s. 27 hade en lokalhyresgäst sagts upp med angivande av att huset i vilket lokalen var belägen skulle undergå en större om- och tillbyggnad och att hyresgästen uppenbarligen inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för om- och tillbyggnaden. Vidare angavs att hyresvärden hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till att lokalerna skulle moderniseras och omstruktureras, varigenom fastigheten i dess helhet skulle komma att utnyttjas på ett mer effektivt, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt. Hyresvärden angav vidare att bakgrunden till uppsägningen var att centrumanläggningen fått minskad attraktionskraft med förlorade marknadsandelar som följd, vilket motiverat hyresvärdens satsning. Hyresgästen avflyttade och krävde kompensation för den skada som den obefogade uppsägningen inneburit. Hyresvärden hävdade att den haft en besittningsbrytande grund och hänvisade i första hand till 12:57, 1 st., 3 p. JB, dvs. att huset skulle genomgå en större ombyggnad och att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att en godtagbar ersättningslokal anvisats. I andra hand åberopades generalklausulen (12:57, 1 st., 4 p. JB), dvs. att hyresvärden i annat fall haft befogad anledning. Den fråga som HD skulle pröva var om generalklausulen kunde tillämpas trots att det var fråga om en ombyggnad, dvs. ett fall som i princip regleras för sig som egen besittningsbrytande grund. Både tingsrätten och hovrätten hade funnit att generalklausulen inte kunde tillämpas i nu aktuellt fall. HD konstaterade att det inte i förarbetena närmare framgår hur generalklausulen förhåller sig till rivnings- och ombyggnadsfallen, men att det inte kan antas ha varit lagstiftarens avsikt att generalklausulen skulle vara utesluten så fort det är fråga om rivning eller ombyggnad. Att det i generalklausulen uttrycks att ”hyresvärden i annat fall har befogad anledning” begränsar inte dess tillämpningsområde. HD fann därmed att det inte föreligger något hinder mot att tillämpa generalklausulen i fallet och målet återförvisades till hovrätten för fortsatt handläggning. (Tvisten är numera avgjord av Svea hovrätt till hyresgästens förmån genom dom 2012-02-06 i mål nr T 2344-11,) 3.24 Total sublokation? I RH 2007:18 anslöt sig hovrätten till Högsta domstolens bedömning i NJA 2001 s. 241 I och II och fann att det avgörande vid bedömningen av om en hyresgäst har hyrt ut lägenheten i dess helhet i andra hand är om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och inte om något av lägenhetens rum undantagits från upplåtelsen. I det aktuella fallet hyrde andrahandshyresgästerna var sitt rum i lägenheten och de hade tillgång till hela lägenheten, bortsett från det rum som förstahandshyresgästen höll låst. Förstahandshyresgästen bodde utomlands och besökte lägenheten under tiden för andrahandsupplåtelserna vid något enstaka tillfälle; det var inte fråga om någon kontinuerlig tillsyn. Hovrätten fann att andrahandshyresgästerna haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och att det därför enligt 12:39 JB varit fråga om en otillåten uthyrning av lägenheten i dess helhet i andra hand (s.k. total sublokation). (Det bör understrykas att 12:39 JB sedermera ändrats i förtydligande syfte och det framgår numera av lagtexten att ”självständigt brukande” är avgörande för aktuell bedömning.) 3.25 Preskription av hyresfordran. NJA 2004 s. 499 gällde preskription avseende hyresvärdens krav på hyresfordringar. Hyresgästerna hade under en tid deponerat en del av hyran hos länsstyrelsen med hänvisning till egna motfordringar. Preskriptionslagens (1981:130) bestämmelse i 3 § 2 st. om fordran mot konsument var tillämplig och preskriptionstiden var därmed 3 år. Parterna var överens om att preskriptionsavbrytande åtgärder vidtagits den 31 januari 1995 varför den avgörande frågan gällde om hyror för tiden före februari 1992 var preskriberade. Hyresvärden gjorde gällande att det förelåg ett preskriptionsavbrytande erkännande från hyresgästernas sida i och med att dessa i brev till hyresvärden kvittningsvis åberopat motfordringar utan att ifrågasätta riktigheten av hyresfordringarna och att deponeringen av hyrorna hos länsstyrelsen skedde för täckande av motkraven. HD fann att hyresgästernas förfarande att deponera aktuellt hyresbelopp hos länsstyrelsen med angivande av att detta skedde på grund av att de hade motkrav mot hyresvärden inte kan tillmätas verkan som preskriptionsavbrytande erkännande. Hyresvärden hävdade vidare att den hyra som förföll till betalning den 31 december 1991 i varje fall inte var preskriberad eftersom den omständigheten att hyresgästerna nyttjade lägenheten under den period som den då aviserade hyran avsåg, januari månad 1992, innebar preskriptionsavbrott till och med periodens slut den 31 januari 1992. Den treåriga preskriptionstiden räknad från sistnämnda tidpunkt hade inte löpt ut den 31 januari 1995. HD höll med hänvisning till Rodhes Obligationsrätt inte med och uttalade att den omständigheten att hyresgästerna nyttjade lägenheten under januari månad 1992 inte bör medföra att preskriptionsavbrott beträffande hyran som förföll till betalning den 31 december 1991 skett till och med den 31 januari 1992. Preskription hade därför inträtt för hyresfordringar som belöpte på tiden före februari 1992. När det härefter gällde frågan om de preskriberade hyresfordringarna i enlighet med vad hyresvärden hävdat hade återuppväckts, åberopade hyresvärden bl.a. hyresgästernas upprepade brev till hyresvärden och gjorde gällande att breven måste ses mot bakgrund av hyresgästernas agerande under hela den tid deponeringarna och tvisten pågått. Dessa brev måste enligt hyresvärden entydigt ge uttryck för att hyresgästerna i och för sig ansett sig betalningsskyldiga för hyresfordringarna och att det måste ha framstått som uppenbart att hyresvärden inte avstått från sina fordringar. HD uttalade med hänvisning till NJA 2002 s. 358 att bedömningen av om en fordran är återuppväckt bör, i enlighet med allmänna avtalsrättsliga principer, utgå från gäldenärens vilja i det enskilda fallet. Det bör enligt nämnda rättsfall krävas, när det är fråga om en konsument, att denne på ett otvetydigt sätt har åtagit sig att betala fordringen trots att han haft vetskap om att den är preskriberad eller att det framgår att han, oavsett hur det förhåller sig med frågan om preskription, är villig att åta sig betalningsskyldighet. Det kan inte enligt HD anses framgå av de åberopade handlingarna att hyresgästerna på ett otvetydigt sätt har åtagit sig att betala hyresfordringarna med vetskap om att de var preskriberade. Det framgår inte heller i övrigt att hyresgästerna velat återuppväcka preskriberade fordringar genom att erkänna dem. Fordringarna var därmed inte återuppväckta. I RH 2006:17 ansågs bl.a. med hänvisning till NJA 2000 s. 569 och 2004 s. 499 den treåriga konsumentpreskriptionen i preskriptionslagen (1981:130) vara tilllämplig. Hyresvärden gjorde dock bl.a. gällande att den treåriga konsumentpreskriptionen inte var tillämplig då uthyrningen var rörelsefrämmande och inte skedde i den yrkesmässiga verksamheten. Hovrätten höll inte med och uttalade att ”[e]nbart det förhållandet att tillhandahållandet normalt inte ingår i näringsidkarens rörelse medför däremot inte att regeln om konsumentpreskription saknar tillämpning”. Att parterna ingått en förlikning avseende den ursprungliga hyresfordringen medförde inte heller att den treåriga konsumentpreskriptionen inte skulle vara tillämplig. I detta avseende hänvisade hovrätten bl.a. till 12 § preskriptionslagen (1981:130) och att aktuell regel därmed är tvingande. I NJA 2007 s. 303 hade en hyresgäst tecknat ett nytt avtal (1999) avseende en del av den ursprungliga lokalen (som förhyrdes genom ett hyresavtal från 1996), men alltså lämnat en del av densamma i samband med tecknandet av det nya avtalet. Tvist förelåg rörande det äldre hyresavtalet från 1996 och hyresgästen gjorde gällande att preskription inträtt. Enligt 12:61 JB skall den som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande väcka talan därom inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. HD fann att hyresgästen fick anses ha lämnat lägenheten som hyrts enligt avtalet från 1996 när det nya avtalet avseende en del av denna lägenhet började gälla; preskription enligt 12:61 JB hade därmed inträtt. 3.26 Deposition av hyra. I NJA 2004 s. 641 begärde hyresgästen att hos länsstyrelsen få deponera hyresbelopp enligt 12:21 JB och anförde som skäl: ”Ej betalt för trädgårdsarbete som blev utfört efter förra hyresgästen. Material till vägg, soprum. Släp”. HD uttalade att en hyresgäst som anser sig enligt vissa bestämmelser i 12 kap. JB ha rätt till nedsättning av hyran eller rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller anser sig ha någon annan motfordran hos hyresvärden och som vill dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, enligt 12:21 JB får deponera beloppet hos länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall inte närmare pröva om sökanden har fog för sitt påstående att denne är berättigad till avdrag utan endast om depositionsreglerna är tillämpliga med utgångspunkt i att avdraget skulle vara berättigat. HD fann att, även om vad hyresgästen anfört som skäl varit otydligt angivna, uppgifterna måste uppfattas som att hyresgästen ansåg sig ha en motfordran på hyresvärden som motsvarade det belopp som denne ville deponera. Hyresgästen hade därmed rätt att deponera hyresbeloppet. I NJA 2008 s. 467 var det fråga om en upplåtelse av en lokal där upplåtelsen även innefattade inventarier mot en i avtalet särskilt angiven hyra per månad. Vid en uppkommen tvist ansökte hyresgästen till länsstyrelsen om att få deponera hyra för inventarierna enligt 12:21 JB. HD fann att hyresgästen hade rätt att deponera hyran avseende inventarierna, med hänsyn till det samband som rådde mellan upplåtelsen av själva lokalen och inventarierna. Det var frågan om att inventariehyran ingick som en del av ett större avtalskomplex som reglerade en andrahandsupplåtelse av den aktuella lokalen. 3:27 Bostadsförvaltning — överklagan av hyresnämnds granskning av redovisning. I RH 2004:73 fann hovrätten att hyresnämnds beslut om godkännande av redovisning enligt 22 § 4 st. bostadsförvaltningslagen (1977:792) inte får överprövas av hovrätt (jfr 23 § nämnd lag) och överklagan avvisades. 3.28 Ändring av hyresvillkor avseende hyra enligt 12:54 JB — yttrande från berörd hyresgästförening. I RH 2004:36 begärde en hyresgäst sänkning av den hyra som fastställts i en förhandlingsöverenskommelse. Hyresnämnden fann att den vid sin bedömning av skälig hyra i stort kunde bortse från åberopat bakgrundsmaterial och därmed fastställa hyran efter en friare bedömning. Den hyresgästförening som ingått förhandlingsöverenskommelsen bereddes inte tillfälle att yttra sig. Hovrätten fann att aktuell hyresgästförening hade ”ett berättigat intresse av att få redovisa sin uppfattning i fråga om hyressättningen innan hyresnämnden kommer till en bedömning som innebär att förhandlingsöverenskommelsen frångås”. Därmed borde den ha beretts tillfälle att yttra sig i prövningsfrågan. Hyresnämndens beslut undanröjdes och målet återförvisades till nämnden för fortsatt handläggning. 3.29 Slopande av förhandlingsklausul — synnerliga skäl. I RH 2008:1 begärde hyresgästen till en studentlägenhet att en förhandlingsklausul skulle tas bort. Av 2 § 2 st. hyresförhandlingslagen (1978:304) följer att en tvist om slopande av förhandlingsklausul ska avgöras i enlighet med hyresgästens uppfattning i frågan, såvida inte synnerliga skäl talar emot det. Hyresvärden, SSSB, motsatte sig ett slopande av klausulen och hävdade att synnerliga skäl förelåg, eftersom det var fråga om ett kategoriboende där hyresgästen får hyra lägenheten i högst sex år. SSSB anförde att den hade 8 000 studentbostäder i sitt bestånd och en hög omsättning av hyresgäster och att det för SSSB är mycket viktigt att hålla nere kostnaderna genom kollektiv förhandling med hyresgästorganisationen. Hovrätten fann att SSSB visserligen anfört skäl som talar för att det föreligger synnerliga skäl, men att hyresvärden har att tåla det merarbete som slopandet av förhandlingsklausulen kan medföra, åtminstone så länge som det rör sig om enstaka eller ett inte alltför stort antal hyresgäster. Hovrätten biföll således slopandet av förhandlingsklausulen.s. 905