Influensregeln sedan presumtionsregeln har upphävts

1.En annan effekt av att presumtionsregeln har avskaffats är mera svårbedömbar. Det gäller hur influensregeln ska tillämpas sedan presumtionsregeln har upphävts. Influensregeln är föranledd av att ändamålet med expropriationen (”expropriationsföretaget”) kan påverka den ianspråktagna fastighetens marknadsvärde antingen sänkande (s.k. företagsskada) eller höjande (s.k. företagsnytta). Med vetskap om expropriationsföretaget kan alltså marknadens intressenter vid värdetidpunkten värdera fastigheten annorlunda än om den — hypotetiskt — hade bjudits ut till försäljning utan att expropriationsföretaget hade varit aktuellt.s. 625

2.Influensregeln innebär att man vid ersättningsbestämningen som utgångspunkt ska bortse från expropriationsföretaget och dess värdeinverkan. Ersättningen ska bestämmas till det värde som fastigheten hade haft om expropriationsföretaget inte hade förekommit. Influensregeln medför alltså att fastighetsägaren slipper utstå en lägre ersättning, om värdet på fastigheten har sjunkit på grund av företagsskada. Samtidigt behöver den som exproprierar inte betala en högre ersättning på grund av att fastighetsvärdet har stigit på grund av företagsnytta. Så långt kan influensregeln ses som ett tämligen naturligt inslag i ersättningsregleringen. Dess egentliga betydelse ligger snarast i de möjligheter som den erbjuder i fråga om undantag från huvudprincipen. Vare sig expropriationsföretaget har medfört höjande eller sänkande inverkan på en fastighets värde, ska värdet beräknas med beaktande av företagsnyttan eller företagsskadan, om det är skäligt. Denna skälighetsbedömning görs utifrån en bedömning av om skadan är ”vanlig”, antingen i närområdet eller under jämförbara förhållanden i allmänhet (de s.k. orts- och allmänvanlighetsrekvisiten). På så sätt likställs den som drabbas av expropriation med andra fastighetsägare som får se sina fastighetsvärden påverkas av samma eller liknande förhållanden.s. 625

3.Utredningen om expropriationsersättning föreslog vissa förändringar av influensregeln. I allt väsentligt har dessa förslag inte genomförts (se dock nedan om att det s.k. toleransavdraget har avskaffats). Likväl påverkas influensregeln, eftersom presumtionsregeln har upphävts.s. 626

4.När presumtionsregeln infördes framhölls bl.a. de svårigheter som hade varit förenade med att tillämpa influensregeln (i dess dåvarande lydelse). De faktorer som inverkar värdehöjande på marken kan vara många och i flera fall sammanvävda med varandra. Presumtionsregeln medförde emellertid att eventuella förväntningsvärden med anledning av en exploatering undantogs från det ersättningsgilla området. Detta förenklade ersättningsbestämningen, eftersom det därmed inte fanns någon anledning att bena ut vilken del av förväntningsvärdena som berodde på expropriationsföretaget eller på allmänna eller kringliggande omständigheter.s. 626

5.Genom att presumtionsregeln har upphävts kan rättsläget något förenklat sägas ha återgått till det som gällde före regelns tillkomst. Det saknar fortsättningsvis självständig betydelse att en viss värdeökning på en fastighet är att betrakta som ett förväntningsvärde. Det begreppet hörde presumtionsregeln till. Det finns i stället — liksom före ersättningsreformen i början av 1970-talet — ett behov av att fullt ut avgöra i vilken utsträckning som en höjning av en fastighets värde härrör från expropriationsföretaget. I den mån så är fallet, är värdehöjningen ersättningsgill enbart under förutsättningarna i influensregeln (dvs. om det är skäligt med hänsyn till orts- eller allmänvanlighetsrekvisiten). Hur influensregeln närmare ska tillämpas i de fall som presumtionsregeln tidigare var tillämplig kommer att få avgöras genom rättstillämpningen.s. 626

6.Med anledning av att samtliga delar av en fastighets marknadsvärde fortsättningsvis måste prövas mot influensregeln, kommer t.ex. rättsfallet NJA 1981 s. 933 i ett nytt ljus. I det fallet framhöll Högsta domstolen att presumtionsregeln var den lagregel som lagstiftaren hade anvisat för att en kommun som exproprierar ska kunna tillgodogöra sig sådan markvärdestegring som har föranletts av dess egen planläggningsverksamhet. Markvärdestegring med anledning av förväntad detaljplanering av marken skulle alltså bedömas enligt presumtionsregeln. Vidare ansåg domstolen att detaljplanläggningen inte kunde anses vara en del av expropriationsföretaget. Värdestegring med anledning av planläggningen skulle därför inte bedömas enligt influensregeln.s. 627

7.Frågan är emellertid om rättsfallet hade fått samma utgång om presumtionsregeln inte hade funnits att tillgå. Sedan regeln har upphävts ställs det på sin spets bl.a. om detaljplanering av ett område kan anses utgöra en del av expropriationsföretaget och om värdeinverkan på en fastighet till följd av förväntningar om planläggningen omfattas av influensregeln. Flera omständigheter talar för att ett expropriationsföretag i dag — i motsats till vad som gällde vid expropriationslagens tillkomst — kan innefatta även kommunens planläggningsprocess. Inte minst skulle en sådan slutsats kunna följa av det nära samband som planläggningen numera många gånger har med enskilda exploateringsprojekt. Något klart svar på frågan går emellertid inte att utläsa ur rättspraxis.s. 627