2 · Arrende

1.2.1 Självinträde vid jordbruksarrende. I RH 2006:36 sade jordägaren upp en arrendator och angav som skäl att denne för egen del skulle nyttja jorden (9:8, 1 st., 3 p. JB). Jordägaren avsåg att använda marken för hästbete och spannmålsodling; denne hade emellertid sin huvudsakliga försörjning genom en entreprenadverksamhet. Jordägaren var delägare i fyra travhästar. När det gällde arrendatorn hade denne arrenderat marken sedan 1982 då arrendet hade övertagits av fadern, som i sin tur arrenderat marken sedan 1973. Arrendatorn hade vidare två egna fastigheter och bedrev mjölkproduktion. Arrendejorden utgjorde ca 15 procent av den totala arealen i dennes jordbruksdrift. Den aktuella arrendejorden användes för foderproduktion och som spridningsareal för gödsel; det fanns ingen annan motsvarande mark att arrendera i närheten av arrendatorns egen fastighet. Arrendatorn uppgav att för det fall att arrendet upphörde skulle denne troligen inte behöva minska sin djurbesättning, men att ett upphörande skulle föra med sig en ekonomisk försämring. Hovrätten fann att den obillighetsprövning som skall göras, enligt nämnt stadgande, utföll till jordägarens förmån och förlängning av arrendet medgavs därför inte. Hovrätten motiverade detta med att arrendatorns verksamhet inte skulle äventyras av att arrendet skulle upphöra och att de ekonomiska konsekvenserna inte skulle bli betydande. Vidare hade inte några olägenheter av betydelse i övrigt påtalats och det hade framgått att det var angeläget för jordägaren att få tillgång till marken. 2.2 Besittningsskydd vid bostadsarrende. I NJA 2011 s. 664 sade jordägaren, i september 2006, upp ett bostadsarrende till upphörande den 30 juni 2009 och angav bl.a. som skäl att denne avsåg att riva de befintliga byggnaderna (en mindre bostadsbyggnad och ett torrdass) och istället uppföra en permanentbostad för eget bruk. Arrendet hade innehafts av arrendatorn sedan 1981, byggnaderna som uppförts på mitten av 1900-talet hade tidigare ägts av arrendatorns farfar. Enligt 10:5, 1 st., 5 p. JB gäller att arrendatorns besittningsskydd bryts när jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Jordägaren ansågs ha gjort sannolikt att arrendestället skall användas som permanentbostad för eget bruk; det var fråga om ett bebyggande som ett led i ett generationsskifte. HD fann att utredningen gav stöd för att annan placering av den nya byggnaden än på arrendestället var olämplig. Vidare hade arrendatorn knappast alls nyttjat arrendestället sedan 1997 och det hade inte visats att detta berodde på att jordägaren hindrat arrendatorn från att nyttja arrendet. Det hade förekommit viss vanvård men den var av ringa betydelse. HD fann att jordägaren hade ett så starkt intresse av att kunna förfoga över arrendestället att det påtagligt övervägde arrendatorns intresse av att arrendet består; besittningsskyddet bröts därmed. 2.3 Överlåtelse av arrenderätten. I RH 2008:37 begärde två makar som innehade ett jordbruksarrende att få överlåta detsamma till sin dotter. Det var frågan om ett utvecklingsbart lantbruksföretag. Dottern arrenderade dock redan sedan 14 år en annan jordbruksfastighet och bedrev där jordbruksverksamhet tillsammans med sin man. Hon avsåg att driva de båda jordbruksverksamheterna tillsammans i avsikt att vinna ekonomiska fördelar. Den avgörande frågan i fallet var om jordägaren hade befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse av arrenderätten till dottern (9:31 JB). Hovrätten konstaterade att möjligheten att överlåta arrenderätten till bl.a. en avkomling främst beror på en bedömning av de sociala skäl som talar för eller emot en överlåtelse, men att även jordbrukspolitiska hänsyn bör dock kunna tas. Hovrätten fann att dottern visserligen kunde anses ha de personliga kvalifikationer som krävs för att kunna överta arrendet, men att en överlåtelse skulle strida mot den strukturplan fastighetsägaren hade om att behålla båda de nu aktuella gårdarna som självständiga gårdsarrenden och på olika sätt försöka utveckla dessa fristående från varandra. När det närmare gällde de sociala skälen konstaterade hovrätten att dottern sedan en rad år flyttat från gården och redan drev ett annat lantbruk tillsammans med sin man där hon och maken även hade sitt boende. Hovrätten fann därför att dottern inte hade några sociala skäl av betydenhet som talade för ett övertagande och att jordägaren sammanfattningsvis ansågs ha befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse. 2.4 Inlösen vid bostadsarrende. I NJA 2005 s. 943 var det fråga om att fastighetsägaren efter hembud från arrendatorn enligt 10:7 JB ville lösa arrendestället samt därpå uppförda byggnader och anläggningar. Parterna kunde dock inte komma överens om lösenbeloppet. HD uttalade att när arrendatorn erbjuder fastighetsägaren att lösa arrendestället samt också därpå uppförda byggnader eller annat, jordägaren har att anta eller förkasta erbjudandet i dess helhet. HD fann att lösenbeloppet skall motsvara marknadsvärdet av det erbjudna och att det aktuella arrendestället på ett godtagbart sätt bjudits ut på marknaden. Det bör påpekas att det saknades ett ortsprismaterial i fallet som en följd av att överlåtelser av jämförliga bostadsarrenden på orten inte hade ägt rum samt att också ett relevant underlag för en avkastningsvärdering saknades. Det pris (650 000 kr) som hade erhållits vid det nämnda och godtagbara utbjudandet bedömdes vara arrendeställets, innefattande uppförda byggnad och anläggningar, marknadsvärde och därmed också aktuellt lösenbelopp. HD:s resonemang och tillämpning följer väl allmänna värderingsrättsliga principer som i synnerhet utvecklats inom fastighetsrätten. 2.5 Rättegångskostnader i hovrätten vid återförvisning till arrendenämnden. I RH 2011:26 återförvisade hovrätten en tvist om villkorsändring till arrendenämnden för prövning i sak. Hovrätten fann att, eftersom arrendenämnden är förhindrad att ålägga en part att ersätta motpartens rättegångskostnad i aktuellt ärende, det ankommer på hovrätten att besluta om fördelning av rättegångskostnaderna i hovrättsprocessen.s. 893